Proposition commerciale LBP : qu'en pensez vous?

[elfranco]

Non pour moi LBP reste bien meilleur même à 3,85 sur l'autre banque.

Comment puis-je m'en rendre compte? et me rendre compte de la différence?

Désolé d'être novice...

 

[yannou79]

Tout simplement parce que LBP à un prêt lisseur de 3,85 ET un prêt emboité à 3,55 ! c'est forcément meilleur qu'un seul prêt à 3,85. Sauf si il y a une différence conséquente sur l'assurance groupe. Mais dans tous les cas, comparez 2 simulations qui empruntent le même montant au départ.

 

[elfranco]

Tout simplement parce que LBP à un prêt lisseur de 3,85 ET un prêt emboité à 3,55 ! c'est forcément meilleur qu'un seul prêt à 3,85. Sauf si il y a une différence conséquente sur l'assurance groupe. Mais dans tous les cas, comparez 2 simulations qui empruntent le même montant au départ.

Vous avez raison, le seul souci est que je ne peux pas faire cette comparaison, car le conseiller ne semble pas disposé à changer ses montants...
Et effectivement la différence entre l'assurance groupe de LBP et de la 2e proposition est importante.
(LBP est de plus rétissante a la délégation d'assurance...)

Pour un prêt sur 152 mois ou sur 15 ans, y'a t'il des différences de taux ou restent ils à la même valeur?

 

[yannou79]

Oui d'ailleurs, il vient d'où ce 152 mois ? Cela fait un peu plus de 12 ans, il y a des chances pour qu'a 144 mois on soit sur un meilleur taux. Pour le changement de taux à 180 mois, cela dépends de la hiérarchie des taux de votre banque. La bred par exemple n'a pas de palier intermédiaire entre 12-15 ans, boursorama en à un à 14 ans. Pas de règles générales.

 

[Sir_il]

La BP ma proposée aussi un prêt gigogne qui est intéressant. Le soucis étant que selon mon conseiller, nous ne pourrons pas augmenter les mensualités car elles sont fixes, la seule façon de réduire la durée sera donc les RA.

Des avis ?

 

[yannou79]

Si les RA sont sans pénalités, pour moi c'est du tout bon. Négociez peut être des montants remboursables inférieur à 10% du capital emprunté pour avoir plus de souplesse.

 

[Sir_il]

mais le faite d'avoir des mensualités fixes n'est pas un problème ?

 

[elfranco]

Oui d'ailleurs, il vient d'où ce 152 mois ? Cela fait un peu plus de 12 ans, il y a des chances pour qu'a 144 mois on soit sur un meilleur taux. Pour le changement de taux à 180 mois, cela dépends de la hiérarchie des taux de votre banque. La bred par exemple n'a pas de palier intermédiaire entre 12-15 ans, boursorama en à un à 14 ans. Pas de règles générales.

il vient de la proposition de LBP.
Mais avec une assurance assez élevée.
Effectivement, si on pouvait passer sur 144 mois je pense également que cela serait plus intéressant. Mais après c'est une histoire d'endettement. Ou alors il me faudrait augmenter un peu l'apport personnel.
Je vais regarder tout cela. (si pour vou la réponse est plus simple, n'hésitez pas à m'en faire part...)

 

[yannou79]

mais le faite d'avoir des mensualités fixes n'est pas un problème ?

Le seul problème n'est pas celui qui semble vous préoccuper, pour moi le seul point faible c'est si vous venez à ne plus pouvoir assumer les mensualités et à vouloir les faire baisser. Pour les augmenter, avec des RA sans pénalité et avec un montant plus souple que 10 % du capital initial c'est kif kif. (en fait c'est même mieux car avec un RA, on bénéficie généralement d'une réduction de l'assurance groupe qu'on a pas avec une modulation d'échéance).

il vient de la proposition de LBP.
Mais avec une assurance assez élevée.
Effectivement, si on pouvait passer sur 144 mois je pense également que cela serait plus intéressant. Mais après c'est une histoire d'endettement. Ou alors il me faudrait augmenter un peu l'apport personnel.
Je vais regarder tout cela. (si pour vous la réponse est plus simple, n'hésitez pas à m'en faire part...)

Passer de 152 à 144 mois sans changer le taux vous fait passer selon mes calculs (hors prêt patronal) de 1107 € à 1152 €. J'imagine que c'est le 1% patronal qui bloque votre taux d'endettement ? Pour l'assurance, il faut voir aussi qu'avec LBP, une partie de celle-ci s'éteint avec le prêt gigogne au bout de 5 années, il faut en tenir compte dans vos calculs pour comparer les 2 assurances. N'avez vous pas un prêt consommation qui se termine dans les années à venir (libérant ainsi de la capacité d'endettement)? Si vous demandez à ce que cela soit pris en compte, vous pourrez peut être prévoir dans la simulation une augmentation du prêt à palier pour raccourcir le tout sur 12 ans.

 

[Aristide]

Il y a un peu plus à gratter en optimisant aussi le CEL. L'idéal est de mettre le CEL en différé d'amortissement pendant la durée du LBP1, et de consommer le reste de droits le plus rapidement possible.

A ma connaissance, seule l'anticipation = différé externe est toléré en épargne logement quand il s'agit de construction ou de travaux avec déblocages successifs.

En EL, le montant des intérêts est prédéterminé et résulte des droits acquis; prévoir un différe interne réduirait la durée d'amortissement et le principe de calcul du montant prêté ne serait pa respecté.

Cdt

L'anticipation

 

[yannou79]

Donc concrètement, la durée d'amortissement de l'EL ne saurait être inférieur à 3 ans? Seule différence notable que je perçois, sauf si il n'est pas possible de prévoir un amortissement sur 3 ans avec moins de droit que ce qu'on possède et de prévoir ensuite une anticipation.

 

[Aristide]

Bonjour,

La durée légale d'amortissement des prêts EL va de 2 ans à 15 ans inclus, par années entières et dans les quatre périodicités.

L'anticipation n'est admise que dans les projets nécesitant des déblocage progressifs.

Cet éventuel différé externe n'est pas une franchise totale mais un différé partiel où l'emprunteur paie les intérêts à chaque périodicité; une capitalisation ne permettant pas de respecter les principes de base de calcul des prêts EL.

La durée est choisie librement dans ces limites même si tous les droits acquis ne sont pas utilisés.

En CEL les éventuels droits résiduels peuvent être utilisés ultérieurement dans un autre projet et en respectant tant le minimum de droits en fonction dudit projet que le montant minimum du prêt et les plafonds d'en-cours par emprunteur et par logement.

En PEL les droits non utilisées sont définitivement perdus.

Cdt

 

[elfranco]

Finalement ce ne sera pas la banque retenue. Le conseiller n'uilisant pas tous les droits CEL, et me forcant la main sur un tas de dérivés...


J'ai donc 2 propositions de cout équivalent :

Banque A :
79.500€ à 3,80% sur 144 mois
19.420€ de pret CEL à 2,43% sur 48 mois
36.400€ de PTZ sur 144 mois
10.000€ de pret patronal sur 240 mois

Assurance en délégation pour 3004,26€ (100% sur moi - 50% sur a compagne) contre 303€ de frais de dossier.

Cout global : 29.350€

Banque B :

79.500€ à 4,00% sur 144 mois
19.420€ de pret CEL à 2,43% sur 48 mois
36.400€ de PTZ sur 144 mois
10.000€ de pret patronal sur 240 mois

Assurance groupe pour 2292,00€ (100% sur moi - 50% sur a compagne).

Cout global : 29.520€

Conclusion : Le taux ne fait pas l'offre. Je vais me concentrer sur les garanties et les exclusions des assurances, c'est bien cela qui fera la différence.

Je ne sais pas si ce sont de bonnes propositions, mais cela semble correct.

Votre avis?

 

[Aristide]

Ces plans de financement sont améliorables.

Avez vous lu ceci ?

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »[lien réservé abonné]

« Graphiques explicatifs »
[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[elfranco]

Ces plans de financement sont améliorables.

Avez vous lu ceci ?

Bonsoir,

Oui oui j'ai déjà parcouru ces sujets.
Je ne l'ai pas noté, mais dans les 2 cas les échéances sont lissées.

A moins qu'il n'y ait autre chose?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous suggère de relire.

Des montages "gigognes" (Prêt "emboîté" court dans prêt "lisseur" plus long) améliorerient ces plans de financement en permettant une réduction des coûts (moins d'intérêts et moins d'assurances)

Cdt