Pinel

[Lagneau]

Bonjour à tous,

Je m'étais inscrit sur ce forum fin Septembre pour vous demander des avis / conseils de "gestion".

cf:
Présentation: 32ans, salaire sur 13mois sans prime, ni participation: 52K€ (+5K€ /an avec intéressement & prime)
En concubinage sans enfant.
Locataire : 600€ par mois charge comprise.

Niveau €€€:
- PEL : 50K€
- Livret A : 21K€
- CSL: 5K€
- LDD: 13K€
- Compte courant: 120K€

suite à vos remarques, j'ai 'investi' dans 2 AV. à hauteur de 10K€ chacun avec ouverture d'un compte Boursorama => Merci.
J'avance prudemment


Je reviens vers vous pour une autre demande/conseil.
La création du PEL date du 22/12/2004! (avec info du premier document: durée légale 4ans prorogeable jusqu’à 10ans?!?) -

J'ai rdv à la banque Jeudi pour faire le point avec un 'conseiller', sur tous les comptes & parler de ce PEL qui est donc 'échu'.

Constat:
Il me reste 190K€ de dispo immédiate ( et l'achat de la RP n'est pas du tout planifié!) en prenant en compte ce PEL qui arrive à son terme.

Idée/réflexion:
(1) N'y a t-il pas intérêt d'acheter avec la loi PINEL un appart de 170K€ ?
=> 176,8K€ avec notaire.

(2) Mettre un apport de 130,8K€ - garder 60K€ pour de la sécu ou pour RP dans 1/2 ou 3ans.

(3) Faire un emprunt de 46K€ sur 15ans pour avoir à la grosse une mensualité de 280€/mois (Taux 1,18%? faux?)

Je me dis qu'avec la loi PINEL: 18% de 170K€ => 30.600€ sur 9ans => 3.400€ d'exonération d’impôt par an.
Je suis à ± 4.9K€ d’impôt à l'année.

(4) je me dis aussi que dans ce scénario, vraiment à la grosse " le gain d'impot finance" le remboursement et cela sans prendre en compte le fait de savoir si le bien et loué ou non - donc sans prendre en compte de rentrer de loyer.

cela permets de se construire un patrimoine & d'avoir un financement "indirect" qui ne m’impactera pas au quotidien.

(5) il restera après ce dispositif 20K€ à rembourser de l'année 9 à 15.

Dans ce scénario, je prends tous à mon nom, 0 crédit en cours actuellement avec 40K€ de salaire avant impôt.


Question:
Suis-je passé à coté de quelque chose, mon raisonnement est-il érroné? si oui, ou?
Est-ce selon vous une bonne idée? impact du covid? même si ce scénario "s'auto finance" et sans erreur de ma part, l'objectif reste quand même de louer un appart pour couvrir des frais possible de rénovation/taxe/...

Merci d'avoir pris le temps de me lire et de m'apporter des réponses.

Lagneau

 

[Buffeto]

Je suis à ± 4.9K€ d’impôt à l'année.

de mon point de vue ce n'est pas suffisant pour te lancer dans de la défisc .

pourquoi ne pas investir plutôt dans de l'ancien en locatif quitte à augmenter ton imposition et ensuite pouvoir défiscaliser.

dans l'ancien les prix sont bien plus abordables que dans le PINEL et les loyers sont très peu inférieurs ....

 

[Lagneau]

Bonjour Buffeto,

Dans "mon" scénario, ce que je trouvai intéressant était que la défisc rembourse le pret.
Cela permet si je dois emprunter dans une RP de ne pas avoir de "soucis". (que le bien soit loué ou non)

Dans ce que tu proposes, effectivement, j'augmenterai le ratio achat / location du vieux vs le neuf, mais je ne défiscalise pas & peut nuire à un taux d'interet pour l'achat d'une RP?

Si je suis ton raisonnement, l'étape pour defiscaliser après ca serait quoi?
Merci
Lagneau

 

[Buffeto]

Dans "mon" scénario, ce que je trouvai intéressant était que la défisc rembourse le pret.

dans l'ancien le loyer aussi rembourse le crédit ( ou au moins une bonne partie )

Si je suis ton raisonnement, l'étape pour defiscaliser après ca serait quoi?

pour moi la défisc ne peut s'envisager que si ton IR est un nombre à 5 chiffres ....

à partir de là tu as des possibilités et une palette d'options qui s'offrent à toi .

mais globalement la defisc doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale globale qui ne peut s'envisager qu'en fonction de l'existant .

déjà et pour commencer régler la protection du conjoint car le concubinage est un mode de vie qui n'a aucune existence légale .

ensuite pourquoi se lancer dans la défisc long terme si des enfants sont envisagés à moyen terme ?

et enfin l'aventure de la RP doit etre maitrisée avant de penser à d'autres sujets long termistes ....


mais ceci n'est que mon opinion .

 

[moietmoi]

Bonjour,

et l'achat de la RP n'est pas du tout planifié!)

& peut nuire à un taux d'interet pour l'achat d'une RP?

faudrait savoir

c'est vrai que cela n'imputera pas ta capacité d'endettement, mais n'oublies pas que cela immobilise 130 ke que tu ne pourras plus mettre dans l'apport d'une rp;
suppose que tu veuilles acheter une rp à 250 ke dans un cas tu dois emprunter 250-60=190 dans l'autre cas , si tu acheté du locatif avec les 131 ke , tu devras emprunter 250-190=60 ke;

si tu veux faire ton achat dans le locatif(ancien ou neuf,) j'achèterais à crédit complet avec 2 clauses dans le crédit: aucune IRA et surtout une clause de transfert sur un bien en rp en cas de remboursement; et tu gardes ton argent optimiser en disponibles , AV par exemple;

en annexe, n'oublies pas que pour bénéficier du pinel, il faut que l'appart soit loué...

 

[baboune]

Présentation: 32ans, salaire sur 13mois sans prime, ni participation: 52K€ (+5K€ /an avec intéressement & prime)

Dans ce scénario, je prends tous à mon nom, 0 crédit en cours actuellement avec 40K€ de salaire avant impôt.

Bonjour,
niveau salaire c'est 52.000 ou 40.000 € ?
Cdt

 

[Lagneau]

Hello,
52K€ brut /an
40K€ = salaire avant impôt
Merci
Lagneau

 

[baboune]

avez vous pensé au PACS ?
avec 2 parts votre impôt serait inférieur à 2000 € et suppression taxe habitation

l'achat de la RP me semble tout de même la première chose à envisager.
c'est juste mon point de vue bien sur.
Cdt

 

[gnd]

Je reviens vers vous pour une autre demande/conseil.
La création du PEL date du 22/12/2004! (avec info du premier document: durée légale 4ans prorogeable jusqu’à 10ans?!?) -

J'ai rdv à la banque Jeudi pour faire le point avec un 'conseiller', sur tous les comptes & parler de ce PEL qui est donc 'échu'.

Un PEL de cette génération peut se conserver "à vie".

Ce produit n'étant plus rentable pour la banque, elle vous incitera peut-être - dans son intérêt - à le clôturer.

Et effectivement, en fonction des revenus des concubins, le concubinage pourrait être fiscalement optimisé par un mariage ou un PACS.

 

[Lagneau]

Bonjour,
Merci Baboune, GND, Moietmoi et Buffeto pour votre point de vue.

Je vais regarder l'histoire du PACS.
Merci pour le lien sur le PEL!

Je dois avouer que le scénario du Pinel était en parti liée au fait que mon PEL allait se clôturer, et cela me m'était un "coup de pied au cul" pour bouger et investir, mon choix se portant davantage dans de la pierre que sur des AVs.
Sans coup de coeur pour l'achat d'une RP je voyais comme avantage: un bien physique + défiscalisation. (et utilisation des €€ qui dorment!)

J'écouterai demain le conseil du banquier mais je prends bien note de ne pas clôturer le PEL.

Merci
Lagneau

 

[moietmoi]

le conseil du banquier

j'ose penser que chacun aura un sourire en voyant le mot "conseil"; cependant il faut écouter et questionner, c'est le mieux pour se forger sa propre opinion..

 

[Lagneau]

Hello,
Vous aviez pris du temps pour me répondre, je fais ainsi un feedback.
Ressenti: échange intéressant.

En l'écoutant, il a la même vision que vous aviez évoqué. - conseils, que j'ai noté:
- Achat d'une RP, sans se précipiter mais passer la 2nd pour investir et arrêter les 7,2K€/an de location.
- Dossier solide pour obtenir un prêt/accompagnement. (vraiment à la grosse, 1min de calcul, taux entre 1,05/1,1% et assurance vers les 30€/mois sur 15ans pour 150K€ d'emprunt. - pas de négo de ma part ou geste de stupéfaction sur ce taux, je voulais connaitre une base std avec mes propres deniers)
- Investir, quitte à ce que dans 2 ou 3 ans mise en location de cette RP pour acheter une RP "coup de cœur" / plus grande - un dossier peut être monté dans ce sens. (quasi pas de différence de taux entre 15 & 20ans et le prêt pourrait être modulable même d'une année à l'autre.)
- Pas de défiscalisation à prévoir à court terme -> évoque le PACS si intérêt & si court terme enfant une part en plus => contre productif d'investir dans du Pinel ou autre avec perte d'une tréso / apport.
- Ne pas toucher au PEL, 2,5% ad vitam æternam, 50K€ de capital & 10K€ d'intérêt sont présents.
- En fonction du montant d'achat de la RP -> ne pas toucher au PEL, à 2,5% laisser les petits & faire appel à un prêt vu les taux d'intérêt!
- Pour les 120K€ sur le compte courant -> "faute" => mettre le livret A à 22,950€ même si taux à 0,5% l'inflation mange le capital du compte courant.
- Pour le reste, possibilité PEA / obligations / AV -> faire "profit" pour déterminer mon appétence risque/gain, tréso dispo rapidement mais fiscalisation des intérêts à prendre en compte.
- Ayant vu un conseillé CE, possibilité d'acheter des parts sociales CE, 20€ la part, maximum 50K€, tréso moins dispo car il faut attendre le mois de Mai - dividende des années précédentes ±1,5% mais sans garantie puisque dépendant du résultat de l'année.

Voila la synthèse que je me suis faite après le rdv de 1h20min.
N'hésitez pas à commenter
Lagneau

 

[Goupil26]

Bonjour:
En tout si vous ne faites plus de Pinel c'est déjà positif, le Pinel est une bonne affaire pour celui qui en vend, pratiquement jamais pour celui qui l'achete...

 

[flo81]

Bonjour à tous,

Je m'étais inscrit sur ce forum fin Septembre pour vous demander des avis / conseils de "gestion".

cf:
Présentation: 32ans, salaire sur 13mois sans prime, ni participation: 52K€ (+5K€ /an avec intéressement & prime)
En concubinage sans enfant.
Locataire : 600€ par mois charge comprise.

Niveau €€€:
- PEL : 50K€
- Livret A : 21K€
- CSL: 5K€
- LDD: 13K€
- Compte courant: 120K€

suite à vos remarques, j'ai 'investi' dans 2 AV. à hauteur de 10K€ chacun avec ouverture d'un compte Boursorama => Merci.
J'avance prudemment


Je reviens vers vous pour une autre demande/conseil.
La création du PEL date du 22/12/2004! (avec info du premier document: durée légale 4ans prorogeable jusqu’à 10ans?!?) -

J'ai rdv à la banque Jeudi pour faire le point avec un 'conseiller', sur tous les comptes & parler de ce PEL qui est donc 'échu'.

Constat:
Il me reste 190K€ de dispo immédiate ( et l'achat de la RP n'est pas du tout planifié!) en prenant en compte ce PEL qui arrive à son terme.

Idée/réflexion:
(1) N'y a t-il pas intérêt d'acheter avec la loi PINEL un appart de 170K€ ?
=> 176,8K€ avec notaire.

(2) Mettre un apport de 130,8K€ - garder 60K€ pour de la sécu ou pour RP dans 1/2 ou 3ans.

(3) Faire un emprunt de 46K€ sur 15ans pour avoir à la grosse une mensualité de 280€/mois (Taux 1,18%? faux?)

Je me dis qu'avec la loi PINEL: 18% de 170K€ => 30.600€ sur 9ans => 3.400€ d'exonération d’impôt par an.
Je suis à ± 4.9K€ d’impôt à l'année.

(4) je me dis aussi que dans ce scénario, vraiment à la grosse " le gain d'impot finance" le remboursement et cela sans prendre en compte le fait de savoir si le bien et loué ou non - donc sans prendre en compte de rentrer de loyer.

cela permets de se construire un patrimoine & d'avoir un financement "indirect" qui ne m’impactera pas au quotidien.

(5) il restera après ce dispositif 20K€ à rembourser de l'année 9 à 15.

Dans ce scénario, je prends tous à mon nom, 0 crédit en cours actuellement avec 40K€ de salaire avant impôt.


Question:
Suis-je passé à coté de quelque chose, mon raisonnement est-il érroné? si oui, ou?
Est-ce selon vous une bonne idée? impact du covid? même si ce scénario "s'auto finance" et sans erreur de ma part, l'objectif reste quand même de louer un appart pour couvrir des frais possible de rénovation/taxe/...

Merci d'avoir pris le temps de me lire et de m'apporter des réponses.

Lagneau

Bonjour

Votre analyse est intéressante . Compte tenu de votre situation financière et fiscale , l’investissement en Pinel reste une valeur refuge . Par contre, vous parlez d‘apport pour conserver votre pouvoir d’achat, je vous invite à faire travailler votre endettement c’est à dire, faire un financement long ( 20/25 ans attention la durée du crédit n’est pas liée à la durée de votre engagement ) ainsi vous aurez une partie des intérêts d’emprunts qui seront déductibles de votre loyer donc pas d’enrichissement fiscal ( pas d’impôt sur le revenu foncier ) . Par contre, votre liquidités vont permettre de payer le delta entre les recettes l’opération immobilier et les depenses. Ainsi, vous faites travailler votre capital sans l injecter dans du locatif. Si demain, vous souhaitez solder un crédit c’est celui de votre résidence principale .Sans compter, que ce capital qui paie l’effort d’épargne de votre opération locative, peut simultanément travailler sur une assurance vie.
Cdt florence

 

[moietmoi]

ainsi vous aurez une partie des intérêts d’emprunts qui seront déductibles de votre loyer donc pas d’enrichissement fiscal

mais un enrichissement bancaire......tant je suis d'accord sur l'endettement pour du locatif, que je circonspect , sur l'argument; comme c'est déductible,pas grave....le cout est diminué par la tmi et les PS, mais il existe

 

[flo81]

mais un enrichissement bancaire......tant je suis d'accord sur l'endettement pour du locatif, que je circonspect , sur l'argument; comme c'est déductible,pas grave....le cout est diminué par la tmi et les PS, mais il existe

Entièrement d’accord avec vous , ce n’est pas parce que c’est déductible que ce n’est pas grave. Mais Infine , mathématiquement ça revient moins cher

 

[Lagneau]

Bonjour la compagnie 🖐
Je déterre ce sujet et je vois que la vie avance mine de rien

Je souhaiterais avoir vos avis car ma situation a évoluée depuis 2021 comme beaucoup de gens ici j'imagine

Suite aux remarques des anciens, nous avions opté à l'époque pour garder aux frais nos deniers dans le but d'avoir la trésorerie pour notre achat de notre RP => but 1er que nous avions retenu à l'époque ! (Mise en stand by d'un invest en Pinel ou autre)

C'est chose fait, nous avons acheté dans la belle ville d'Annecy en début d'année, travaux refait à neuf et la rénovation de la façade a été votée et payée par l'ancien propriétaire et va commencer d'ici peu.

Les prix sur Annecy sont élevés, les taux d'intérêt étaient hauts, et avec le micro climat sur l'offre et la demande à Annecy - et ayant vu un appart nous passer sous le nez à une journée - nous avons opté pour payer cash pour écarter les autres acheteurs.

Nous avons acheté grand pour que dans les années à venir nous ayons la place pour les enfants et pas de déménagement prévu sous 10/15 ans!
- pacs prévu à l'arrivée du 1er sur 2025 ça serai parfait.
Appart à 5min en vélo du lac, bonne côte pour les prochaines années si nous devions revendre.

Ainsi,
On se retrouve avec notre RP payée et pas de crédit.
Pour info puisque pas pacsé ni marié = appart 50% d'apport chacun (appart / cave / garage)

Nous avons :
Plus ou moins 200k€ en liquidité 'rapide '
Livret A / LDD / Distingo / 3 av chez Linxea.
Et 20k en PEA Air Liquide / sp500

De mon côté toujours salarié, salaire de 65k€ par an sur 13mois hors prime, voiture de fonction - 7.5K€ d'impôt/an.

Madame prof libérale 4k€ d'impôt

On est pas les plus à plaindre et je dois vous avouer que j'aimerai avoir vos avis pour la suite.
On se retrouve avec peu de dépense et une rentree chaque mois de 5700€ après impôts. (On est pas forcément dépensier de nature mais on ne se prive pas)

Nous avions dans l'optique d'acheter et d'investir dans la pierre, un t2 ou t3 pas forcément sur Annecy mais davantage sur Chambéry, prix moins onereux et ville étudiante, estivale, rando, ski... qui pourra servir sur le long terme aux enfants...

Mais je me demande, à la vue des impôts que nous payons n'y a t-il rien à faire? Exemple d'un Pinel qui pouvait avoir vocation l'invest et la defiscalisation? J'ai cru lire que le Pinel prenait fin sur fin 2024.

En tant que prof libérale ma conjointe place sur son PER.
Je n'en ai pas, intérêt de mettre 200€ par mois de mon côté ? Continuez en bourse sp500 ? Et Air Liquide ? Je ne suis pas forcément 'joueur' et AV?

Y'a t-il in combo invest / defiscalisation ?
Je suis preneur de vos avis, notre vision étant en 1er un invest dans la pierre mais si nous pouvons faire d'une pierre 2 coups nous prenons !

Merci d'avance !
Et n'hésitez pas à poser des questions si il faut plus de details

 

[Kizzo]

Bonjour,
Dans votre situation je verrais 3 approches :
- générer du patrimoine sans imposition supplémentaire (PEA/ASV)
- générer une baisse d'impôt (PER, SCPI déficit foncier)
- générer du patrimoine générateur de revenus complémentaires avec objectif retraite : SCPI/locatif. A credit bien entendu. Là vous paierez des impôts mais ils seront financés par les revenus perçus. L'objectif sera vraiment de se dire "à terme le prêt est payé et j'aurais des revenus de substitution". On ne cherche pas un taux de rendement aujourd'hui mais un flux demain.

 

[Buffeto]

Y'a t-il in combo invest / defiscalisation ?

oui ça existe ...
les GFI , les GFV , les FCPI , le dispositif girardin industriel ( qui n'est pas un investissement mais qui défiscalise bien )

Je suis preneur de vos avis,

mon avis est qu'il est urgent d'attendre ce que va nous pondre la nouvelle assemblée en matière de fiscalité et de défiscalisation ....

 

[Lagneau]

Merci pour votre réactivité à vous deux!
Je pensais que pour le PER il fallait plutôt approcher les 50ans pour commencer à l'alimenter et qu'il y avait mieux à faire avant.

Je vais me renseigner sur les mots que tu évoques Buffeto, je ne connais aucun de ces termes mais il ne s'agit à première vue pas d'invest dans la pierre.
Et attendre la nouvelle assemblée