Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur

[motarmacien]

Que se passe-t-il quand le contrat de prêt est rédigé par le notaire, dans l'acte d'acquisition?

Je veux dire, sommes-nous sensés recevoir un contrat de prêt de la banque ou le contrat rédigé par le notaire est-il le seul élément?

Dans ce cas, le contrat de prêt est partie intégrante de l'acte authentique, non? Et dans ce cas, l'intervention du notaire dans l'obtention du crédit ne se limite plus seulement à la souscription des garanties.

L'UFC Que choisir de Nancy soutient mordicus que la totalité des frais de notaire doivent être inclus au calcul du TEG dans ce cas précis. Ils soutiennent cette position en avançant une publication au JO du ministère de l'économie et des finances ainsi que diverses décisions de la cour de cassation.

 

[Aristide]

Dans une acquisition avec un privilège de prêteur de deniers en garantie l'acte d'acqiusition et l'acte de garantie sont dans un seul et même acte.

Mais il y a des fais liés à l'acquisition qui sont dus même si même si vous l'aviez payée avec vos fonds (donc sans crédit) et des frais uniquement lié à la prise de garantie.

Vous recevrez effectivement une copie de votre acte d'acquisition quelques mois (au moins 6 mois ?) après sa signature; une copie de l'offre de prêt que vous avez acceptée y sera annexée.

L'UFC Que choisir de Nancy soutient mordicus que la totalité des frais de notaire doivent être inclus au calcul du TEG dans ce cas précis. Ils soutiennent cette position en avançant une publication au JO du ministère de l'économie et des finances ainsi que diverses décisions de la cour de cassation.

Demandez qu'ils vous les communiquent.

Cdt

 

[moctey]

Bonjour,
Nous avons contracé un prêt immobilier en 2011 pour lequel le dossier à traîné en longueur et la banque HSBC nous a poussé à accepter les offres de prêt le jour de leur réception. Les échanges de courriels que nous avons décrivent très bien la situation, les conseillers ont agi de façon parfaitement malhonnête en sachant très bien que les délais était intenable mais en réalisant quand même l'opération avec en plus des conditions différentes sur le remboursement anticipé que ce qui avait été promis. Le contact avec le médiateur HSBC a été surprennant, il a considéré que nos propos étaient extravaguants et après un courrier de plusieurs pages apportant des précisions sur les doutes avancés, la seconde réponse a été qu'il se limitait a un seul avis...
Je suis convaincu qu'HSBC mérite d'être sanctionné dans cette histoire, mais j'hésite à lancer l'action en justice sachant que le montant du prêt est assez faible, environ 55 000 €. Y-a-t il une solution pour lancer une action en justice sans tout perdre dans les frais ?

 

[maxouv327]

bonjour à tous,

je ne peux que vous incitez à le faire.
Est ce que fait peur ? oui
Est ce que ca coute de l'argent? oui les frais d'avocat
Est ce que le jeu en vaut la chandelle ? oui
Est ce que je peux détailler ? non...

++
et encore merci à elaphus qui a surement changer ma vie....

 

[moctey]

Ne voulez vous pas détailler un peu ? Est-ce que cela vous a pris beaucoup de temps au total ? Combien pour les frais d'avocats ? J'hésite encore à le faire... j'essaye de voir avec l'AFUB mais ils sont difficilement disponibles.

 

[gillesdg]

Bonjour à tous,

j'ai lu la discussion mais je suis un peu perdu, voici mon problème :

j'ai un prêt immobilier depuis fin 2009, j'essaie de renégocier le taux avec la banque, et au fil de la conversation on me dit que j'aurai un délai de 10 jours pour accepter les nouvelles conditions dans le cas ou la banque accepterai de renégocier (pas sûr donc)

Or lors de la signature en 2009, c'est un membre de la banque qui est venu à la maison, car le dossier avait trainé et les délais pour la signature devant le notaire était intenable.

Il est venu à la maison avec l'offre de prêt (antidatée) et nous a fait signé

il ne nous a pas laissé le delais de reflexion de 10 jours.

Que pensez vous de cela, est ce une faute permettant une action (nullité de intérets ou autre....) sachant que cela fait 5 ans et 3 mois, mais est ce que la prescription de 5 ans peut être repoussée sachant que je viens de prendre conscience que le delai de 10 jours de reflexion n'a pas été respecté.

j'ajoute que j'aurais du mal à prouver car les papiers sont anti daté et il y a 11 jours fictif mais la banque ne pourra pas prouver le delai car il n'y a pas eu de courrier, la personne s'étant déplacée à domicile.??? par contre je ne sais plus si il est reparti avec l'offre signée ou nous a dit de la poster ??

Il y a aussi une autre faute, la fausse datation par le preteur pour obtenir la déchéance totale mais est que le délai de 5 ans s'applique et peut il etre repoussé ?? Voici un extrait d'un post pris sur le forum :

6) La déchéance totale (cf article L312-33) est obtenue d’abord non pour violation du délai légal de réflexion…qui n’est pas sanctionnée par la déchéance (mais par une amende) mais pour ... l'absence de preuve de retour postal de l'offre (cf article L312-10: L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.).

L'article L312-33 expose tout de même à la déchéance dès lors que le prêteur date faussement son offre, ou accepte une fausse datation de la part de l’emprunteur, mais pas pour une violation du délai légal sans fausse datation.
Mais à mon sens il n'expose pas à la déchéance sur le motif en cause, pourtant il n'y a pas eu pourvoi à ce sujet.




Merci de vos avis

 

[moctey]

pour la prescription je ne sais pas.

pour ma part je n'ai pas fait d'action en justice car le montant du prêt 50 000 EUR me semble trop peu important et que je n'ai pas envie de me faire plumer par les avocats.

le médiateur est incroyablement biaisé.

vive la justice

 

[hargneux]

j'ajoute que j'aurais du mal à prouver car les papiers sont anti daté et il y a 11 jours fictif mais la banque ne pourra pas prouver le delai car il n'y a pas eu de courrier, la personne s'étant déplacée à domicile.??? par contre je ne sais plus si il est reparti avec l'offre signée ou nous a dit de la poster ??

La banque n'a reçu aucun courrier daté de ce jour Là ?

 

[gillesdg]

La banque n'a reçu aucun courrier daté de ce jour Là ?

la personne est venue avec une offre anti datée préparée la veille ou le jour même, du coup il y a 11 jours fictifs.
Et je ne me rappelle plus si elle est repartie avec l'offre signée ou si elle nous a dit de la poster ? je ne sais vraiment plus .

Dans tous les cas, l'offre n'a pas été envoyée par courrier par la banque.

Je viens de reprendre l'offre en détail car à l'époque, pressé par le temps et par la présence de ce conseiller chez moi je n'ai pas lu toute l'offre, le chose se sont passé très vite, impossible de lire l'offre à tête reposée bien sûr.

En fait la personne avait inclu dans l'offre un passage comme quoi nous avions recu l'offre par courrier et nous à fait signer ce paragraphe, je viens de m'en apercevoir.

. Donc il y a plusieurs éléments faussés, la date de l'offre, le mode d'envoi trafiqué.....le non respect des 10 jours de reflexion. Mais cela vient de dépasser 5 ans alors est il possible de repousser le point de départ de la prescription ???

 

[Babass35]

Bonjour,

Je vais vous présenter mon cas, qui à mon avis n'est pas un cas isolé.

En novembre 2011, nous avons acquis une maison financée en partie par prêts immobiliers.
La somme totale empruntée représente 210 000€ sur une durée de 25 ans.

En octobre 2011, via un courtier, nous avions obtenu une proposition (pas offre de prêt), sur cette dernière notre financement devait se réaliser via 3 prêts, un PTZ+, un 3,87%, un 4,22%. La signature de l'acte de vente était prévue le 24 novembre 2011.
Le banquier a tardé à nous faire l'offre de prêt, nous avons été directement invités à aller signer ce dernier le 19 novembre 2011.
Le jour où nous sommes présentés à la banque, il nous a été présenté une nouvelle offre de prêts, ainsi nous avions 4 prêts (PTZ+, 2,5%, 3,87% et 4,27% (coût total des prêts: 124 636,78€)). J'ai interrogé le conseiller sur le fait que l'un des taux avait été revu à la hausse. Sa réponse a été: "tout le monde doit être gagnant pour cette nouvelle offre."
Cette offre a été signée le jour où elle nous a été présentée, la signature de l'acte authentique étant trop proche. Nous n'avons pas bénéficié du délai légal de réflexion de 10 jours.
Je précise que le jour de la signature la directrice d'agence et mon conseiller étaient présents dans le bureau.

Mon courtier n'a été informé de ce changement que par mes soins. Il a été comme moi étonné de la modification de l'un des taux à la hausse.

En relisant l'acte authentique du prêt (privilège de prêteur de denier donc publication donc acte authentique), j'ai remarqué des erreurs concernant les dates reportées et il nous ait ainsi possible de prouver que le délai de réflexion n'a pas été respecté.

On peut ainsi lire sur l'offre de prêt signée:
"Emission de l'offre le 08/11/2011"
"Acceptation le 19/11/2011 de l'offre reçue par voie postale le 8/11/2011"

Même avec tous les efforts du monde, La Poste n'a pas pu nous remettre, le 08/11, une lettre postée le 08/11 (ouverture de la banque à 9h30, distribution du courrier vers 10h00). Néanmoins, je vais effectuer des vérifications près de La Poste.

En regardant de plus près, on s'aperçoit que la date "8/11/2011" devait être à l'origine "9/11/2011". Le "9" a été transformé en "8" (mention manuscrite de la date à deux reprises (ma compagne et moi-même))

Enfin, ce qui pourrait confirmer cette modification de la date c'est l'acte authentique.
Dans le chapitre "EXPOSE", on peut lire (littéralement repris): "Ce prêt résulte d'une offre prévue par les articles L 312-7 et suivants du code de la consommation en date du 8 novembre 2011, offre reçue le 9 novembre et acceptée le 19 novembre 2011 dont un exemplaire demeurera ci-annexé après mention".

Pensez-vous que je peux attenter une action contre la banque ou tenter un règlement à l'amiable en passant par un renégociation de prêt?

Est-ce que la responsabilité du notaire peut être engagée par rapport à l'acte authentique qui n'aurait jamais dû être signé en raison du non respect du délai légal de réflexion?

Quelles peuvent être les sanctions pour la banque et pur le notaire?

Merci de vos réponses.

 

[ExC]

Bonjour,

Etant moi-même en procès contre ma banque pour un calcul sur 360 jours.

Je viens de recevoir un avertissement du cabinet d'avocat qui gère mon dossier ; faisant référence au jugement - N° de pourvoi: 14-29838 . Le cabinet d'avocat me conseille d’abandonner la procédure car il y a maintenant peu de chance d'obtenir l'application du taux légal voire un risque de perdre le procès.

Je suis étonné de n'avoir trouvé aucun commentaire sur cette jurisprudence.
J'ai simplement relevé un article sur un blog d'avocat : [lien réservé abonné]

Est-ce que quelqu'un aurait des informations par rapport à cela ?
Est-ce que tous les procès de ce type sont perdus d'avance ?

Merci de vos réponses.

 

[vivien]

Bonjour

Etant moi-même en procès contre ma banque pour un calcul sur 360 jours.

Je viens de recevoir un avertissement du cabinet d'avocat qui gère mon dossier ; faisant référence au jugement - N° de pourvoi: 14-29838 .

Dans l'arrêt auquel vous renvoyez il n'est pas question d'année lombarde mais d'erreur de TEG. Il s'agit à mon sens de deux natures d'erreur différentes.

Le cabinet d'avocat me conseille d’abandonner la procédure car il y a maintenant peu de chance d'obtenir l'application du taux légal voire un risque de perdre le procès.

Je suis étonné de n'avoir trouvé aucun commentaire sur cette jurisprudence.

Dans l'arrêt indiqué il est précisé :
"Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé l'inexactitude du taux effectif global mentionné dans l'offre de prêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé le texte susvisé"
Dans cette discussion ouverte en 2011 par Elaphus, il est fait une distinction entre l'offre de crédit et le contrat. ELaphus avait apporté toutes les précisions nécessaires (voir dans les premières pages)

Si l'erreur de TEG concerne l'offre de crédit la sanction est la déchéance des intérêts qui peut être totale ou partielle et laissée à l'appréciation souveraine du juge.
Si l'erreur est dans le contrat la sanction est la nullité de la stipulation des intérêts.
Des juristes pourront confirmer et/ou infirmer ces affirmations.

Dans votre dossier, la banque est-elle assignée pour application de l'année lombarde ou pour erreur de TEG ? L'une et/ou l'autre des erreurs est/sont elle(s) démontrée(s) ?

Le blog, vers lequel vous renvoyez, donne une opinion il doit être possible de trouver des avis diamétralement opposés exprimés par des avocats.

Cdlt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Concernant la nuance entre "Erreur TEG dans l'offre", et "Erreur de TEG dans le contrat" je fait la même lecture que Vivien.

En ce qui concerne "l'application de l'année lombarde" et "l'erreur de TEG" il me semble que c'est la mêm chose.

Le code de la consommation impose un calcul de TEG sur l'année civile; ce même code ne dit absolument rien sur le calcul des intérêts compris dans les échéances.

Mais le calcul du TEG est fait à partir desdites échéances (actualisation des flux de sorties de trésorerie); donc si les échéances sont mal calculées le TEG est aussi mal calculé.

(NB - Sur un exemple d'un prêt de 200.000€ à 3% sur 240 mois avec 10.000€ de frais la différence, au bout des 20 ans, est de 4,04€ d'intérêts en plus pour le calcul "lombard" et l'incidence sur le TEG n'est sensible qu'à partir de la quatrième décimale...???...!!!)

De là - bien qu'aucun texte ne l'impose explicitement - la jurisprudence a décidé d'étendre au calcul des intérêts compris dans les échéances ce que le code de la consommation impose pour le calcul du TEG.

Cdt

 

[Ecr]

Bonjour,

J'ai créé un nouveau compte n'arrivant pas à me reconnecter à l'ancien.

Merci de vos réponses.

Le calcul sur 360 jours est écrit dans l'offre de prêt et vérifié dans sur la première échéance du prêt.

Mon avocat a assigné la banque sur le TEG, qui est erroné puisque la base de calcul est fausse. Il me dit que différencier "offre de crédit" et "contrat de crédit" est jouer sur les mots et serait plus que risqué.

Enfin, il m'a lu un jugement de cour d'appel d'une personne ayant de la même façon un calcul sur 360 jours et l'ayant démontré par le calcul de la première échéance. Le juge ayant estimé que le préjudice était "ridicule" (environ 2€, seule la 5ème décimale du TEG est impactée), il a condamnée cette personne aux dépens et dommages et intérêts !

Peut-être ai-je la chance d'avoir un avocat indépendant qui me met en garde des risques.

 

[europlusdollar]

Dans cet arrêt du 25 février 2016, la Cour de cassation censure le principe posé par la cour d'appel de Paris selon lequel l'erreur entachant le TEG est sanctionnée EXCLUSIVEMENT par la nullité de la stipulation d'intérêt et la substitution du taux de l'intérêt légal au taux conventionnel.

Cette affirmation est évidemment inexacte car une erreur de TEG affectant l'offre de crédit est sanctionnée par la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts contractuels (et non par la nullité de la stipulation d'intérêt).

Voilà, c'est tout.

 

[Dimitri.B]

Bonjour,

Etant moi-même en procès contre ma banque pour un calcul sur 360 jours.

Je viens de recevoir un avertissement du cabinet d'avocat qui gère mon dossier ; faisant référence au jugement - N° de pourvoi: 14-29838 . Le cabinet d'avocat me conseille d’abandonner la procédure car il y a maintenant peu de chance d'obtenir l'application du taux légal voire un risque de perdre le procès.

Je suis étonné de n'avoir trouvé aucun commentaire sur cette jurisprudence.
J'ai simplement relevé un article sur un blog d'avocat : [lien réservé abonné]

Est-ce que quelqu'un aurait des informations par rapport à cela ?
Est-ce que tous les procès de ce type sont perdus d'avance ?

Merci de vos réponses.

Bonjour,

L'important est de savoir si votre action est dirigée sur la base de l'erreur contenue dans l'offre de prêt ou le contrat de prêt. En effet, il est constant qu'en matière d'irrégularité de l'offre de prêt, la sanction est laissée à l'appréciation du juge.
En revanche, en matière d'erreur située dans le contrat de prêt, la sanction reste inchangée, et est fondée sur les articles 1907 du code civil et L131-1 et suivants du Code de la consommation et non l'article L312-33 visé dans l'arrêt.

A vous de vérifier sur votre assignation ce que votre Avocat a mis en avant : offre de prêt ou acte de prêt.

Enfin, je suis effaré par le commentaire qu'on peut lire en cliquant sur votre lien et plus particulièrement par la phrase suivante :

"Cette piste est d’ailleurs confirmé par le motif subsidiaire retenu par la Cour de cassation en ces termes :"

A l'évidence, le rédacteur ignore que ce qu'il vise est l'un des motifs du pourvoi, donc rédigé par l'Avocat du demandeur, et absolument pas un "motif subsidiaire retenu par la Cour de cassation", ça fait peur !!!
L'interprétation des arrêts de la Cour de cassation, c'est la deuxième année de droit, pas de doute, le niveau baisse constamment.

PS : en tant qu'Avocat, lorsque j'engage une action sur une erreur dans l'offre de prêt, j'informe le client du fait

 

[Dimitri.B]

En fait, la Cour de cassation rappelle simplement qu'en matière d'offre de prêt, le juge a un pouvoir d'appréciation, rien d'extraordinaire.

 

[Dimitri.B]

Bonjour,

Etant moi-même en procès contre ma banque pour un calcul sur 360 jours.

Je viens de recevoir un avertissement du cabinet d'avocat qui gère mon dossier ; faisant référence au jugement - N° de pourvoi: 14-29838 . Le cabinet d'avocat me conseille d’abandonner la procédure car il y a maintenant peu de chance d'obtenir l'application du taux légal voire un risque de perdre le procès.

Je suis étonné de n'avoir trouvé aucun commentaire sur cette jurisprudence.
J'ai simplement relevé un article sur un blog d'avocat : [lien réservé abonné]

Est-ce que quelqu'un aurait des informations par rapport à cela ?
Est-ce que tous les procès de ce type sont perdus d'avance ?

Merci de vos réponses.

Cela dit, même si votre Avocat a visé uniquement l'offre, il y a peut être un moyen de rattraper le coup. Vous pouvez m'envoyer un mail si vous voulez en savoir plus.

 

[Dimitri.B]

Bonjour,

J'ai créé un nouveau compte n'arrivant pas à me reconnecter à l'ancien.

Merci de vos réponses.

Le calcul sur 360 jours est écrit dans l'offre de prêt et vérifié dans sur la première échéance du prêt.

Mon avocat a assigné la banque sur le TEG, qui est erroné puisque la base de calcul est fausse. Il me dit que différencier "offre de crédit" et "contrat de crédit" est jouer sur les mots et serait plus que risqué.

Enfin, il m'a lu un jugement de cour d'appel d'une personne ayant de la même façon un calcul sur 360 jours et l'ayant démontré par le calcul de la première échéance. Le juge ayant estimé que le préjudice était "ridicule" (environ 2€, seule la 5ème décimale du TEG est impactée), il a condamnée cette personne aux dépens et dommages et intérêts !

Peut-être ai-je la chance d'avoir un avocat indépendant qui me met en garde des risques.

Pratique-t-il le droit bancaire depuis longtemps ? La contestation du TEG est à la mode mais elle ne s'improvise pas.
Idem pour la clause 360 jours.

 

[Dimitri.B]

Le blog, vers lequel vous renvoyez, donne une opinion il doit être possible de trouver des avis diamétralement opposés exprimés par des avocats.

Cdlt.

Tout à fait, à la lecture des infos données par Ecr et du blog (département droit des affaires d'un Cabinet d'Avocat, mais article écrit par un stagiaire, je ne vois pas d'autre explication), j'ai une analyse tout à fait différente de la situation.

Malheureusement, seule la lecture de l’assignation et des conclusions de la banque permettrait de savoir exactement ce qui s'est passé et comment y remédier.