Portfolio - Balsh

[Balsh]

Bonjour,

Je me permets de rebondir, tardivement, sur votre cash non investi.
Si l'on compte 100 k€ vraiment non investis (je compte 0%)
Entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2024, l'inflation a été de 5.2% et 4.9%.
Le pouvoir d'achat de ces 100k€ 2024 équivaut à 100x0.948x0.951 = 90,16k€ en 2022.
Si je me réfère à votre salaire (environ 5500€?), cela correspond à presque un mois de salaire qui s'est évaporé chaque année.

Vous disposez de nombreux vecteurs 100% sécurisés qui vous rapportent environ 3% net et je trouve que c'est dommage d'y renoncer. (Après vous êtes peut-être déjà "investi" sur ce type de supports auquel cas mon post est inutile).
Livrets boostés, CAT, Fonds euros 100% garantis, fonds monétaires (encore pour quelques mois) sont quelques exemples.

Également dans votre PEA Bourse Direct vous avez accès aux fonds monétaires sans frais d'entrée qui vous rapportent 3.9% annualisé en ce moment.

Vous avez 8% de votre portefeuille qui dort sur la poche espèce.
Ce qui vous plombe le rendement global de votre portefeuille de 0.3% (0.08x0.039).
Vous êtes un investisseur et non un trader donc vous pouvez vous permettre de placer vos liquidités sur ce support en attendant de l'investir sur des actions/ETFs (il faut compter une journée pour récupérer les fonds en totalité ce qui ne devrait pas vous coincer dans vos investissements).

Ne voyez là aucun reproche de ma part, vous êtes totalement libre de vos investissements.
Quand je vois votre parcours et votre âge, je n'ai aucune leçon à donner.
C'est juste pour vous faire prendre conscience que le coût d'opportunité ce n'est pas seulement sur une action qui performe mal mais sur votre patrimoine global.

Bonne continuation.

Bonjour,

Merci pour ce retour complet et je suis on ne peut plus aligné.

Deux éléments sont venus ralentir certains investissements, d'abord la conviction finalement erronée (ah... les convictions) que les marchés étaient extrêmement hauts en 2023 et allaient freiner en 2024 et ensuite un changement perso qui a entrainé la revente d'un bien immobilier (belle PV purement par home staging et chance, acheté et vendu au meilleur moment, par contre la perte de l'emprunt à <0.8% est dommageable).

Tout ca bout à bout et alimenté, par chance, par un très bon salaire pour mon âge (7000 EUR nets en gros) fait que je suis sous investi et ai perdu une somme non négligeable en <3 ans compte tenu de l'inflation montée des taux, coût d'opportunité.

Objectifs de 2024
- Continuer d'investir 500 - 1500 EUR/mois sur PEA et principalement en ETFs (j'aimerais vraiment accélérer et pousser à 5K/mois sur quelques temps mais mon niveau de lecture médiocre des marchés je m'en garde)
- Acquérir un (peut être deux) studios dans une ville de taille moyenne et rayon <2h de TGV de Paris (avec un effort de cash de 30% par appart pour baisser les mensualités et passer en cashflow positif si jamais les taux devaient être renégociés un jour)
- Augmenter part crypto (BTC / ETH principalement) à 5% de mon patrimoine
- Projets perso annexes (environ 20-25k à prévoir)

Aujourd'hui on est même plus sur du 200k non investis, comme une bonne partie est de toutes facon à <3%/an. Donc à 30 ans aller vers 100-125k en Bourse, 60-75k en immo, 10k en crypto et quelques à côtés (AV, PEE, ...).

Objectifs à terme
J'ai un très bon salaire aujourd'hui mais aucune garantie de le conserver à terme (projets perso, aléas, changements de carrière, tout est possible). Donc l'idée est de construire une base solide bourse / immo, en investissant un maximum de ce que j'ai aujourd'hui et simplement garder un fond de sureté et de quoi investir un peu sur un projet immo perso si nécessaire.

 

[Balsh]

Également dans votre PEA Bourse Direct vous avez accès aux fonds monétaires sans frais d'entrée qui vous rapportent 3.9% annualisé en ce moment.

Du type Amundi Séréinité ou vous pensez à d'autres supports pour avoir de la croisssance sur la part non investie ?

 

[ApprentiEpargnant]

Du type Amundi Séréinité ou vous pensez à d'autres supports pour avoir de la croisssance sur la part non investie ?

Oui par exemple c'est un des fonds monétaire disponible. Il existe une file dédiée aux fonds monétaires :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/le-grand-retour-des-fonds-monetaires.45449/post-593091

Sinon malheureusement à part les fonds monétaires, dans le PEA vous n'avez pas d'autres supports possibles que les actions/fonds actions.
Il existe un seul ETF obligataire.

 

[Balsh]

Update Crypto

J'en profite pour glisser que le PF crypto approche des 4000€. Tout est sur Binance et en mode earn.

Je n'ai pas traqué avec exactitude les apports, mais on doit possiblement dépasser les 120-130% de performance pour l'instant, à l'instar du marché donc rien de surprenant.

Du mal à investir en ce moment, je préfère être patient comme ma conviction à LT est qu'il y aura d'autres fluctuations importantes et une montée significative du BTC. Target 20k€ investis.

 

[Balsh]

Rapport d'Avril 2024

PEA



Je compte continuer à renforcer les ETFs S&P500 et CW8 et les mêmes valeurs de croissance à côté. Objectif 50k€ investis prochainement, et pourquoi pas 75-85k€ minimum d'ici la fin d'année.

Pas encore avancé sur le projet immobilier, mais j'aimerais me bouger sur à minima un studio en LMNP cette année. Je me questionne pour un second projet plutôt tourné sur de la location à des professionels en libéral (psychologues, dieteticien, etc), à voir si ca s'avère faisable et intéressant.

 

[Balsh]

Rapport de Mai 2024

PEA



Opérations

• Renforcement 1 CW8 à 502.44€
• Renforcement 2 AIR LIQUIDE à 182.62€
• Renforcement 20 S&P500 à 24.37€
• Apport de 1500€
• Ouverture de 10 AXA PEA REGULARITE à 100.18€ parce que je suis un mouton et que j'ai eu envie de tester de faire dormir ~1000€ de liquidités pour immiter @SM1LE

Commentaires

• Toujours beaucoup trop de liquidités non investies, qui se font gentiment manger depuis 2 ans par l'inflation.
• On continue le focus ETFs et quelques actins de croissance, notamment les 10 Air Liquide par an minimum. Certainement 1500€ en CW8 et S&P500 à venir sur Juin.
• Quelques visites en cours de studios / T1 pour du locatif, même si certainement rentable pas envie de démarrer sur un projet colocation directement.

 

[Tubair]

Bonsoir,

Vous apportez du cash pour faire grossir le portefeuille, vous faites des renforcements sensés, vous laissez vivre vos lignes comme prévu et vous avez de belles performances sur les lignes les plus importantes.

C’est un portefeuille bien composé qui doit vivre sa vie. S’il reste comme ça, la gestion va être très facile et le temps fera son affaire.

Pour les liquidités, je ne trouve pas que 7% du portefeuille (en comptant les liquidités sur AXA) soit important.

Sinon, avez-vous vos livrets A et LDD pleins?

De mon côté j’utilise ces livrets pour temporiser la venue du cash sur le PEA : Je laisse le cash sur les livrets tant qu’il y a du cash sur le PEA comme ça l’argent travaille sur ces livrets.

Cela est d’autant plus pertinent depuis la mise en place du virement express de BourseDirect.

Tubair

 

[Balsh]

Bonsoir,

Vous apportez du cash pour faire grossir le portefeuille, vous faites des renforcements sensés, vous laissez vivre vos lignes comme prévu et vous avez de belles performances sur les lignes les plus importantes.

C’est un portefeuille bien composé qui doit vivre sa vie. S’il reste comme ça, la gestion va être très facile et le temps fera son affaire.

Pour les liquidités, je ne trouve pas que 7% du portefeuille (en comptant les liquidités sur AXA) soit important.

Sinon, avez-vous vos livrets A et LDD pleins?

De mon côté j’utilise ces livrets pour temporiser la venue du cash sur le PEA : Je laisse le cash sur les livrets tant qu’il y a du cash sur le PEA comme ça l’argent travaille sur ces livrets.

Cela est d’autant plus pertinent depuis la mise en place du virement express de BourseDirect.

Tubair

Merci pour le retour ! J'ai fais des erreurs en étant bien top réactif lors de la première année de détention du PF; on apprend à se calmer petit à petit.

Effectivement, j'ai une enveloppe de cash non investie en dehors du PEA qui est très importante, dont la majorité sur des supports classiques avec 3% de performance grand maximum (LA, PEL, LDD, ...). Pour faire simple un bon 200k€ mal investi, dont 50-100k que l'on peut considérer comme non investis.

Pour la partie immobilier
J'ai fais une proposition d'achat sur un studio pour du locatif, projet autour des 90k pour 7% de rentabilité brute. Du très simple à gérer, qui du fait de sa position peut se louer très facilement (étudiants médecine 18-20 ans avec garants solides), plus proche lieu d'étude que lieu de soirée donc plus sécure. Pas le studio à débauche, plutôt le pur lieu d'étude.

Je pense mettre 30k d'apport pour baisser les mensualités et sortir un peu de cash justement, tout en gardant le cap 100-110k investis en PEA. Et derrière pourquoi pas un second appartement pour du locatif et ensuite laisser tout ca dormir.

L'objectif à 30 ans qui porte la stratégie actuelle
- 2 studios loués vers 7% brut dans des villes avec de la croissance (les dortoirs à la St Etienne c'est non merci)
- >100k investis en PEA
- >10-15k investis en crypto
- Une part de cash pour projet RP/ voiture / aléas / enfants

Et derrière gérer tranquillement sans exciter et voir ce que ca a donné dans 15-20 ans, sans me sur endetter parce que je refuse de finir stressé et la corde au cou pour des soucis d'optimisation financiers, la vie ce n'est pas ca à mon sens.

 

[Balsh]

Rapport de Juin 2024

PEA



Mouvements

• Renforcement de 20 S&P500 à 24,52€
• Renforcement de 6 AIR LIQUIDE à 162,88€
• Renforcement de 19 S&P500 à 25,27€

Objectif

• Toujours une énorme (la majeure) partie de mon patrimoine dormant sur des supports peu rentables, ou en Francs Suisse
• Pour répondre à ce que je considère être un problème, je pense prendre quelques positions sur des valeurs de rendements mais pas encore défini, sachant que j'exclus Total et valeurs similaires malgré leur intérêt. Avoir des dividendes qui financent l'achats d'autres actions, sur des titres que je peux revendre rapidement (plusieurs semaines c'est ok pour moi) en cas de besoin. Sur des sommes potentiellement non utilisées sur les 2 années à venir. A voir pour les candidats.

Immobilier

• Compromis signé et financement en cours pour l'achat du studio avec 7.1% de rentabilité brute dans une ville ou il y a encore de la croissance
• 30k€ d'apport
• Appartement à 86k€ hors frais de notaire
• Effort d'épargne d'environ 175€ mensuel après toutes charges, risques (vacances, dégradation, ...) et impôts considérés
• Mensualité supérieure au remboursement, capacité d'emprunt très peu altérée
• Je ferai un second achat similaire une fois celui ci réalisé si cela se passe comme prévu

Crypto

• Je laisse vivre le PF toujours autours de 4k€
• J'aimerais aller chercher les 10k€ investis principalement en BTC et ETH mais j'attends encore

 

[niklos]

Mensualité supérieure au remboursement, capacité d'emprunt très peu altérée

Attention !
La capacité d'emprunt dépend de l'ensemble des revenus. On ne peut pas dire que le loyer rembourse le crédit donc ma capacité d'emprunt n'est pas altérée.
Exemple : je gagne 2000€ de salaire
J achète un bien dont le remboursement me coûte 500€ et il me rapporte 500€
Ma capacité d'endettement étant de 35% (et on ne prend en compte que 60% des loyers), elle passe de
2000 x 35% soit 700€ à
2300 x 35% soit 800€ en tout.

Il reste donc 300€ (800-500) de capacité d'endettement.

 

[Balsh]

Attention !
La capacité d'emprunt dépend de l'ensemble des revenus. On ne peut pas dire que le loyer rembourse le crédit donc ma capacité d'emprunt n'est pas altérée.
Exemple : je gagne 2000€ de salaire
J achète un bien dont le remboursement me coûte 500€ et il me rapporte 500€
Ma capacité d'endettement étant de 35% (et on ne prend en compte que 60% des loyers), elle passe de
2000 x 35% soit 700€ à
2300 x 35% soit 800€ en tout.

Il reste donc 300€ (800-500) de capacité d'endettement.

Hello,

Tout à fait - Pour préciser dans mon cas,

• Loyer de 510€ en LMNP
• Mensualité bancaire de 400€ pour un taux à ~3.54% (ass. inclue)
• Soit une baisse de ma capacité d'emprunt estimée à ~90€ au démarrage

Pas entièrement négligeable, mais relativement limitée compte tenu (i) de mes revenus (actuels, sait on jamais, cela peut chutter), (ii) de la rentabilité potentielle du projet (qui n'est pas incroyable, mais correcte à mes yeus et pour mes besoins) et (iii) considérant mon capital restant et donc disponible pour des projets futurs.

Avec plus de détails,

• Charges et loyers augmenteront, les loyers à hauteur de 2 à 3% par an sans mal en l'occurrence dans cette ville
• Charges et impôts totaux estimés à 4050€ annuels pour ce bien (en étant je pense réaliste, avec budget travaux de 5% annuels, 10.5% de gestion + Assurance loyer impayés, taux de vacances de 8%, impôts et charges par dessus ...), soit un effort personnel d'environ 200€ pendant la durée de l'emprunt sans considérer les augmenttions de charges et loyers
• Si un jour il est possible de renégocier mon taux d'emprunt, je pourrais m'approcher de ~50€ de dégradation de ma capacité d'emprunt et d'un effort mensuel de 185€ pendant la durée de l'emprunt

 

[Balsh]

Se pose désomais la question de trouver les bons supports concernant l'envie d'ajouter un peu de rendement au PF sur des valeurs stables, permettant potentiellement de revendre en quelques semaines.

Cela ne répond pas pleinement au besoin, mais je suis retombé sur le fil concernant le LU1812092168 présenté par @Jeune_padawan et @poam5356. Pas inintéressant quoi qu'ayant fait face à des fluctuations parfois surprenantes si on dézoom un peu. Cela peut être un petit complément supplémentaire pour poser quelques milliers d'euros orientés rendements, uniquement pour tout réinvestir, et peut être plus défensifs (quoi que).

Il va falloir que je suivre un peu les bancaires et AXA à l'avenir également, pour voir dans quelle mesure cela pourrait alimenter la stratégie globale, sans pour autant s'éparpiller. Orange répondrait très bien à mes besoins en principe, mais me fait peur. Je la percois comme si c'était une valeur qui pouvait tomber à 5€ sans pouvoir exit suffisamment rapidement, même si c'est certainement uen croyane entièrement erronée.

Le AXA PEA REGULARITE répond aussi à mes besoins, au détriment de la performance, sur de la stabilité qui peut être revendue en quelques jours sans soucis. Un usage plus proche Livret A que du stock dans ma stratégie, pour une poche de liquidités un peu plus importante.

 

[Balsh]

Rapport de Août 2024

PEA


Commentaires

• No comment ce mois ci, plus de développement le mois prochai

Objectifs

• Signature du bien locatif et remise des clés, ca se concrétise et pas mécontent de sortir un peu de cash non investi même si pas l'investissement de l'année
• Renforcement ETF et pourquoi pas abaisser léhèrement le PRU sur LVMH, quitte à accepter de jouer un peu en A/R sur 1-2 titres

 

[Tubair]

Bonjour @Balsh ,
Le développement du patrimoine se poursuit, c'est top.
Pour l'investissement immo, est-ce dans cette mesure? :

• 30k€ d'apport
• Appartement à 86k€ hors frais de notaire
• Effort d'épargne d'environ 175€ mensuel après toutes charges, risques (vacances, dégradation, ...) et impôts considérés

Pensez aussi à l'amortissement dans le cadre du LMNP.

Je ne me souviens plus, avez-vous déjà acheté votre RP?

Je pense être plus ou moins dans la même stratégie que vous : investir de manière régulière sur le PEA dans un objectif de capitalisation afin d'en tirer des dividendes dans 20 ans et investir dans l'immobilier en utilisant le levier pour toucher des revenus dans 20 ans lorsque les emprunts seront terminés.
Tout en ayant fini de payer la RP.

Je pense qu'il s'agit d'un bon combo pour un complément de revenus,
Tubair

 

[Balsh]

Hello Tubair !

Pour l'investissement immo, est-ce dans cette mesure? :

Oui tout à fait, pour faire court un studio de 30m2 (entrée et cuisine séparées) qui génèrera 440 (dont 40€ de charges) non meublé pendant 2 ans puis 520€ en meublé et extrêmement facile à louer.

Pensez aussi à l'amortissement dans le cadre du LMNP.

Tout à fait, je ne suis pas encore au clair sur le calcul exact mais cela n'ira que dans le bon sens.

Je ne me souviens plus, avez-vous déjà acheté votre RP?

C'était le cas, mais revendue avec un belle PV suite à des changements personnels. A date locataire à l'étranger et sans projet de RP dans ce pays pour l'instant.

Je pense être plus ou moins dans la même stratégie que vous : investir de manière régulière sur le PEA dans un objectif de capitalisation afin d'en tirer des dividendes dans 20 ans et investir dans l'immobilier en utilisant le levier pour toucher des revenus dans 20 ans lorsque les emprunts seront terminés.
Tout en ayant fini de payer la RP.

Je pense qu'il s'agit d'un bon combo pour un complément de revenus,
Tubair

Tout à fait, l'idée de mon côté est aussi de ne jamais s'emprisoner dans une logique d'investissement en cumulant une dette excessive, maisde pouvoir établir un complément de revenu stable et serein même si cela viendra avec son lot de galères.

L'objectif est 1 studio (fait) + 1 autre projet immo (pourquoi pas local commercial) + ~75-100k en bourse orienté croissance (à 50k) + 10k crypto (seulement 3k à date) et ensuite suivre avec la RP. Il y aura changement de voiture également dans les années à venir.

J'ai parfois des envies d'investir davantage sur des actions à dividende, le fait d'être jeune et de toujours lire les limites de cette approche à LT à tendance à me bloquer. Pour le coup je m'autorise à essayer de timer mon entrée (ouloulou le mal) sur des valeurs bancaires si l'occasion se présente, mais en étant prudent et patient. Ou pourquoi pas un CTO avec les US aristocrats, mais à date flemme de faire de la compta/fisca. Avoir un complément de revenu palpable, même faible, permettant de couvrir ce que je sors sur le(s) appart(s) serait top.

 

[Balsh]

D'ailleurs note à moi même, il faut également que je pense à ouvrir 1 - 2 autres AV avec seulement le minimum dessus pour prendre date. J''ai SURAVENIR (du CM) chez LINXEA que je ne regarde pas.

 

[Tubair]

D'ailleurs note à moi même, il faut également que je pense à ouvrir 1 - 2 autres AV avec seulement le minimum dessus pour prendre date. J''ai SURAVENIR (du CM) chez LINXEA que je ne regarde pas.

Diversifier l'assureur, l'émetteur et le type de contrat (collectif ou individuel) est pertinent.

Tubair

 

[Balsh]

Rapport de Septembre 2024

PEA


Opérations

• Apport de 2500 EUR
• Renforcement 1 CW8 à 503,98 EUR
• Renforcement 2 LVMH à 614 EUR (erreur de frappe, j'en voulais 1, mais OK je revendrai un titre plus tard pour gérer mon allocation)

Commentaires

• RAS ca suit son cours
• STEICO et CARL ZEIS sont toujours aussi navrantes mais il faut bien des canards boiteux ca fait partie du jeu quand on s'éparpille un peu

Immobilier

• Studio locatif officiellement en place à compter de ce mois
• Un an en non meublé, puis passage en meublé LMNP frais réels d'ici un an
• J'aurais certainement du l'acheter dans le cadre d'une SCI, quitte à en monter une par appartement et les regrouper dans un Holding, tant pis

Crypto

• Toujours vers 4k
• J'aimerais pousser vers les 15k avec le temps mais marché encore compliqué

Je vais stacker en earn par ci par la

 

[Tubair]

Bonsoir,

STEICO et CARL ZEIS sont toujours aussi navrantes mais il faut bien des canards boiteux ca fait partie du jeu quand on s'éparpille un peu

Étant donné la pondération de ces lignes ce n’est pas important. D’ailleurs il me semble que vous allez les garder pour cette raison.

Ce n’est pas elles qui affecteront la performance de votre portefeuille.

Immobilier

• Studio locatif officiellement en place à compter de ce mois
• Un an en non meublé, puis passage en meublé LMNP frais réels d'ici un an

Gérez vous en direct ou via une agence?
Passage en LMNP car il est actuellement loué nu?

• J'aurais certainement du l'acheter dans le cadre d'une SCI, quitte à en monter une par appartement et les regrouper dans un Holding, tant pis

Pour quelle raison?
SCI IR ou IS?

Tubair

 

[Balsh]

Gérez vous en direct ou via une agence?
Passage en LMNP car il est actuellement loué nu?

Pour l'instant par une agence, qui gère très bien l'appartement depuis un moment et le studio est loin de chez moi (même si la zone géographique m'est très bien connue et y passe régulièrement).

Cela changera surement avec le temps si je vois que la VA est proche de zéro, d'autant qu'un loyer en moins par an en France cela a un impact important sur la renta du projet. Après en étant décompter pour en bénéficier côté imôts, c'est pas totalement déconnant.

Passage en LMNP car il est actuellement loué nu?

Bail locatif nu en cours,avec le locataire qui souhaitr s'en aller dans un an. Il est top donc pas pressé, mais passage en LMNP ensuite.

Pour quelle raison?
SCI IR ou IS?

A priori le gouvernement, quelque soit celui qui sera élu, va s'attaquer dans les <5 ans au LMNP dans les car considéré comme un cadeau fiscal. Tandis que dans une SCI à l'IS on part sur 15% jusqu'à 42k, et ayant la volonté de partir sur ~2-3 apparts ou 2 apparts + 1 bail commercial la SCI.