Montage in-fine + amortissable

[malicianne]

La gestionnaire de patrimoine me propose un montage financier qui je l'avoue me laisse un peu perplexe.Nous avons 110 K€

Elle me propose pour acheter mon bien (200K€+14K€ de frais de notaire) de consacrer 65 K€ à mon apport , de placer les 45K€ restant en assurance-vie sur 12 ans(placement sécurité à 4,5%) d'emprunter 150K€ répartis sur 2 prêts de 75K€ .

Le premier pêt amortissable sur 12 ans 700€ /mois .

Le second in fine sur 12ans toujours , dont le capital serait remboursé par l'assurance vie. Les interets sur 12 ans 300€ par mois.(assurances à rajouter)



Déjà je trouve que pour le prêt amortissable , on pourrait envisager sur 84mois avec des mensualité des de 900 € , cela permettrait qu'au bout de 7 ans il ne reste plus que les 300€ mensuels du prêt in fine.

A première vue , cela peut sembler attractif mais...!

qui peux m' aider ?

 

[aldaron]

Et bien si tu arrives à trouver un prêt qui te coûte moins que ce que te rapportes un placement du même montant en AV, sécurisée, je te demanderais l'adresse.

Soyons sérieux. 45000 euros placés sur 12 ans à 4,5% net de frais de gestion (ce qui est déjà excellent, les meilleurs étant à 4,6 pour 2007), cela nous fait in fine 76300 euros, dont 31300 d'intérêts. en supposant que la CSG et la CRDS n'augmentent pas, on enlève 11% de cette somme, soit 3100 euros. Reste 28200 euros. De cette somme, il faut encore retrancher 7,5% pour les sommes au-delà de l'abattement de 9200 euros (en supposant que tu es marié/pacsé), soit 1400 euros. Le taux actuariel est donc d'environ 3,8%
Pour avoir intérêt à bloquer ton argent sur un AV, il faudrait que ton prêt soit de 3,8% au plus, assurance comprise.
A ta place, je prendrais un crédit amortissable, ce qui te permettra de réduire le montant, donc la durée et d'avoir un meilleur taux.

Un seul chiffre: le in fine te coûte 3600 euros/an. Les 45000 euros placés à 4,5% te rapportent 2025 euros. Et je ne tiens pas compte d'un côté des assurances, de l'autre de la fiscalité...

 

[malicianne]

Il me semblait bien que ce n'était pas clair ce montage mais comme en finances je n'y connait rien ... Au départ on m'a proposé ça parce que c'est un logement que je vais "louer" à mon fils et cela permettait de créer un déficit foncier

 

[stunt38]

dans ce cas c'est différent, si c'est pour un investissement locatif neuf le prêt in-fine est très intéressant et ce montage devient plus compréhensible (loi robien ou borloo je suppose ?).

dans le crédit in-fine les mensualités ne sont composés que d'intérêts, le capital étant remboursé à la fin, la loi vous permet de déduire 100% des intérêts de vos revenus donc cela devient plus rentable qu'un prêt amortissable, bien sur il faut prendre plusieurs paramètres en compte pour chiffrer tout ca mais c'est parfaitement adapté à ce type d'investissement.

Cdt

 

[babas]

j'ajouterai que le in fine ne va jamais créer de déficit, juste gommer tout ou partie des loyers, mais surtout avec ce montage, 65k€ d'apport et 45k€ de nantissement, si demain vous avez besoin de liquidités, ben vous avez plus rien...c'est ça pour moi le plus gros risque. Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier...

 

[malicianne]

pour répondre à Stunt38 non je n'achète pas dans le neuf mais dans l'ancien et puis à mon fils je vais pas lui louer au prix du marché .

 

[tbw]

Bonjour,

...et puis à mon fils je vais pas lui louer au prix du marché .


Là c'est vous exposer inutilement aux limiers du fisc.

Autrement tout à fait d'accord avec Babas, on ne met pas tous les oeufs dans le même panier donc ce montage me parait correct mais trop risqué.

A+
erwan

 

[babas]

en plus si c'est de l'ancien que vous allez louer un peu moins cher que le prix du marché, vous n'allez pas avoir un gros bénéfice,qu' un amortissable gommera assez longtemps...pas la peine de mettre toutes vos économies en jeu, soit an apport, soit en nantissement (pourquoi pas un peu d'apport tout simplement ?)

 

[malicianne]

Merci à tous donc finalement je prends de l'amortissable 120K€ sur 12ans je garde 15 K€ de sécurité et je module en fonction de mes revenus