Montage financier complexe ou pas ...

[saika]

Bonjour a tous,

Voila un peu perdu je vous le conçois certe mais avant de soumettre un tel montage a mon banquier j'aimerai connaitre votre avis sur ce montage financier! Si celui-ci vous semble presentable et sur quel arguments appuyer pour pouvoir obtenir les meilleurs faveurs de ma banque.

merci a tous!

Prêt délégation de créance : Constitution d’une assurance vie a hauteur de 80 000 euros sécurisé sur une période de 20 ans prêt souhaiter 110 000 euros sans assurance décès, annulation ou négociation des pénalités de remboursement anticipé. Plus un dépôt annuel de 6000 euros sur l’assurance vie. Paiement de la mensualité du crédit annuellement. Bloquer l’assurance vie dans un premier temps jusqu'à réunir la somme de 110 000 euros et dans un second temps ne bloquer que cette somme et non la plus value.


assurance vie 4% apport annuel
1ére année 80000,00 3200,00 6000
2éme année 89200,00 3568,00 6000
3éme année 98768,00 3950,72 6000
4éme année 108718,72 4348,75 6000
5éme année 119067,47 4762,70 6000
6éme année 129830,17 5193,21 6000
7éme année 141023,37 5640,93 6000
8éme année 152664,31 6106,57 6000
9 éme année 164770,88 6590,84 6000
10 eme année 177361,72 7094,47 6000
TOTAL 190456,19 50456,19 60000

Option de Mr X père.

Prêt classique : Prêt souhaité 110 000 euros sur une durée de 20 ans avec assurance décès. Revenu mensuel de 1650 euros nets sans aucun crédit en cours, Part au sein d’une SCI a hauteur de 31% celle-ci dégageant un bénéfice hors crédit de 1000 euros 310 euros sont donc une rentré d’argent supplémentaire on ne retiendra que 210 euros de ce loyer.
Option de Mr X fils.


Projet : achat d’un terrain sur le secteur de X construction d’une maison qui sera mise en location.

Achat du terrain : 210 000 euros.

Frais de notaire environ : 20 000 euros.

Les frais de notaire seront réglés par les acheteurs sans aucun crédit.

Construction de la maison : Estimation globale du prix de celle-ci environ 90 000 euros.

Constitution d’un Apport pour soutenir cette construction a hauteur de 70 000 euros.

 

[GoodbyLenine]

Je ne suis pas sur d'avoir tout compris dans le détail (qui est associé dans la SCI: un père et son fils ? avec quels % et quelle répartition des revenus? , SCI IR ou IS ?, qui sollicite le prêt : la SCI ?, la SCI existe-t-elle déjà ?), mais tout se joue avec votre banquier, qui peut accepter ou pas de faire un prêt avec un tel montage.

Quelques remarques quand même :
- ouvrir l'assurance-vie chez le même banquier sera sans doute nécessaire.... (et les AVies des banquiers sont rarement les + avantageuses...)
- un prêt sans aucune assurance décès : vous aurez du mal à trouver une banque qui accepte ceci !
- tabler sur 4%/an net d'impôt sur l'AVie suppose ne pas tout mettre sur le fond en €uros, et alors le banquier voudra plus que 110 000 € sur une AVie avec des UC pour garantir un emprunt de 110 000€.
- votre montage ne semble pas tenir compte des impôts à payer sur les loyers encaissés.

Bref, vos hypothèses me semble un peu trop optimistes.....

 

[saika]

Merci,

Alors la Sci existe déja pour un autre bien immobilier, un bien qui s'autofinance et dégage un bénefice d'un peu plus de 1000 euros mois, ayant 31% des parts de celle-ci 300 euros s'ajoute a mon revenu mensuel mais la banque considere 70% de cette entrée d'argent soit 210 euros environ. Ce "Loyer" permet d'obtenir un taux d'endettement superieur voila pourquoi il apparait dans le montage ci-dessus.

Dans le cas du nouvelle achat immobilier qui ne sera pas en SCI mais entre moi et mon pére je cherche un montage coherent qui puisse me permettre de soutenir ce nouvel achat.

Pour l'assurance vie elle sera prise dans la banque qui accorde le prêt et meme si je dois tabler sur 3% les interets et le dépot annuel de 6000 euros couvriont assez rapidement la part du crédit de mon pére. Celui-ci ayant subi une operation n'a pas le droit a l'assurrance décès, mais mon banquier m'a fait decouvrir le nantissement ou le prêt avec délegation de créance.

De ce fait pour ne pas bloquer l'assurance vie trop longtemps je voulai pouvoir annuler ou négocier le remboursement anticipé.

La somme déposé sur un compte sécurisé tel assurrance vie permet de pouvoir degager un emprunt sans assurrance décès apparament et tabler sur un emprunt legerement superieur en cumulant les interet.

En ce qui concerne les impôt a venir un levier financier nous permet de deduire une grande partie de ceux-ci.

J'espere que cela vous parait plus claire.

Merci en tout cas!

 

[GoodbyLenine]

C'est un peu plus clair à présent.

Un emprunt de 110 000€ sur 20 ans à 4% conduit à une mensualité de 662€ + assurance (22 à 44€ à ajouter). Avec vos revenus (1650+210€) une mensualité de 684 ou 704€ représente un endettement de 37% ou 38%. Je suppose que vous avez déjà intégré les revenus de la location de la maison à construire quelque part dans votre financement...

Si vous pouvez déposer 80 000 € sur l'assurance-vie, il faut aussi étudier si utiliser ces 80 000 € comme apport ne serait pas finalement plus avantageux. (Ce sera plus avantageux que d'épargner ces 80 000 € à 3% avant fiscalité, et de payer 4% ou plus pour emprunter la même somme...)

Pour le "entre moi et mon père", vous pouvez soit constituer une indivision avec votre père, soit une (autre) SCI. Vous pouvez même prévoir (au niveau des statuts de la SCI) que votre père ait X% des parts de cette SCI en usufruit viager et Y% en nue-propriété, et vous le reste des parts en nue-propriété et en usufruit viager (X et Y selon vos ages et vos apports respectifs, Y proche de zéro sans doute). (Faites attention aux valeurs de X et Y, surtout si vous avez des frères ou soeurs...)

Pour garantir le prêt, outre la nantissement d'un placement, il vous reste les classiques hypothèques ou privilèges de prêteur de deniers. Ca coute peut-être moins cher que d'investir sur une AVie avec 1% (ou plus) de rendement en moins que ce qu'on pourrait avoir ailleurs...

Je pense qu'il faut distinguer 2 aspects dans votre projet :
- les garanties à offrir au prêteur : nantissement, hypothèque, etc. (éventuellement d'autres biens appartenant à vous ou votre père)
- les flux financiers permettant de rembourser : une partie de vos revenus (protégés par l'assurance décès sur votre tête), une partie des revenus de votre père (pas protégés par une assurance décès), les revenus de la location de la maison à construire.

Si c'est une (nouvelle) SCI qui emprunte, avec financement des remboursements par vous, votre père, et le loyer de la maison construite par la SCI (et caution personnelle de vous deux, de toute manière avec une SCI la responsabilité des associés est illimitée), peut-être pouvez-vous même essayer de négocier une assurance sur 220 k€ sur votre tête uniquement.

 

[saika]

Merci beaucoup,

Alors je vais essayer de me montrer clair et simple.

Mon prêt de 110 000 euros sur 20 ans comme votre exemple l'indique me situe sur un taux d'endettement a 38% environ pour repasser sous la bar des 33% j'optais pour un apport de 5000-6000 euros pour n'emprunter que 105 000 euros voir 100 000 euros si nécessaire. Excusez le manque de précision sur ce point! Désolé.

Le futur loyer a percevoir n'intervient pas dans ce montage.

La SCI ne nous interesse pas pour cette achat pour divers raisons que je ne pense pas nécessaire de nommer...Mais si cela vous semble utile je dévellope.

Ensuite, 80 000 euros corresponde a une somme a laquelle nous ne souhaitons toucher, l'épargne de celle-ci qui nous permet l'obtention d'un crédit reste une solution plus qu'interressant pour nous meme si cela n'est pas sans frais. Un placement a 3% et des mensualités a 4% nous convienne amplement.

Quelques petites question :

Le dépôt annuel et programmer de 6000 euros sur l'assurrance vie peut-être a votre avis un argument ?

Bloquer l'assurance vie en 2 étapes le temps que le dépot et les interets reunissent la somme de 110 000 euros blocage total, puis dés que cette somme est constituer pouvoir jouir des interets et du depot passer le capte des 110 000 euros?

La garantie de 80 000 euros sur une AV sécurisé a un taux meme faible avec dépot annuel de 6000 euros puisse me faire obtenir un pret de 110 000 euros? sans assurrance décès ? Ou d'autre garantie devront s'ajouter ?

- les flux financiers permettant de rembourser : une partie de vos revenus (protégés par l'assurance décès sur votre tête), une partie des revenus de votre père (pas protégés par une assurance décès), les revenus de la location de la maison à construire.

Désolé j'ai du mal a saisir sur ce point.

Merci!!

 

[GoodbyLenine]

Le dépôt annuel et programmer de 6000 euros sur l'assurrance vie peut-être a votre avis un argument ?

oui, c'est bien entendu un argument. Il faut voir si la garantie suffit au banquier (ça suffira à beaucoup, pas à tous)

Bloquer l'assurance vie en 2 étapes le temps que le dépot et les interets reunissent la somme de 110 000 euros blocage total, puis dés que cette somme est constituer pouvoir jouir des interets et du depot passer le capte des 110 000 euros?

Ceci ne devrait pas poser de problème. Il suffit de nantir uniquement 110 000€ sur le contrat d'ass-vie, et de bien préciser dans le document de nantissement que toute somme excédant ces 110 000€ reste librement disponible .

La garantie de 80 000 euros sur une AV sécurisé a un taux meme faible avec dépot annuel de 6000 euros puisse me faire obtenir un pret de 110 000 euros? sans assurrance décès ? Ou d'autre garantie devront s'ajouter ?

Il faut voir avec votre(vos) banquier(s) (ça suffira à certains, pas à d'autres).

De manière générale, le banquier veux être sur d'être remboursé en cas de "catastrophe" au niveau des emprunteurs (par ex : décès, insolvabilité, etc.) ou du bien (incendie, etc.), et c'est pour ceci qu'il demande des garanties (nantissement, hypothèque, etc.). Le banquier doit aussi s'assurer (sous peine d'engager sa responsabilité) que les emprunteurs disposent de revenus (ou d'un patrimoine devenant liquide le moment venu) pour payer les échéances si tous se passe "normalement" (et dans certains cas, il acceptera des échéances de 50% du revenu, voire plus...s'il y a une grosse capacité d'épargne avérée, ou une partie du patrimoine qui pourra être réalisée par exemple).

Il reste pas mal de zones d'ombre dans votre situation (d'où viennent les 80 k€, d'où viendront les 6 k€ mis sur Ass-Vie, pourquoi ce montage vous parait favorable, etc.) et il n'est donc en l'état pas possible de vous dire s'il n'existe pas d'autres montages qui seraient plus simples et/ou plus avantageux pour vous. Mais ce n'est pas un problème pour moi, si vous souhaitez rester discret.

 

[saika]

Merci de m'accorder du temps,

Alors en résumé, les 80 000 euros sont déjà présent a la banque sous forme de plusieurs placement a 80% sécurisé! Mon pére environ 50 000 euros, ma mére doit avoir 20 000 euros et je complete a hauteur de 10 000euros pour ne pas bloquer toutes les liquidités.

Mon pére n'est pas salarié mais gerant d'une petite societé, il n'a aucun salaire mais est biensur imposable sur les benefices de celle-ci.

Les 6000 euros annuel a versé seront verser des bénéfices a son AV directement, la societé permettra egalement de regler la ou les mensualités pour son emprunt.

Le cas de figure complexe releve biensur pour l'emprunt de mon pére le mien est dison traditionnelle, si le nantissement ou autre permet d'obtenir la somme souhaité sans assurance décès et la possibilité d'annulation des pénalitésde remboursement alors ca ne devrait pas s'averer plus cher et en moins de 10 ans il aura l'occassion de solder ce pret.

Ce montage je l'ai réflechit en peu de temps je ne suis pas un expert mais avant de le montrer a mon banquier je suis venu sur ce forum.

Je vais biensur faire jouer la concurrence changer de banque n'est pas un frein.

Une fois l'optimisation de mon montage que celui-ci apparait comme realisable avec les divers options souhaiter je prendrai un rdz au sein de ma banque. Je ne veus pas arriver sans que le projet soit "béton" meme si ce n'ai jamais le cas comme vous le dites cela reste au bon vouloir du banquier.

En tout cas merci pour l'écoute ou la lecture et de vos réponses ca m'aide vraiment.

 

[saika]

Bonjour,

Voila j'ai un rdz avec mon banquier en fin de semaine.

Celon toutes les informations émunerées dans ce post, mon montage vous parait-il acceptable? Ou un montage plus avantageux vous apparait?

Je pense quand meme offrir un nombre de garantie amplement sastifaisant pour le banquier, je ne me montre pas trop gourmand puisque c'est ma premiere operation financiere immobiliere au sein de cette banque mais elle a suivit mes parents sur 4-5 projets immobilier.

Pourquoi d'incertitude m'entoure j'aimerai les dissipés avant mon rdz grâce a vos experiences conaissances divers et variés.

En tout cas merci, ce forum et un vrai puit et un veritable soutien a toutes nos démarches!