pret in fine ou amortissable. cas pratique

[ZRR_pigeon]

Considerons les premiers 30K€ euros de revenus locatifs (loyers) et la fiscalité associée:

in fine :
les 29400 € premiers euros sont gommés par les interets du pret, ils ne génèrent pas d'impot, ils ne génèrent pas de gain non plus car on l'a déjà compté de l'autre côté.
les 600 € suivants subissent 45.5% d'impot
cout total d'impot : 273 €


amortissable :
les 12 236 € premiers euros sont gommés par les interets du pret, ils ne génèrent pas d'impot, ilsne génèrent pas de gain non plus car on l'a déjà compté de l'autre côté.
les 17 764€ suivants subissent 45.5% d'impot
cout total d'impot : 8 082€

en combinant avec le post précédent

in fine :
le bien + 120 817 € - 273 € = le bien + 120 544€

amortissable :
le bien + 136 362 € - 8 082 € = le bien + 128 280 €

ces 8K€ d'ecart proviennent de l'ecart trop grand de taux entre les deux prets, et la faiblesse de rendements des AV.

 

[afipiafelis]

Ok, les taux sont ceux proposés par la banque, donc ça me conforte dans l'idée que selon ces données et mon TMI le prêt amortissable est plus avantageux, d'autant plus qu'une autre banque me propose un taux à 1.80% sur 12 ans, ce qui réduit encore les coût.
Ca ne serait peut être pas la même conclusion si en cours de route nous passons à une TMI à 41

 

[moietmoi]

Ca ne serait peut être pas la même conclusion si en cours de route nous passons à une TMI à 41

il y a tellement de facteurs a prendre en compte sur 12 ans , par exemple reprise de l'inflation (ce qui fausserait les calculs car le coût d'un euro d'intérêt de demain ne serait pas le même qu'aujourdhui), changement des tranches, modifications de la fiscalité des AV en euros, hausse ou baisse de l 'immobilier,...que l'optimisation est valable dans les grandes lignes, pour écarter certaines solutions; mais à mon avis pas à affiner;

dans 12 ans peut être voudrez vous revendre le bien; si il a changé en euro constant vu la faible inflation, de 10% en 12 ans( tout a fait faisable) cela fait déjà en plus ou en moins 12 000 euros..... cela relativise l'écart entre l'amortissable et le in fine;

ceci dit, si tout le monde prenait les précautions que vous prenez, il y aurait moins de désapointés.....

 

[ZRR_pigeon]

le passage a 41% réduirait l'écart de 1700 euros. une inflation plus forte doperait les AV mais surtout l'approche in fine, et éroderait la dette, et d'autant plus qu'en in fine, vous remboursez tout à la fin.

comme dit moietmoi, il faut regarder les grandes lignes et pas couper les cheveux en 4 et regarder la meilleure solution a l'euros pres.

si c'etait moi, je prendrais l'in fine avec une AV en fonds euros (pour garantir le remboursement du pret), et une AV en dynamique (UC). et au bout de 12 ans, peut etre bien que l'AV dynamique pourrait rembourser 2 ou 3 fois le bien...et si c'est pas le cas, c'est pas grave. vous n'avez pas perdu, et pas gagné non plus. vous utilisez l'autre AV pour rembourser, et vous donner le temps de faire de la plus value en UC.

mais bon, je suis joueur