Nue-propriété ? ou lmnp ?

[mchristine]

Bonjour,

J'hésite entre 3 projets d'investissement : lmnp, parts de scpi, ou achat en démembrement.
Je suis en TMI 14, et l'objectif est d'augmenter mon patrimoine.
Une occasion d'achat en démembrement et une autre en lmnp se présentent à moi, et j'aimerai avoir vos avis :
- le démembrement :
un 2 pièces de 38m2 bien placé, en RP, programme neuf livré en 2017. Démembrement sur 17 ans et décote de 44%.

- le lmnp :
un studio en résidence étudiant de 2003.d'après l'annonce, " Le Studio est vendu avec le Bail Commercial, exploité par une société fondée par les copropriétaires.L'objectif de la société d'exploitation n'est pas de générer des profits et de verser des dividendes, mais bien d'assurer une gestion saine pour valoriser le patrimoine des copropriétaires."
Loyer Annuel : 4 756 € TTC
Charges de copropriété annuelles : 459 €
Taxe foncière annuelle : 449 €
Rentabilité : 6,1%

Je n'ai pas plus d'info pour le moment car le propriétauire doit m'appeler dans l'AM.
Que pensez-vous de ces 2 biens ?
En vous remerciant par avance,
Cordialement,

 

[Buffeto]

Que pensez-vous de ces 2 biens ?,

à priorir rien n'en sachant pas assez.

la seule chose que je sais c'est que l'achat de nue propriété ne se fait qu'en cash et à condition de n'avoir pas besoin de revenus pendant quelques années , ni de ce cash .
et d'un autre coté le LMNP se fait à crédit , mais attention , sauf à faire un crédit in fine , il n'y aura pas d'autofinancement .
il faut donc etre capable d'assumer le différentiel de mensualité .

 

[mchristine]

la seule chose que je sais c'est que l'achat de nue propriété ne se fait qu'en cash et à condition de n'avoir pas besoin de revenus pendant quelques années , ni de ce cash .
et d'un autre coté le LMNP se fait à crédit , mais attention , sauf à faire un crédit in fine , il n'y aura pas d'autofinancement .

Merci pour la réponse.
Pourquoi n'est-il pas possible d'acheter en nue-propriété à crédit ?
Et pourquoi un crédit in fine pour le lmnp ? le crédit classique ne peut pas l'autofinancer ?
C'est une question de " stratégie patrimoniale ??? " ?

 

[Buffeto]

Pourquoi n'est-il pas possible d'acheter en nue-propriété à crédit ?

parce que la banque ne te financera pas .

le crédit classique ne peut pas l'autofinancer ?

ca m'étonnerait.

 

[Aristide]

Bonjour,

parce que la banque ne te financera pas .

Dans l'absolu ce n'est pas complètement impossible.

Tout dépend :
+ De la banque
+ Du client/investisseur/emprunteur et de sa situation globale.

=> Dans cette éventualité, possible/probable que la banque demanderait l'intervention de l'usufruitier

Cdt

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses.

 

[Buffeto]

Dans l'absolu ce n'est pas complètement impossible.

dans l'absolu oui mais par exprience , non ...et pourtant je pense etre un client présentant plus que de sérieuses garanties....

 

[Aristide]

Par expériences - les miennes en 42 ans de pratique = oui !!!....mais c'est vrai que ce n'était pas tous les matins

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour

Dans l'absolu ce n'est pas complètement impossible.

concernant le financement à crédit , aucun souci vu que

un 2 pièces de 38m2 bien placé, en RP, programme neuf livré en 2017. Démembrement sur 17 ans et décote de 44%

donc d'un programme vendu par un opérateur, qui a bien sur déjà validé son programme auprès de plusieurs banques; le commercial( cgp..) sera que trop content de faire une proposition de crédit;

Pour montrer que ceci est fréquent, la loi a été changée il y a quelques années concernant 2 points des conséquences des crédits pour acquérir la nue propriété d'un bien: 1- les intérêts ne sont déductibles des autres revenus fonciers que si l'usufruit est acheté par des organismes habilités( contrairement à il y a quelques années où les intérêts de l'emprunt destiné à acquérir la nue propriété était totalement déductibles des revenus fonciers autres), et deuxièmement le crédit était inscriptible en débit du patrimoine, alors que la nue pro ne figure pas en crédit du patrimoine dans les déclaration isf; un amendement a rendu depuis 2014 le crédit uniquement inscriptible, que si l'on inscrit en parallèle la valeur de la nue pro..

J'hésite entre 3 projets d'investissement : lmnp, parts de scpi, ou achat en démembrement.

lmnp et achat en démembrement: long terme scpi moyen et long terme;
lmnp effort d'épargne mensuel modéré
démembrement: capacité d'emprunt beaucoup plus lourde( il n'y a pas de loyer en face) et effortd'épargne égal à la mensualité du crédit..
scpi souplesse dans le montant de l'acquisition et souplesse dans l'éventuelle revente par petits paquets au fur et à mesure des besoins

 

[Aristide]

concernant le financement à crédit , aucun souci vu que

donc d'un programme vendu par un opérateur, qui a bien sur déjà validé son programme auprès de plusieurs banques;

Nous avions déjà échangé sur ce sujet dans le passé.

Je redis donc que c'est extrêmement fréquent que des banques interviennent pour financer des acquisitions dans un programme sans qu'elle ait "validé" l'opération au préalable.

Cdt

 

[moietmoi]

Nous avions déjà échangé sur ce sujet dans le passé.

Je redis donc que c'est extrêmement fréquent que des banques interviennent pour financer des acquisitions dans un programme sans qu'elle ait "validé" l'opération au préalable.

Cdt

bien sûr, mais je ne connais pas de promoteur , régional, ou national, qui avant de mettre un programme sur le marché qui ne le fasse valider par une ou plusieurs banques

 

[Aristide]

Nous sommes donc bien d'accord pour dire qu'un acquéreur emprunteur muni d'un avant contrat et de plans peut solliciter n'importe quelle banque de n'importe quelle place en vue de financer un investissement immobilier alors que lesdites banques sollicitées n'ont jamais vu ni même entendu parler du programme concerné.

Tu penses bien que si le client sollicite sa banque à Lille alors que le programme se situe dans les Alpes, Pyrénées, voire Espagne ou Maroc, la banque concernée ne va pas désigner - à chaque fois - un expert pour étudier le dossier sur pièces d'abord et sur place "de visu" ensuite.

Cdt

 

[TOPTOPFIRST17]

Le commercial (cgp..) sera que trop content de faire une proposition de crédit ...

Ça c'est clair !!!
A 1% (c'est peut être un peu moins aujourd'hui) la commission d'apporteur d'affaire pour un dossier de 100K€ apporté, il gagne quand même ... 1000€ !!!
Ça ne se trouve pas sous le sabot d'un cheval quand même !!!

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses.

lmnp et achat en démembrement: long terme scpi moyen et long terme;
lmnp effort d'épargne mensuel modéré
démembrement: capacité d'emprunt beaucoup plus lourde( il n'y a pas de loyer en face) et effortd'épargne égal à la mensualité du crédit..
scpi souplesse dans le montant de l'acquisition et souplesse dans l'éventuelle revente par petits paquets au fur et à mesure des besoins

Merci moietmoi pour le récapitulatif !

 

[agra07]

bien sûr, mais je ne connais pas de promoteur , régional, ou national, qui avant de mettre un programme sur le marché qui ne le fasse valider par une ou plusieurs banques

Attention, pour moi, ce n'est pas suffisant. J'ai eu l'occasion de connaître deux importantes opérations immobilières pour lesquelles le promoteur, peu scrupuleux (c'est un euphémisme!) a planté plus d'une centaine d'acquéreurs qui ont payé 95 % de leur appartement et n'en ont jamais reçu les clefs et ce, malgré la vigilance, trompée, d'une banque qui finançait et devait garantir le bon achèvement de l'opération.
Résultat: expertises et procès pendant une bonne décennie au moins, si tant est qu'ils retrouvent leurs billes un jour!
Avant d'acheter un appartement, je considère qu'il faut se renseigner individuellement sur le promoteur (antériorité, fiabilité,... l'emplacement de l'opération, l'emplacement de l'appartement dans le bâtiment (en se déplaçant impérativement sur place pour se rendre compte de visu et non se fier seulement à de superbes plaquettes commerciales). C'est un minimum
Mais comme dirait buffeto: ce n'est que mon avis.

 

[moietmoi]

Attention, pour moi, ce n'est pas suffisant. J'ai eu l'occasion de connaître deux importantes opérations immobilières pour lesquelles le promoteur, peu scrupuleux (c'est un euphémisme!) a planté plus d'une centaine d'acquéreurs qui ont payé 95 % de leur appartement et n'en ont jamais reçu les clefs et ce, malgré la vigilance, trompée, d'une banque qui finançait et devait garantir le bon achèvement de l'opération.
Résultat: expertises et procès pendant une bonne décennie au moins, si tant est qu'ils retrouvent leurs billes un jour!
Avant d'acheter un appartement, je considère qu'il faut se renseigner individuellement sur le promoteur (antériorité, fiabilité,... l'emplacement de l'opération, l'emplacement de l'appartement dans le bâtiment (en se déplaçant impérativement sur place pour se rendre compte de visu et non se fier seulement à de superbes plaquettes commerciales). C'est un minimum
Mais comme dirait buffeto: ce n'est que mon avis.

je suis d'accord, mais il ne s'agit pas du tout du même sujet; à ce que je crois comprendre
Vous parlez sans doute de la gfa qui est effectivement attribuée ou non par programme, ou même par partie de programme,(en fonction du permis de construire) (ainsi que de la dommage ouvrage)

ici dans ce sujet il était question du financement individuel pour chaque acheteur;

Nous sommes donc bien d'accord pour dire qu'un acquéreur emprunteur muni d'un avant contrat et de plans peut solliciter n'importe quelle banque de n'importe quelle place en vue de financer un investissement immobilier alors que lesdites banques sollicitées n'ont jamais vu ni même entendu parler du programme concerné.

oui bien sur, mais la banque peut aussi, sans donner aucune raison , refuser le financement de l'acheteur, c'est pourquoi presque tous les programmes immobiliers neufs sont validés par les banques par soumission des promoteurs( je parle ici du financement du particulier acheteur)
Ceci permet d'éliminer le refus de l'agence de Lille par exemple qui refuserait de financer un acheteur d'un bien à montpellier en raison du fait que cette agence ayant réalisée ses objectifs sur ce type de produits, préfère financer d'autres biens;
Ceci permet aussi à l'acheteur de faire jouer la concurrence, si sa banque est un peu froide en montrant qu il est attendu à bras ouvert par une banque concurrente ayant validé le programme;
je mets en pièce jointe un exemple de la validation par une grande banque, d'un programme d'un grand promoteur, certifiant ceci:
"le programme... a fait l'objet d'un accord de notre comité pour instruire en date du.. sans aucune condition particulière"
Dès lors (notre banque, au niveau national) est en mesure d instruire toutes les demandes de financement d'acquéreurs sur cette résidence"

Tu penses bien que si le client sollicite sa banque à Lille alors que le programme se situe dans les Alpes, Pyrénées, voire Espagne ou Maroc, la banque concernée ne va pas désigner - à chaque fois - un expert pour étudier le dossier sur pièces d'abord et sur place "de visu" ensuite.
Cdt

Justement ce type d'agrément, permet aux agences les plus reculées d'offrir un service de confiance; on a déja eu la discussion, mais depuis , la cour de cassation et les procès sont nombreux où les banquiers sont responsabilisés sur les achats réalisés par des acheteurs grâce au financement qu'ils procurent;

Concernant un bien neuf vendu en démembrement, il faudrait vraiment déconseillé de faire l'achat, si un tel agrément n'a pas été obtenu par le promoteur auprès de au moins 2 banques;( bien sûr il faut aussi la gfa, vu la date de livraison du bien) et je pense que pour l'achat d'un appartement neuf dans n'importe quelle résidence, l'acheteur serait sécurisé en demandant ce type de document au promoteur;

donc pour le choix en nue propriété: taux d'endettement et éffort d'épargne à valider;
par ailleurs en nue pro comme toujours, ne pas faire d'achat immobilier si l on n'est pas convaincu que l'on achète au bon prix et au bon endroit

 

[mchristine]

Je reviens vers vous après avoir eu le vendeur du lmnp au téléphone.
J'aimerais savoir pour ceux qui en ont ou qui en ont eu, quels sont les critères qui vous font vous décider sur un bien plutôt qu'un autre ? Ce lmnp me semble intéressant, il est géré par les copropriétaires qui eux-mêmes ont plusieurs biens ; et ce, suite à la faillite de leur gestionnaire initial ( ce qui dans ce cas, n'est peut-être pas une bonne chose ? ).
C'est une résidence étudiante avec un bon taux de remplissage ; un peu loin du RER pour moi , surtout en comparaison avec les 2 autres résidences étudiants plus près, voire à côté du RER, et plutôt en centre-ville du coup.
Donc, quels sont vos critères de sélection ? L'emplacement, le manque de concurrence ? Autre ?

 

[paal]

C'est une résidence étudiante avec un bon taux de remplissage ; un peu loin du RER pour moi, surtout en comparaison avec les 2 autres résidences étudiants plus près, voire à côté du RER, et plutôt en centre-ville du coup.

Il suffit de vous mettre à la place d'un utilisateur de l'un de ces biens ; l'étudiant va regarder le moyen d'accès le plus court (en temps et en distance) entre son lieu d'hébergement et son lieu d'études ...

Donc, quels sont vos critères de sélection ?
L'emplacement, le manque de concurrence ? Autre ?

Alors bien entendu, si EN PLUS l'emplacement est idéal, et le bien de bonne construction, cela ne pourra qu'être un plus ...

Plus vous vous rapprocherez de ces critères, plus vous rencontrerez de la concurrence, mais vous aurez aussi des candidats ...
Il suffit que la demande de location soit plus importante que l'offre, même si vous vous trouverez en concurrence avec d'autres investisseurs ...

Exemple, j'ai ce type de bien dans la région toulonnaise, où les étudiants aiment bien rayonner entre les localités grâce à des navettes maritimes (très agréables l'été) entre Toulon et les localités d'en face ; si en plus dans ces localités vous avez aussi des établissements à proximité ....

 

[mchristine]

Plus vous vous rapprocherez de ces critères, plus vous rencontrerez de la concurrence, mais vous aurez aussi des candidats ...
Il suffit que la demande de location soit plus importante que l'offre, même si vous vous trouverez en concurrence avec d'autres investisseurs ...
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En fait, sur le papier, je trouve ce bien vraiment pas mal ( ça fait un moment que je cogite alors pour que je sois enfin prête à me lancer, c'est qu'il est vraiment pas mal pour moi ) ; le gestionnaire est l'ensemble des copropriétaires, qui reversent la totalité du loyer donc un loyer supérieur à ce que reversent les grands gestionnaires.
Ce qui me freine, c'est d'abord la concurrence qui est mieux placée ( plus près du RER et du centre ville ) ( si j'étais étudiante, j'irai au plus près du RER, ça semble évident.... ) ; ensuite, mais c'est " moins grave " je connais la ville, et y investir sur du 15-20 ans, ça me tente moyen.....
Que feriez-vous à ma place ?

 

[Buffeto]

Que feriez-vous à ma place ?

je ne me précipiterais pas .....

sur le papier TOUS les projets sont intéressants ....

Je me trompe ou tu ne nous as même pas donné le prix d'achat et les caractéristiques métriques de l'appart ?