Prêt à 3

[Quentin02140]

Ce n’est pas la banque qui a peur et qui apparement aurait accepté de monter le dossier.
C’est l’assureur de la banque ( celui qui cautionne le pret ) qui a peur de devoir rembourser la banque donc qui pense que l’emprunteur sera en défaut de paiement avant le terme du prêt.

Cela je l'ai bien compris mais à quoi bon nous faire des simulations et nous dire que c'est ok...

 

[Triaslau]

Ce n’est pas la banque qui a peur et qui apparement aurait accepté de monter le dossier.
C’est l’assureur de la banque ( celui qui cautionne le pret ) qui a peur de devoir rembourser la banque donc qui pense que l’emprunteur sera en défaut de paiement avant le terme du prêt.

ben oui çà ait partie de l'acceptation; en cas de non paiement faire jouer une caution ou une hypothèque sera très compliqué.

 

[moietmoi]

Cela je l'ai bien compris mais à quoi bon nous faire des simulations et nous dire que c'est ok...

Bonne question.
Toutes les banques fonctionnent comme cela.
Une banque commence à vraiment jeter un œil sur le dossier lorsque le compromis est signé.
Les conseillers ne font que jouer avec les tableurs sans chercher à comprendre le dossier.
Cela élimine ceux qui sont vraiment hors jeu.
Si j'étais à ta place aujourd'hui, avec le compromis signé et le chronomètre qui tourne,je contacterais 2 ou 3 courtiers en disant que le dossier comprend de la RP et du locatif dans le même achat pour avoir un conseiller affûté sur des dossiers complexes.
Et après rencontre avec les 3, j'en choisirai un , celui qui semble comprendre le dossier
La solution proposée par Aristide me paraît la plus propre, un courtier avisé peut aussi avoir ses entrées dans une banque spécialisée sur ce type de dossier(banque Monte Paschi , par exemple)

 

[Quentin02140]

Bonne question.
Toutes les banques fonctionnent comme cela.
Une banque commence à vraiment jeter un œil sur le dossier lorsque le compromis est signé.
Les conseillers ne font que jouer avec les tableurs sans chercher à comprendre le dossier.
Cela élimine ceux qui sont vraiment hors jeu.
Si j'étais à ta place aujourd'hui, avec le compromis signé et le chronomètre qui tourne,je contacterais 2 ou 3 courtiers en disant que le dossier comprend de la RP et du locatif dans le même achat pour avoir un conseiller affûté sur des dossiers complexes.
Et après rencontre avec les 3, j'en choisirai un , celui qui semble comprendre le dossier
La solution proposée par Aristide me paraît la plus propre, un courtier avisé peut aussi avoir ses entrées dans une banque spécialisée sur ce type de dossier(banque Monte Paschi , par exemple)

Merci pour ton retour j'ai regardé un peu monte pacha çà à l'air complexe.
J'insiste sur la SCI c'est vraiment une mauvaise idée ou pas ?

 

[svprets]

Bonjour, à l'instar de Triaslau, suis d'avis que l'obtention d'un emprunt immobilier sera,ici, complexe, pour trois principales raisons :
1) aucun avant-contrat n'ayant été signé pour la vente de l'actuelle RP, j'imagine mal un prêteur avancer le moindre euro, au moyen d'un prêt relais (=> CRD = 80 % de l'estimation de l'immeuble),
2) ce changement de résidence ne s'inscrivant nullement dans le cadre d'une mutation professionnelle, les prêteurs ne pourront tabler, avec certitude, sur une pérennité des revenus actuels,
3) l'intervention du troisième indivisaire, locataire pour les dix années à venir, ne permet guère de "resolvabiliser" l'opération...sauf à apporter de (très) belles liquidités....
Je doute fort qu'un montage avec une SCI améliore le risque...🤔
En l'état, reste à trouver preneur pour l'appartement en vente, à chiffrer le montant du loyer à percevoir, à convaincre un prêteur ou courtier, sur place, qu'il y aura pérennité de revenu avec des éléments matériels concrets : promesse d'embauche, étude du marché mettant en avant une carence de l'offre en matière de garde d'enfants...

 

[MyJerome]

Je pense que vous devriez veiller, en parallèle de la sollicitation d'un courtier, de disposer de suffisamment de refus de banque obtenus directement auprès d'elle, pour assurer vos arrières en cas d'insuccès.

 

[Kizzo]

Merci pour ton retour j'ai regardé un peu monte pacha çà à l'air complexe.
J'insiste sur la SCI c'est vraiment une mauvaise idée ou pas ?

Bonsoir,
La SCI ne permet qu'une détention indirecte du bien, la banque regardera la situation des associés et cela ne change donc absolument rien au contexte, ni à l'endettement...

 

[Quentin02140]

Et l'hypothèque à 100% de la valeur du bien çà existe bien ?

 

[Kizzo]

Et l'hypothèque à 100% de la valeur du bien çà existe bien ?

Oui mais ça n'est pas le sujet. Une hypothèque c'est un risque pour la banque contrairement à un cautionnement externe.
Votre dossier est atypique, les chiffres ne sont pas dingues, vous avez peu d'épargne résiduelle et c'est très difficile de comprendre votre projet cf toutes les demandes de précisions et malgré cela c'est encore compliqué de savoir qui aura quoi, qui louera quoi. À titre d'exemple en quoi serait il logique qu'une personne qui participe à l'achat se trouve locataire et pas les autres ? Vous êtes en indivision vous devriez tous être traités à la même enseigne. Quand c'est flou, souvent il y a un loup. Et là le loup c'est à mon avis que vous ambitionnez un projet au-dessus de vos moyens au regard de l'analyse risques d'une banque : revenus corrects sans plus, projet sortant du cadre "couple familial" pour des raisons financières, mélange de plusieurs destinations, recherche de solutions très longues (25-30 ans)...
Ça me paraît compliqué à réaliser par les temps qui courent

 

[Aristide]

Bonjour,

Et l'hypothèque à 100% de la valeur du bien çà existe bien ?

Par ailleurs il n'est peut-être pas inutile de rappeler qu'une banque digne de ce nom n'accepte pas un crédit au motif qu'une bonne garantie soit proposée.

La garantie n'est qu'un accessoire du prêt et si elle reste une condition nécessaire elle n'est en aucun cas une condition suffisante ainsi qu'expliqué antérieurement.

Cdt

 

[Quentin02140]

Oui mais ça n'est pas le sujet. Une hypothèque c'est un risque pour la banque contrairement à un cautionnement externe.
Votre dossier est atypique, les chiffres ne sont pas dingues, vous avez peu d'épargne résiduelle et c'est très difficile de comprendre votre projet cf toutes les demandes de précisions et malgré cela c'est encore compliqué de savoir qui aura quoi, qui louera quoi. À titre d'exemple en quoi serait il logique qu'une personne qui participe à l'achat se trouve locataire et pas les autres ? Vous êtes en indivision vous devriez tous être traités à la même enseigne. Quand c'est flou, souvent il y a un loup. Et là le loup c'est à mon avis que vous ambitionnez un projet au-dessus de vos moyens au regard de l'analyse risques d'une banque : revenus corrects sans plus, projet sortant du cadre "couple familial" pour des raisons financières, mélange de plusieurs destinations, recherche de solutions très longues (25-30 ans)...
Ça me paraît compliqué à réaliser par les temps qui courent

Vous n'avez pas compris ma belle mère est locataire dans une autre région et le sera toujours, nous voulons louer 'sa maison' pendant quelques années pour qu'elle vienne y habiter par la suite.

 

[Maurice63]

Vous n'avez pas compris

C’est tellement bien expliqué depuis le début !

 

[Mr X]

Bonjour,
moi ce que je ne comprends, c'est où votre belle-mère va trouver l'argent pour rembourser sa part du crédit ?
Avec un salaire de 2200€ + 500€ / mois de prime (je ne sais pas si c'est pris en compte par la banque), ça lui fait un revenu max de 2700€. Si elle doit continué à verser 520 € pour rester dans sa location, comment fait-elle pour verser les 800€ correspondant à sa part du crédit ?

 

[infinity05]

Hello, très loin d'être expert mais pour rester rationnel et terre-à-terre ça paraît compliqué vu vos revenus et "faible" apport pour un projet global d'au moins 455.000€ (prix du bien 405k + travaux 15k + droits de mutation ~33k + frais de garantie ~3.5k + frais de dossier (?) + frais de courtier (?)) sans compter les assurances (emprunteur+habitation+bailleur), taxe foncière et impôt foncier sur la partie locative (avec elle ses aléas de paiement du loyer / frais de remise en état), et autres joyeusetés de la propriété immobilière ou de la vie courante.
En plus un crédit de 25/30 ans, quel âge à votre belle-mère ? Proche de la retraite ? (attention pension < salaire et coût mutuelle+++ avec toujours la mensualité de crédit donc).

 

[Quentin02140]

Bonjour,
moi ce que je ne comprends, c'est où votre belle-mère va trouver l'argent pour rembourser sa part du crédit ?
Avec un salaire de 2200€ + 500€ / mois de prime (je ne sais pas si c'est pris en compte par la banque), ça lui fait un revenu max de 2700€. Si elle doit continué à verser 520 € pour rester dans sa location, comment fait-elle pour verser les 800€ correspondant à sa part du crédit ?

Avec la maison 2nd maison qu'elle louera

 

[Maurice63]

Avec la maison 2nd maison qu'elle louera

Elle sera louée à ce tarif ? Ou c’est votre estimation ?

 

[moietmoi]

Avec la maison 2nd maison qu'elle louera

Elle ne louera rien.
L'indivision louera.
Les loyers et les impôts seront répartis au pro rata des parts.
Vu l'indivision, il n'y a pas Ta maison et Sa Maison, mais une propriété globale.
Et entre la mensualité du crédit et les charges, il n'y aura pas de trésorerie.
En général quand on achete un bien immobilier, même si le loyer est égal au crédit, les impôts sont très forts et te force à sortir de l'argent chaque mois.

 

[MLM]

Nous sommes 3 acquéreurs, moi ma compagne et ma belle mère.

Est-ce que votre compagne est fille unique? Si non, vous allez vous retrouver en indivision avec vos beaux-frères, belles-soeurs si votre belle-mère venait à décéder.