Pb lissage de pret et déblocage progressif des fonds

[mr_fort]

bjr, voila mon pb, je vais faire construire un maison en passant par un maitre d'oeuvre.
J'ai obtenu pour mon financement 2 prêts sous la forme d'un PTZ+ et un prêt classique habitation. Le banquier m'a lissé mes 2 prêts.
Je lui demande donc pour mon financement un déblocage progressif des fonds vu que je vais recevoir facture par facture les travaux de construction; Bien sur ce déblocage entrainera des intérêts intercalaires pendant la construction mais je ne peux pas commencer à rembourser directement mon prêt vu ma situation financière.
SAUF que le banquier m'annonce que ce n'est pas possible de débloquer progressivement les fonds à cause du lissage des 2 prêts........
de ce fait il me propose une franchise de 12 mois de la forme:

franchise 12 mois ( duree construction ) , uniquement sur capital

1-12 mois , 586.26 € = echeance ptz 145.62€ + franchise ( interets intercalaires + assurances ) 440.64€

13- 144 mois , 771.63 € = lissage sur 24 ans ( car 1ere annee franchise )

145-300 mois , 771.87 € = lissage sur 24 ans ( car 1ere annee franchise )

cout total credit = 229 970.20 €

Je ne peux pas rembourser autant pendant 1 an ( la construction) en plus de mon loyer actuel.

Pourquoi le déblocage progressif n'est pas possible??? je suis un peu perdu...
merci de votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne comprends pas très bien.

Votre banquier ne peut pas procéder à des déblocages progressifs.
Dès lors il vous propose de mettre tous les fonds à disposition en une seule fois avec un différé total en capital intérêts et assurances.
Est-ce bien cela qu'il faut comprendre ?

Cordialement,

 

[mr_fort]

bjr, non il débloquerais les fonds au fur et à mesure des factures. Mais ma mensualité serait constante et c'est ça que je comprends pas.
voici le tableau d'amortissement proposé

debut / fin / montant global échéance / capital amorti / somme totale restant du/
1 / 12 / 586.26 / 1674.96 / 139860.42/
13 / 144 771.63 / 49187.81 / 138000/
145 / 300 / 771.87 / 89137.23 / 88702/


le déblocage progressif (12mois) des fonds avec frais intercalaires ( pendant la construction) entraine bien le decalage sur la durée??
cad je commence à rembourser le capital quand ma maison est terminée , mes 25 annees de remboursement commence ) partir de ce moment???

dans son tableau je commence mes 25 ans de remboursements pdt la construction de la maison.

désolé si je m'exprime mal mais c pas très clair dans ma tête...
cordialement

 

[yannou79]

Si je comprends bien la situation :

Le banquier vous "empapaoute". LA vraie problématique, c'est qu'il ne veut pas faire une période de différé au PTZ (cela serait possible loi L31-10-11), les intérêts seraient alors à la charge de la banque pendant la période de différé (disons sans compensation de l'état sous forme de crédit d'impôt).
Proposez lui donc de faire une période de différé du PTZ+ (en lui citant la loi), voir sa réaction.
Il vous propose donc pour un lissage parfait, une mise en amortissement immédiate du PTZ, et une différé d'1 an sur le prêt classique. Chose qu'il pourrait tout aussi bien faire avec un différé d'1 an sur le prêt classique ET le PTZ.

 

[Aristide]

Concernant le différé sur PTZ il y a certes la loi mais, depuis, il y a la convention Banques/Etat qui tolère le contraire ??? Je l'ai déjà souligné à quelques reprises dans d'autres posts avec les textes concernés.
Donc peu probable que la banque accepte

La mensualité n'est (quasi) constante qu'à partir du 13è mois; donc vous amortissez sur 24 ans ?

Il est vrai que dans beaucoup d'Etablissements, pour que le lissage soit possible et correct il faut que tous les crédits passent ensemble en phase d'amortissement.

La solution souvent odoptée est la mise en place d'un différé externe (encore appelé anticipation) et une petite somme est conservée sur tous les prêts jusqu'à la production de le déclaration d'achèvement des travaux.
Dans votre cas, si le différé externe est de 1 an, votre prêt serait donc sur 1 + 25 = 26 ans au total.
Mais si votre construction est achevée dans 8 mois, votre différé externe s'arrêterait alors au bout de 8 mois.

A ce moment, il est procédé à une dernière mise à disposition des fonds pour le solde restant sur chaque crédit et tous les crédits passent alors en phase d'amortissement avec le lissage initialement pérvu.

Je vous suggère de voir avec votre banque si elle est en mesure de vous proposer cette technique.

Cordialement,

 

[mr_fort]

bjr, suite à un entretien avec le banquier, voici une réponse claire et nette:
" quand on a 2 prêts lissés ( PTZ+ et pret classique), le déblocage des fonds progressifs est impossible."
Enfin quand on amènera les factures, il ne libérera que la somme marquée mais mes mensualités ne seront pas proportionnelles à la valeur de la facture. Elles resteront toujours constantes, éléments qu 'il ne nous avait pas dit.....

Donc 2 choix s'ouvrent à nous:
- 1 choix: celui décrit précédemment ( différé partiel ) , mais la mensualité durant la construction est très élevée.

- 2 choix : différe total
franchise 12 mois , capital + interets intercalaires

1-12 mois, 181.60 € = echeance ptz 145.62€ + franchise 35.98€ (assurances )
12-144 mois, 798.63 € = lissage sur 24 ans ( car 1ere annee franchise )

145-300 mois 797.42€ = lissage sur 24 ans

cout total crédit = 232 585.36 €

soit des mensualités de 40€ de plus par mois que prévues.....

3 choix, on change de banque.......

qu'en pensez vous????
merci de votre aide

 

[yannou77]

On en revient au même, votre banquier prétends le lissage impossible car il commence aussitôt l'amortissement du PTZ.
-Soit vous arrivez à négocier un différé sur l'amortissement du PTZ.
- Soit vous acceptez les conditions de votre banque et optez pour un différé total ou partiel suivant votre capacité d'épargne pendant la construction, c'est à vous de juger.
Mais fondamentalement, ce qui vous fait des mensualités élevées, c'est la mise en amortissement immédiate du PTZ, là est votre véritable angle d'attaque.

 

[Aristide]

Bonjour,

bjr, suite à un entretien avec le banquier, voici une réponse claire et nette:
" quand on a 2 prêts lissés ( PTZ+ et pret classique), le déblocage des fonds progressifs est impossible."

Enfin quand on amènera les factures, il ne libérera que la somme marquée mais mes mensualités ne seront pas proportionnelles à la valeur de la facture. Elles resteront toujours constantes, éléments qu 'il ne nous avait pas dit.....

Ben non; ce que vous dites est contradictoire

En effet si "quand on amènera les factures, il ne libérera que la somme marquée" ce sont effectivement des déblocages progressifs.

Votre banquier vous propose deux solutions avec différé interne :

+ L'une en différé partiel (encore appelé différé de capital) où vous payez tous les mois l'intérêt sur les sommes réellement mises à disposition plus les primes d'assurances sur la totalité du prêt (à moins que votre assurance soit sur captital restant dû ???)

+ L'autre en différé total (encore appelé franchise) où vous ne payez rien (sauf les primes d'assurances sans doute = à confirmer)
Dans ce dernier cas, les intérêts dus et non payés viennent s'jouter au capital dû ce qui fait que vous payez "des intérêts sur les intérêts" (***).
Pendant cette première période, le capital dû augmente donc au lieu de diminuer.

(***)NB) - Faire attention au mode de capitalisation qui est réglementé par l'article 1154 du code civil; seule une capitalisation prévue au contrat pour des intérêts échus et dus pour au moins une année entière est légale. Or certains Etablissements capitalisent cependant au mois le mois ce qui accroît encore plus le capital à amortir.

Comme il s'agit d'un différé interne, la période d'amortissement se trouve réduite; dans votre cas, ayant un différé interne de 1 an, votre amortissement est calculé su 24 ans.

Il est donc normal que, du fait de cette durée d'mortissement réduite, l'échéance soit plus élevée en seconde période.

De plus, si vous optez pour le différé total, cet "effet durée" se trouvera accentué par "l'effet montant" dû à la capitalisation des intérêts ci-dessus expliquée.

Donc 2 choix s'ouvrent à nous:
- 1 choix: celui décrit précédemment ( différé partiel ) , mais la mensualité durant la construction est très élevée.

- 2 choix : différe total
franchise 12 mois , capital + interets intercalaires

1-12 mois, 181.60 € = echeance ptz 145.62€ + franchise 35.98€ (assurances )
12-144 mois, 798.63 € = lissage sur 24 ans ( car 1ere annee franchise )

145-300 mois 797.42€ = lissage sur 24 ans

cout total crédit = 232 585.36 €

soit des mensualités de 40€ de plus par mois que prévues.....

3 choix, on change de banque.......

qu'en pensez vous????

Ainsi que dit antérieurement c'est le différé externe et non le différé interne qui me semble adapté.

Pendant ce différé il faudrait débloquer en priorité les ressources de financement qui vous coûtent le moins cher :
+ PTZ
+ Autres prêts sociaux éventuels (Pêt patronal par exemple ???)
+ Apport personnel
=> Mais sur les crédits bancaires (PTZ et complémentaires) conserver quelques euros jusqu'à la déclaration des travaux.

=> A ce moment débloquer les soldes

=> Et alors passer en amortissement avec le lissage initial calculé sur 25 ans.

Si non, parmi les choix que vous citez, je ne sais si changer de banque est encore possible au stade actuel de votre projet; à vous de voir.

Mais, entre le différé total et le différé partiel, si vous pouvez supporter la charge correspondante, c'est cette dernière option qui me semble financièrement parlant préférable.

Cordialement,