Prêt à 3

[Quentin02140]

Alors j'ai un dossier qui sors un peu de l'ordinaire.
Nous sommes actuellement entrain de vendre notre appartement, qui est sous compromis avec SRU terminée, la date max de la signature est prévue le 17 février.
Prix de vente 185000 euros FAI (177200 net vendeur), crédit en cours reste à payer 130234 euros. Nous pensons injecté la plus value en apport enfin une grande partie du moins.
Jusque la c'est simple.
Nous avons fais une offre pour un bien dans le sud, ce composant de 2 maisons. (sous compromis également SRU terminée, date signature max 15 mars)
Le prix de ce bien est de 405000 euros.Et nous souhaiterions un prêt travaux de 15000 euros.
Nous sommes 3 acquéreurs, moi ma compagne et ma belle mère.
Ma compagne et moi sommes habitant de la région du bien, pacsés avec une petite fille de 3 ans.Pour ma belle mère, elle réside dans une autre région, en location pour un loyer de 520 euros
Le but du étant qu'elle investisse avec nous dans le but d'avoir son bien pour elle plus tard, donc 'sa maison' sera mise en location, nous avons un avis de valeur locatif pour cette maison sur la fourchette de 900-1000 euros
Nous sommes tous en cdi:
Pour ma par je suis salarié dans une entreprise de btp avec un revenus mensuel de 2150 euros net (hors prime 2500 euros annuel)
Pour ma compagne elle s'est reconvertie en tant qu'assistante maternelle en MAM (maison d'assistante maternelle), elle est en contrat CDI avec 4 parents employeur pour un revenus mensuel de 2100 euros net (salaire de référence hors indemnités et jour de présence supplémentaire possible)
Pour ma belle mère elle est salariée en tant que agent de conditionnement avec un salaire mensuel de 2200 euros net (hors prime 6000 euros annuel)
Niveau épargne nous avons moi et ma compagne environ 10000 euros (dont une partie sur une épargne salariale qui peut être débloqué pour un achat)
Pour ma belle mère 2000 euros environ.

Je viens aux infos car mon dossier vient de se faire rejeter en prêt classique par l'organisme de caution de ma banque je cherche des conseils pour aller vite dans les banques les plus souples niveau organisme de caution et/ou susceptible de me financer un prêt immobilier hypothécaire à 100% de la valeur du bien.



Merci à vous.

 

[Triaslau]

Bonjour; désolé je ne comprends pas bien l’opération ; qui va y habiter ; quelle charge il restera pour les emprunteurs; je peux comprendre que ce type de dossier fasse peur à une banque, je ne vois pas comment ca passe.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Si vous achetez à 3, l'ensemble sera en indivision.
Il n'y a pas la maison de la belle mère et la votre. L'ensemble est en indivision.
Vous achetez donc une propriété avec 2 maisons dont l'une sera locative et l'autre sera la résidence principale de votre couple pacsé, avec un enfant.
La vente de votre actuel logement vous procurera un apport de l'ordre de 45 000 euros.
Le besoin de financement est de l'ordre de 405+15+42= 462-45=417 000 euros.
Sur 25 ans mensualités de l'ordre de 2250
Participants
Salarié 2150/m CDI? Depuis combien? Quel crédit en cours.
Salariée 2100 /m assistant mat. Ancienneté. Crédit ?

Salariée 2200.ancienneté? Charge 520
Loyer esperé 900 retenu 700

En comptant la totalité des revenus ( y compris assistance maternelle)
6450+700=7150.
X 35%=2500
Mensualité maximale de 2500-520=1950
Donc en calculant en gros 300 euros d'écart...


Il faudrait avoir les dossiers bancaires béton , sans aucun découvert pas d'autres engagements, Trouver une banque qui n'ait pas peur, beaucoup augmenter l'apport, supprimer le prêt travaux ,trouver une banque qui prenne en compte le CDI assistante maternelle, le futur loyer argumenté par plusieurs avis ..
Et faire le tour de 10 banques ou plus...après avoir affuté le dossier
Les banques utilisant la même société de caution sont à éliminer.
Désolé de mon analyse un peu froide, mais comme vous êtes engagés assez loin dans le dossier, il faut faire au plus court..
Il faut tenir compte aussi des impôts de la location dans votre budget...
Comment vous a conseillé votre notaire pour qu'une banque accepte une indivision à 3?

 

[Quentin02140]

Premier cdi: depuis presque 3ans
Cdi ass Matt depuis octobre
Cdi belle maman 2200 euros depuis presque 10 ans
Aucun credit en cours mis à part la vente qui sera soldé quand elle sera officiel d'ici un mois. Et ma belle mère a soldé son prêt auto pour ce projet il y a un mois.
J'ai fais l'erreur de faire confiance que à ma banque actuelle ou je suis client depuis toujours et elle m'a préparé le dossier depuis 6mois (même avant la vente de mon logement actuel) et tout les voyants étaient au vert pas plus tard que la semaine dernière...
J'espère avoir un prêt hypothécaire de 100% de la valeur du bien j'ai cru comprendre que ça se faisait.
Et pour justifier mon saut de charge, les arguments que j'ai son le fait que l'an dernier ma compagne été dans un CDI avec un revenu de 1700 et notre petite été en crèche avec une mensualité de 600 euros mensuelle et nous nous en sortions correctement. Donc si on fait le calcul actuel, 450 euros de salaire de plus pour ma compagne et 600 euros de moins à sortir tous les mois car elle est à l'école maintenant, nous avons 1050 euros de plus que l'an dernier en gros...
Et nous sommes des gens avec des comptes clean jamais de découverts, épargnant toujours un minimum, sans agio et nous sommes à notre 3eme projet immobilier, les 2 autres s'étant très bien passé.

Mon notaire ne m'a pas vraiment conseillé à vrai dire

 

[Aristide]

Bonjour,

Bien qu'il s'agisse d'un projet "particulier" qui sort de l'ordinaire et donc plus complexe, dans l'absolu il n'est peut-être pas irréalisable.

Mais du fait qu'il y aurait deux usages, si j'avais à l'étudier, ce ne serait pas un dossier que je monterais mais deux; un par destination/usage.

Dès lors pour y voir clair il faudrait présenter deux plans de financements équilibrés comprenant chacun :
+ Coût investissement physique
+ Coût travaux
+ Frais de négociation
+ Frais d'acte acquisition (="frais de notaire")
+ Frais de dossier
+ Frais de garantie.
=> Total "Besoins = Emplois = Dépenses" du projet
- Apport personnel dans ce projet

=> Montant du crédit à solliciter pour le projet considéré.

J'espère avoir un prêt hypothécaire de 100% de la valeur du bien j'ai cru comprendre que ça se faisait.

Là encore ce n'est pas complètement impossible mais, en pratique, c'est de plus en plu rare.
D'ailleurs vous indiquez :

Prix de vente 185000 euros FAI (177200 net vendeur), crédit en cours reste à payer 130234 euros. Nous pensons injecté la plus value en apport enfin une grande partie du moins.

=> Ce qui est contradictoire.

Par ailleurs, pour déterminer le montant réel du solde résiduel vous revenant sur le produit de la vente peut-être faudra t-il déduire :
+ L'indemnité de remboursement anticipé (6 mois d'intérêts sur le capital remboursé)
+ Le cas échéant les frais de mainlevée d'une garantie hypothécaire.

Mon notaire ne m'a pas vraiment conseillé à vrai dire

A propos d'apport personnel votre notaire devrait aussi en tenir compte dans la rédaction de l'acte de vente afin de déterminer la bonne quote part de propriété de chacun puisqu'il semble qu'aucun apport personnel émanant de votre belle mère ne soit prévu ?

Ce n'est qu'ensuite que, partant des revenus que vous annoncez, des simulations sur des durées compatibles avec vos âges (revenus moindres si retraites proches) permettaient de vérifier si vos capacités de remboursements sont - ou non - considérées suffisantes.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

Mais du fait qu'il y aurait deux usages, si j'avais à l'étudier, ce ne serait pas un dossier que je monterais mais deux; un par destination/usage.

Bonjour
Je suis entièrement d'accord, concernant l'expertise bancaire, je m'en remets a @Aristide , cependant la "séparation en lot" sera quasi indispensable pour pouvoir faire la déclaration de revenu de la partie louée, sauf à déclarer au micro foncier, vu que la location n'est pas la finalité.
Car au réel , il faudra attribuer à la partie loué, le crédit et les intérêts liés spécifiques à cette maison.idem pour la taxe foncière..
Et aussi en prévision d'une revente future de l'une ou l'autre, l'acte devrait valoriser chaque partie.
Peut être le cadastre indique t il déjà 2 lots ?

Ce n'est qu'ensuite que, partant des revenus que vous annoncez, des simulations sur des durées compatibles avec vos âges (revenus moindres si retraites proches) permettaient de vérifier si vos capacités de remboursements sont - ou non - considérées suffisantes.

La sagesse...
Mon post donnait les grandes lignes pour indiquer que tel quel , il n'est pas étonnant d'avoir des refus bancaires

 

[Quentin02140]

Bonjour,

Bien qu'il s'agisse d'un projet "particulier" qui sort de l'ordinaire et donc plus complexe, dans l'absolu il n'est peut-être pas irréalisable.

Mais du fait qu'il y aurait deux usages, si j'avais à l'étudier, ce ne serait pas un dossier que je monterais mais deux; un par destination/usage.

Dès lors pour y voir clair il faudrait présenter deux plans de financements équilibrés comprenant chacun :
+ Coût investissement physique
+ Coût travaux
+ Frais de négociation
+ Frais d'acte acquisition (="frais de notaire")
+ Frais de dossier
+ Frais de garantie.
=> Total "Besoins = Emplois = Dépenses" du projet
- Apport personnel dans ce projet

=> Montant du crédit à solliciter pour le projet considéré.

Là encore ce n'est pas complètement impossible mais, en pratique, c'est de plus en plu rare.
D'ailleurs vous indiquez :

=> Ce qui est contradictoire.

Par ailleurs, pour déterminer le montant réel du solde résiduel vous revenant sur le produit de la vente peut-être faudra t-il déduire :
+ L'indemnité de remboursement anticipé (6 mois d'intérêts sur le capital remboursé)
+ Le cas échéant les frais de mainlevée d'une garantie hypothécaire.

A propos d'apport personnel votre notaire devrait aussi en tenir compte dans la rédaction de l'acte de vente afin de déterminer la bonne quote part de propriété de chacun puisqu'il semble qu'aucun apport personnel émanant de votre belle mère ne soit prévu ?

Ce n'est qu'ensuite que, partant des revenus que vous annoncez, des simulations sur des durées compatibles avec vos âges (revenus moindres si retraites proches) permettaient de vérifier si vos capacités de remboursements sont - ou non - considérées suffisantes.

A toutes fins utiles.

Bonjour,

Bien qu'il s'agisse d'un projet "particulier" qui sort de l'ordinaire et donc plus complexe, dans l'absolu il n'est peut-être pas irréalisable.

Mais du fait qu'il y aurait deux usages, si j'avais à l'étudier, ce ne serait pas un dossier que je monterais mais deux; un par destination/usage.

Dès lors pour y voir clair il faudrait présenter deux plans de financements équilibrés comprenant chacun :
+ Coût investissement physique
+ Coût travaux
+ Frais de négociation
+ Frais d'acte acquisition (="frais de notaire")
+ Frais de dossier
+ Frais de garantie.
=> Total "Besoins = Emplois = Dépenses" du projet
- Apport personnel dans ce projet

=> Montant du crédit à solliciter pour le projet considéré.

Là encore ce n'est pas complètement impossible mais, en pratique, c'est de plus en plu rare.
D'ailleurs vous indiquez :

=> Ce qui est contradictoire.

Par ailleurs, pour déterminer le montant réel du solde résiduel vous revenant sur le produit de la vente peut-être faudra t-il déduire :
+ L'indemnité de remboursement anticipé (6 mois d'intérêts sur le capital remboursé)
+ Le cas échéant les frais de mainlevée d'une garantie hypothécaire.

A propos d'apport personnel votre notaire devrait aussi en tenir compte dans la rédaction de l'acte de vente afin de déterminer la bonne quote part de propriété de chacun puisqu'il semble qu'aucun apport personnel émanant de votre belle mère ne soit prévu ?

Ce n'est qu'ensuite que, partant des revenus que vous annoncez, des simulations sur des durées compatibles avec vos âges (revenus moindres si retraites proches) permettaient de vérifier si vos capacités de remboursements sont - ou non - considérées suffisantes.

A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour merci pour votre retour.
En ce concerne le montant du remboursement il est de 2813 euros donc oui je conscient qu'il faut l'enlevé de la plus value.
En sois le prêt travaux je peux m'en passer c'était du confort si il faut faire les travaux dans quelques années nous ferons avec car c'est vivable et c'est le principal.
En clair il faudrait que ma belle mère mette un apport personnel du genre 15000 euros et nous 30000 euros cela serait plus cohérent?
Et en ce concerne les hypothèques qil ya des banques qui prêtent à 100% j'ai vus ? Mais ça ne se fait pas souvent ?
Et pour l'épargne après coup ma famille peut m'aider avec un don si cela peut faire que notre dossier fonctionne au final.

 

[Quentin02140]

Bonjour
Je suis entièrement d'accord, concernant l'expertise bancaire, je m'en remets a @Aristide , cependant la "séparation en lot" sera quasi indispensable pour pouvoir faire la déclaration de revenu de la partie louée, sauf à déclarer au micro foncier, vu que la location n'est pas la finalité.
Car au réel , il faudra attribuer à la partie loué, le crédit et les intérêts liés spécifiques à cette maison.idem pour la taxe foncière..
Et aussi en prévision d'une revente future de l'une ou l'autre, l'acte devrait valoriser chaque partie.
Peut être le cadastre indique t il déjà 2 lots ?


La sagesse...
Mon post donnait les grandes lignes pour indiquer que tel quel , il n'est pas étonnant d'avoir des refus bancaires

Bonjour le cadastre Le cadastre oui il montre 2 numéros de lots et j'ai une phrase dans le compromis qui dit:La division cadastrale sera diligentée par le PROMETTANT.
Et le fond du projet est que ma belle mère vienne pour sa retraite ou même avant selon le déroulement de sa fin de carrière.
Donc je pense qu'on peut revoir la forme du projet financier pour que ce sois plus clair et que ça se soit acceptable.

 

[Aristide]

Je suis entièrement d'accord, concernant l'expertise bancaire, je m'en remets a @Aristide , cependant la "séparation en lot" sera quasi indispensable pour pouvoir faire la déclaration de revenu de la partie louée, sauf à déclarer au micro foncier, vu que la location n'est pas la finalité.
Car au réel , il faudra attribuer à la partie loué, le crédit et les intérêts liés spécifiques à cette maison.idem pour la taxe foncière..
Et aussi en prévision d'une revente future de l'une ou l'autre, l'acte devrait valoriser chaque partie.
Peut être le cadastre indique t il déjà 2 lots ?

L'instruction de deux dossiers distincts du fait de destinations/usages différents s'explique par plusieurs raisons :

=> Juridiques:
+ Documents à fournir spécifiques suivant banques ou/et catégories crédits; par exemple bail en bonne et due forme; conforme aux lois et règlements en vigueur pour le projet locatif.
+ Offres/contrats de prêts avec bonnes destinations et clauses spécifiques

=> Techniques; suivant banques et/ou catégories crédits :
+ Incompatibilité éventuelle de divers types de crédits dans le même plan de financement
+ Durées maxi différentes
+ A durées identiques, taux prêts différents
+ A durées identiques taux prêts différents en fonction du classement DPE des logements concernés.

=> Fiscales :
+ Intérêts déductibles des revenus fonciers pour le projet locatif
+ En cas de vente, calcul de l'éventuelle plus-value; Imposition éventuelle PV pour le locatif mais pas pour la RP

Cdt

 

[Quentin02140]

Bonjour; désolé je ne comprends pas bien l’opération ; qui va y habiter ; quelle charge il restera pour les emprunteurs; je peux comprendre que ce type de dossier fasse peur à une banque, je ne vois pas comment ca passe

Bonjour
Moi et ma compagne allons habite dans une maison et l'autre sera louée et ma belle mère investit pour l'ensemble du bien dans le but de récupérer la maison qui sera loué pour elle plus tard sa retraite

 

[Triaslau]

Bonjour
Moi et ma compagne allons habite dans une maison et l'autre sera louée et ma belle mère investit pour l'ensemble du bien dans le but de récupérer la maison qui sera loué pour elle plus tard sa retraite

donc en plus le loyer est conservé; pour moi c'est irréalisable avec ces montants et vraiment complexe à monter

 

[Quentin02140]

donc en plus le loyer est conservé; pour moi c'est irréalisable avec ces montants et vraiment complexe à monter

d'accord, je vais trouver des solutions tant que j'ai encore le temps, moi j'ai du mal a comprendre que depuis des mois on me dit ok a la banque et au final ce n'est pas la banque quidit non c'est l'organisme de caution donc moi je suis sur que je dois trouver une banque avec hypothèques 100% et çà doit surement se faire reste à trouver la quelle qu'en pensez vous?

 

[Maurice63]

Bonjour
Moi et ma compagne allons habite dans une maison et l'autre sera louée et ma belle mère investit pour l'ensemble du bien dans le but de récupérer la maison qui sera loué pour elle plus tard sa retraite

Qui loue quoi à qui et quand ?
La question est aussi limpide que votre précédente réponse.

 

[Quentin02140]

Et si nous créons une SCI?
Car mon idée de base était celle ci et on m'a dit de tous les cotés non ça ne servira à rien.. que soit banque, notaire...

 

[Quentin02140]

Qui loue quoi à qui et quand ?
La question est aussi limpide que votre précédente réponse.

Nous louons la petite maison à un locataire dès que nous serons propriétaire

 

[Maurice63]

Nous louons la petite maison à un locataire dès que nous serons propriétaire

Donc vous louez à 3 .

 

[moietmoi]

Je viens aux infos car mon dossier vient de se faire rejeter en prêt classique par l'organisme de caution de ma banque

Donc dans le compromis
Quelles sont les conditions exactes d'achat
Prix du bien
Frais acquisition
Divers
Frais de financement
Montant total

Apport total

Montant à financer
Montant maximum du crédit
Durée max
Taux max

 

[Maurice63]

car mon dossier vient de se faire rejeter en prêt classique par l'organisme de caution de ma banque

; je peux comprendre que ce type de dossier fasse peur à une banque

Ce n’est pas la banque qui a peur et qui apparement aurait accepté de monter le dossier.
C’est l’assureur de la banque ( celui qui cautionne le pret ) qui a peur de devoir rembourser la banque donc qui pense que l’emprunteur sera en défaut de paiement avant le terme du prêt.

 

[Quentin02140]

Donc vous louez à 3 .

Oui si il faut dire çà à la banque pourquoi pas si vous voulez

 

[Quentin02140]

Donc dans le compromis
Quelles sont les conditions exactes d'achat
Prix du bien
Frais acquisition
Divers
Frais de financement
Montant total

Apport total

Montant à financer
Montant maximum du crédit
Durée max
Taux max

Prix du bien:405 000 euros
montant des frais prévisionnels de l’acte de vente : 31 100,00 €


- montant des frais prévisionnels du prêt : Pour mémoire


- Frais promesse et enregistrement : 425,00 €


Total égal 436 525,00 €


Apport:40000 (mais peut être réajuster un peu)
2400 max de mensualité crédit (à 3)
25 ans et si çà existe encore pq pas 30 ans
j'ai eu un 3,4% pour mon refus