Nue-propriété ? ou lmnp ?

[mchristine]

je ne me précipiterais pas .....

sur le papier TOUS les projets sont intéressants ....

Je me trompe ou tu ne nous as même pas donné le prix d'achat et les caractéristiques métriques de l'appart ?

Oups je croyais l'avoir fait...
C'est un studio de 21m2 à 71000€
Loyer Annuel : 4 756 € TTC
Charges de copropriété annuelles : 459 €
Taxe foncière annuelle : 449 €
Rentabilité : 6,1%

De toute façon, avec ce que j'ai dit plus haut, c'est sûr que je ne me précipiterais pas.
Le vendeur doit m'envoyer une copie du bail, bilan de la société, dernier compte-rendu AG...
Ca me semble à étudier sérieusement....

 

[agra07]

En fait, sur le papier, je trouve ce bien vraiment pas mal ( ça fait un moment que je cogite alors pour que je sois enfin prête à me lancer, c'est qu'il est vraiment pas mal pour moi ) ; le gestionnaire est l'ensemble des copropriétaires, qui reversent la totalité du loyer donc un loyer supérieur à ce que reversent les grands gestionnaires.
Ce qui me freine, c'est d'abord la concurrence qui est mieux placée ( plus près du RER et du centre ville ) ( si j'étais étudiante, j'irai au plus près du RER, ça semble évident.... ) ; ensuite, mais c'est " moins grave " je connais la ville, et y investir sur du 15-20 ans, ça me tente moyen.....
Que feriez-vous à ma place ?

En fait, vous raisonnez placement; c'est normal on est sur un forum spécialisé dans ce domaine.
Pour ma part, au delà de votre analyse financière, évidemment indispensable, je me poserais la question: cet appartement est-ce que je serais prêt à y habiter (en revenant plusieurs années en arrière!).
Si l'immeuble n'est pas encore construit cf. ligne 15 ci-dessus.
Si l'appartement existe, les écueils liés à la construction sont ipso facto évités.

 

[mchristine]

En fait, vous raisonnez placement; c'est normal on est sur un forum spécialisé dans ce domaine.
Pour ma part, au delà de votre analyse financière, évidemment indispensable, je me poserais la question: cet appartement est-ce que je serais prêt à y habiter (en revenant plusieurs années en arrière!).
.

L'immeuble est de 2003.
Selon le vendeur, la societe assure les gros travaux, il n'y aurait rien à prévoir ; de toute façon, je n'achèterai pas sans avoir visité le bien...
Cet appartement, sans avoir encore visité mais pour connaitre la ville et l'emplacement de la résidence, à priori je ne serai pas prête à y habiter à cause de la ville ( qui ne me plait pas et qui est plutôt mal desservie en transports en communs et routiers ). C'est aussi d'ailleurs un des points noirs de ce projet...

 

[Buffeto]

1ere chose . je sais bien que c'est du LMNP mais quand meme le prix au métre carré ca compte .
3380 € pour de l'ancien

 

[agra07]

1ere chose . je sais bien que c'est du LMNP mais quand meme le prix au métre carré ca compte .
3380 € pour de l'ancien

Ca dépend dans quelle ville et à quel emplacement dans la ville...?

 

[Buffeto]

Rentabilité : 6,1%.

moi je trouve 5.4 %

 

[mchristine]

1ere chose . je sais bien que c'est du LMNP mais quand meme le prix au métre carré ca compte .
3380 € pour de l'ancien

Et c'est beaucoup ? C'est quoi " la norme " ?

 

[agra07]

L'immeuble est de 2003.

Donc hors décennale mais récent, a priori relativement bien isolé thermiquement. Il existe, on peut le visiter et se rendre compte de ses défauts.

de toute façon, je n'achèterai pas sans avoir visité le bien...

Excellent réflexe, ce qui est loin d'être le cas de tous les investisseurs potentiels à mon avis.

Cet appartement, sans avoir encore visité mais pour connaitre la ville et l'emplacement de la résidence, à priori je ne serai pas prête à y habiter à cause de la ville ( qui ne me plait pas et qui est plutôt mal desservie en transports en communs et routiers ). C'est aussi d'ailleurs un des points noirs de ce projet...

Là, je n'ai pas d'avis à vous donner.

 

[mchristine]

moi je trouve 5.4 %

Pouvez-vous me détailler votre calcul ?

 

[mchristine]

Là, je n'ai pas d'avis à vous donner.

Dommage, c'est là qu'un avis extérieur aurait été le bienvenu !

 

[Buffeto]

Pouvez-vous me détailler votre calcul ?

(loyer -charges-taxe foncière) rapporté au prix d'achat

 

[agra07]

Dommage, c'est là qu'un avis extérieur aurait été le bienvenu !

Cf. ligne 25, mais il existe sur internet plusieurs sites qui permettent de se faire une idée assez précise du prix moyen de l'immobilier.

 

[moietmoi]

L'immeuble est de 2003.
Selon le vendeur, la societe assure les gros travaux,

Bonjour, depuis peu, la loi n autorise plus le gestionnaire apprendre en charge les gros travaux; même si le bail le précise,pour tout nouveau bail, ou lors du renouvellement du bail, cette clause est caduque;

1ere chose . je sais bien que c'est du LMNP mais quand meme le prix au métre carré ca compte .

oui, un couo d'œil sur un site classique bien connu d'annonces, peut vous donner le prix d'un studio classique équivalent dans le même quartier, et pour le prix des locations un petit tour dans les boulangeries ou commerces du coin , et vous voyez les petites annonces... il est légitime d'avoir une différence de prix de l ordre de 5% mais pas plus...

 

[Aristide]

envoyé par aristide
nous sommes donc bien d'accord pour dire qu'un acquéreur emprunteur muni d'un avant contrat et de plans peut solliciter n'importe quelle banque de n'importe quelle place en vue de financer un investissement immobilier alors que lesdites banques sollicitées n'ont jamais vu ni même entendu parler du programme concerné.

oui bien sur, mais la banque peut aussi, sans donner aucune raison , refuser le financement de l'acheteur, c'est pourquoi presque tous les programmes immobiliers neufs sont validés par les banques par soumission des promoteurs ( je parle ici du financement du particulier acheteur)

Je ne conteste pas qu'il y ait, effectivement, des programmes de promoteurs nationaux/régionaux qui sont pré-validés par des banques à compétences nationales.

Mais il est inexact de dire "presque tous les programmes immobiliers neufs sont validés par les banques par soumission des promoteurs" car - sur le territoire - il y a de nombreux programmes initiés par de petits promoteurs professionnels locaux mais aussi de nombreux acteurs privés occasionnels (= non professionnels).

Dans ces deux derniers cas de figure, de par mes "quelques années" d'expériences, il n'y a quasiment jamais de validation préalable.

Par ailleurs, côté Établissements bancaires, il n'y a pas que des réseaux à compétence nationale.

Par exemple, dans le secteur mutualiste qui, en France, accapare une bonne part du marché concerné, même si désormais les fusions ont réduit le nombre des Caisses Départementales autonomes en quelques Caisses Régionales mais toujours autonomes, un éventuel agrément par l'une de ces Caisses Régionales n'engage nullement une autre Caisse Régionale du même groupe sollicités par l'un de ses clients acquéreur potentiel....ce qui cependant - avec ou sans agrément - ne l'empêchera pas d'intervenir si le couple dossier/client lui inspire confiance.

Cdt

 

[mchristine]

Bonsoir,

Finalement, après mûres reflexions, je laisse tomber le studio en lmnp...
Et la nue-propriété aussi ( du moins pour l'instant )
Par-contre, je vais me tourner vers les scpi. Je voudrais savoir, pour ceux qui en ont déjà pris, comment concrètement avez-vous fait ? Passage par courtier, cgp ? Sur internet reviennent 2 sites : la centrale des scpi et scpi8. Quelqu'un connait ? C'est fiable ?
Ou vaut mieux passer directement par la scpi qui nous intéresse sans intermédiaire ?
J'ai rdv avec ma banque, mais début mars, car pour le prêt je dois passer par la cgp de la banque, qui est pas toujours dispo....
Merci d'avance !
Merci d'avance !

 

[Buffeto]

inutile de chercher le moyen d'acheter des SCPI .......

J'ai rdv avec ma banque, mais début mars, car pour le prêt je dois passer par la cgp de la banque, qui est pas toujours dispo....

il y a peu de chances ( je ne dis pas qu'elles sont nulles pour autant ) que le CGP de la banque ne te prête pour acheter des SCPI autres que celles que la banque propose.....

à moins que tu n'aies de forts arguments pour le convaincre .....

 

[mchristine]

il y a peu de chances ( je ne dis pas qu'elles sont nulles pour autant ) que le CGP de la banque ne te prête pour acheter des SCPI autres que celles que la banque propose.....

à moins que tu n'aies de forts arguments pour le convaincre .....

Merci pour la réponse.
Mais alors comment je fais ? Je passe par un courtier ? Un cgpi ?

 

[Buffeto]

tu as 3 solutions :
soit tu traites avec ta banque pour un package SCPI -emprunt
soit tu arrives à imposer à a ta banque le 50-50 .c'est ca que j'ai obtenu , perso . le crédit , et en echange 50% de SCPI de la banque et 50% de SCPI que je choisis moi meme . (en passant par mon CGPI préféré )
soit tu peux imposer d'acheter 100% de SCPI que tu veux et la banque te finances au niveau du crédit .

de toutes façons , banque , courtier ou CGPI , les frais sont aux alentours de 10% partout

 

[mchristine]

de toutes façons , banque , courtier ou CGPI , les frais sont aux alentours de 10% partout

C'est énorme, j'avais pas réalisé ça....

 

[Buffeto]

C'est énorme, j'avais pas réalisé ça....

ca n'a que peu d'importance puisque c'est de l'immobilier , il faut comparer ca avec les frais de notaire plus frais d'agence si tu achetais de l'immo en direct .