Partir sur un 2e invesstissment locatif à Paris (IDF), avis ?

titif0u

Contributeur régulier
Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement qui est un investissement en locatif meublé et j'aimerai repartir dans plusieurs mois sur un deuxième.

Je vous expose brièvement la situation: 23 ans, pas de problème de santé, Je suis actuellement hébergée en région parisienne, donc pas de frais de location (ni de voiture (je prends les transports) ni aucun crédit conso...) par ailleurs je dépense très peu et épargne 70% de mes revenus chaque mois environ. Voilà mon mode de vie.

J'ai "plusieurs" activités : la principale : Étudiante actuellement dans une grande école pour devenir ingénieur de recherche et/ou professeur des universités (mais ça c'est bcp plus incertain, il faut passer un concours très sélectif, faire un doctorat de 4 ans minimum payé au lance pierre, trouver un post après parmi une concurrence féroce ect....) Vivre de sa passion n'est pas aisé. A côté, je travaille en CDI depuis 2 ans à temps partiel avec un revenu (hors prime et autres avantages...) de 1100e + 300e de caf / mois depuis 3 ans (c'est pas comptabilisé mais bon quand même). J'ai d'autres revenus (bourse, aides locales, petits boulots (stage, CDD...)) qui me rapportent au moins 400e / mois, mais aussi non comptabilisées. En gros j'ai un revenu net de 2000e / mois, j'utilise environ 300e / mois pour tout ce qui est transports, nourriture, voyage...), j’épargne le reste (force de frappe: au moins 1200e / mois d'épargne). Le tout au prix de journées très très chargées.

Mon 1er investissement a été acheté en Juin dernier, il était à 120K, j'ai négocié à 80K. A rajouter entre 10K et 15k de travaux. J'ai fais un crédit sur 25 ans de 70k, mensualités de 300e assurance comprise. J'ai financé le reste avec mon épargne pour avoir un cash flow important dès le début et me laisser de la marge sur l'endettement si je voulais repartir ou juste pour faire un crédit (étudiant par ex :) ), surtout je ne voulais pas avoir un crédit trop lourd, je suis jeune les accidents arrivent vite et je ne gagne pas encore beaucoup.

En gros, les travaux se finissent, j'ai acheté un petit studio dans un endroit très côté, cher, près de Paris, qui se loue bien (j'ai volontairement privilégié la valeur du patrimoine, et c'est un coin que je connais pas de risque pour moi je sais que ce que je faisais). Le bien va être loué dans un mois environ, en meublé standing, 690CC (650 HC), taxe foncière de 300e / an, pas d’impôt car je vais bien amortir mes travaux et tout ce qui est possible sur plusieurs années.

Bref, mon courtier m'a dit que je pourrais repartir sur un deuxième bien après 6 mois de location sans soucis. Pour les revenus pris en compte: (1100 + (70% de 650, donc) 455 ) - 300 (crédit) = 1250. Si on reste sur du 33%, je peux donc emprunter maximum 412e / mois max max. Certes j'ai peu de revenu, mais au vu de mon profil évolutif, de mon CDI, du GROS cash flow que va dégager ma première opération (si tout se passe bien) sachant qu'en ville très proche de Paris il est déjà très dur de faire du locatif comme cela, mais en plus d'avoir autant de marge. Mon courtier est assez confiant.

Je ferai les choses tout de même différemment pour mon deuxième investissement, la j'en ai eu pour 4 mois de travaux... certes une grosse décote sur le prix initial mais pas mal de soucis ensuite, après ce n'est que de plus car cela a considérablement augmenté la valeur du bien (j'ai TOUT fait refaire, de la chape, aux fondations, en passant par le toit, les canalisations...).

Voila mon objectif: partir sur un 2e bien similaire, en apportant moins d'épargne que la 1e fois (j'ai au bas mot dépensé 30K... je précise que cela vient de mon épargne personnelle, ma famille ne m'a que peu apporter financièrement, pas les moyens). Limite, cette fois, juste les frais de notaire. Je me suis résolue à faire sur 25 ans encore... car sur 20 ans je ne pourrais emprunter que 90K max ce qui m'obligerait à encore rajouter bcp d’épargne. Je voudrais donc emprunter au moins 100K, montant minimal nécessaire vu les prix de la petite couronne et de ma zone "d'expertise". C'est un choix que de ne pas m'éloigner dans un secteur inconnue, pour l'instant, je privilégie moindre rendement mais sécurité. Je ne démarre rien si je n'ai pas un ratio minimum de 66/33 (le crédit représentant maximum 66% du loyer HC) par exemple crédit maximum de 400/450 mais loyer HC de 600/650, la si j'ai environ 200e de cash flow, je me lance. Sachant que je fais des prévisions de loyer dans la tranche moyenne/basse.

Que me conseillez vous globalement ? (mettre plus d'épargne, partir comme je l'ai prévu ou réajuster..?). Je sais que c'est risquer de partir sur du 25 ans mais j'ai pas vraiment le choix au vu des prix et de ma faible capacité d'endettement. Je précise que que j'ai 14K placés sur un PEL bloqué (pas touche), 2K sur autres (toute mon épargne étant partie dans les travaux...). Quand le bien sera loué, je prendrai ces 6 mois pour me reconstituer un apport minimum de 7000K.

Merci d'avoir pris le temps de me lire, veuillez excuser de la longueur j'ai voulu être aussi précise que possible, et pour les fautes.
 
Dernière modification:

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
: Étudiante actuellement dans une grande école pour devenir ingénieur de recherche et/ou professeur des universités
dans cette situation il me parait urgent d'attendre et de privilégier la liquidité des placements .

mais ce n'est que mon avis .
 

titif0u

Contributeur régulier
Bonjour,

Vous avez raison en un sens. J'envisage aussi très sérieusement cette possibilité, j'ai une situation qui peut évoluer à tout instant (séjour de longue durée à l'étranger, me mettre en location avec mon ami, enfant...).

Je cherche cependant des conseils pour le scenario envisagé ci-dessus, au cas où je décide de m'y lancer. Au vu de mes études longues, je vais de toute façon continuer à avoir une situation pro changeante durant les 5 prochaines années au minimum.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
durant les 5 prochaines années au minimum.
5ans c'est super court en terme d'investissement immo qui doit s'envisager sur 20ans ou plus .

dans ces conditions je ne te rendrais pas service en étudiant un scénario qui ne me sembe pas adapté à ta situation
 

titif0u

Contributeur régulier
Merci pour cet avis, je le prends bien sûr en compte. Prudence est mère de sûreté.
Après si j'avais écouté tous les avis défavorables il y a un an (comme quoi j'allais me ruiner car je suis trop "jeune", avoir des locataires mauvais payeurs etc.) je n'aurais jamais rien fait et je ne serais pas propriétaire aujourd'hui d'un appartement assez quali et pour lequel j'ai eu des dizaines d'appels... Je suis donc partagée.
 

moietmoi

Top contributeur
Que me conseillez vous globalement ?
d'abord bonjour et bravo..
La vraie question c'est de savoir si tu veux continuer études et boulot comme tu le fais, ou si tu veux te lancer dans un boulot d'investisseu(euse) immobilier. internet regorge de gourous qui omettent de dire que c'est un boulot à plein temps...
La recherche de biens immobiliers, surtout en Région Parisienne, qui peuvent dégager du Cf est extrêmement ardue et demande de nombreuses visites et de faire des offres "à la casse" comme tu as fait, mais qui passent une fois sur 30 ou 50.. (en province, c'est un peu plus simple..quoi que...)
Les meilleurs cibles sont les successions,les divorces, les lots dont personne ne veut car la majorité des acquéreurs ne voient pas le potentiel; il semble que tu as de la chance , non pas pour la stratégie qui me semble cohérente, mais pour trouver le bien; d'après mon calcul en comptant les frais de comptable, de cga,les charges de copro..tu arrives à un cf de l'ordre de 175e/mois en comptant 90% de loyer
Ceci mettra les banques en confiance
Ceci sera confirmé par la mise en location et tu verra les frais divers, par exemple qui paye l'edf? est ce un chauffage électrique? ceci peut tout faire basculer.. et si il y a une fuite d'eau avec des m3 d'eau dépensés à ta charge...ou un locataire qui ne paye pas... et qui casse tout...
Le temps que tu as passé pour les travaux.. tu peux le mettre à profit pour la suite si tu as appris et trouvé des entrepreneurs de confiance ; ce qui te permettra, si tu continues, de faire financer les travaux et les meubles.. oui tu vois, je suis ,dans ce genre d'investissement, pour du financement à 110 ou 120%
Mais, et j en reviens à ce que je disais au début, c'est quasi un boulot et il me semble difficile de tout mener de front;
Les risques ne sont pas forcément là ou tu les vois; tu pense qu'un crédit à 25 ans est plus risqué que 15? non pas du tout;
Mais par exemple, il est fortement question que le statut du LMNP¨soit révisé en 2022 (cap 2022 est le nom du rapport qui conseil ce changement)
Alors pour quelqu'un de stabilisé, pas de problème si d'un seul coup son investissement n'est plus rentable et lui coûte de l'argent, mais si toi, tu as laissé tomber le reste, tu sera ruinée avec des crédits insoutenables; et pour peu que l'immobilier ne soit plus en forme.... il faut donc que tes biens soit capable d'avoir une valeur intrinsèque, indépendante du mode d'exploitation astucieux que tu as aujourd'hui;
Que dire de la mésaventure d'un de mes amis, avec 10 studios en LMNp qui a été exproprié (une fois pour implanter une cour d'école, une autre fois pour un immeuble de logement sociaux, avec une indemnisation de type prime d'activité...:),
Donc pour un éventuel 2ème prends ton temps pour tout vérrouiller......sans que cela soit au détriment de tes autres activités, par exemple le jour ou le locataire donne son congé, 1 mois de préavis, en pleines révisions de partiels, ne donne pas le temps de trouver un locataire.... il faut prendre son temps et bien choisir...
 

titif0u

Contributeur régulier
Bonjour Moiemoi ! Merci, tu apportes un éclairage contrasté et différent de buffetophile, mais qui se vaut tout autant. Je vais te répondre point par point en te disant mon avis avec les inconvénients et avantages, pour mon cas particulier.

- C'est plutôt une activité que j'ai développé mais je fais ça comme beaucoup d'autres choses... Mon but est de "faire ce qui me plaît" (entendre travailler par passion), avec le moins de contraintes possibles (financières). Là, j'ai le luxe de faire des études, et je suis très bien comme ça, je veux apprendre encore plusieurs années ! Je suis jeune, pas trimée dans un travail qui ne me plaît guère, si je le peux... certes j'ai un travail alimentaire, mais c'est par choix, je suis indépendante financièrement vis à vis de mes parents, de la société...

Mes objectifs: l'immobilier comme un complément de revenu et, dans plusieurs années, avoir un petit patrimoine dans l’idéal. (toujours utile si enfant (léguer quelque chose), proche malade (pouvoir vendre un bien), à la rue...). Après oui y'a tjr un risque... enfin j'en suis consciente, une gestion saine évite bien des problèmes, c'est tout. Une partie de mes loyers sera bloquée pour les aléas (travaux, vacance locative...). Je fais au mieux. Si demain je décide de quitter mon travail pour me consacrer entièrement aux études (j'y pense, ça me pèse parfois de travailler autant), ce sera un risque effectivement, je ne dois pas QUE dépendre de cet investissement (j'imagine que j'aurais tjr de l’épargne de côté ou une petite activité).
Plus je fais d'opérations, plus je peux gagner d'argent (cash flow) MAIS surtout, ca implique aussi plus de gestion, plus de crédits (attention au surendettement, faut s'avoir s'arrêter), et plus de risques. Franchement 2 ou 3 petits studio c'est largement OK pour moi, je vais pas en faire 10 ! (d'aucuns diraient que c'est aussi sain de ne pas mettre tous ses œufs dans un seul panier ;) )

- Ouai c'est ardu en IDF, mais justement il y a peu de chance que l'immo baisse (comme en province je veux dire) si tu as choisi une ville bien réputée, très demandée et si tu as un bien entretenu et bien placé. Y'a pas de magie... C'est ce que je voulais dire quand j'ai dis "j'ai préféré avoir - de rentabilité mais + de sécurité sur la valeur du patrimoine". J'ai mis 6 mois pour trouver ce bien et oui j'ai eu bcp de chance, le vendeur était une société d'investissement qui avait acheté un hotel particulier, l'avait mis en copro, avait fait qlq travaux à la hate, et avait revendu en lot. Ils étaient pressés et voulaient vendre le plus vite possible avant la fin d'année (impôt ?), mon studio était dans les derniers lots, et avec le plus de travaux. Tout électrique, individuel. Très peu de charges (lot indépendant), tout est à la charge du locataire qui gère (eau froide/chaude, chauffage...). Ca me pose moins de problème et il paye ce qu'il consomme, entre lui et EDF :D S'il ne paie pas le loyer, je ne lui rend pas les 3 mois de caution (pour un bail de 12 mois c'est une petite somme quand même), j'ai l'assurance loyer impayé. Par contre oui ce qui me ferait mal ce sont les dégats matériels, j'y ai mis bcp de coeur... j'ai fais certains travaux moi-même, j'ai choisis tous les meubles... C'est mon bébé.

"frais de comptable, de cga,": je fais la comptabilité dans l'entreprise où je travaille ( et un peu de tout...), je gérerais ce point moi-même, donc pas de frais mais du temps... après plus on refait (soit-même) plus on apprend et plus vite ça va. Mais oui c'est très compliqué, surtout pour déclarer aux impôts, garder toutes les factures... Qu'est ce que "cga" ??

- Maintenant, question intéressante, le type de crédit, la durée... Au début je suis partie dans l'idée d'un 110% comme toi. Mais ayant un salaire au smic, les banques ne me suivront pas. (quasi sur). En plus, quid de mon exigence de cash flow ? j'ai fais le calcul, j'aurais dans les 500e de crédit, et non plus 400e... Si j'ai des vacances locatives, je paierai beaucoup plus chaque mois. J'ai pas un gros budget, je ne peux me le permettre. Je dois la jouer plus sécuritaire, réduire mon endettement et cout au max. 15 ans : moins d’intérêts, une fois que c'est soldé, tu n'as plus l'ombre de la banque qui plane au dessus... gros soulagement perso. Après chaque durée à ses avantages, c'est un choix. Je pars sur du 25 ans tout court car les autres durées ca ne passerait pas sur le cash flow et sur l’endettement (je serai à 50% avec un RAV de 600e (ce qui en soit me suffit amplement ^^), imaginez la tête des banquiers XDD).

Si demain je pars à l'étranger ou plus de temps, j'ai de la famille qui peut gérer sur place, ou au pire agence hein. C'est pas le top, mais bon. Une fois que tu as fait tes travaux et trouver un locataire, dans la mesure où ca se passe bien et que tu ne tombes pas sur des personnes hyper instables ^^, la gestion est pas énorme si ca tourne tous les 2 ans. ( il n'y a pas de vacances locative à Paris pour des studios...).
 

titif0u

Contributeur régulier
. Pour le cas de ton amis, c'est vraiment de la mal chance. Il faut en être conscient, ca existe, mais ca n'arrive pas souvent (sinon personne n'investirait x) ). Entre l'inconscience de faire des crédits à la chaine et la paranoia (95% des locataires paient leur loyers, les impayées c'est environ 5%), il faut relativiser.

P.S: je connais quelqu'un qui a été exproprié, on lui a racheté sa maison au prix fort (il a su négocié, 1M..). Ce peut être parfois assez juteux ^^''. [Attention partie philosophique ] Il existe de tout, il faut juste savoir être malin, assurer ses arrières et exploiter au mieux une occasion. La où je gagne de l'argent, un autre aurait pu en perdre, sur le même bien... et vis versa. Demain, par circonstances ou stupidité de ma part, tout ce que j'ai peux s'évanouir. Mais ça, ce n'est pas important. Par nature, c'est materiel donc forcement éphémère. Ton ami a perdu des biens, pas la vie ou la santé, et tu as gagné une bonne anecdote ^^ (c'est mon choix de voir ça comme ça, pas d'offense ^^)
 

moietmoi

Top contributeur
il y a peu de chance que l'immo baisse
Tu n'étais pas née, mais 1992, ce n'est pas si loin et entre 1992 et 1998 l'immobilier, même à Paris, même dans les beaux quartiers a perdu entre 30 et 40% ....
les 3 mois de caution
c'est interdit!!!!! attention il faut relire la loi ALUR
pour un bail de 12 mois c'est une petite somme quand même)
Avec un bail, même en meublé, le locataire est là, tant qu'il veut. la seule solution pour récupérer le bien est de l'habiter soi même en RP ou le congé pour vente....et la clause pénale pour non paiement de loyer a été jugée excessive dans les baux...le locataire est là tant qu 'il veut... sauf expulsion...

j'ai l'assurance loyer impayé
Attention là c'est du pénal: tu n'as pas le droit d'avoir une caution ET l'assurance loyer impayés....

frais de comptable, de cga,": je fais la comptabilité dans l'entreprise où je travaille
humm, vu les connaissances fiscales réduites, c'est le redressement assuré!! déjà, il y a peu de comptables et d'experts comptables qui arrivent à faire les déclarations de meublés..alors toute seule.....
Qu'est ce que "cga"
confirmation des lignes ci dessus... centre de gestion agrée;

Ce post est peut être un peu brutal, juste, ne gâche pas , par la précipitation le beau mécanisme que tu as réussi à mettre en place..

la gestion est pas énorme
c'est vrai, mais pour garder la rentabilité, il faut être très disponible: exemple de sms envoyé à 22h par un de mes locataires: y a plus d'eau chaude!! j'apelle sos dépanne-moi? ( on sait que c'est un coup de 500 à 1000 euros car même avec un chaufe eau neuf , on aura droit à "mon brave votre installation est à changer/plus aux normes/irréparrable.... ) j y suis allé le lendemain.. le robinet thermostatique était calcairisé...3minutes et ca repart, mais il faut y aller sinon adieu la renta...
, garder toutes les factures
ce n'est pas cela qui est difficile , c'est le code des impôts..
j'ai fais le calcul, j'aurais dans les 500e de crédit, et non plus 400e.
désolé mais j'avais lu
mensualités de 300e assurance comprise
imaginez la tête des banquiers XDD).
cela dépend desquels..

(c'est mon choix de voir ça comme ça, pas d'offense ^^)
aucune , au contraire, joli choix de vie et de philosophie
 

titif0u

Contributeur régulier
Pardon, j'apporte quelques précisions. J'ai écrit vite, de façon flou et "vulgariser" beaucoup de choses.
- '' Toutefois, il est bon de rappeler qu’il n’est pas possible de cumuler une assurance contre les impayés et de demander un cautionnement au locataire, sauf si ce dernier est étudiant. ''

Je ne voulais pas dire caution mais "dépôt de garantie", et c'est deux mois exactement en meublé (pas trois mois, il est tard... veuillez excusez ces erreurs d'inattention), je n'ai pas demandé tout cela en même temps... c'était une manière de dire 'si l'on a un locataire, il existe notamment ce dépôt qui peut être retenu partiellement, totalement..'', moi j'ai choisi de prendre l’assurance sur le loyer. Je sais que l'état peut aussi l''être (locapass, visale)

- Pour la partie comptable: je n'ai pas précisé, j'ai quelqu'un de ma famille qui fait cela depuis lgt et qui m'aide pour cette partie, et j'ai aussi eu les conseils d'un expert comptable (une connaissance également) qui m'épaule dans mes démarches. A termes, effectivement le but est de faire cela ''moi-même'' enrichie de conseils de personnes compétentes ^^, Je vous suis reconnaissante de vos avertissements, j'ai lu partout que c'était une partie très technique, et qu'il fallait bien s'y prendre. Cela m'a fait peur honnêtement, mais je veux quand même essayer de le faire. Après je ne suis pas folle, si je vois que je m'y perds, je ne prends pas de risques : je me résoudrai à faire appel au plus vite à un expert qui gérera pour moi...
Le code des impôts.... quand je me suis rendue compte que même les lois pouvaient être interprétées, toutes les subtilités verbales, le jargon juridique, fiscal... oui, ca peut petre une sacré horreur labyrinthique tout cela, je n'aurais peut-être plus temps envie que ça de m'y frotter...

- pour les >500e, c'était un calcul à la louche, mais je parlais de mon deuxième investissement (celui ou j'ai comme budget 412e / mois maximum si on applique les 33%), ma syntaxe n'est pas très clair, et mon premier post long, alambiqué. Quand j'ai esquissé la possibilité d'un deuxième investissement à ma banquière lorsque nous finalisions le prêt pour le premier (pas ma banque d'origine, une autre qui m'a accordé le crédit et qui connaissait plus mon courtier que moi) elle m'a sortie "Hum.... votre premier investissement aura beau très bien se passer et être rentable, ca ne préjuge rien pour la suite Mademoiselle, et ca ne veut RIEN dire''. Avec ca, si je lui ramène un dossier pour demander 110%, et que mon endettement est de 50%... avec un SMIC x), m'imaginer sa moue m'amuse fortement. Non, aucune banque ne passera avec ces chiffres et je ne m'y risquerai pas moi-même.

- Les années 90... oui, j'ai entendu parlé vaguement de cette crise. Ca a du être dévastateur vu les chiffres que tu donnes :/ Et il y en aura d'autres ! On se rappelle aussi (et surtout, malheuresement) de la période haussière, folle, qui a suivi dans les années 2000. Il faut de tout. Je sais que je ne ferai peut-être pas de plus valu, j'aurai au moins retiré un peu de cash flow s'il n'y a pas trop de turbulences.
 
Dernière modification:
Haut