pret in fine ou amortissable. cas pratique

[afipiafelis]

Bonjour, je souhaiterais vos avis d'expert sur un cas pratique.
Nous sommes un couple PACSé , 2 enfant, TMI 30. Nous sommes propriétaires de notre résidence principale (crédit amortissable sur 20 ans en 2005), nous avons investi en Loi Scellier en 2009 (crédit amortissable sur 20 ans).
Nous souhaitons actuellement acheter un appartement pour une location classique d'un montant de 123000 euros + 10000 euros de frais de notaire. Montant des loyers espérés 600 euros/mois. Nous avons en épargne mobilisable 130000 euros.
Nous souhaitons faire un emprunt de 100000 euros.
La banque nous propose un pret in fine de 100000 euros sur 12 ans à un taux de 2.45% l'an hors assurance (coût =29448) adossé à une assurance vie à 2.50% minimum sur laquelle elle nous demande de faire un versement initial de 100000 euros + un versement mensuel de 600 euros (gain=39788).
De l'autre coté il y a un pret amortissable sur 12 ans à 2.45% dont le cout=15037, toujours hors assurances..

Questions :
1/Ce montage est il cohérent? Dans le pret in fine nous écoulons toutes nos économies ce qui ne me semble pas judicieux?
2/on nous explique que le pret in fine permet de reduire nos revenus fonciers et donc nos impots par rapport à un pret amortissable. Peut on le calculer?
3/Ne peut on pas réaliser un pret amortissable qui a un cout moins élevé que le in fine et placé nos économies sur assurance vie?
4/ Les taux proposés sur 12 ans me semblent élevés
5/pensez vous que pour nous un prêt in fine (ce montage ou un autre) peut être plus avantageux qu'un prêt amortissable.

En espérant avoir été clair, je vous remercie par avance des réponses que vous m'apporterez.
Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

lisez le blog de buffeto...

 

[lopali]

Bonjour,

lisez le blog de buffeto...

Dans Les blogs des membres [lien réservé abonné].

Cdlt.

 

[afipiafelis]

Bonjour,
j'ai déjà lu le blog de Buffeto mais je vous avoue ne pas avoir trouvé de réponse concrete à mon cas.
Notamment sur la justesse du montage proposé et le montant important que l'on me demande de mettre sur l'assurance vie accolé au prêt in fine? Sur les taux proposés? et sur l'idée de réaliser un prêt amortissable qui coûte moins cher et de déposer mes économies sur une assurance vie plutôt que de faire un in fine? Ni sur la possibilité de calculer la différence sur les revenus fonciers et donc l'imposition entre un in fine et un amortissable.
J'espère être assez clair et ne pas trop vous ennuyer avec mes questions, qui ont peut être déjà été posé sur le forum mais je n'ai pas trouvé de réponses à mon cas bien particulier.
En espérant avoir des réponses concrètes.
Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

il faut bien voir que l'assurance vie que l'on vous demande (avec le gros montant initial) est certes nantie (considérée en grantie) mais elle n'est pas aliéné (vous ne leur donnez pas ni le capital ni les interets).
donc quand vous dites faire un pret moins cher et mettre les economies sur une AV, c'est la meme chose.

entre un pret amortissable et un pret in fine (de meme montant et de meme durée), effectivement ca ne change que quelques dizaines euros fiscalement la premiere année. mais la grosse différence se situe apres, les interets d'un pret in fine sont constants tout au long du pret, et vont gommer une bonne partie des revenus fonciers, ce qui va baisser votre benefice foncier taxable.

votre benfice foncier taxable sera taxé a 30% (votre TMI) voire plus avec ce supplement de revenu + 15.5% de prelevements sociaux. donc 45.5%.

ainsi 1000 euros d'interets vous gomment 1000 euros de benefice qui auraient généré 455 euros d'impots. le cout réel des ces 1000 euros d'interets est donc de 550 euros. (soit un taux d'emprunt effectif de moitié moins en gros du pret souscrit).

alors qu'en amortissable, plus vous avancez dans le pret, plus les interets se reduisent, votre benefice augmente et l'imposition explose. votre rendement net de tout s'effondre.

de plus un in fin ne mobilise pas une grosse capacité d'endettement car vous ne sortez chaque mois que les interets. normalement il y a aussi un abondement en AV en parallele pur assumer la derniere mensualité, mais la vous avez deja le capital, c'est donc encore mieux.

 

[moietmoi]

Bonjour,

cas d'école qui montre qu il n y a pas UNE solution...

votre scellier de 2009, sans doute livrée en 2011, ne va pas tarder a générer du revenu foncier..(indépendemment de la réduction d'impot scellier)

tout revenu foncier positif de votre 2044 cumulé , reporté sur la 2042 sera imposé à 45,5% (tmi+15,5% PS)

il y a d un coté le calcul financier, et de l'autre le risque et la liberté que vous aliénez;

Dans le pret in fine nous écoulons toutes nos économies ce qui ne me semble pas judicieux?

vraie question, mais seuls vous, avez la réponse en fonction de votre vie et de votre reste à vivre, et besoin régulier, la voiture qui tombe en panne, l accident de santé....

Sur le terrain financier, pour vraiment répondre, il faut vous atabler derrière des simuluateurs et faire une dizaine de variantes... en effet qu'allez vous faire du scellier dans 7/8 ans? garder? revendre? avez vous des IRA sur ce crédit; ce crédit du scellier ne mérite il pas d'être renégocier, voire fondu avec le nouveau crédit?

bien sûr il me paraît imposible d'envisager toutes les solutions;

on nous explique que le pret in fine permet de reduire nos revenus fonciers et donc nos impots par rapport à un pret amortissable. Peut on le calculer?

bien sûr; globalement ( en tenant compte des report autorisés), les intérêts d'emprunts payés vous font économiser 45,5% de leur valeur en impôts; donc
par exemple sur votre cas: en supposant que malgré la scellier il vous reste des impots à payer;
en amortissable, sur les 5 premières années vous allez payer 10 000 euros d'intérêts (arrondi) ( voir simulation cbanque) et en crédit in fine sur le même délai 5 années de votre crédit de 12 ans à 2,45 vous allez payer 12250 euros d'intérêts;
donc vous allez payer 2250 euros d'intérêts en plus, qui vous amèneront 2250*45,5% d'impots en moins soit 1024 euros d'impots en moins sur 5 ans;
à 5 ans le bilan sera donc une économie de 1024 pour un coût de 2250; soit un malus de trésorerie de 2250-1024=1226

A coté de cela il y a le contrat d'assurance vie qui lui ; vie sa vie, indépendemment du fait que vous soyez en in fine ou pas , pour l' instant sans compter les abondements; car vous avez sans doute raison:

3/Ne peut on pas réaliser un pret amortissable qui a un cout moins élevé que le in fine et placé nos économies sur assurance vie

l'avantage du infine par rapport à l'amortissable vu les taux d'intérêts actuels est moins sensible qu'il y a quelques années, et losrque l'on dispose d' une partie importante de l'apport,que l'on souhaite garder en AV, le crédit amortissable offre une plus grande liberté;et conserve l avantage initial du infine ( protection des ayant-droit)

si le crédit va jusqu'au 12 ans; vous payez 15 000 euros de plus d'intérêts donc une économie d'impot de 6825 euros; soit un coût de 8175 euros;
ce cout n 'est pas compensé par un avantage quelquonque(trésorerie ou protection) puisque à quelques euros près la trésorerie mobilisée chaque mois est quasi la même: amorissable mensualité de 802 euros; infine 600+204=804 euros

donc moi je choisirai l'amortissable avec AV et liberté...

 

[Buffeto]

les réponses de ZRR et de moietmoi sont pleines de bon sens
par contre ce qui m'interpelle c'est ca :

La banque nous propose un pret in fine de 100000 euros sur 12 ans à un taux de 2.45% l'an hors assurance (coût =29448) adossé à une assurance vie à 2.50% minimum sur laquelle elle nous demande de faire un versement initial de 100000 euros + un versement mensuel de 600 euros (gain=39788).
De l'autre coté il y a un pret amortissable sur 12 ans à 2.45% dont le cout=15037, toujours hors assurances..

d'habitude les taux de l'amortissable et du in fine différent ( in fine en général plus cher ) .
2eme question quels sont les frais d'entrée sur l'AV
3°) 2.50% minimum sur l'AV ...c'est précisé par contrat ?

1/Ce montage est il cohérent? Dans le pret in fine nous écoulons toutes nos économies ce qui ne me semble pas judicieux?

cohérent : oui .
je ne vois pas que le crédit in fine prenne toutes vos économies puisque vous ne nantissez que 80k et que ces 80k restent votre propriété

on nous explique que le pret in fine permet de reduire nos revenus fonciers et donc nos impots par rapport à un pret amortissable. Peut on le calculer?

on ne peut faire que des projections tant les paramètres risquent d'évoluer dans le temps .
mais clairement le in fine permet de déduire bcp plus d'intéret que le crédit amortissable

3/Ne peut on pas réaliser un pret amortissable qui a un cout moins élevé que le in fine et placé nos économies sur assurance vie?

on peut . en acceptant de troquer le moindre cout contre une fiscalité plus élevée.

4/ Les taux proposés sur 12 ans me semblent élevés

pour l'amortissable oui

5/pensez vous que pour nous un prêt in fine (ce montage ou un autre) peut être plus avantageux qu'un prêt amortissable.

si tu penses que tes revenus fonciers vont augmenter dans les années à venir la réponse est : oui

 

[moietmoi]

les réponses de ZRR et de moietmoi sont pleines de bon sens

à part que globalement on est pas d'accord....
pour ma part je considère que dans les conditions actuelles de taux, sur un crédit court(12 ans), si on garde le bien pendant les 12 ans et que l'on a de toute façon l'abondement possible, avec une TMI à 30% il ne faut pas faire de in fine; caclul ci dessus à l'appui;
on enrichit plus la banque que l'on ne prend aux impots....

d'habitude les taux de l'amortissable et du in fine différent ( in fine en général plus cher ) .
2eme question quels sont les frais d'entrée sur l'AV
3°) 2.50% minimum sur l'AV ...c'est précisé par contrat ?

entièrement d'accord

 

[Buffeto]

à part que globalement on est pas d'accord....

certes vous n’êtes pas d'accord mais vos arguments sont défendables ...comme aurait dit un animateur cocaïnomane : " ca se discute "

 

[afipiafelis]

OK, merci pour toutes vos réponses qui vont me permettre de bien réfléchir.
Pour répondre à certaines de vos questions, le taux du prêt amortissable je l'ai déduit car la banquière nous a donné que le coût du crédit, elle s'est beaucoup plus intéressé au prêt in fine avec plusieurs simulation entre durée et montant d'emprunt différents.
En ce qui concerne l'assurance vie, son taux à 2.50% n'est absolument pas contractuelle, dans les simulation elle nous parle de " taux de 2.50% au minimum...". Les frais étant de 1.90% sur versements initial et versements programmé.
Quand je dis que le montage du in fine engloutit toutes nos économies c'est parce que dans ce cas il nous faut 30000 euros d'apport + on nous demande de faire un premier versement de 1000000 euros sur l'AV + les 600 euros par mois.
Voilà, merci pour vos éclaircissement, je vais maintenant essayer de calculer si l'économie du cout du crédit amortissable peut compenser un éventuel surcout d'imposition, bien qu'en 12 ans beaucoup de choses peuvent changer.
Cordialement

 

[Buffeto]

En ce qui concerne l'assurance vie, son taux à 2.50% n'est absolument pas contractuelle, dans les simulation elle nous parle de " taux de 2.50% au minimum...". Les frais étant de 1.90% sur versements initial et versements programmé.

gros point noir donc....frais importants et taux dans les limites basses de ce qui se fait actuellement

Quand je dis que le montage du in fine engloutit toutes nos économies c'est parce que dans ce cas il nous faut 30000 euros d'apport + on nous demande de faire un premier versement de 1000000 euros sur l'AV + les 600 euros par mois.

100k de versement initial pour un crédit de 100k ? dis donc ta banquière c'est bretelles et ceinture...... plus gaine et porte jarretelles......

pour un crédit in fine de 100k un 1er versement de 60 devrait suffire amplement....

 

[moietmoi]

car la banquière nous a donné que le coût du crédit, elle s'est beaucoup plus intéressé au prêt in fine avec plusieurs simulation entre durée et montant d'emprunt différents.

cette employée de banque est seulement interessée a réaliser ces objectifs de vente...pour toucher sa prime de fin de mois; il ne faut pas espérer plus...

Les frais étant de 1.90% sur versements initial et versements programmé.

là je n ai pas d'autres réponses que celle faites par Buffetophile...

 

[afipiafelis]

Bonsoir,
merci pour tous vos conseils. Je m'en suis servi pour faire de petits calculs comparant un emprunt d'une même montant et dune même durée, en essayant de garder la même échéance, mais l'un en amortissable et l'autre en in fine. Je vais essayer de vous les exposer pour avoir votre avis sur la justesse ou non de ce raisonnement.
Tout d'abord pour Buffeto, il a raison, le taux en amortissable proposée par la banquière est en effet plus bas que l'in fine. Voir ci dessous. C'est parti!!

1/ 100 000 euros en in fine à 2.45% (hors assurances) sur 12 ans. Coût=29400 euros, mensualité=240
+ adossé à une assurance vie de 100 000 sur 12 ans à 2.50% (proposition de la banque en association avec le prêt) qui rapporte 25700 euros
+ assurance vie de 560 euros/mois (=mensualité de 240+560=800 euros) pendant 12 ans, je peux la placer en dehors de la banque et je choisi un support à 3%=12737 euros de gains

Mon calcul pour le coût global de l'opération : Les intérêts du prêt vont générer sur 12 ans (45.5% de 29400) 13377 euros de réduction d’impôts qui viennent gommer une partie du coût du crédit =29400-13377=16023 euros de coût. Dans le même temps les assurances vies ont rapporté 38 437.
Donc bilan total de l'opération=38437-16023= + 22414 euros

2/ 100 000 euros à 1.95% (hors assurances) sur 12 ans. Coût=12236, mensualité=780
+ je place 100000 euros d'épargne personnelle sur une assurance vie pour avoir le même apport que précédemment. J'espère placé à 3%=33000 euros de gains

Mon calcul : Les intérêts du prêt vont générer (45.5% de 12236) 5687 euros de réductions d’impôts inégalement répartis sur les 12 ans, qui vont venir gommer une partie du coût du prêt. Donc coût du financement=12236-5687=6549.
Dans le même temps mon assurance vie me rapporte 33000.
Donc bilan total 33000-6549= + 26451 euros.

J'en conclu donc que ce financement in fine avec ma TMI de 30 n'est pas plus avantageux qu'un prêt amortissable.
Je pense qu'il ya des variables que je ne maitrise pas comme notamment la rentbilité d'une assurance vie sur 12 ans.

Que pensez vous de ce raisonnement.

Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

que devienne les 580 € par mois que vous placez en plus du fait de la mensualité plus faible du pret in fine ??

 

[afipiafelis]

que devienne les 580 € par mois que vous placez en plus du fait de la mensualité plus faible du pret in fine ??

Je les ai inclus dans le "dans le même temps les assurances vies me rapportent (25700+12737=38437)"

 

[ZRR_pigeon]

Je les ai inclus dans le "dans le même temps les assurances vies me rapportent (25700+12737=38437)"

560 € / mois *12 mois *12 ans = 80 640 € sans même parler des interets générés dans le même temps.

ou sont-ils ?

 

[afipiafelis]

560 € / mois *12 mois *12 ans = 80 640 € sans même parler des intérêts générés dans le même temps.

ou sont-ils ?

OK je comprends. Dans mon calcul je ne prenais en compte que les intérêts générés par ce placement et je n'ai pas intégré le capital.
Donc dans ce cas peut on en conclure que le bilan final de mon prêt in fine par rapport à mon prêt amortissable ressort, en imaginant le même montant d'investissement, plus avantageux?
Y a t il d'autres variables que je n'ai pas intégré

 

[ZRR_pigeon]

la conclusion initiale ne me paraissait pas bonne, donc j'ai cherché le premier truc faux qui passait sous mes yeux. maintenant il reste peut etre des coquilles, mais je n'ai pas tout vérifié point à point.

 

[moietmoi]

je suis d accord avec la version initiale proposée par afipiafelis;

en effet le calcul fait est sur le coût comparé des 2 solutions;

si l'on reprend alors les 560*12*12, pour les intégrés ( en complément des intérêts déja comptés dans le calcul des coûts) dans la solution du in fine, alors il faut dans l'autre solution (celle amortissable)compter les 100 000 euros initiaux mis sur un AV dont le capital est bien là , à la fin de l'opération

dans le cas 1 (in fine) il reste à la fin: le bien immobilier, les interêts des 2AV et le capital cumulé de 560*12*12

dans le cas 2 (amortissable) il reste : le bien immobilier, les interets de l'AV et le capital initial de l'AV (100 000)

 

[ZRR_pigeon]

ce qui "cloche" c'est que l'AV imposée par la banque a un rendement plus faible d'un demi point, et le taux de l'in fine plus fort d'un demi-point.

in fine :
100K 3% ==> 142 911€ au bout des 12 ans
560*12*12 a 2.5% ==> 93 929 € au bout des 12 ans
le bien est acquis en payant 100K
interets effectivement payés (deduction d'impot incluse)= 16 023 €
bilan 142 911 + 93929 -100 000 -16023 = 120 817 € + le bien

amortissable :
100K 3% ==> 142 911€ au bout des 12 ans
le bien est acquis
interets effectivement payés (deduction d'impot incluse)= 6 549 €
bilan 142 911 - 6 549 = 136 362 € + le bien

c'est cela votre calcul ? Quelque chose ne colle toujours pas ....