Par où et quand commencer?

[Argyrocrate]

@moietmoi
"l'offre actuelle de crédit à bas prix permet dans l'immobilier de faire des choses peu communes dans le reste du monde des affaires" où veux-tu en venir?

@buffetophile oui c'est sur comme dirait l'autre "si jeunesse savait, si vieillesse pouvait" d'où l'intérêt pour moi de me former pour avoir accès à ce "savoir" avant de ne plus pouvoir.

 

[baboune]

question à Argyrocrate:

de quel ordre serait d'après vous votre projet d'investissement dans 3 ans ?

coût d'acquisition et rendement locatif ?

nous y verrions plus clair en terme d'engagement

Cdt

 

[moietmoi]

où veux-tu en venir?

je te mets en garde des bonimenteurs youtubers de l'indépendance financière, tout en étant persuadé que le crédit, faire donc travailler l'argent des autres, est un bon moyen pour se constituer et augmenter son patrimoine, et qu'il est aujourd'hui plus facile et moins cher d'avoir des crédits pour de l'immobilier que pour une startup aussi géniale soit elle; (en écrivant je vois d'ailleurs le gap qui existe, entre le président startupper et son aversion pour l'immobilier et la réalité du marché...)

d'où le fait de vouloir avoir ne serait-ce qu'un petit capital après mes études pour démarrer au plus vite.

effectivement, c'est certainement un point d'appui;

 

[Buffeto]

@buffetophile avant de ne plus pouvoir.

les choses évoluent .....je viens de signer un crédit qui va m'amener jusqu'à mes ....75 ans

une chose bonne à savoir : le temps est l'allié de l'investisseur

 

[Argyrocrate]

@buffetophile quand je parle de vieillesse et de ne plus pouvoir, j'entends un état sénile
Merci pour le conseil, de toutes façons j'ai encore 752j avant la fin de mes études. Je n'ai pas le choix que de prendre mon mal en patience.
J'aimerais profiter de ces jours pour me cultiver et mûrir encore mon projet.

Vous avez investi en immobilier vous?

 

[Buffeto]

Vous avez investi en immobilier vous?

je vais avoir 60 ans donc heureusement oui je l'ai fait .....mais pas que .

si tu parcours le forum tu verras que je me suis intéressé à de nombreux " outils " .

je vois la gestion patrimoniale avec les différents supports comme des outils . le but ( et le difficile ) est d'utiliser le bon outil au bon moment avec le bon financement et en adéquation avec la bonne fiscalité

 

[Argyrocrate]

Pour l'instant, je ne vois pas l'immobilier comme un outil pour me faire de l'argent, bien que je compte bien en faire quelque chose de rentable mais plutôt comme un rêve.
A côté de ça, il vaut mieux avoir les outils dont tu parles si un jour mon projet se casse la tronche.

 

[Buffeto]

Pour l'instant, je ne vois pas l'immobilier comme un outil pour me faire de l'argent,

c'est pourtant le SEUL outil dans lequel tu puisses investir avec de l'argent que tu n'as pas au départ ( utilisation du crédit )

 

[Anonyme]

c'est pourtant le SEUL outil dans lequel tu puisses investir avec de l'argent que tu n'as pas au départ ( utilisation du crédit )

Ce qui n'a rien d'un argument.

L'immobilier sans argent au départ ne se fait que grâce à un salaire. Autrement dit, ce n'est pas sur de l'argent "au départ", mais sur de l'argent futur. La différence est minime.
Un investissement boursier sur marge fonctionne de la même manière, avec le même niveau de levier réel.
Choisir l'immobilier pour l'argument du crédit "à 110%" est une méconnaissance des autres moyens d'investissements, donc un choix basé sur l'ignorance.

Mais une fois qu'on connait les différentes possibilités, rien n'empêche de choisir l'immobilier à crédit: c'est effectivement un moyen parmi d'autre de faire travailler de l'argent qu'on n'a pas.

 

[Buffeto]

" est une méconnaissance des autres moyens d'investissements, donc un choix basé sur l'ignorance.

oui bien sur je suis ignorant .....
c'est pourquoi j'ignore que l'investissement locatif est financé en grande partie par les loyers des locataires

 

[Anonyme]

oui bien sur je suis ignorant .....

Qui a dit ça ? Pas moi.
A ma connaissance, tu connais le principe de marge, non ?

c'est pourquoi j'ignore que l'investissement locatif est financé en grande partie par les loyers des locataires

Ca dépend de ce qu'on appelle "grande partie".
Un investissement sur 20 ans nécessite une rentabilité nette-nette (impôts, taxes, travaux, vacances locatives, etc) de 6% pour être entièrement payée par les locataires (avec les taux actuels)
6% net de tout sur 20 ans, ça n'est pas la norme ( Exemple de rendements BRUTS moyens [lien réservé abonné] ), c'est un rendement qui nécessite pas mal de travail (gratuit...)

A 4% net de tout (ce qui est déjà un rendement plutôt correct), il suffit d'investir avec un levier x2 sur marge pour obtenir un patrimoine similaire à terme.

Donc tout dépend de l'objectif que l'investisseur immobilier s'est fixé: s'il est capable de trouver des biens à 6% net de tout, mieux vaut choisir cette solution. S'il n'est capable d'obtenir que 4%... mieux vaut réfléchir. Et s'il n'est capable d'obtenir que 3% net de tout, mieux vaut sans doute s'abstenir.

 

[Buffeto]

Qui a dit ça ? Pas moi.

non tu l'as juste écrit au message précédent en citant le mien

 

[moietmoi]

Un investissement boursier sur marge fonctionne de la même manière, avec le même niveau de levier réel.

supposons, même si il faudrait le démontrer, mais ok, là ne va pas être mon propos;
L'arsenal juridique et fiscal en immobilier est plus largement mis à la disposition de l'investisseur immobilier que de l'investisseur boursier sur marge; en quelques exemples:

- de la location nue avec du déficit foncier
-de la location meublée en nom propre, en location saisonnière en micro bic à 71% d'abattement fiscaux permettant de dégager de la trésorerie
-de la location meublée en sci is permettant avec des comptes courants, d'associer les amortissements, la très faible imposition de la sci is et la thésorisation pour de nouveaux investissements , ainsi que la sortie hors impots de trésorerie, ou de la sortie en dividendes bénéficiant de la flat taxe lors d'exercices en bénéfice;
-le salariat par l'activité de loueur en meublé en faisant attention aux abus de droits,
- la mise en solution SAS pour échapper aux cotisations sociales pour la distribution;
- le régime des sociétés fille-mères permettant des remontées de cash pooling...
et le plus simple la location meublée à zero impots et ps

Les enveloppes fiscales et juridiques permettant le scaling( incrémentation non linéaire des CA et profits nets )sont plus nombreuses que dans l'investissement boursier sur marge

 

[Anonyme]

non tu l'as juste écrit au message précédent en citant le mien

J'ai écrit:
"Choisir l'immobilier pour l'argument du crédit "à 110%" est une méconnaissance des autres moyens d'investissements, donc un choix basé sur l'ignorance. "

Je ne suis pas dans ta tête, je ne sais pas si "crédit à 110%" est la raison qui t'a fait choisir l'immobilier à la place d'un autre type d'investissement. Bref, je ne connais pas grand chose de toi, en tout cas pas assez pour savoir si tu correspond ou non à cette phrase.
De plus "faire un choix basé sur l'ignorance" n'est pas synonyme de "être ignorant"

 

[Anonyme]

L'arsenal juridique et fiscal en immobilier est plus largement mis à la disposition de l'investisseur immobilier que de l'investisseur boursier sur marge; en quelques exemples:

Arsenal assez complexe pour compenser la lourde imposition des revenus immobiliers, et ne résolvant pas le problème de la surprotection des locataires.
Ceci dit, j'entends le propos, mais j'y répondrais qu'il ne faut pas sous-estimer les équivalents boursiers comme la déduction de 40% des dividendes touchés, mais surtout les support capitalisants permettant de différer les impôts et donc de recevoir les intérêts composés sur ceux-ci.

Bref, j'en reviens au centre de mon propos:
Il existe de nombreuses solutions d'investissement, et aucune n'est fondamentalement meilleure. Il faut toujours étudier en fonction de son cas particulier, et même pour une personne avec un bon revenu mais sans apport, il n'y a pas l'unique solution de l'investissement immobilier.
On voit trop de débutants annoncer "je ne connais pas grand chose à l'investissement mais je veux acheter un bien immobilier". Ceux qui se lancent ainsi font un choix par ignorance des alternatives.

 

[paal]

@moietmoi Je dis ça sans prétention, et j'ai bien conscience que ce n'est pas à la portée de tout le monde et que très peu réussissent.
D'où une réelle volonté de ma part de chercher à me former afin d'éviter des erreurs.

Objectif donc = éviter les erreurs ….

Cela signifie donc qu'à chaque projet il va vous falloir l'exposer le plus précisément possible, après avoir étudié au préalable la fiscalité applicable (car il y en a toujours une), puis de regarder quelles sont les solutions alternatives à ce projet …

Par exemple, vous avez un projet immobilier locatif, et au lieu d’acheter un bien locatif et le gérer vous-même, peut-être pourriez-vous souscrire des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier – dont Buffeto est friand), et ainsi au lieu de souffrir des tracasseries qui vont avec (le robinet qui coule ou la chaudière qui ne fonctionne plus correctement), tout cela se trouve soustrait de votre responsabilité, et à la place, vous allez pouvoir vous consacrer à la profession qui vous rapportera de réels revenus …

De plus, je pense que chacun l'entends un peu à sa façon "l'indépendance financière", de mon côté je suis passionnée (je ne sais pas jusqu'à quand mais pour l'instant c'est le cas par l'immobilier) alors moi, l'indépendance financière je la vois surtout comme avoir le temps de profiter de mes proches, et faire ce que j'aime (m'occuper d'un business Immo par exemple) sans avoir à travailler pour quelqu'un.

Certes, mais cela demande des capitaux importants et, même s’il est possible de recourir à l’emprunt (soit classique, soit in-fine), tous les banquiers vous dirons qu’un emprunt cela se rembourse ….

En ce qui concerne le CDD, j'ai conscience du "risque" que cela représente aux yeux des banques, d'où le projet épargne que je souhaite constituer. De plus, cela fait depuis janvier que j'ai consciencieusement remonter l'état de mes comptes (supprimer le découvert autorisé, épargne pour les pépins, j'essaie également un remboursement anticipé de mon crédit pour ma voiture... tout cela en essayant bien sur de continuer à sortir un minimum, le but n'étant pas d'économiser 70% de ce que je gagne en finissant par craquer car plus de vie sociale etc...)

Dans ce paragraphe, on entre dans la gestion financière au jour le jour, et la question reste toujours d’étudier les alternatives à la solution retenue.

J’avis un président d’association qui avait la démarche suivante :

• Je n’achète pas ce que je peux louer
• Je ne loue pas ce que l’on peut me prêter
• Je n’emprunte pas ce que l’on peut me donner ….

J’ai fini par retenir ce principe ….

Je viens sur ce forum afin d'entendre les conseils de personnes qui s'intéressent au monde financier, prendre vos conseils afin de mûrir et de peaufiner mes projets.
Voilà c’est tout

Pour ma part, ce monde financier, j’ai vécu dedans depuis ma plus tendre enfance, avec mon père ébéniste (qui me parlait déjà de la TVA et de l’impôt cédulaire), puis ce furent mes employeurs qui souhaitaient que j’utilise la trésorerie de l’entreprise au mieux, soit pour minimiser les frais bancaires, soit pour placer au mieux les disponibilités lorsqu’il y en avait …

Cela fait donc plus de 60 ans que je baigne dedans, et que je continue à baigner dedans …..

 

[Hokseed]

L'immobilier sans argent au départ ne se fait que grâce à un salaire.

Pour repondre à @Argyrocrate, il est tout a fait possible d'investir dans l'immobilier pendant ses études notamment via un prêt étudiant. Avec de bons justificatifs, on peut emprunter 40-50k sans trop forcer, ce qui permet d'effectuer un bon premier investissement (pas forcement en immobilier d'ailleurs, rien que du b&h en bourse en profitant de bonnes valeurs permet de surperformer les faibles interets du prêt étudiant)

 

[Buffeto]

(pas forcement en immobilier d'ailleurs, rien que du b&h en bourse en profitant de bonnes valeurs permet de surperformer les faibles interets du prêt étudiant)

tu connais une banque qui te préterait pour acheter des actions ?

 

[moietmoi]

Pour repondre à @Argyrocrate, il est tout a fait possible d'investir dans l'immobilier pendant ses études notamment via un prêt étudiant. Avec de bons justificatifs, on peut emprunter 40-50k sans trop forcer, ce qui permet d'effectuer un bon premier investissement (pas forcement en immobilier d'ailleurs, rien que du b&h en bourse en profitant de bonnes valeurs permet de surperformer les faibles interets du prêt étudiant)

tout à fait d'accord , en n'oubliant pas qu'un prêt doit être remboursé!!!

 

[Hokseed]

tu connais une banque qui te préterait pour acheter des actions ?

L'un des nombreux avantages du prêt étudiant est que la banque n'a aucun droit de regard sur l'utilisation de l'argent. Apres, il faut savoir ruser et ne pas forcement dire toute la vérité

en n'oubliant pas qu'un prêt doit être remboursé!!!

Oui, il ne faut surtout pas emprunter le max possible sans calculer les mensualités à venir... Il est souvent possible d'obtenir un différé de la longueur des études restantes