Montant des intérêts prêt immobilier

[Pierre 21]

Bonjour,

En novembre 2016, suite à une renégociation d'emprunt immobilier, j'ai obtenu du 1,35 % à taux fixe.
Le remboursement mensuel est de 1254,36 €.
Sur le tableau d'amortissement du crédit, il y a quelque chose qui me chiffonne en ce qui concerne les intérêts :
Mois #1 : 205,46 €
Mois #2 : 211,22 €
Mois #3 : 210,49 €
Mois #4 : 189,04 €
Mois #5 : 208,07 €
Mois #6 : 200,20 €
Mois #7 : 205,66 €
Mois #8 : 197,87 €
Mois #9 : 203,25 €
Mois #10 : 202,04 €
Et ainsi de suite sur toute la durée de la période de remboursement.
Je comprends que les intérêts baissent mois après mois vu que le capital restant dû, base du calcul des intérêts, diminue également mois après mois.
Par contre, je ne comprends pas pourquoi le montant des intérêts varie à la hausse ???
Est-ce normal ?

Merci pour votre réponse.

 

[baboune]

Bonjour,
c'est parce que les intérêts sont calculés en jours exact selon les mois

ainsi si le mois 1 correspond à novembre 2016 le mois 4 correspond à février et le mois 5 à mars 2017

donc le mois 4 est moins élevé car il n'a que 28 jours contre 31 en mars...

les mois 9 et 10 sont presque identiques car il s'agit de juillet et aout qui ont tous les 2..... 31 jours

Voilà...

 

[baboune]

je précise une chose:
sur le tableau d'amortissement les intérêts dus pour février apparaissent bien sur sur l'échéance prélevée en début mars puisque vous payez les intérêts "échus"
donc le 5 mars ce sont les intérêts de février qui sont payés

 

[Pierre 21]

Merci pour votre réponse.
Juillet et août comptent effectivement le même nombre de jours.
Les intérêts devraient donc mathématiquement baisser au mois d'août.
Or, ils augmentent alors que le capital restant dû baisse :
Juillet : 197,87 €
Août : 203,25 €

Idem pour :
Décembre : 192.01 €
Janvier : 197,20 €

Je comprends votre logique, mais je ne comprends pas le résultat...!!!

 

[Pierre 21]

Nos messages se sont croisés.
Votre explication tient la route avec la notion de terme échu.
Par contre, je ne comprends pas pourquoi le prêt initial à 1,95 % n'avait pas le même rendu :
Juin : 327,60 €
Juillet : 326,18 €
Août : 324,76 €
Septembre : 323,34 €
Octobre : 321,91 €
Novembre : 320,48 €
Décembre : 319,05 €
Janvier : 317,62 €
Et ainsi de suite

 

[Aristide]

Bonjour,

Je comprends votre logique, mais je ne comprends pas le résultat...!!!

Il y a cependant des différences dans le calcul des intérêts à vous faire expliquer; en particulier sur la première échéance où ce sont 30 jours qui semblent avoir été pris en compte au lieu de 29 jours (La règle est de ne pas compter le premier jour mais de compter le dernier).

Votre explication tient la route avec la notion de terme échu.
Par contre, je ne comprends pas pourquoi le prêt initial à 1,95 % n'avait pas le même rendu :

Il faudrait joindre le tableau d'amortissement pour pouvoir comprendre.

Cdt

 

[baboune]

en particulier sur la première échéance où ce sont 30 jours qui semblent avoir été pris en compte au lieu de 29 jours (La règle est de ne pas compter le premier jour mais de compter le dernier).

Il y a peut être eu décaissement du prêt 1 jour avant sans prélèvement de l'intérêt intercalaire qui aurait été inclu dans la mensualité de décembre ??

 

[Aristide]

Je n'en sais rien.

Cependant, suivant le tableau d'amortissement fourni, la mise à disposition des fonds a été effectuée le 8/11/2016 ce qui, jusqu'à la première échéance du 7/12/2016, fait bien 29 jours et non pas 30 jours ?

A Pierre 21 de demander l'explication à sa banque.

Cdt

 

[baboune]

le 08.11.2016 correspond à la perception des frais de dossier de la banque (500€)
il se peut que le virement des fonds chez le notaire se soit fait en date du 7.11 ce qui a déclenché la perception des frais de dossier le 8

peut être .....

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, peut-être comme tu le dis.
Car en positionnant une mise à disposition des fonds le 7/11/2016 comme tu en fais l'hypothèse, il reste une différence d'intérêts en plus de 0,11€ sur la seconde échéance et 0,57€ sur la troisième ?
Cdt.

 

[baboune]

Bon.....
je te fais un virement de 1€ et on en parle plus Aristide

 

[Aristide]

C'est sympa; je te remercie.
Il y a peut-être un autre moyen plus convivial de procéder ???

Mais tu sais - bien entendu - que ce n'est pas le montant en tant que tel qui importe; c'est plutôt le fait qu'un système informatique de banque puisse faire des calculs qui ne semblent pas exacts.

Cdt

 

[jp19]

Bon.....
je te fais un virement de 1€

Si tu me fais ce virement 2 millions de fois : sans même avoir besoin de placer l'argent, vu mon espérance de vie, j'ai de quoi vieillir sans me soucier de mes finances, je te remercie par avance

 

[Marioux]

Nos messages se sont croisés.
Votre explication tient la route avec la notion de terme échu.
Par contre, je ne comprends pas pourquoi le prêt initial à 1,95 % n'avait pas le même rendu :
Juin : 327,60 €
Juillet : 326,18 €
Août : 324,76 €
Septembre : 323,34 €
Octobre : 321,91 €
Novembre : 320,48 €
Décembre : 319,05 €
Janvier : 317,62 €
Et ainsi de suite

Bonjour Pierre 21,
Les intérêts mensuels du prêt initial à 1,95% semblent avoir été calculés par la méthode dite du "Mois Normalisé", c'est à dire au taux mensuel constant de 1,95%/12Mois/An, soit 0,1625%/Mois, quelle que soit sa durée réelle.
Pour permettre de le vérifier, comme le dit Aristide :

Il faudrait joindre le tableau d'amortissement pour pouvoir comprendre.

Les intérêts mensuels du prêt renégocié à 1,35% semblent avoir été calculés par la méthode Exacte, c'est à dire, ici, au taux journalier variable de 1,35%/365Jours/An en année écoulée commune, et 1,35%/366Jours/An en année écoulée bissextile, mais avec des inexactitudes relevées par Aristide, au moins sur les 3 premières échéances.
Et, même si les différences sont faibles, je suis d'accord avec lui quand il écrit :

Mais tu sais - bien entendu - que ce n'est pas le montant en tant que tel qui importe; c'est plutôt le fait qu'un système informatique de banque puisse faire des calculs qui ne semblent pas exacts.

Deux questions me viennent à l'esprit, et je pense que vous pourrez y répondre :
S'agit-il de la même banque auprès de laquelle vous avez contracté le prêt initial et renégocié le prêt final, et qui utiliserait deux méthodes différentes de calcul des intérêts mensuels ? Ce serait, bien sûr, assez surprenant !
De quelle(s) banque(s) s'agit-il ?

C'est un véritable cas d'école que vous avez soumis, ici, aux forumeurs, car enfin, dès la première échéance, un élève de primaire aurait pu déceler que :
185 673,84€ - 1 048,90€ = 184 624,94€ #< 184 624,95€ ;
Différence : 1€C, pas de quoi en faire tout un foin, mais ... ! :
Ainsi, sur les 3 premières échéances : 0,01€ + 0,11€ + 0,57€ = 0,69€ ;
Différence de capital restant dû après la 19ème échéance : 165 600,12€ - 165 599,43€ = 0,69€ < 1€ !

le 08.11.2016 correspond à la perception des frais de dossier de la banque (500€)
il se peut que le virement des fonds chez le notaire se soit fait en date du 7.11 ce qui a déclenché la perception des frais de dossier le 8

Vous n'avez ni infirmer, ni confirmer, cette hypothèse de baboune, mais en la supposant fondée :
Le montant cumulé des intérêts mensuels sur les 19 échéances, du 07/12/2016 au 07/06/2018, figurant sur l'extrait de tableau d'amortissement, que vous avez posté, s'élève à 3 759,12€.
Par la méthode dite du "Mois Normalisé", ce montant s'élèverait à 3 766,37€, soit 7,25€ de plus !
Le capital restant dû après la 19ème échéance s'élèverait à 165 607,37€ au lieu de 165 600,12€ !
Cdt.

 

[Pierre 21]

Bonjour,

Tout d'abord, merci pour vos réponses.
Désolé de ne pas vous avoir répondu plus tôt, j'ai été un peu malmené par le boulot, le covid (malgré les vaccins) et le manque de temps pour m'occuper de tout...
Suite à la demande d'Aristide, je vous communique le tableau d'amortissement avec le taux à 1,95 %.
La capital amorti va crescendo avec ce taux.
Ce qui n'est pas le cas lorsque le taux est passé à 1,35 % suite à une renégociation auprès du même établissement de la même banque.

Merci pour votre analyse.

 

[Pierre 21]

Pour répondre à Marioux, il s'agit de la SG.

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelque chose "ne colle pas".

Sur votre tableau initial à 1,95% le capital restant dû après paiement de l'échéance du 7/11/2016 est de 185.668,88€

Or, sur le tableau à 1,35% après renégociation; à la date du 8/11/2016 il est de 185.673,84€

Ceci s'ajoute aux anomalies évoquées dans ma précédente réponse - avec TA joint - page 6 ci-dessus.

Mais, hélas, ce tableau initial ne permet pas d'apporter réellement l'explication souhaitée.

Il convient de vous faire expliquer ces différences par votre banque.

Désolé.

Cdt

 

[Pierre 21]

Merci, Aristide et à ceux qui ont alimenté la discussion de leurs remarques et analyses.
Je vais faire un saut auprès de la conseillère et je vous dirai ce qu'il en ressort.