Quel statut juridique pour location meublée?

[Buffeto]

Si un des enfants veut vendre dans le cadre de l’indivision, est-ce qu’il y a expertise de appartement à l’instant T pour avoir une évaluation de prix du bien ou est-ce que la vente se fait au prix d’acquisition + frais de notaire initiaux?

il y a forcément une expertise car si le vente a lieu dans 10ans le prix d'acquisition ne veut plus rien dire

 

[Philou75]

Me suis un peu renseigné et comme a dit un peu plus haut moietmoi, dans mon cas le plus simple et le plus judicieux serait l’indivision. Pas de dépense dans la création d’une SCI ou SARL familiale et pas d’administratifs à gérer, ils déclareront au réel à l’IR les revenus locatifs et déduiront les charges et l’amortissement du biens. En plus j’ai vu qu’ils auront droit aux abattements sur la PV par rapport à la durée de détention du bien comme pour tous particuliers et cerise sur le gâteau que l’amortissement du bien pendant la durée de location n’aura aucun impact sur la PV.

Par contre le montant de l’amortissement se fait sur le prix d’acquisition du bien + frais de notaire ou autrement?

 

[Buffeto]

Par contre le montant de l’amortissement se fait sur le prix d’acquisition du bien + frais de notaire ou autrement?

les frais de notaire ne s'amortissent pas

 

[Philou75]

les frais de notaire ne s'amortissent pas

Il n’y a pas aussi une histoire de terrain? Je le souviens que mon expert comptable retirait le prix du terrain pour l’amortissement chaque année du local professionnel. Est-ce identique pour un amortissement en LMNP?

 

[Philou75]

les frais de notaire ne s'amortissent pas

J’ai pensé à toi en écrivant mon message précédent car tu dis souvent et a raison que la solution la meilleure est la plus simple (comme tu as dit dans ce post d ailleurs), dans mon cas c’est tout ce fait ça😉

 

[Philou75]

Je me corrige, dans un message précédent j’ai indiqué : « cerise sur le gâteau que l’amortissement du bien pendant la durée de location n’aura aucun impact sur la PV »

Depuis février 2025 ceci n’est plus vrai et le montant des amortissements est à prendre en compte pour le calcul de la PV. Le LMNP est aligné sur le LMP maintenant.

 

[Rewolution]

Hello,
On y arrive. En effet, l'indivision est le meilleur schéma pour toi. Mais un comptable reste nécessaire pour la déclaration. Mais rassure toi, c'est pas cher et il t'évitera des erreurs, c'est son rôle.

Et oui, on amorti les frais de notaire en les ajoutant au prix d'achat. On ne peut pas les amortir à part.
Je confirme que l'amortissement UTILISE sera ajouté au calcul de la PV taxable en cas de revente.

 

[Philou75]

Je confirme que l'amortissement UTILISE sera ajouté au calcul de la PV taxable en cas de revente.

L’idéal est donc de garder LT voire TLT le bien pour bénéficier d’une fiscalité plus douce voire inexistante au delà de 30 ans (merci Fillon).

 

[moietmoi]

Le LMNP est aligné sur le LMP maintenant.

Non, pas tout à fait.
Concernant la plus value
LMNP: dégressivité et taux des particuliers.
Lmp: pas de dégressivité et taux des professionnels .( Exo possible)
LMNP : seuls les amortissements fiscaux sont en jeu.
Lmp: les amortissements comptables sont en jeu.
Le reste des différences subsiste.

 

[Philou75]

Non, pas tout à fait.
Concernant la plus value
LMNP: dégressivité et taux des particuliers.
Lmp: pas de dégressivité et taux des professionnels .( Exo possible)
LMNP : seuls les amortissements fiscaux sont en jeu.
Lmp: les amortissements comptables sont en jeu.
Le reste des différences subsiste.

ok merci pour les infos

 

[C6BIEN]

Le meublé est déclaré en société avec un déclaration spécifique avec TFE en plus
En LMNP l'amortissement fait pendant la location sera repris et intégré sur la valeur de vente en plus de la PV
ce qui veut dire que ce qui est gagné au départ et repris au taux de taxe de la PV
Un comptable n'est pas obligatoire surtout pour un seul bien
Pour moi c'était plus intéressant de ne pas amortir de bien en compta, les frais de notaire sont inclus la première année en charge et reportables, les meubles respectant le montant aussi en charge, (j'ai choisi de démarrer avec des meubles d'occas non déclaré au départ non amortis, et de les remplacer au fur et à mesure par facture déductibles)
Nota : je devais faire un LMNP impérativement et bouclé pendant l'évolution fiscale mais si j'avais pu faire autrement je serai parti directement en location simple

 

[Philou75]

En LMNP l'amortissement fait pendant la location sera repris et intégré sur la valeur de vente en plus de la PV
ce qui veut dire que ce qui est gagné au départ et repris au taux de taxe de la PV

La personne qui garde très longtemps son bien en LMNP (20 ans ou plus) diminuera sensiblement son impôt sur la PV même s’il a déduit l’amortissement du bien.
Le fait de passer en charge les frais de notaire est une solution intéressante car ces frais ne seront pas déduits comme l’amortissement et donc ne rentreront pas dans le calcul de la PV.

 

[Ezerian]

La personne qui garde très longtemps son bien en LMNP (20 ans ou plus) diminuera sensiblement son impôt sur la PV même s’il a déduit l’amortissement du bien.
Le fait de passer en charge les frais de notaire est une solution intéressante car ces frais ne seront pas déduits comme l’amortissement et donc ne rentreront pas dans le calcul de la PV.

Si on garde le bien plus de 30 ans, il n'y a rien à payer sur la PV (amortissement ou non).

 

[moietmoi]

Un comptable n'est pas obligatoire surtout pour un seul bien

c'est un choix qu'on peut payer cher...
Par exemple :

les meubles respectant le montant aussi en charge, (j'ai choisi de démarrer avec des meubles d'occas

Est quasi faux : si pour la totalité des meubles obligatoires en meublé tu dépasses 500 euros, tu dois amortir.
Comme pour les travaux, ton chauffe-eau est en panne, première facture 400 euros, mais il retombe en panne 2 ème facture 300 euros. Tu dois amortir l'ensemble...

charge, (j'ai choisi de démarrer avec des meubles d'occas non déclaré au départ non amortis

Donc le fisc peut simplement te dire que tu ne fais pas du meublé.
Tu auras du mal à le prouver.
Je ne juge pas cette solution comme fiable, mais elle est pratiquée

 

[moietmoi]

Pour le choix , charges ou amortissements des différents frais d'acquisition, il faut tenir compte de 2 facteurs.
Quand on les amorti on perd entre 15 et 40% de leur valeur.
Pourquoi ? Car on groupe ces frais avec l'achat du bien et on affecte le coefficient du foncier à l'ensemble avant amortissements
Le deuxième facteur est que le déficit dû aux amortissements est reporté le indéfiniment alors je celui du aux charges ne l'est que 10 ans.
Il faut donc faire des simulations à 10 ans ... Un comptable faut cela en 10 secondes..
Au passage , si un jour on passe lmp, le déficit des charges est perdu, pas celui des amortissements.

 

[Philou75]

Si on garde le bien plus de 30 ans, il n'y a rien à payer sur la PV (amortissement ou non).

Oui bien sûr mais pas évident de garder un bien 30 ans, c’est pourquoi je parlais plutôt de 20 ans et dans ce cas l’imposition à la PV sera nettement moins confiscatoire que si on garde le bien 5 ans

 

[C6BIEN]

c'est un choix qu'on peut payer cher...
Par exemple :

Est quasi faux : si pour la totalité des meubles obligatoires en meublé tu dépasses 500 euros, tu dois amortir.
Comme pour les travaux, ton chauffe-eau est en panne, première facture 400 euros, mais il retombe en panne 2 ème facture 300 euros. Tu dois amortir l'ensemble...


Donc le fisc peut simplement te dire que tu ne fais pas du meublé.
Tu auras du mal à le prouver.
Je ne juge pas cette solution comme fiable, mais elle est pratiquée

Tout d'abord, l'amortissement n'est pas obligatoire mais une option
Il s'agit dans mon cas, d'achat unitaire qui ne dépasseront pas 500€ pour passer en charges, et l'entretien/charges n'est pas limité en nombre (plusieurs pannes dans l'exemple seront cumulées)
il s'agit bien de garder l'ensemble des factures et description en cas de contrôle, on peut changer un lit et un frigo, chaque objet étant indépendant
Le "Meublé" est considéré avec l'option fiscale initiale, la déclaration du statut, le lieu déclaré en société, et surtout le bail en lui-même et l'état des lieux qui comporte l'ensemble du meublant détaillé et signé du locataire, le tout déclaré à la CAF

 

[C6BIEN]

La personne qui garde très longtemps son bien en LMNP (20 ans ou plus) diminuera sensiblement son impôt sur la PV même s’il a déduit l’amortissement du bien.
Le fait de passer en charge les frais de notaire est une solution intéressante car ces frais ne seront pas déduits comme l’amortissement et donc ne rentreront pas dans le calcul de la PV.

oui c'est vrai, ma vision se limite à 10 ans max, et comme j'ai acheté un bien au creux de la valorisation du marché, je ne souhaite pas ajouter de l'imposition en sus de la PV sur un bien que je ne garderai pas....

On peut même ajouter que la transformation en RP du bien à postériori pourrait effacer les PV et amortissement le cas échéant

 

[moietmoi]

Tout d'abord, l'amortissement n'est pas obligatoire mais une option

Bien sûr
On est libre, par décision de gestion d'inscrire ou non , tel ou tel élément à l'actif de l'entreprise.
Mais dans ce cas, les charges afférentes ne peuvent pas non plus être comptabilisées.
Seules les dépenses directement liées à la location et non mises à la charge du locataire par la loi peuvent être comptabilisés.
Si tu ne mets pas les meubles obligatoires pour pouvoir être qualifiés de location meublée à l'actif de l'entreprise ,tu n'as pas non plus autorisation de les passer en charges y compris si ils sont à moins de 500 euros, car il sont innérants à la caractéristique " meublée" du bien.
Tu pourras passer un fer à repasser, qui lui ne fait pas partie de la liste, mais pas le lit, le frigo, ...

oui c'est vrai, ma vision se limite à 10 ans max, et comme j'ai acheté un bien au creux de la valorisation du marché, je ne souhaite pas ajouter de l'imposition en sus de la PV sur un bien que je ne garderai pas..

Il peut y avoir confusion..
Les amortissements à réintégrer sont ceux de l'immobilier .
Pas des meubles.
Pour celui qui a au démarrage fait la globalisation meubles plus immobilier pour ses amortissements ,se verra obligé lors de la vente , de refaire la décomposition pour voir exactement combien d'amortissement immobilier ont été utilisés.
Ce calcul est classique en LMP.
En LMP , dans certaines conditions la plus value immobilière c'est exonérée.
Mais pas la plus value sur les meubles.
Et en LMP on réintegre les amortissements pour le calcul de la plus value.
Il est donc extrêmement classique depuis 30 ans d'être obligé de redecomposer les amortissements meubles et immobilier pour calculer la plus value comptable sur les meubles qui n'est pas éxonerée lors d'une vente..