montage pret immobilier ?

[paddy]

bonjour ,
voila mon petit probleme , j'achete pour la fin d'année une maison neuve , clé en main pour un prix hors frais de notaire de 165000 euros . l'argent sera debloqué a la signature chez le notaire lors de la remise des clés donc du coup pas de frais intercalaires.
moi et ma femme nous n'avons pas des revenus enorme donc le pret sera sur 30 ans malheureusement, par contre je possede un bien immobilier que j'ai mis en location.
on a fait plusieurs banque et l'ecureuil dont ma femme est cliente nous propose 930 euros par mois pour finir les dernieres années a 900 euros assurance incluses.
et je me dit qu'il y a forcement encore moins chere en jouant sur les paliers etc ...
du coup je me dit qu'il faut pas que je me precipite vu que c'est pour la fin d'année .
si je dit qu'il peuve m'hypothéquer mon investissement locatif ca peut y jouer ???
es ce qu'il existe un logiciel comme le banquier ou je pourrait essayer de faire plusieurs simulation ?
j'ai trop peur de me faire arnaquer , en plus sur 30 ans !
bien sur j'y connais rien , et je ne suis pas banquier .
y a des banques qui nous on un fort taux et a la fin la mensualité est plus petite qu'une autre banque qui ont un taux plus faible !!
aidezz moi . merci

 

[ZRR_pigeon]

avez vous pensé a l'eventualité de vendre le bien immobilier locatif ?
Cela pourrait vous faire economiser beaucoup d'argent.
Avant meme d'optimiser un pret (a fortiori sur 30 ans), il convient de voir comment on peut minimiser la somme a emprunter (donc soit acheter moins cher, soit avoir plus d'apport).

Combien vaut ce bien locatif ? quel est le capital restant du sur ce bien si il n'est pas déjà payé ?

 

[paddy]

bonsoir ,
merci pour votre reponse rapide .
le bien locatif vaut 60 000 euros .
et le capital restant du est de 11 500 euros ( mon banquier m'avait fait un pret perso suite a un heritage pour eviter les frais d'hypotheque) .

on m'a dit de ne pas vendre le bien .
comme j'y connais rien , j'aimerai bien que l'on me conseille .
moi je vois en faite que si j'ai un credit immo de par exemple 950 euros , je deduis le revenu locatif mensuel de 360 euros hors charge ( quand mon credit perso sera fini de payer ), cela fait plus que 590 euros de credit immobiler sur ma residence principale .

vous en pensez quoi ?

 

[Buffeto]

on m'a dit de ne pas vendre le bien .

on ? qui ?

comme j'y connais rien , j'aimerai bien que l'on me conseille .

les conseilleurs ne sont pas les payeurs...

je deduis le revenu locatif mensuel de 360 euros hors charge ( quand mon credit perso sera fini de payer ), cela fait plus que 590 euros de credit immobiler sur ma residence principale .

ok mais combien d'IRPP supplémentaire ainsi que CSG CRDS ( 516 euros ) ?

vous en pensez quoi ?

je pense comme ZRR il faudrait déjà étudier la solution d'une vente du locatif pour voir ce que donne le crédit pour la RP ensuite .....

 

[paddy]

on ? qui ?

un courtier

ok mais combien d'IRPP supplémentaire ainsi que CSG CRDS ( 516 euros ) ?

oula !! c'est quoi tout ca ?

je pense comme ZRR il faudrait déjà étudier la solution d'une vente du locatif pour voir ce que donne le crédit pour la RP ensuite .....

RP ??

 

[Buffeto]

désolé ....

IRPP : c'est l'impots sur le revenu des personnes physiques : en clair les impôts supplémentaires que tu payes grâce à tes revenus locatifs...

RP : résidence principale .

 

[paddy]

désolé ....

IRPP : c'est l'impots sur le revenu des personnes physiques : en clair les impôts supplémentaires que tu payes grâce à tes revenus locatifs...

RP : résidence principale .

impot sur le revenu j'en paie pas pour le moment sauf les prelevement sociaux 236 euros et taxe fonciere 470 euros .
et cette année apparemment les prelevement sociaux passe a 370 euros !!!
tout ca pour un petit revenu locatif de 360 euros par mois ..
en gros j'aimerais savoir si faudrait mieux vendre ou pas cette maison .
et j'aimerai connaitre ou savoir faire le meilleur montage financier .
car y a des banques qui refuse carrement le pret et d'autres pas de soucis !
certaines avec des mensualités de 1150 et d'autres de 900 euros !!
je suis vraiment perdu !

 

[ZRR_pigeon]

ben c'est pas complique : le bien vaut 165 000 euros.vous ne precisez pas d'apport initial donc supposons un pret de 165 000 euros sur 30 ans.

en vendant le locatif vous en tirez 60 000-11500 = 48500 euros.

vous empruntez donc 165 000 - 48500 = 116 500 euros.
ce qui pour la meme charge mensuelle (930 euros), peut se faire en beaucoup moins longtemps que 30 ans.
le pret dont vous parlez est proche de 5.5% assurances incluses (???).

en gardant le meme taux, il vous suffirait de 15.5 annees. hors sur cette duree le taux sera beaucoup plus faible.
meme sans ca vous economisez 115 000 euros d'interets sur la vie du pret.....

Vous hesitez encore ?
bien sur votre courtier a interet a ce que vous empruntiez le plus possible, il y va de sa remuneration.

pour faire les calculs precisement, combien comptiez vou empruntez sur 30 ans exactement ?

 

[Buffeto]

et cette année apparemment les prelevement sociaux passe a 370 euros !!!

et ca ira en augmentant au fur et à mesure que ton crédit locatif ira vers sa fin....

tout ca pour un petit revenu locatif de 360 euros par mois ..

tant que tu as des locataires ....mais si un jour tu es en vacances locative ?

en gros j'aimerais savoir si faudrait mieux vendre ou pas cette maison .

quand on a peu de revenus , il est difficile de poursuivre 2 objectifs à la fois avec suffisamment de sécurité .....
donc....

 

[paddy]

bonjour ,
le pret que je parle de 930 euros est assurance incluse sur 30 ans.
pour la revente on se base sur 45 000 euros .
tout a fait on a pas d'apport , le peu d'apport que l'on a on se le garde pour fignolets 2 , 3 trucs a la fin de la construction .
on doit emprunter exactement 165 000 euros ( maison ) + 11500 euros ( frais de notaire 7% ) = 176 500 euros .
on a le droit au Ptz+ a 20 400 euros ,et a 1% patronnal si on depasse pas les 33% d'endettements 10 000 euros a 1,75% sur 120 mois .
si je vendrai la maison , pour le calcul il faudrait une mensualités de 700 / 800 euros maxi assurances incluses , ca ferai donc sur combien d'années environ le pret ??
les calculs sont un peu trop savant pour moi , merci de votre aide.

 

[paddy]

quand on a peu de revenus , il est difficile de poursuivre 2 objectifs à la fois avec suffisamment de sécurité .....
donc....

donc ??
nos revenus sont de 2500 euros par mois , je compte pas les 360 euros de revenu de locatif dedans .

 

[ZRR_pigeon]

si je vendrai la maison , pour le calcul il faudrait une mensualités de 700 / 800 euros maxi assurances incluses , ca ferai donc sur combien d'années environ le pret ??

C'est ca que je ne comprends pas, pourquoi parlez-vous de mensualité de 700-800 alors que vous etiez prets a encaisser 930 ???
Est-ce parce que les revenus locatifs vous permettent d'aller jusqu'a 930 et que sans, vous ne pouvez aller au dela de 700-800 ?

Si tel est le cas, 700 euros donnent grosso modo 30 ans, et 800 euros donne grosso modo 20-22 ans.

Et encore, y'a moyen d'optimiser tout ca avec un lissage de vos differents prets.

Si vous me disiez "en gardant le locatif j'emprunte pour la maison sur 15 ans, mais en le vendant sur 10-12 ans seulement", je dirais gardez le, mais la emprunter sur 30 ans c'est vraiment enorme et a eviter a tout prix si on a le choix.

Sauf si ca ne vous gene pas de payer 2 fois votre maison...

 

[paddy]

Oui voilà c'est ça . Si je garde la maison je peux monter jusqu'à maxi 1000 euros on va dire , et si j'ai plus les revenu locatif seulement 700 a 800 euros .
Donc pour vous c'est vite calculé faut revendre la maison ??

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque un certain nombre de précisions pour pouvoir vous renseigner :

1) - Produit net de votre vente
+ Confirmer qu'il s'agit bien d'un prêt personnel sans indemnité de remboursement anticipé (Peut dépendre du montant initial suivant > 21.500€ ou non - Vérifier dans contrat).
Si non cette éventuelle indemnité viendrait réduire votre net perçu
+ Quel éventuel impôt sur la plus value ?

2) - Sur le nouveau plan de financement prévoir en plus dans les dépenses à financer
+ Les frais de dossier
+ Les éventuels honoraires du courtier
+ Les frais de garanties
+ Les éventuelles parts sociales (si banque du réseau mutualiste)

=> Ces recettes en moins et dépenses en plus viendraient donc augmenter le montants des financements à solliciter.

3) - Sur les nouveaux prêts :
+ Caractéristiques exactes du PTZ (durée totale -durée différé ?)

Par ailleurs, ne connaissant ni les taux de prêts ni les taux d'assurances qui seraient suceptibles de vous être proposés, les indications qui pourraient éventuellement vous être apportées ne pourront être que des simulations/aperçus sans grande fiabilité.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

ben oui car cela vous fait economiser 100 000 euros d'interets.

votre maison a 165000 euros, vous la paierez soit 250 000 euros, soit 350 000 euros selon que vous gardez ou non le bien locatif.
et encore je passe outre les frais de garanties qui sont moindre lorsque le montant du pret est moindre, etc...

apres on peut faire les calculs detaillés pour savoir si vous economisez 102679 euros ou plutot 104564 euros, mais bon on coupe les cheveux en 4.

De combien est votre loyer actuellement ?
Car idealement, j'aurais conservé une location le temps d'engranger un apport initial, grace a vos revenus + vos loyers qui sont aujourd'hui tres faiblement fiscalisés, puis j'aurais acheté avec un apport et donc un emprunt encore moindre, et donc encore plus court.
Ce n'est valable que si votre loyer actuel est inferieur a 500-600 euros.

 

[paddy]

mon loyer actuel est de 645 euros CC . en faite pour la maison on est tombé sur vraiment une bonne affaire et le constructeur apres n'a plus de terrain . donc la il nous faut notre pret pour a peu pres vers la fin de l'année .
apres c'est vrai que si je garde la maison , on sera "plus souple " pour payer le credit immo , mais alors les interets vont grimper , et si je veux la revendre 5 ans apres j'aurai quasi rien rembourser.
* pour repondre a Aristide , OUI c'est bien un credit perso je rembourse 246 euros par mois pendant 7 ans + j'ai un PEL ou je verse 80 euros par mois pour rembourser en anticiper sur 5 ans ( au lieu de 7 ans ) , et a ce jour il me reste 11 500 euros a rembourser , mais j'ai 2500 euros sur mon PEL , soit on va dire qu'il me reste 9000 euros a rembourser .
pour la plus value la maison avait ete estimé a 50 000 euros lors de la cession chez le notaire . d'ou de la il a fallu que je reverse une part a mon frere qui etait de 16 000 euros .
* pour les frais de dossier et frais de garantie on peut eventuellement les payer de notre poche .
* pour le PTZ+ , c'est sur du neuf , et ca fait 20 400 euros , j'en sait pas plus .

donc voila je sait pas quoi faire !!

 

[Aristide]

* pour repondre a Aristide , OUI c'est bien un credit perso je rembourse 246 euros par mois pendant 7 ans

Ce n'est pas le fait qu'il s'agisse d'un prêt personnel qui est important.
C'est de savoir si c'est un prêt personnel inférieur à 21.500€ exonéré d'indemnité de remboursement anticipé (IRA) ou bien supérieur à 21.500€ qui pourrait être soumis à IRA

mais j'ai 2500 euros sur mon PEL , soit on va dire qu'il me reste 9000 euros a rembourser .

* pour les frais de dossier et frais de garantie on peut eventuellement les payer de notre poche .

Suivant la nature des crédits que vous allez solliciter, pour =/= 190.000€ empruntés, les frais de garanties peuvent varier de =/= 1.300€ à =/= 2.800€

Les frais de dossier sont généralement de 1% du montant emprunté avec ou sans palafond suivant les banques.

Pour 190.000€ comptez au minimum 1.000€ de frais de dossier; mais vous pouvez bien entendu tenter de les négocier.

Votre apport personnel serait donc en fait de =/= 2.500€ (PEL)+ 2.800€ + 1.000€ (autres) =/= 6.300€ ???

* pour le PTZ+ , c'est sur du neuf , et ca fait 20 400 euros , j'en sait pas plus .

Dans ces conditions impossible de faire une simulation; la mensualité PTZ et donc la mensualité globale dépendant évidemment de la durée du PTZ et éventuellement de son différé.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

mon loyer actuel est de 645 euros CC . en faite pour la maison on est tombé sur vraiment une bonne affaire et le constructeur apres n'a plus de terrain . donc la il nous faut notre pret pour a peu pres vers la fin de l'année .

350 000 euros pour cette maison est une bonne affaire ??
Si vous avez l'occasion de lire les posts d'Elaphus, vous verrez que je ne suis pas le seul a penser de la sorte.
du pire au meilleur :

• acheter la maison en gardant le locatif

• acheter la maison en vendant le locatif

• acheter une autre maison dans quelques années avec un apport plus consequent, et d'ici la, rester en location et garder le locatif

 

[paddy]

bonsoir ,
c'est possible de me faire 2 simulations aproximatives avec et sans la maison ? que je puisse bien comprendre .
le courtier m'avait dit de ne pas la vendre car par la suite , une fois le credit perso remboursé , ca me ferai 360 euros en plus des 2 salaires , et donc je pourrais aller a la banque pour refaire un pret perso pour par exemple faire des travaux , ou une piscine ou changer de voiture ...
et que si je la vend pas , je serai au maximum de mon taux d'endettement et ne pourrait donc pas faire un pret perso .

 

[ZRR_pigeon]

bonsoir ,
c'est possible de me faire 2 simulations aproximatives avec et sans la maison ? que je puisse bien comprendre .

c'est deja fait ici [lien réservé abonné].

il vous faut seulement fabriquer deux tableaux d'amortissement avec les deux capitaux empruntes (l'un avec revente; l'un sans revente).
fixer un taux assu comprises (genre 4.5-5%), et vous ajustez la durée de chacun afin qu'ils tombent sur les mensualtés cible (930 euros pour l'un, 800 euros pour l'autre.

apres vous regardez la difference de cout du credit, qui donne deja une idee mais qui sous-estime largement l'ampleur du probleme.
Mais meme en ne comaprant que le cout total du credit, vous allez tomber a la renverse.

Votre courtier, avec son pret perso pour la piscine qui s'ajoute a un pret sur 30 ans, a l'air d'un bon champion du monde....