PTZ sans différé: debloquage partiel possible?

[pasChance2]

Bonjour,

Actuellement en négociation avec les banque et un courtier pour un achat en VEFA, j'ai 2 versions différentes pour le déblocage du PTZ (PTZ sans différé):

- LCL: débloquage partiel du PTZ ne pose pas de probleme
- Courtier: impossible de débloqué le PTZ partiellement, il doit être débloqué d'un coup ( et dans ce cas remboursement des mensualités )

Est-ce des simple pratique différente selon les établissements, ou y'a-t=il un lois qui va dans un sens ou dans l'autre.

Le but étant de debloqué apport + PTZ partiel à la signature chez le notaire uniquement, puis le reste à a remise de clé, afin de n'avoir que les assurance à payer ( échéancier 30% + frais notaire à la signature chez le otaire + 70% à la remise des clefs).

 

[Aristide]

Bonjour,

A ma connaissance c'est le LCL qui a raison.

La seule chose que la règlementation impose au déblocage du prêt à taux zéro est que les fonds mis à disposition soient versés directement aux fournisseurs (pris au sens large = notaire, entreprises, artisans, vendeurs matériaux.....) et non pas entre les mains des emprunteurs.
Cordialement,

 

[pasChance2]

Merci pour cette précision. Je vois mon courtier ce soir. On va voir ce qu'il en dit, selon lui, ça ne passerait pas au niveau de l'organisme de contrôle (dont j'ai oublié le nom), on risquai d'avoir des pénalités.

 

[UnFuturVEFA]

Bonjour,


en effet c'est le LCL qui a raison,

je suis dans le même cas, achat en VEFA, et je devrais débloqué chez le notaire (20%) soit la totalité de mon apport + une petite partie de PTZ.

Par contre, êtes vous certain que vous débloquer les 70% restant le jour de la remise des clés (à moins que la remise des clés soit imminent?)?

Normalement vous débloquez, au fur et mesure de l'avancement des travaux,
mais vous pouvez commencer à payer vos mensualités à la remise des clés (sauf assurance, et éventuellement des frais intercalaires)

quel est votre constructeur?

 

[pasChance2]

Mauvaise nouvelle

Je viens d'avoir mon courtier qui a eu une réponse de la banque:
Il possible de débloqué partiellement le PTZ, mais nous payerons alors des mensualités proportionnelles à la somme débloqué

Hors nous allons débloqué 38157€ des 42900 € du PTZ. Nous allons donc nous retrouver avec des mensualité proche de 400€ pendant toute la construction

Le banquier dit que ce n'est pas possible de payer partiellement le PTZ et ne rien payer ( selon un décret que je ne connais pas ). Si il y'a contrôle de la sgfgas, nous exposons à des pénalités. La banque ne veux pas supporter ce risque.

@UnFuturVEFA :
Notre échéancier est en 2 phases: 30% notaire + 70% à la livraison ( avantage au 1er signataire selon Promogim)

 

[Aristide]

Je viens d'avoir mon courtier qui a eu une réponse de la banque:
Il possible de débloqué partiellement le PTZ, mais nous payerons alors des mensualités proportionnelles à la somme débloqué

Le banquier dit que ce n'est pas possible de payer partiellement le PTZ et ne rien payer ( selon un décret que je ne connais pas ). Si il y'a contrôle de la sgfgas, nous exposons à des pénalités. La banque ne veux pas supporter ce risque.

Ce n'est pas l'information que j'avais eue d'une source bien informée.

Suivant cette information, tant que le PTZ n'est pas débloqué à 100% il n'y avait pas d'amortissement.

A moins que les règles aient changé ?

Un "sachant" peut-il donner la bonne formule ?
Merci

Cordialement,

 

[Kenko822]

On oublie aussi l'option remboursement de la totalité des échéances du PTZ dès le premier déblocage partiel. C'est celle que je connais. De même pour les prêts classiques.

Après aucune idée pour dire si c'est en règle ou pas.

 

[Aristide]

On oublie aussi l'option remboursement de la totalité des échéances du PTZ dès le premier déblocage partiel. C'est celle que je connais. De même pour les prêts classiques.

En tout cas, cette technique (règlementaire ou non ?) ne semble pas servir les intérêts de l'emprunteur :
=> ni en termes de trésorerie car elle entraîne une charge alors même que son projet est en cours et qu'il a sans doute encore un loyer à payer,
=> en termes financiers purs puisque c'est de l'argent à zéro% et qu'il serait bien préférable pour lui soit de d'amortir un prêt complémentaire assorti d'un taux d'ntérêt.

 

[Kenko822]

Et dans le cas du VEFA en BBC avec majoration d'une CL, on a un financement à 50% à 0% et quand on a pas de différé sur le PTZ on se marre bien. Premier déblocage et grosse mensualité en plus du loyer.

 

[pasChance2]

Le problème dans tous ça c'est que je suis obligé de faire "confiance" à la banque car je n'ai aucun texte officiel. Et le sgfgas ne traite pas avec les particuliers.

 

[pasChance2]

J'ai posé la question a un conseillé de l'ADIL qui apres recherche, n'a pas trouvé de justification au dire de la banque, ni la position du SGFGAS à ce sujet.

Ainsi rien ne me prouve que la banque à raison, mais je n'ai pas pour autant d'argument en ma faveur :s

 

[Aristide]

Bonjour,

Le banquier dit que ce n'est pas possible de payer partiellement le PTZ et ne rien payer ( selon un décret que je ne connais pas ). Si il y'a contrôle de la sgfgas, nous exposons à des pénalités. La banque ne veux pas supporter ce risque.

J'ai posé la question a un conseillé de l'ADIL qui apres recherche, n'a pas trouvé de justification au dire de la banque, ni la position du SGFGAS à ce sujet.

Ainsi rien ne me prouve que la banque à raison, mais je n'ai pas pour autant d'argument en ma faveur :s

Sii
=> Vous avez posé la question à l'ADIL
=> L'ADIL a fait des recherches
=> L'ADIL n' pas trouvé trace du prétendu décret
C'est que ce décret n'existe pas

Mais pourquoi ne demandez vous pas à votre courtier et/ou à son partenaire banquier de vous donner les références du supposé décret ?

Autre possibilité interroger "Allo Service Public" au 3939 ou par e-mail [email protected]
Je pense qu'il ne sauront pas vous répondre mais il vous dirigeront sans doute vers une autre Administration.

Voici ce qu'il m'ont répondu a une question que je leur avais posée :
" Le département messagerie du site service-public.fr se propose d'apporter aux usagers un premier niveau d'information relatif aux demandes de renseignement administratif. L'équipe en charge de la réponse aux messages n'est pas en mesure de répondre de façon appropriée à votre question. Néanmoins, vous pouvez contacter un informateur des Centres interministériels de renseignements administratifs (CIRA) - demandez un agent spécialisé du secteur logement - par le biais du numéro d'appel unique 3939 (coût d'un appel local, depuis un poste fixe), accessible du lundi au vendredi de 8h30 à 17h30.
Précisez que votre appel fait suite à un courriel adressé sur le site service-public.fr"

Cordialement,

 

[pasChance2]

Je me suis mal exprimé, mais c'est le courtier qui m'a prétendu qu'il y'avait un décret. Mais effectivement la personne de l'ADIL l'aurait trouvée.

Nous avons signé à la banque aujourd'hui, et la banquière me dit donc qu'elle n'a pas la main sur le PTZ. Que si d'autre banque ne fond pas payer de mensualité lors d'un déblocage partiel du PTZ , elles s'exposent à des sanction (même discours).

Je vais contacter "Allo Service Public" pour avoir des précisions comme vous me le conseillez.

 

[Aristide]

Envoyé par pasChance2
Je viens d'avoir mon courtier qui a eu une réponse de la banque:
Il possible de débloqué partiellement le PTZ, mais nous payerons alors des mensualités proportionnelles à la somme débloqué

Le banquier dit que ce n'est pas possible de payer partiellement le PTZ et ne rien payer ( selon un décret que je ne connais pas ). Si il y'a contrôle de la sgfgas, nous exposons à des pénalités. La banque ne veux pas supporter ce risque.

Ce n'est pas l'information que j'avais eue d'une source bien informée.

Suivant cette information, tant que le PTZ n'est pas débloqué à 100% il n'y avait pas d'amortissement.

A moins que les règles aient changé ?

Un "sachant" peut-il donner la bonne formule ?
Merci

Bonjour,

Je viens d'avoir une information d'un Etablissement habilité à consentir des prêts à taux zéro = confirmation par cet Etablissement qu'il pratique les déblocages partiels
Donc, à priori, ce n'est pas interdit.

Par contre j'ai eu d'autres explications sur la manière dont se pratiquent les amortissements dans cette banque
=> Différé total :
+ Déblocages partiels = seulement primes assurances payées pendant phase différé
+ Amortissement à la fin de la phase de différé (tout le PTZ est débloqué à ce moment)

=> Sans différé ou bien avec différé partiel:
+ Amortissement immédiat mais non pas par rapport au montant mis à disposition mais par rapport au montant total du PTZ.

Cordialement,

 

[Kenko822]

C'est ce que j'avais en tête également et c'est comme que nous pratiquons, ce lèse un peu voir beaucoup en cas de VEFA et d'endettement (Loyer + Echéance PTZ) dans le cas d'un gros montant de PTZ sans différé d'amortissement (doublement PTZ BBC par exemple).

 

[Aristide]

Oui mais, inversement, cette pratique peut aboutir à une réduction de la durée du PTZ = amortissement plus rapide du capital.
Cdt

 

[pasChance2]

...
=> Sans différé ou bien avec différé partiel:
+ Amortissement immédiat mais non pas par rapport au montant mis à disposition mais par rapport au montant total du PTZ.

C'est une pratique que je n'arrive pas comprendre, comment peut-on amortir un capital non débloqué!?

 

[Aristide]

Prenons un exemple théorique:
=> PTZ de 14.400€ en 144 mois sans différé
=> L'amortissement mensuel dans ce cas de figure est de 14.400/144 = 100€

=> Vous demandez un déblocage partiel de 1.000€
=> Dès le mois suivant vous amortissez 100€ par mois; sur cette base votre 1ère tranche serait complètement amortie dans 10 mois
=> Si vous ne demandiez plus aucun déblocage dans ces 10 mois, à ce terme les prélèvements d'échéance de 100€/mois s'arrêtraient.
Au prochain déblocage ils reprendraient.

=> Mais au bout de 3 mois vous demandez un nouveau déblocage de 2.000€
=> A ce stade :
+ Vous avez remboursé 100€ x 3 = 300€
+ votre capital restant dû est de (1.000€ + 2.000€ -300€) = 2.700€
=> Dès lors il faudrait attendre 27 mois pour amortir ce solde

=> Etc...après un nouveau déblocage

Cordialement

 

[pasChance2]

Merci pour la précision. Je trouve ce fonctionnement étrange aussi.

 

[Kenko822]

Le PTZ étant en amortissement à échéance constante, on ne peut pas influer sur le montant du capital que l'on amorti, c'est automatiquement 100%.