Nouveaux dispositifs robien-borloo 2009 "Loi Scellier" - Un bon cru ?

[maxichats]

EDIT Modérateur :​

Cette discussion est réservée aux débats et échanges d'idée sur le nouveaux dispositif 2009.
Merci de ne pas y exposer votre situation perso d'investisseur, pour cela créez une nouvelle discussion ​

Nouveau système fiscal d'investissement locatif neuf (appelé parfois "loi Scellier")

I) CONDITIONS

a) Logements éligibles entre le 1er Janvier 2009 et le 31 décembre 2012 :

- (cas 1)Logements neufs ou VEFA acquis durant cette période,
- (cas 2)Logements construits dont le permis de construire a été déposé durant cette période,
- (cas 3)Logements insalubres/non-habitables acquis durant cette période et réhabilités au plus tard le 31 décembre de l'année suivant l'acquisition.

La date prise en compte est celle de l'acte authentique.

Toutefois, les acquisitions ayant fait l'objet d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique avant le 1er Janvier 2009 ne sont pas éligibles.

A noter qu'un contrat préliminaire (ou contrat de réservation) de VEFA ne constitue ni une promesse d'achat ni une promesse synallagmatique.

Le logement devra impérativement respecter la dernière réglementation thermique en vigueur, actuellement il s'agit de la RT2005.

b) L'entrée du premier locataire doit se faire dans les 12 mois suivant l'achèvement de la construction ou des travaux. Le logement doit être la résidence principale du locataire. Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal.

c) La location doit suivre les conditions fixés par la loi Robien recentré ou par la loi Borloo neuf. C'est à dire :

- Durant l'engagement de location de 9 ans, les loyers ne peuvent excéder les plafonds de loyer selon la localisation du logement.
Ces plafonds sont les mêmes que ceux de la loi Robien recentré. Voir https://www.moneyvox.fr/immobilier/robien-recentre.php

OU

- Durant l'engagement de location de 9, 12 ou 15 ans, les loyers ne peuvent excéder les plafonds de loyer selon la localisation du logement.
Ces plafonds sont les mêmes que ceux de la loi Borloo neuf.
De plus le ou les locataires doivent avoir des ressources inférieures à des plafonds selon la localisation du logement (Cette condition est évaluée uniquement lors de la signature du bail).
Enfin le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant.
Voir https://www.moneyvox.fr/immobilier/boorlo-populaire.php

d) La zone C n'est pas éligible à ce dispositif

II) AVANTAGES :

a) Le prix pris en compte dans les calculs est le prix de revient c'est-à-dire:

- (cas 1) prix d'achat + frais de notaire
- (cas 2) prix d'achat du terrain + prix de la construction + frais de notaire
- (cas 3) prix d'achat + prix des travaux + frais de notaire

Le prix de revient pris en compte est plafonné à 300 000 €

b) Une réduction d'impots est octroyée:

- pour une acquisition en 2009 ou 2011: 25% du prix de revient sur 9 ans, soit 2.77% par an
- pour une acquisition en 2011 ou 2012: 20% du prix de revient sur 9 ans, soit 2.22% par an

Sur option, pour ceux qui louent dans les conditions du Borloo neuf: après 9 ans, 2% par an par tranche de 3 ans, maximum 2 tranches, c'est à dire au total :

- pour une acquisition en 2009 ou 2011: 31% du prix de revient sur 12 ans ou 37% du prix de revient sur 15 ans
- pour une acquisition en 2011 ou 2012: 26% du prix de revient sur 12 ans ou 32% du prix de revient sur 15 ans

c) La réduction d'impots est octroyée entièrement (2.77% ou 2.22%) dès la première année quelque soit la date d'entrée du locataire

d) Si la réduction d'impots est supérieure au montant d'impots à s'acquitter, le solde est reportable pendant 6 ans

III) CUMULS POSSIBLES :

- le dispositif est cumulable avec la déduction ZRR de 26% sur les revenus locatifs pour les logements situés dans ces zones là,
- le dispositif est cumulable avec la déduction Borloo de 30% sur les revenus locatifs pour les locations aux conditions du Borloo neuf (voir plus haut).

IV) LIMITES :

- Non cumulables avec le système d'amortissement Robien recentré/Borloo neuf, les loyers perçus seront donc imposés de manière classique au régime réél ou au micro-foncier,
- Une seule acquisition par an et par foyer fiscal

NOTE: Le régime Robien recentré continue d'exister jusqu'au 31 décembre 2009.
Pour les acquisitions faites en 2009 les contribuables auront donc le choix entre les 2 systèmes.

EXEMPLE :

M. et Mme X payent chaque année 8 000 € d'impots.
Ils décident d'acheter un logement pour 100 000 € en 2009. Ils optent pour une location dans les conditions du Borloo neuf.

Leur imposition est donc de 5 222 € au titre des revenus 2009 à 2017.

S'ils décident de louer 3 années supplémentaires, Leur imposition de 2018 à 2020 sera de 6 000 €.

 

[stunt38]

juste un truc que j'ai pas bien saisis sur l'option à 1% :

c'est un abattement octroyé dès la 10ème année de détention et appliquable au déficit par période de 3 ans ?

 

[maxichats]

Ce n'est pas lié au déficit foncier. c'est 1% du prix d'achat directement en réduction d'impots par an par période de 3 ans (avec engagement de location of course).

 

[galerio]

Hello,

Si je comprends bien, si l'on se base uniquement sur le prix du bien, le TMI n'a plus aucune incidence sur la réduction d'impots ? Je veux dire pour un bien à 170 000 euros :
- réduction de 170 000*0.05 = 8500 euros la première année
- réduction de 4250 (2,5%) tous les ans jusqu'à la huitième année
- Et j'ai un peu de mal à saisir pour l'histoire des 1 % ... C'est appliqué tous les 3 ans ? Donc en gros, tous les 3 ans j'ai 3 * (170 000*0.01) = 5100 euros en moins ?

J'avoue que c'est plus qu'intéressant... mais je trouve cela trop beau pour être vrai.
Es-tu sûr qu'il s'agit de réduction d'impôts, ou simplement de déduction sur le revenu imposable ?

 

[pb33]

A mon avis le sort réservé à cette évolution du Robien-Borloo n'est pas encore très clair .... Comme à priori ça ne vient pas du gouvernement mais des députés, je ne sais pas trop ce qu'on peut en attendre. Et enfin entre réduction ou déduction d'impôts j'ai quelques doutes.

 

[maxichats]

Marini le rapporteur de la comission des finances pour le sénat a déposé un amendemant pour la suppression de cette évolution du robien-borloo. Ce jour le robien est pas mal chahuté en séance. Des sénateurs proposent sa suppression à compter du 31 décembre 2009.

 

[maxichats]

C'est voté par les sénateurs avec les modifications:
- 20% sur 9ans au lieu de 25% (4% la première année, 2% les 8 suivantes),
- sur option 2% eu lieu de 1% chaque année,
- le plafond de 300000 euros pourra être réduit dans certaines zones géographiques,
- ce principe est valable jusqu'au 31/12/2012
- l'ancien système d'amortissements est encore valable jusqu'au 31/12/2009 mais n'est pas cumulable avec le nouveau système (en gros en 2009 il va falloir arbitrer amortissements vs réductions)

J'essaierai de faire une synthèse claire demain de tout ça en relisant la loi.

 

[pb33]

J'essaierai de faire une synthèse claire demain de tout ça en relisant la loi.

Oui ça m'intéresserait d'avoir un point de vue sur l'article 18 quater (à priori).
N'étant pas un spécialiste du droit , j'ai besoin d'un éclairage sur le sujet.

Quelques questions en vrac:

- Quand est ce qu'on sera sûr que cette loi est adoptée (pour l'instant ça ne reste qu'un "projet de loi", non ?).
- Faut il que ça repasse par l'assemblée nationale ?
- Faut il une confirmation du gouvernement ?
- Quelles acquisitions seraient susceptibles d'être concernées ?
- Quelle est la date prise en compte (signature acte devant notaire ?) pour pouvoir bénéficier de cette nouvelle loi/mesure ? Et pour une VEFA ?

etc ....

Pour ceux que ça intéresse, ça se trouve:

[lien réservé abonné]

=> Article 18 quater

Il faudrait que moi aussi je relise un peu mieux (pas en diagonal) l'article en question , ça pourrait m'aider à répondre à certaines de mes interrogations ...

A suivre ...

 

[galerio]

en tout cas, dans l'état, ça s'annonce bien pour les gens comme moi, TMI 14%, ça pourrait liquider tous nos impôts !!!
De l'autre coté, ça ne va pas pour les ceux qui sont fortement imposés, étant donné que le max à récupérer sur les impots sera de 300 000 * 20% = 60 000 euros sur 9 ans.

 

[galerio]

Voilà une news claire qui a été publié sur le site :

[lien supprimé]

Donc si c'est passé au Sénat et à l'Assemblée, tout est bon maintenant ?
Faut juste attendre sa publication au B.O, non ?(ahh..vagues souvenirs d'éducation civique...)

 

[christianR]

Remarques concernant le nouveau système Borloo Robien :
Le système ne dépend plus de la tranche d'imposition, il est plus équitable qu'auparavant.
Tout le monde est logé à la même enseigne gros ou petit contribuable.
Cependant un contribuable qui paie 3000 € d'impôts ne pourra acheter qu'un appartement à 130 000 € (la partie de réduction non utilisée étant reportable sur 6 ans) pour optimiser la loi.
Avec 2000 € d'impots l'investissement maxi sera de 87000 €.
Avec 5000 € d'impots l'investissement maxi sera de 210000 €.

Avec ce nouveau principe de réduction d'impôt au lieu de l'amortissement, le résultat fiscal sera positif plus rapidement qu'avant.
Exemple : un investissement de 170 000 € avec un pret de 170 000 € (à condition de trouver une banque qui finance la totalité...) sur 20 ans à 5.10% Loyer 6800 €.
Les intérêts d'emprunts annulent les loyers jusqu'à la 8ème année. Ensuite le résultat fiscal sera positif.
Il y aura peu de déficit imputable sur le revenu global puisqu'il n'y aura que la taxe foncière, frais de gestion etc. qui viendront en charges.
Exemple Robien : loyers 6800 charges 1200 intérêts d'emprunt 8600 Le résultat fiscal sera de -3000 € répartis en 1800 provenant des intérets à reporter sur des revenus fonciers et 1200 € provenant des charges à imputer sur le revenu global.
Le revenu global sera donc moins diminué par la loi Robien ou Borloo ce qui au passage limitera les effets du bouclier fiscal en augmentant le revenu fiscal de référence.

Ceux qui payaient 3000 € ou 4000 € d'impots, qui se trouvaient le plus souvent dans la tranche à 14% seront avantagés par ce nouveau système et ils iront sur la loi Robien au lieu de la loi Demessine...

 

[maxichats]

Alors d'abord bravo à christianR qui a bien résumé je pense la partie technique fiscale et l'exploitation qui peut en être fait par l'investisseur malin.

Où en est cette loi ?
Elle est encore en cours d'examen au sénat et devrait adoptée aujourd'hui, demain au plus tard.

Après cela, comme le texte voté par le sénat sera différent de celui voté par l'assemblée notamment le fameux article 18 quarter à propos du Robien-Borloo, le texte est sensé faire la "navette" et repasser par l'assemblée nationale. Mais comme on est très en retard (on parle d'une loi de finances 2008 et la session parlementaire se termine...), l'assemblée a déjà programmé le passage direct à l'étape suivante Lundi: la commission mixte paritaire. 7 députés et 7 sénateurs vont tenter de se mettre d'accord sur les articles qui n'ont pas été votés à l'identique. Concernant le robien-borloo, les modifications votées par le sénat hier ont été soufflées par Carrez et Scellier initiateur de l'amendement initial à l'assemblée. Cela devrait donc être une simple formalité. Néanmoins en dernier recours le gouvernement tranchera si le désaccord persiste dans la commission. De plus hier le ministre du budget a levé "le gage" sur cette modification du Robien-Borloo et a donc ajouter une ligne de recettes fiscales en face de cette nouvelle dépense.

La suite c'est la promulgation par le président, mais il est rare qu'il rechigne (le dernier cas en date à ma connaissance était le CPE en 2006). Et à moins que de nombreux parlementaires de l'opposition s'émeuvent de cette loi, elle ne devrait pas passer par le conseil constitutionnel.

Les dates

Ce nouveau dispositif est disponible pour tout achat à partir du 1er janvier 2009.

La date prise en compte est la date de l'acte authentique pour les VEFA de promoteur.

Pour les constructions individuelles, c'est la date du permis de construire qui fera foi ou la date d'ouverture de chantier.

Un décret sera publié pour clarifier certains points:
- le rezonage, la suppression de la zone C, et les plafonds de prix du bien par zone
- la façon dont le contribuable devra prouver le respect de la RT2005 de son bien
A noter que ces 2 derniers points ne seront valables que pour les permis de construire déposés après la publication du décret (pour tous les types de construction).

 

[maxichats]

Synthèse de la loi actuelle (partie fiscale):
Amortissement supprimé.
Année 1: 4% du prix d'achat en réduction d'impots
Année 2-9: 2%/an du prix d'achat en réduction d'impots
Sur option pour 3 ans:
Année 10-12: 2%/an du prix d'achat en réduction d'impots
Sur option pour 3 ans si option précédente déjà souscrite:
Année 13-15: 2%/an du prix d'achat en réduction d'impots

Si la réduction d'impots est supérieure à l'impot, le solde est reportable sur 6 ans.

 

[christianR]

Autre remarque :
La réduction d'impôt sera complète l'année d'acquisition quelle que soit le mois de signature alors qu'auparavant elle n'intervenait que l'année de livraison au prorata du nombre de mois.
La défiscalisation arrivera donc plus vite et compensera un peu l'effort d'épargne dû aux intérêts intercalaires. Plutôt pas mal...

 

[Gagarine]

Ce qui me dérange dans cette nouvelle loi, c'est qu'elle a clairement pour cible les TMI à 14% ou les 30% un peu "limite". Autrement dit, il s'agit d'attirer de nouveaux clients moins solvables et peu agéris dans un marché en grande partie saturé.

 

[maxichats]

C'est voté au sénat. Place à la commission mixte paritaire Lundi.

@Gagarine: Effectivement, la cible d'investisseurs potentiels change. Peut-on espéré un crédit d'impots dans quelques années pour les investisseurs non imposables ?

 

[gogo]

comment peut on avoir encore confiance ? loi Demessine De Robien voir le retour d'expérience des petits investisseurs sur ce site qui actuellemnt sont abandonnés par l'etat

 

[Buffeto]

sans parler de la modification du statut de LMP......
confiance en l'état? moi plus jamais....

 

[stunt38]

comment peut on avoir encore confiance ? loi Demessine De Robien voir le retour d'expérience des petits investisseurs sur ce site qui actuellemnt sont abandonnés par l'etat

en l'occurrence ce sont des gestionnaire véreux qui ont planté des programmes, ceux qui l'ont fait par eux mêmes ou avec de bons partenaires n'ont pas à se plaindre des avantages fiscaux et/ou de la rentabilité.

 

[gogo]

l'etat fait des lois mais il n'en assume pas les consèquences, trouvez vous normale que suite à une loi des petits investisseurs se retrouvent ruiner ?
si il y a eu dérive c'est que l'etat à laisser faire