Partir sur un 2e invesstissment locatif à Paris (IDF), avis ?

titif0u · 6 Avril 2020

Bonjour,

Petite MAJ de ce fil.
J'ai ouvert différentes AV, pour les primes. J'en garde 2 pour le long terme: Boursorama et Linxea (l'un pour la "liquidité" et l'autre pour la performance).

J'

titif0u · 6 Avril 2020

Erratum: fausse manip pour le message précedant

Bonjour,

Petite MAJ de ce fil.

Je devais démarrer un contrat en juin mais reporté à la fin de l'année à cause du Coronavirus...
Je perds donc un peu de ce côté, mais je gagne de l'autre: report des crédits de plusieurs mois (effet d'aubaine car mon locataire continue de me payer, pour le moment). Cependant c'est problématique car étant encore étudiante, je n'ai pas le droit au "chômage technique" alors que je cotise.... pas de RSA non plus, car j'ai des droits au chômage (que je ne peux donc pas utiliser, c'est absurde). L'entreprise qui m'emploi donc pour le moment, ne me verse rien tout le temps du confinement.... heuresement que j'ai divers sources de revenus. Le cash flow de mon loyer est, cette fois, plus sûr que mon salaire...

En //, j'ai ouvert différentes AV, pour les primes. J'en garde 2 pour le long terme: Boursorama et Linxea (l'un pour la "liquidité" et l'autre pour la performance).
Je quitte peu à peu ma banque historique, La banque postale, pour Boursorama, chez qui j'ai déjà une AV bien remplie, un PEA, une carte premium et une autorisation de découvert au plafond... tout cela sans frais. Un vrai changement. En attendant de passer le ''dur'' de la crise, j'ai enlevé 2/3 des fonds de l'AV pour les placer sur mon Livret A...

J'ai commencé à investir sur mon PEA, mais sur du court terme achat/revente. Je n'y connais pas grand chose mais je vois bien qu'il y a énormément d'opportunités.
J'ai commencé avec 500e, j'ai fait +10% la première semaine. J'ai ajouté 2000e, pareillement. Cette semaine, j'ai versé 8K de liquidités, ce qui est ma limite. J'ai eu bcp de chance car j'ai pas mal margé avec Natixis.
Je vais acquérir du: Crédit Agricole, BNP, Total, Natixis.

Je dois me former. Je garderais peut être un peu de certaines actions pour du LT, mais je ne pense pas pouvoir les garder. Je devrais sûrement faire un retrait juste avant les 5 ans de mon PEA ce qui entraînera sa clôture... c'est dommage mais le timing joue comme cela. Je suis pour l'instant non-imposable

(enfin, je m'arrange pour).
Ma réservation VEFA est toujours en cours.... signature notaire repoussée d'environ 6 mois... ça m’arrange grandement niveau trésorerie.

Blister · 6 Avril 2020

titif0u a dit:
Je commence à m'interesser aux baux / garants et formalités dématerialisées.... il y a des services qui mtn tiennent bien la route

Tout à fait, cela correspond à ma situation actuelle.
Je n'aurais pas un "emploi stable" avant quelque temps, mais je n'ai aucun mal pour trouver du travail et des contrats dans mon secteur, juste que je jongle entre CDD, auto entrepreneur, CDI, peut être statu de fonctionnaire à moyen terme...mais je souhaite me laisser de la flexibilité professionnellement parlant pour le moment. Je sais que ce n'est pas l’idéal pour investir et faire des credit immo, mais c'est comme ça, je fait avec. Je tiens bcp à me laisser le choix. Et j'ai la chance de gagner plutôt correctement.

Je reviens ici pour essayer de vous tenir au courant, et les lecteurs, de l'avancement de mon parcours et éviter de multiplier les posts (même si cela correspond à l'évolution de mes réflexions).

Je me posais bcp de questions sur la suite (pour ma RP, comment conjuguer cela pour continuer à investir, ma situation pro instable).. j'ai trouvé une solution, ou plutôt l'occasion m'a trouvé. Je devais faire une seconde opération immo en indivision avec un partenaire, mais celui-ci n'a pas eu son crédit en toute fin d'année, les banques ont été très sélectives.... je repartais donc bredouille avec un prêt étudiant qui va démarrer dans qlq mois et un second investissement à chercher avec peu de budget, et cette même conjoncture m'a été favorable...
Plusieurs biens sont revenus sur le marché après des refus de crédit, dont un dans le neuf en VEFA. Je suis donc parti sur cette solution, mon prochain investissement sera finalement le meilleur, ma première RP.

Pas besoin de faire de crédit (c'est un luxe...) je peux tous financer sur fond propre car j'ai 2 ans.... le seul soucis c'est qu'à l'arrivée je n'aurais presque plus d'épargne... ça va me faire bizarre. Mais enfin, j'aurais le luxe d'avoir une RP payée à 80% à 26 ans sans aide familial et sans gros emploi fixe ^^. (sans mentionner que j'ai trouvé un bien qui peut se louer 800 HC / mois, va très certainement générer une PV assez conséquente pr divers raisons si revente car acheté en dessous du marché (oui possible dans le neuf), et que j'ai pr l'instant un prêt sur 10 ans à 350e / mois...)

L'épargne que j'ai actuellement et qui va partir petit à petit dans la VEFA via les appels de fonds, va être placée sur un PEL 2% + Un peu CEL + AV fonds euros (d'où ma récente présence sur les sujets AV ) et livrets boostés (psa).
Du coup j'ai 'renoncé' à un second investissement LMNP, mais je pense être gagnante sur le long terme. Avoir une RP presque entièrement payée est un + ET pour mon endettement ET pour investir ensuite dans divers opérations à crédit.

Maintenant, si d'ici la je décroche un meilleur contrat ou un CDI, je pourrais réaliser mon second investissement immo + intégrer mon prêt étudiant dans ce crédit immo pour réduire mon endettement et me reconstituer un peu plus d'épargne. Le mieux serait d'avoir dans un an ou deux, selon mes projections réalistes:
- 1000 euros de mensualité crédit (comprenant 2 appart en LMNP + RP)
- 2000CC de loyer (un studio + une coloc)
- une RP payée à 80% (avec possibilité de louer 850CC si déménagement)
- Un reste d'épargne pour sécuriser le tout (10K ?)

==> Épargne reconstituée + cash flow net sera ensuite placée sur:
- Divers AV fonds euros et UC (prudente et dynamiques) que je suis entrain d'ouvrir pr prendre date
- un PEA qui atteindra sa maturité fiscal dans justement 2 ans
- autres.... un peu de bourse sur très long terme

Sorry du pavé. Je lirais avec intérêt vos conseils si vous en avez, je me concentre mtn à améliorer ma situation pro début de carrière + me forger qlq connaissance sur l'investissement mobilier, et je reviens dans quelques mois pour faire le point.
A vous les studios.

Bonjour,

J'ai découvert vos messages et toutes mes félicitations pour votre courage et votre ténacité pour effectuer ces investissements.

Je suis admiratif et je ne peux que vous encourager à continuer de la sorte, d'autant plus que si vous êtes en grande école, votre avenir professionnel/financier ne devrait vraiment pas poser de difficultés donc vous pouvez vous permettre quelques prises de risques par rapport à un jeune/étudiant lambda de votre âge.

Il y a un point, dans votre présentation, que j'ai eu du mal à comprendre par rapport à votre achat de RP.

Vous dites que vous avez 23 ans, que vous percevez 2000 euros nets par mois, et qu'à 26 ans (donc dans 3 ans), vous aurez payé 80% de votre RP (située en petite couronne de Paris) sans aucun apport lié à une aide familiale (ou autre).

Même en estimant que vous épargniez la totalité des 2000 euros par mois depuis l'âge de 20 ans, à 26 ans, cela fait maximum 144000 euros (soit un prix d'acquisition de 180000 euros en reprenant votre quote-part de 80%).
Que peut-on acheter à ce prix dans cette zone ? A ce prix on ne trouve même pas une studette.

titif0u · 6 Avril 2020

Bonjour Blister,

Je vous remercie pour votre message, ça n'a en effet pas toujours été simple.
Pour mon premier investissement meublé, j'ai acheté en effet une "studette" dans une zone patrimoniale et cher. Pour ma RP, j''ai acheté dans une commune qui reste relativement épargnée par la flambée des prix, mais qui a du potentielle. C'est donc une stratégie différente.

C'est un T1bis d'un peu moins de 40m², qui coute 130 000 mais que j'ai eu à 115K (tva 5,5% réduite dans le neuf).
Cela s'explique pcq c'était le "produit d'appel" qu'ils affichent sur les site "programme à partir de". C'est le seul studio de la résidence, et il est revenu à la vente suite à un refus de crédit. Je l'avais déjà repéré avant, quand il est ressorti, je suis sauté dessus. Car, en effet, normalement, les produits similaires au sein de la ville même se vendent plutôt dans une fourchette de 130-150K. C'est aussi car il n'y a ni parking, ni cave, ni extérieur. L'exposition n'est pas la meilleure, les murs un peu biscornus, et au RDC. Un ensemble d’éléments et de prestations qui font une forte différence sur le prix final. Mais enfin, pour le prix, et la superficie... je n'ai pas lgt hésité.
On peut aussi avoir des prix interessants au tout début de programme (ou à la fin), la en l’occurrence j'ai réservé presque 3 ans avant la livraison (en comptant le retard dû au Covid..). C'est dans ce sens que je parlais d’opportunités dans le neuf, mais qui restent rares et bcp moins nombreuses que dans l'ancien.

C'est certain que ce n'est pas vers Vincennes ou Boulogne-Billancourt que l'on va trouver ce genre de fourchette.
J'espère avoir pu vous éclairer.

titif0u · 6 Avril 2020

NB: Souvent les RDC se vendent 20-30% moins cher qu'un dernier étage, mais en terme de location, il n'y a pas autant de différence (peut être 10%, cela dépend des préstations). J'ai basé mon estimation de loyer (800e) sur cet appartement neuf que je peux transformer en 2p, et que je louerais décoré et meuble. Voila, pour compléter mes chiffres.

Blister · 6 Avril 2020

titif0u a dit:
Bonjour Blister,

Je vous remercie pour votre message, ça n'a en effet pas toujours été simple.
Pour mon premier investissement meublé, j'ai acheté en effet une "studette" dans une zone patrimoniale et cher. Pour ma RP, j''ai acheté dans une commune qui reste relativement épargnée par la flambée des prix, mais qui a du potentielle. C'est donc une stratégie différente.

C'est un T1bis d'un peu moins de 40m², qui coute 130 000 mais que j'ai eu à 115K (tva 5,5% réduite dans le neuf).
Cela s'explique pcq c'était le "produit d'appel" qu'ils affichent sur les site "programme à partir de". C'est le seul studio de la résidence, et il est revenu à la vente suite à un refus de crédit. Je l'avais déjà repéré avant, quand il est ressorti, je suis sauté dessus. Car, en effet, normalement, les produits similaires au sein de la ville même se vendent plutôt dans une fourchette de 130-150K. C'est aussi car il n'y a ni parking, ni cave, ni extérieur. L'exposition n'est pas la meilleure, les murs un peu biscornus, et au RDC. Un ensemble d’éléments et de prestations qui font une forte différence sur le prix final. Mais enfin, pour le prix, et la superficie... je n'ai pas lgt hésité.
On peut aussi avoir des prix interessants au tout début de programme (ou à la fin), la en l’occurrence j'ai réservé presque 3 ans avant la livraison (en comptant le retard dû au Covid..). C'est dans ce sens que je parlais d’opportunités dans le neuf, mais qui restent rares et bcp moins nombreuses que dans l'ancien.

C'est certain que ce n'est pas vers Vincennes ou Boulogne-Billancourt que l'on va trouver ce genre de fourchette.
J'espère avoir pu vous éclairer.

Je vous remercie pour ces précisions car à moins de 3000 euros le m2 dans du neuf en petite couronne cela ne correspond pas du tout au prix du marché (et les promoteurs immobiliers ne sont pas des philanthropes, c'est bien connu).

Cela doit donc concerner une ville en "mutation" telle qu'on en connait quelques unes autour de Paris.

Quoi s'il en soit je trouve que votre choix a été judicieux, vous avez mis le pied à l'étrier et c'est une surface qui se revendra ou se louera facilement pour ensuite pouvoir acheter un 2 pièces ou un 3 pièces pour votre RP future.

On commence petit pour évoluer vers plus grand et c'est très bien ainsi !

Continuez ainsi !