Placement ou remboursement anticipé

[g.b]

tu achètes de la nue propriété de (par exemple ) PFO2 sur 5ans avec une clé de répartition à 78.5% . la valeur de la part étant de 184€ tu l'acquiers pour une valeur de 144.44€ .

Si tu trouves encore de la NP de PFO2 à 78.5% sur 5 ans, achètes de suite ou bien dis moi où stp.
Parce que ça fait quelques mois que la société de gestion a modifié la clé de répartition, et c'est moins avantageux. Ça reste toutefois dans les 3.5% nets.

Là, j'ai vu du Cap'HébergImmo qui peut être intéressant, compte-tenu de la revalorisation prochaine. Mais je n'ai pas encore étudié ladite SCPI.

 

[g.b]

ok ils ne montent pas au ciel mais là , je trouve la politique de revalorisation des gestionnaires tout à fait raisonnable .

il ne s'agit pas d'une explosion qui pourrait conduire à une bulle spéculative mais plutôt d'une lente et raisonnable montée qui permet d'amortir les soubresauts (?) du marché immo.

Le problème est que à date "prochaine" (<= 5 ans) de vente imaginée, ou se trouve dans un creux avant de repartir à la hausse. Certes, sur 10 ans est la hausse fut globalement constatée, mais ce n'est pas un accroissement linéaire.

3°) mis à part PARIS et dans une moindre mesure Bordeaux avec l'arrivée de la LGV , les prix ont certes un peu progessé mais de manière tout à fait raisonnable .

À Bordeaux, la hausse était quand même de plus de 10% en moins d'un an, voire 6 mois il me semble. Ce n'est pas tellement ce que j'appelle raisonnable.

 

[Buffeto]

À Bordeaux, la hausse était quand même de plus de 10% en moins d'un an, voire 6 mois il me semble. Ce n'est pas tellement ce que j'appelle raisonnable.

relis bien ...c'est exactement ce que j'ai écrit :

mis à part PARIS et dans une moindre mesure Bordeaux.....

 

[Tubair]

Là, j'ai vu du Cap'HébergImmo qui peut être intéressant, compte-tenu de la revalorisation prochaine. Mais je n'ai pas encore étudié ladite SCPI.

La revalorisation était le 1er août

 

[Buffeto]

Parce que ça fait quelques mois que la société de gestion a modifié la clé de répartition, et c'est moins avantageux. .

ok j'étais resté sur les anciennes conditions .
mais étant donné que le produit rencontre un bon succès , les conditions changent.....ce qui confirme bien que quand un produit se démocratise , les rendements baissent .

 

[kaziklu]

Je crois que ce placement à horizon minimum 5 ans ne correspond pas à mon besoin initial de placement sur 3 ans.
D'autres idées ou pistes?
Merci.

 

[moietmoi]

..ce qui confirme bien que quand un produit se démocratise , les rendements baissent .

c'est ce que se disent les dictateurs en confisquant les aides diverses théoriquement versées pour aider la population!!

 

[kaziklu]

Merci encore de vos idées.

Après avoir fait le point, la nue-propriété conviendra peu, j'ai un enfant en bas âge et des frais à venir (dont un mariage et peut-être une voiture à changer).
J'ai par contre une faible épargne sur laquelle je peux me lancer immédiatement (quelques k€) et normalement une capacité d'épargne régulière.

Mon objectif à ce jour va être de placer de l'argent jusqu'à atteindre mon capital restant dû sur mon prêt (afin de former une espèce d'assurance en cas d'aléas de la vie où je pourrais rembourser la maison) et de le faire à un taux, après impôts et PS, meilleur que mon taux d'intérêt (pour rappel, la ligne la plus chère, 1,58% avec l'assurance).

Niveau données fiscales, TMI à 14% mais limite 30%.
ISF nouvelle mouture focalisée sur l'immobilier, je suis tranquille, je n'ai que ma maison qui me sert d'habitation principale.

J'ai repéré l'AV et les SCPI qui pourrait répondre.
Vous en pensez quoi?

 

[Salade]

petit exemple chiffré :

tu achètes de la nue propriété de (par exemple ) PFO2 sur 5ans avec une clé de répartition à 78.5% . la valeur de la part étant de 184€ tu l'acquiers pour une valeur de 144.44€ .
pendant 5 ans tu ne touches rien.
au bout de 5 ans tu récupères la pleine propriété de titres qui vaudront au minimum 184€ ( je n'ai pas pris en compte les éventuelles revalorisations ) .
gain sur 5ans : 39.56€ soit 21.5% soit un gain de 4.04% NET l'an ( en effet ce gain ne supporte ni IR ni PS ) .

tu en connais bcp des placement qui te rapporteraient 4.04% nets ?

ensuite soit tu revends tes parts soit tu les gardes et tu toucheras alors les revenus trimestriels de tes parts .

Je trouve cette possibilite très interessante ...
Juste une question : les frais d’achats sont inclus quelque part dans la simulation ?

 

[Buffeto]

Je trouve cette possibilite très interessante ...
Juste une question : les frais d’achats sont inclus quelque part dans la simulation ?

oui dans la valeur de la part.

 

[Salade]

Mais du coup, si on les revend au prix d’achat, on doit déduire les frais d’achat, voir les frais de gestion, des gains !, non ? Ou j’ai pas bien compris ?

 

[Buffeto]

Mais du coup, si on les revend au prix d’achat, on doit déduire les frais d’achat, voir les frais de gestion, des gains !, non ? Ou j’ai pas bien compris ?

déduire de quoi ?
dans cette opération tous les chiffres sont des chiffres nets .

 

[Salade]

Ben il y a un problème flagrant alors .. dans la mesure ou les frais d’acquisition (et de gestion) de la part ne sont pas remboursées à la revente, ils imputent forcément le rendement net

 

[kaziklu]

Bonjour,

Pour revenir au sujet initial si vous le voulez bien, je remets mon bilan qui est tombé en bas de page précédente.
Ma conseillère bancaire a demandé à me voir Lundi donc j'essaie d'avoir les idées claires d'ici là.

Merci d'avance.

Merci encore de vos idées.

Après avoir fait le point, la nue-propriété conviendra peu, j'ai un enfant en bas âge et des frais à venir (dont un mariage et peut-être une voiture à changer).
J'ai par contre une faible épargne sur laquelle je peux me lancer immédiatement (quelques k€) et normalement une capacité d'épargne régulière.

Mon objectif à ce jour va être de placer de l'argent jusqu'à atteindre mon capital restant dû sur mon prêt (afin de former une espèce d'assurance en cas d'aléas de la vie où je pourrais rembourser la maison) et de le faire à un taux, après impôts et PS, meilleur que mon taux d'intérêt (pour rappel, la ligne la plus chère, 1,58% avec l'assurance).

Niveau données fiscales, TMI à 14% mais limite 30%.
ISF nouvelle mouture focalisée sur l'immobilier, je suis tranquille, je n'ai que ma maison qui me sert d'habitation principale.

J'ai repéré l'AV et les SCPI qui pourrait répondre.
Vous en pensez quoi?

 

[Salade]

Hello

Vu ce que tu décris (notamment l’objectif de ton placement), tu peux viser l’assurance vie avec un placement sur un fonds en € (autour de 2,5% brut)

La durée restante de ton crédit est supérieure à 8 ans

 

[kaziklu]

Hello

Vu ce que tu décris (notamment l’objectif de ton placement), tu peux viser l’assurance vie avec un placement sur un fonds en € (autour de 2,5% brut)

La durée restante de ton crédit est supérieure à 8 ans

Bonjour,

Oui, très largement supérieur à 8 ans. C'est pourquoi j'ai envisagé ces deux placements long terme.
Du coup pourquoi plutôt l'AV que les SCPI?

 

[Buffeto]

Bonjour,

Oui, très largement supérieur à 8 ans. C'est pourquoi j'ai envisagé ces deux placements long terme.
Du coup pourquoi plutôt l'AV que les SCPI?

l'AV c'est quand même plus liquide en cas de gros coup dur .....

 

[Salade]

Bonjour,

Oui, très largement supérieur à 8 ans. C'est pourquoi j'ai envisagé ces deux placements long terme.
Du coup pourquoi plutôt l'AV que les SCPI?

Disons que l’immobilier est plus risqué que des obligations d’etat Européens ....
Quelle est ton horizon précise de placement ?

 

[kaziklu]

Disons que l’immobilier est plus risqué que des obligations d’etat Européens ....
Quelle est ton horizon précise de placement ?

J'imagine que la phase épargne va durer environ 12 ans le temps que le montant de l'épargne rencontre le CRD (j'espère moins mais ne soyons pas trop optimiste ^^). Bien sûr si pas de coup dur ou revente entre temps mais ça se sont les aléas de la vie.

Pour le risque des obligations d'état, les AV 100% fond € deviennent rare, il faut maintenant panacher avec des UC qui elles peuvent être risquées.

Buffetophile, c'est si peu liquide les SCPI? C'est également vrai pour les SCPI dans les AV ou seulement en direct?

 

[Buffeto]

Buffetophile, c'est si peu liquide les SCPI?

c'est liquide mais pour compenser le prime d'émission il faut un certain temps avant de revendre

C'est également vrai pour les SCPI dans les AV ou seulement en direct?

an AV le prix est garanti par contre la plupart du temps le rendement est moindre car l'assureur ne reverse que 85% des gains de la SCPI.