prêt professionnel pour sci familiale ?

[Elaphus]

Le coup, oui, mais pour qui?

 

[vivien]

Bonjour,

bonjour,

mon avocat me dit qu'on ne peut plus agir sur le TEG.

Pourriez vous nous indiquer les raisons qu'il a évoquées, pour ne pas envisager d'action(s) sur ce point, si jamais il était démontré que le TEG était erroné ?

Cdt

 

[Elaphus]

Déjà, que reprochez-vous au TEG?
Découverte quand? Erreur visible dès la signature du contrat ou pas?

Sinon je ne vois pas pourquoi le contrat serait attaquable sans prescription: sur la base du dol pour le passage en prêt pro? Mais on va vous opposer que c'était perceptible de suite.

Je ne comprends pas:
-vous étiez apparemment salarié,
-alors pourquoi un prêt pro: du seul fait de la SCI? Était-elle initialement prévue pour du locatif?
Et pourquoi aviez-vous voulu passer par une SCI?

 

[krups]

Pourriez vous nous indiquer les raisons qu'il a évoquées, pour ne pas envisager d'action(s) sur ce point, si jamais il était démontré que le TEG était erroné ?

Cdt

En fait la banque nous a fait prendre une assurance "homme clé" au profit de la SCI et le cout de nantissement des parts sociales ne sont pas pris en compte dans le TEG. Or le prêt à plus de six ans. Donc il me dit que dans le cadre d'un prêt pro. c'est 5 ans à compter de la date de signature du contrat de prêt.

JP

 

[krups]

la découverte du TEG "erroné' a été faite par mon avocat (il ne l'a pas recalculé il a juste comparé les éléments qui étaient pris en compte dans le calcul de la banque et les éléments qui nous étaient imposés par la banque au titre du prêt et des garanties.

La banque nous a "imposé" le prêt pro. Elle nous a dit qu'il s'agissait d'une SCI (s pour société et donc qui dit société dit professionnel !). Il a toujours été prévu que c'était pour la résidence principale : et dans l'objet du prêt (financement résidene prinicpale) et dans les statuts de la SCI.

La SCI était pratique par rapport au coté patrimonial car je n'étais pas marié et une clause de "tontine" a été insérée dans les statuts.

Merci à vous.

JP

 

[vivien]

Bonjour,

a découverte du TEG "erroné' a été faite par mon avocat (il ne l'a pas recalculé il a juste comparé les éléments qui étaient pris en compte dans le calcul de la banque et les éléments qui nous étaient imposés par la banque au titre du prêt et des garanties.

Comme cela a été dit notamment par Avocatlex dans la discussion "TEG inexactement affiché", il importe de reconstituer le TEG affiché par la banque. La simple reprise des éléments pris risque d'être insuffisante pour prouver au juge qu'il y a une erreur de TEG. Aussi une démonstration chiffrée et argumentée juridiquement s'impose-t-elle.

il (avocat) me dit que dans le cadre d'un prêt pro. c'est 5 ans à compter de la date de signature du contrat de prêt

Si et seulement si il est prouvé mathématiquement que le TEG est erroné, je pense qu'il faudrait insister sur ce point. La réforme du délai de prescription de 2008, traite des dossiers signés et mis en place antérieurement avec une date d'échéance postérieure à 2008 et des crédits signés postérieurement à la réforme.

Me Pétoin a traité clairement du sujet en écrivant :

"en cas de réduction du délai (cas le plus fréquent), "ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la Loi (19 juin 2008), sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure".
ex: cas de la prescription commerciale qui passe de 10 ans à 5 ans. Pour un crédit sur lequel cas: il s'est déjà écoulé 3 ans; on repart pour 5 ans à compter de la date de réforme.

Ceci contredirait l'affirmation, le délai de prescription est de 5 ans.

Malheureusement je ne retrouve plus le lien, mais certains intervenants l'ont peut être.

Il ne s'agit là que de suggestions et non d'affirmations définitives. Par ailleurs à titre perso, il me semble qu'il est plus facile de démontrer une erreur de TEG qu'un dol.

Cdt.

 

[krups]

merci pour toutes ces infos.

Effectivement mon avocat m'a dit, concernant le TEG, qui'il ferait appel à un expert financier pour faire la démonstration mathématique du TEG erroné. Mais nous en sommes juste dans la phase où on repère les pistes de travail.

Je vais lui reparler par contre de votre démonstration sur le délai de prescription... il a sans doute fait un raccourci avec ce délai de 5 ans.

Si je comprends bien, le prêt étant de 07/2005 avant la prescription était de 10 ans, soit en 06/2015. Avec la réforme de 2008, nous serions en 06/2013 (date de toute façon antérieure à 06/2015) et ainsi donc nous pourrions rester sur le prêt professionnel (moyen TEG) au lieu de s'embêter à essayer de faire constater le dol...

Correct ?

Merci bien.

JP

 

[vivien]

merci pour toutes ces infos.

le TEG, qui'il ferait appel à un expert financier pour faire la démonstration mathématique du TEG erroné.

il a tout à fait raison....

Si je comprends bien, le prêt étant de 07/2005 avant la prescription était de 10 ans, soit en 06/2015. Avec la réforme de 2008, nous serions en 06/2013 (date de toute façon antérieure à 06/2015)

A mon sens : délai de prescription Juillet 2005 + 10 ans = Juin 2015 mais limité par la réforme à Juin 2008 + 5ans soit Juin 2013. Donc il faut oublier 2015 !

Certains intervenants doivent pouvoir confirmer on infirmer le propos.

 

[Elaphus]

il a tout à fait raison....

Point de vue d’analyste...mais attention: frais en pure perte si l'action ne peut aboutir:

- soit que le TEG ne soit pas erroné (méfiez vous des 'experts' qui vous disent: "vous ne paierez que si erreur il y a...et alors ils en trouvent une qui échappe souvent aux juges, néanmoins!);
-soit que la prescription soit acquise au bénéfice de la banque.

A mon sens : délai de prescription Juillet 2005 + 10 ans = Juin 2015 mais limité par la réforme à Juin 2008 + 5ans soit Juin 2013. Donc il faut oublier 2015 !

- 10 ans si consommateur et non pro, déjà!
- ensuite vous utilisez mal la loi de 2008: 5 ans mais sans pouvoir aller au-delà de la durée d'origine, or si elle n'est que de 5 ans...on reste à 2010.

Attention aux frais inutiles.

 

[krups]

- ensuite vous utilisez mal la loi de 2008: 5 ans mais sans pouvoir aller au-delà de la durée d'origine, or si elle n'est que de 5 ans...on reste à 2010.

QUOTE]

Je ne comprends pas la notion de durée d'origine. Le contrat est de 2005 (anérieur à la réforme) donc la durée d'origine était de 10 ans non ? donc on est bien dans le cas 2005 + 10 = 2015 mais limitée à 2008 + 5 = 2013 ?

Moi qui pensais avoir compris !

JP

 

[vivien]

Bonjour,

Point de vue d’analyste...mais attention: frais en pure perte si l'action ne peut aboutir

beaucoup d'analystes ont des honoraires indexés sur les résultats obtenus, dès lors si le tribunal ne confirme pas la thèse développée, le client n'a rien à payer, hormis des frais de dossier qui sont, dans la majorité des cas très limités.

- ensuite vous utilisez mal la loi de 2008: 5 ans mais sans pouvoir aller au-delà de la durée d'origine, or si elle n'est que de 5 ans...on reste à 2010.

Doit on comprendre que Me Petoin a tort ?
De plus un autre avocat a fait la même analyse et il est possible d'admettre qu'il avait raison puisque l'avocat de la banque assignée a proposé une transaction. Comme vous le savez, il n'est pas possible de faire état de la convention transactionnelle.

Mais si vous avez des contre-exemples je suis intéressé.

 

[vivien]

Bonjour,

Le contrat est de 2005 (antérieur à la réforme) donc la durée d'origine était de 10 ans non ? donc on est bien dans le cas 2005 + 10 = 2015 mais limitée à 2008 + 5 = 2013 ?

Sachant que vous avez deux positions différentes (Elaphus et la mienne) sur le délai de prescription et que vous avez un avocat, il serait intéressant que vous l'interrogiez sur ce point.

 

[Elaphus]

10 ans s'il est considéré comme consommateur, ce qui demandera démonstration...et requalification du contrat.

Si la banque perd, elle risque d'aller en appel puis en cassation sachant que l'adversaire est au chômage.
L’emprunteur a d'abord intérêt à bien vendre son bien, ce qui est quasi-acquis.

La déchéance, ça n'est que la cerise sur le gâteau. Et elle ne sera au mieux que symbolique (le nantissement, c'est peanuts!).

Il ne s'agit là que de suggestions et non d'affirmations définitives. Par ailleurs à titre perso, il me semble qu'il est plus facile de démontrer une erreur de TEG qu'un dol.

Vous en comprenez pas: pour sortir de la prescription, il faut requalifier le contrat, et donc prouver le dol.

 

[krups]

oui en fait, mon avocat m'a confirmé sa "stratégie" :

- démontrer qu'il s'agissait bien d'un prêt immobilier pour un particulier, donc un non professionnel --> requalification du contrat de prêt

- à partir du moment qu'il y a requalification, il parle du TEG avec rapport d'expertise à l'appui (il y a des experts judiciaires qui font aussi des expertises amiables) et du formalisme de l'offre (notamment pas d'offre préalable)

- le capital restant du étant reconstitué (en tenant compte des intérêts annulés totalement ou partiellement) la banque n'avait pas à prononcer la déchéance du terme et donc annulation de la déchéance du terme et de la pénalité pour remboursement anticipé

Tout en sachant que la maison est vendue (mon acheteur vient de nous confirmer qu'il avait obtenu son prêt) et je n'ai pas à me plaindre dans de bonnes conditions fianncières (au prix du marché sans remise excessive).

JP

 

[Elaphus]

Corrigeons: à partir du moment où il y a requalification, la déchéance est déjà encourue pour X raisons, dont l’absence d'offre préalable.

Le calcul du TEG devient assez secondaire.

Mais...s'il y a bien requalification!

 

[avocatlex]

Prenant connaissance de vos échanges, puis-je apporter un regard ?

En fait :

Un emprunt destiné à financer un bien immobilier est contracté en juillet 2005.


Sur la nature du prêt :

C’est la destination du prêt qui en révèle la nature et non la personne, physique ou morale, à qui il est accordé : Qu’importe que ce prêt soit offert à un particulier ou à une SCI familiale qui peut n’être qu’une simple technique d’organisation patrimoniale, puisqu’il est acquis aux débats que le crédit n’est pas destiné à financer une activité professionnelle.

C’est la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation, sous la haute autorité de M. Charruault et non la chambre commerciale qui, le 06/01/2011 (pourvoi n° 09-70651) a posé que « la destination professionnelle d’un crédit doit résulter d’une stipulation expresse ».

En l’espèce, la destination du prêt est explicite et il s’agit bien du financement d’un immeuble d’habitation destiné à constituer « résidence principale » (des associés), de quoi il ressort qu’il n’est pas à vocation professionnelle comme cela aurait pu être le cas s’il s’était agit de financer une société de construction-vente (société civile immobilière de construction).


Il s’ensuit que l’opération ressort du champ d’application de la loi 79-596 du 13/07/1999, (art. L.312-2 du Code de la Consommation), dont on rappellera qu’elle est d’ordre public, ce qui impliquait l’émission d’une offre répondant aux prescriptions consuméristes.

Cette offre n’a pas existé, ainsi que l’a justement relevé votre avocat.


Sur le TEG et les délais de prescription


Votre conseil vous fait connaître que le TEG affiché au contrat pourrait être susceptible d’une remise en cause de son affichage.

1ère hypothèse :

Si, comme il y a lieu de le penser, le prêt accordé relève bien de l’art. L.312-2 précité, vous pouvez tout à la fois agir en nullité de la stipulation d’intérêts inscrite à l’acte et solliciter la déchéance des ces intérêts pour violation des prescriptions consuméristes (absence d’offre et affichage erroné du TEG).

En ce cas, et c’est probablement la pensée d’Elaphus, la jurisprudence se montre plus bienveillante sur l’appréciation du point de départ de la prescription en matières de prêts immobiliers de consommation qu’en matière de crédits à vocation professionnelle mais il faut apporter précision :

L’action en déchéance d’intérêts, réservée aux crédits consuméristes) relève de l’article L.110-4 du Code de Commerce qui, avant promulgation de la loi n° 2008-561 du 17/06/2008 (art. 15) était de dix ans et se trouve depuis lors réduite à cinq ans.

Pour respecter le principe de non-rétroactivité des lois, la traduction est celle-ci :

L’acte de prêt étant de juillet 2005, la prescription tombait normalement en juillet 2015 et, du fait de la réduction décidée par la loi précitée, elle sera raccourcie au 18/06/2013, soit cinq ans après parution de cette loi au JO (il me semble que cette parution est bien du 18/06/2005).

L’action en déchéance ne serait donc pas prescrite.



2ème hypothèse (éventuellement cumulative avec la précédente) :


L’action en nullité de la stipulation d’intérêts entraînerait, si elle aboutit, à la substitution de l’intérêt légal au taux contractuel : ici, ce n’est pas l’offre (ou l’absence d’offre) qui est critiquée, mais l’acte constatant le prêt.

En ce cas, l’action et les délais de prescriptions dans lesquels elle se trouve enfermée relèvent des dispositions combinées des articles 1907 et 1304 du code civil, ce dernier imposant (déjà en 2005) d’agir dans un délai de cinq ans mais « dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts ».

Ce serait évidemment faire outrage aux magistrats composant la Haute Cour que de penser qu’ils pourraient refuser l’application des lois de la République, même si on comprend facilement qu’un regard plus exigeant soit porté sur les crédits à vocation professionnelle que sur les autres.

En effet, la jurisprudence est devenue quasiment constante pour poser que le point de départ de la prescription de cinq ans d’une action pour affichage erroné du « TEG professionnel » part du jour de l’acte de prêt, ce qui, au cas présent rendrait vaine une action qui aurait trouvé son terme en juillet 2010.

En réalité, cela veut seulement dire que le point de départ de la prescription ne court du jour de la signature de l’acte de prêt que lorsque ne peut être rapportée la preuve de ce que l’erreur ou le dol auraient été découverts à une date postérieure.



Comme c’est sur le demandeur à l’action que repose le rapport de cette preuve, il est alors indispensable de reconstituer le calcul bancaire et de montrer ensuite qu’il est erroné, soit par erreur dans les prescriptions réglementaires de ce calcul, soit par erreur de calcul, soit enfin parce que des éléments nécessaires à ce calcul ont été omis.

Autrement dit, faire effectuer une étude approfondie et envisager une expertise judicaire pour en établir l’exactitude des chiffrages et les rendre contradictoires au prêteur.


Le chemin pour y parvenir, cependant, n’est pas des plus faciles…


Faites confiance à votre avocat, dont la démarche parait très pertinente : si, du fait de la répétition d’intérêts indûment perçus (éventuellement au-delà du taux légal applicable chaque année, ce qui suppose un calcul assez fastidieux), aucune dette immédiatement exigible n’existait au jour de sa délivrance, alors le commandement de saisie serait invalidé comme toute la procédure subséquente.

Vobis.

 

[Elaphus]

Excellente mise au point d'Avocatlex. Toutefois:

- l'arrêt cité ne concerne pas un prêt immobilier, mais un compte courant (et le conserve comme compte pro), or il existe des arrêts qui acceptent que le prêt à une SCI soit classé comme professionnel. Et là on est dans la souveraineté des juges du fond quant à l'appréciation des faits. Or:

- si :

En l’espèce, la destination du prêt est explicite et il s’agit bien du financement d’un immeuble d’habitation destiné à constituer « résidence principale » (des associés)

nous ignorons les échanges éventuels de courrier entre les parties, et la portée que donneront les juges à leur accord (je sais...forcé, d'où le détour par le dol qui me semble obligé) pour le classer comme étant à vocation professionnelle.

Votre conseil vous fait connaître que le TEG affiché au contrat pourrait être susceptible d’une remise en cause de son affichage.

L'essentiel est déjà ici:

Cette offre n’a pas existé, ainsi que l’a justement relevé votre avocat.

En ce cas, et c’est probablement la pensée d’Elaphus, la jurisprudence se montre plus bienveillante sur l’appréciation du point de départ de la prescription en matières de prêts immobiliers de consommation qu’en matière de crédits à vocation professionnelle

Oui, de 2 façons:
- pour la découverte de l'erreur, sévère s'agissant de professionnels.
-pour la durée de la prescription.

L’action en déchéance ne serait donc pas prescrite.

Oui...mais. Mais il faut pouvoir attaquer le contrat, et là la durée de la prescription n'était pas de 10 ans avant 2008. D'où le recours forcé au dol.

 

[avocatlex]

Oui...mais. Mais il faut pouvoir attaquer le contrat, et là la durée de la prescription n'était pas de 10 ans avant 2008. D'où le recours forcé au dol.

Pour une action en déchéance, c'est l'offre que l'on critique et la prescription était de 10 ans avant 2008.

Pour l'action en nullité (de la clause d'intérêts), c'est l'acte qui est mis sur la sellette et c'est seulement pour celle-là que la nullité de 5 ans étant déjà opérante (1304 CC).
ce texte vise non seulement le dol mais encore l'erreur.

 

[Elaphus]

Pour une action en déchéance, c'est l'offre que l'on critique et la prescription était de 10 ans avant 2008.

Oui, mais il faut d'abord pouvoir se placer dans le cadre du droit consumériste, donc réussir à faire admettre le dol, à une date de découverte qui soit non prescrite.

Pour l'action en nullité (de la clause d'intérêts), c'est l'acte qui est mis sur la sellette et c'est seulement pour celle-là que la nullité de 5 ans étant déjà opérante (1304 CC).
ce texte vise non seulement le dol mais encore l'erreur.

Mais si on reste dans le cadre du prêt pro, on tombe sur la jurisprudence faisant que l'erreur aurait dû être découverte à la date du contrat...Et le dol ne seait que dans la qualification de prêt pro.

 

[avocatlex]

Je ne partage pas votre avis.
La requalification du contrat par le juge n'implique pas l'existence d'un dol.