Prorogation convention cosse louer abordable

[Kizzo]

Bonjour,
Je viens d'avoir le service "contrôles" de mon centre des impôts. Ce dernier m'a confirmé qu'aucune disposition n'avait été prévue pour le devenir des conventions "borloo ancien" ou cosse "louer abordable". Pas de prolongation des conditions de la convention jusqu'au terme du bail. Pas de possibilité de passer en Loc Avantage (uniquement pour les nouveaux baux). Donc, libre au bailleur d'augmenter le loyer à sa guise ou de reprendre son bien avec un préavis de 6 mois. Comment mieux s'y prendre pour créer de la précarité et tirer le prix des loyers vers le haut ?
VIVE LA FRANCE !!!!!

Oui ça c'est le discours du moment du Trésor Public mais SOLIHA est monté au créneau et je pense que ça va bouger.
Je devrais avoir des nouvelles de SOLIHA d'ici fin mars

 

[timoko]

Ma correspondante SOLIHA m'a indiqué que leur requête n'avait pas aboutie , l'Anah ne peut rien faire contre le décret annulant les prorogations de conventions.

 

[cmdurand]

Bonjour, je viens de voir ce post. J'ai justement une convention cosse qui se termine après 6 ans début juillet 2024. Il y avait une clause pour prolonger de 3 ans. J'ai posé la question depuis 1 semaine et pas de réponse (je commence à comprendre pourquoi). J'ai demandé s'il était possible de prolonger (ancien système moins avantageux que loc avantage). Je trouve étrange qu'il ne soit pas possible de passer à loc avantage pour une convention de 6 ans ?
Je suis en cosse intermédiaire, le loyer n'est pas bas.

 

[cmdurand]

J'ai eu les réponses de l'ANAH.

En fait si vous avez une convention Cosse en cours impossible de prolonger de 3 ans en revanche le dispositif peut continuer à s'appliquer au delà de la convention tant que le locataire est en place et ce jusqu'au renouvellement du bail.

 

[timoko]

Bonjour à la communauté
Je relance le sujet , la convention est valable jusqu'au renouvellement du bail , que fait-on à la reconduction du bail ? Le loyer sera toujours social ( environ 30 à 40% inférieur au marché ) en payant plein pot les impôts. Je fais appel à vos avis éclairés sur la meilleure solution et que je souhaite conserver mon locataire.

 

[cmdurand]

Bonjour à la communauté
Je relance le sujet , la convention est valable jusqu'au renouvellement du bail , que fait-on à la reconduction du bail ? Le loyer sera toujours social ( environ 30 à 40% inférieur au marché ) en payant plein pot les impôts. Je fais appel à vos avis éclairés sur la meilleure solution et que je souhaite conserver mon locataire.

Signer une convention loc avantage si le locataire rentre dans le dispositif (il est plus élevé que le cosse).

 

[g.b]

Est ce que le loyer est vraiment social comme vous dites? Car, c'est pas nouveau, les loyers n'ont rien de social y compris avec les anciens dispositifs Borloo ancien ou neuf. M'est déjà arrivé d'en louer des biens à +5% du marché vu que "ça rentrait".

Et sinon ils ne peuvent pas juste donner congé eux mêmes et retrouver, comme par hasard, le même logement via soliha et une autre convention? Mais bon, il y a l'incertitude de l'intermédiaire.

 

[cmdurand]

Tout dépend qu'elle convention a été signée ? En intermédiaire et encore plus en LOC Avantage le taux au m² et les revenus sont au dessus du marché dans beaucoup de cas

 

[timoko]

Le locataire Avantage n'existera plus le 31/12/2024 donc impossible de se reporter dessus si la convention cosse se termine après cette date .

 

[timoko]

<< Le Loc Avantage>>

 

[seb25]

J'ai eu les réponses de l'ANAH.

En fait si vous avez une convention Cosse en cours impossible de prolonger de 3 ans en revanche le dispositif peut continuer à s'appliquer au delà de la convention tant que le locataire est en place et ce jusqu'au renouvellement du bail.

@cmdurand auriez-vous connaissance d'un texte de référence qui indique que la convention peut bien s'appliquer jusqu'au terme du bail ? Visiblement tous les centres des impôts ne sont pas au courant ils m'ont dit le contraire.

 

[timoko]

Bonjour à la communauté
Je relance le sujet car je vais avoir un changement de locataire d'un logement en convention à loyer très social prochainement . Cette convention se termine le 15 septembre 2025 et interdiction de la prolonger , comme je l'avais prévu , depuis le 31/12/2023 par un décret. Un bail ,avec un nouveau locataire , doit être signé le 15 Novembre 2024 . Si j'ai bien compris , je continuerai à bénéficier de la convention jusqu'à la fin du bail avec ce nouveau locataire soit le 15/11/2027. Je me pose la question de la tacite reconduction du bail , je continuerai à percevoir un loyer très bas sur lequel je paierai un max d'impôts. Une augmentation du loyer au prix du marché ( environ 40% ) est interdite par la loi et serait insupportable pour le locataire . Que feriez-vous vous à ma place ? Merci d'avance pour vos suggestions.

 

[cmdurand]

Vous avez 2 solutions
* honorer votre convention et près de 15/9/25 vous pourrez vendre.
* passer en convention LOC avantage qui doit être plus intéressant

Si vous êtes en très social vous ne payez pas un max d'impôt puisque vous devez avoir des abattements.

 

[timoko]

Pour ceux qui ont un départ de locataire avant la fin de leur convention et s'ils veulent conserver le bénéfice de cette convention, je leur conseille de faire un bail avec le nouveau locataire d'une durée maximale ( bien supérieure au 3 ans MINIMUM imposé par la loi 89 ) . Pour ma part , je ferai un bail de 9 ans , en effet même si la date de fin convention est atteinte , celle-ci continue à s'appliquer jusqu'à la fin du bail en cours .En effet , les tacites reconductions ou renouvellement de baux , après la date de fin de la convention , ne permettent plus l'abattement sur les revenus fonciers mais les loyers perçus restent en dessous du marché de 40% dans mon secteur sans pouvoir revenir au prix du marché après la convention.

 

[Kizzo]

Pour ceux qui ont un départ de locataire avant la fin de leur convention et s'ils veulent conserver le bénéfice de cette convention, je leur conseille de faire un bail avec le nouveau locataire d'une durée maximale ( bien supérieure au 3 ans MINIMUM imposé par la loi 89 ) . Pour ma part , je ferai un bail de 9 ans , en effet même si la date de fin convention est atteinte , celle-ci continue à s'appliquer jusqu'à la fin du bail en cours .En effet , les tacites reconductions ou renouvellement de baux , après la date de fin de la convention , ne permettent plus l'abattement sur les revenus fonciers mais les loyers perçus restent en dessous du marché de 40% dans mon secteur sans pouvoir revenir au prix du marché après la convention.

Bonjour @timoko

Tu aurais une doc confirmant que la convention se prolongé jusqu'au terme du bail ?

 

[cmdurand]

voici une réponse officielle:

La loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 abroge une série d’anciens dispositifs fiscaux en faveur du logement.
A compter du 1er janvier 2024, la loi met fin à la possibilité du renouvellement par période triennale des conventions signées sous les dispositifs "Borloo ancien" (CGI : art. 31, I, 1°, m [lien réservé abonné]), le "Cosse" dit aussi "Louer abordable" (CGI : art. 31, I, 1°, o [lien réservé abonné]).

Il n'est donc plus possible de transmettre des demandes de prorogation de convention dont les prises d'effet seraient postérieures au 1er janvier 2024.
Toutefois, si vous avez un bail en cours, le bénéfice des avantages fiscaux se poursuit jusqu'à la fin du bail ou à sa tacite reconduction tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celles de loyer sont remplies.

Par ailleurs, nous vous invitons à basculer sur le nouveau dispositif de conventionnement Anah Loc Avantages mais à condition que la demande de conventionnement au titre de Loc'Avantages intervienne au plus dans tard dans les deux mois qui suivent le renouvellement du bail ou un nouveau bail. (art. D. 321-24 du CCH).
Toutes les informations relatives au niveau de loyer, au plafond de ressources des locataires et les modalités d'avantages fiscaux sont disponibles directement sur le simulateur en ligne monprojetanah.gouv.fr (onglet Bailleurs).
La demande se fait sur le même site.

 

[Kizzo]

C'est une bonne nouvelle.
Au risque d'être dans la caricature, attention à la situation d'abus de droit et de mini-abus de droit... la durée doit être raisonnable pour justifier qu'elle n'a pas un but exclusivement ou essentiellement fiscal...
Oui je sais, un comble quand on parle d'avantage fiscal...
3 ans, 6 ans (ex engagement sans subvention), 9 ans (engagement avec subvention ANAH) ? Choix cornélien

 

[Kizzo]

Également warning pour une revente éventuelle : le congé pour vendre est possible avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail.
Qui dit bail à durée longue dit moins de portes de sortie pour revendre en cours de route

 

[timoko]

Il semblerait que ce ne soit que jusqu'à la fin du bail en cours que l'abattement continue de s'appliquer . Se reporter Cf 31° , chapitre 3 , section 3 ( page 11 ) de l'instruction fiscale 5-D-2-12 .
PS: je ne peux joindre le courrier de l''ANAH car trop volumineux pour le site ?

 

[timoko]

Tant mieux si cmdurand a raison mais je préfère lever le doute au cas où car cela n'est pas clair .