Montage financier + capacité d'emprunt

[geentony]

Bonjour à tous,

Dans la perspective d'acquisition à moyen terme d'une nouvelle RP, j'essaye d'établir les possibilités qui s'offrent à nous.

Seul propriétaire de ma RP depuis 8 ans, un projet en concubinage se dessine.

Nous cherchons à savoir si nous allons être en mesure de pouvoir financer un bien immo qui pourrait se situer autour de 350k€ (380k€ avec frais de notaire + garantie).

Le concubin 1 peut financer 122k€ d'apport et 1 transfert de PTZ de 60k€
Le concubin 2 peut financer 40k€ d'apport

Après simulation faite en juin 2024 sans tenir compte du transfert PTZ, la banque m'a indiqué oralement une capacité d'emprunt du concubin 2 (ou un montant total possible de l'acquisition ?) de :

- Simulation n°1 : 198k€ avec 40k€ d'apport => montant réellement emprunté = 158k€
- Simulation n°2 : 209k€ avec 70k€ d'apport => montant réellement emprunté = 139k€
- Simulation n°3 : 218k€ avec 100k€ d'apport => montant réellement emprunté = 118k€

J'ai dû mal à comprendre ce decrescendo...

Je m'interroge alors naïvement sur la faisabilité (ou le non-sens) d'un "apport direct" au notaire, non intégré dans le prêt, qui permettrait d'augmenter la valeur d'acquisition du bien visé plutôt que de "diluer" l'apport dans le prêt bancaire (qui diminuerait de fait le montant réellement emprunté et le montant total de l'acquisition, non ?).

Concrètement et sans savoir si cela est possible, j'imaginais quelque chose comme ça :

Financement concubin 1 :

- 60k€ d'un transfert de PTZ
- 122k€ d'apport "direct au notaire"

= 182k€

Financement concubin 2 :

- 198k€ de prêt immobilier
- 40k€ d'apport intégré au prêt

= 198k€

Outre la caution solidaire du concubin 1 sur le prêt immo du concubin 2 (avec quotité 0%) et répartition calculée des parts chez le notaire, est-ce envisageable selon vous ?

Je suis peut-être complètement à côté, mais dans les grandes masses je me dis qu'avec 162k€ d'apport + 60k€ de PTZ, il reste un emprunt nécessaire de 158k€ techniquement possible dans la simulation n°1...

Sauf si c'est le "montant de l'acquisition" qui est retenu, faisant office de barrage à l'opération ?

Grand merci par avance pour vos éclaircissements !

 

[Triaslau]

Bonjour vous êtes sur qu’il s’agissait du montant total pour l’acquisition ? Ca n’a effectivement pas trop de sens écrit comme cela

 

[Aristide]

Bonjour,

Seul propriétaire de ma RP depuis 8 ans, un projet en concubinage se dessine.

Nous cherchons à savoir si nous allons être en mesure de pouvoir financer un bien immo qui pourrait se situer autour de 350k€ (380k€ avec frais de notaire + garantie).

Le concubin 1 peut financer 122k€ d'apport et 1 transfert de PTZ de 60k€
Le concubin 2 peut financer 40k€ d'apport

Pouvez vous préciser l'opération envisagée.

Si le concubin 1 envisage un transfert de PTZ c'est que sa précédente résidence principale qu'il a en partie financé va être vendue (d'où les 122 K€ d'apport peut-être) ?

=> Car sans vente pas de transfert possible.

D'autre part, à vous lire, il semble que votre nouvelle RP soit un immeuble ancien ?

Il faut se rappeler que le maintien/transfert du solde d'un PTZ n'est possible que si la nouvelle opération répond aux conditions réglementaires d'éligibilité du PTZ en vigueur au moment dudit transfert.

Or, dans l'ancien, l'une des conditions actuelles d'éligibilité au PTZ est que des travaux d'un montant représentant au minimum 25% du total de l'opération finançable (Coût achat + frais négociation + coût travaux); dit autrement un montant des travaux représentant au moins 1/3 du (prix achat + frais négociation).

Faute de respecter cette quotité minimale de travaux le maintien/transfert du solde PTZ serait réglementairement impossible.

Cdt

 

[geentony]

Bonjour et merci de vos réponses.

Bonjour vous êtes sur qu’il s’agissait du montant total pour l’acquisition ? Ca n’a effectivement pas trop de sens écrit comme cela

Pour être honnête, je n'en suis plus certain et la banque ne m'a remis aucun document malheureusement.

Il s'agit alors vraisemblablement du financement maximal possible...

Dans ce cas, je m'interroge : comment maximiser la valeur possible de l'acquisition (modulo apport dans le prêt / en dehors du prêt) ? Est-ce même réalisable ?

Bonjour,

Pouvez vous préciser l'opération envisagée.

Si le concubin 1 envisage un transfert de PTZ c'est que sa précédente résidence principale qu'il a en partie financé va être vendue (d'où les 122 K€ d'apport peut-être) ?

=> Car sans vente pas de transfert possible.

D'autre part, à vous lire, il semble que votre nouvelle RP soit un immeuble ancien ?

Il faut se rappeler que le maintien/transfert du solde d'un PTZ n'est possible que si la nouvelle opération répond aux conditions réglementaires d'éligibilité du PTZ en vigueur au moment dudit transfert.

Or, dans l'ancien, l'une des conditions actuelles d'éligibilité au PTZ est que des travaux d'un montant représentant au minimum 25% du total de l'opération finançable (Coût achat + frais négociation + coût travaux); dit autrement un montant des travaux représentant au moins 1/3 du (prix achat + frais négociation).

Faute de respecter cette quotité minimale de travaux le maintien/transfert du solde PTZ serait réglementairement impossible.

Cdt

Tout juste, je vous confirme que la résidence principale du concubin 1 a bien pour intention d'être vendue pour permettre ce transfert de PTZ.

Les 122k€ d'apport concernent de l'épargne disponible en dehors de cette opération.

Je vous confirme également que la nouvelle RP sera un immeuble ancien.

Je prends note de vos précisions mais je sais grâce à vous que le PTZ est transférable : le concubin 1 est propriétaire de la RP depuis plus de 6 ans et les fameuses conditions d'éligibilité du PTZ en vigueur au moment dudit transfert ne sont plus applicables

Cela a d'ailleurs été précisément l'objet d'une suite conflictuelle après RDV avec le conseiller qui soutenait cette impossibilité de transfert...

Mais grâce à vos lumières découvertes dans une autre discussion (merci encore), j'ai pu remonter aux sources réglementaires (dernier alinéa du fameux article D31-10-6 [lien réservé abonné]). La possibilité est aussi confirmée sur le site de l'ADIL, rubrique Changement de propriétaire et transfert du prêt [lien réservé abonné].

Pour être sûr (si jamais ), j'ai aussi eu la confirmation de la faisabilité par écrit d'un autre conseiller du même réseau bancaire.

La seule chose, sera de bien faire coïncider la vente avec l'achat j'imagine...

A nouveau, merci de votre aide dans ce projet de vie essentiel pour nous

 

[Aristide]

Bonjour,

Au vu de ces précisions, OK pour la transférabilité du solde du PTZ sous réserve de l'accord de la banque (= garantie suffisante).

Dans ce cas, je m'interroge : comment maximiser la valeur possible de l'acquisition (modulo apport dans le prêt / en dehors du prêt) ? Est-ce même réalisable ?

En ce qui concerne les plans de financement la bonne approche semble être la suivante :

=> D'abord recenser le plus précisément possible :
+ Les "Besoins = Emplois = Dépenses"; tant en ce qui concerne le bien physique et tous les frais annexes mais aussi ceux qui concerne le crédit (Frais de dossier + Frais de garanties + Parts sociales éventuelles....)

Dans votre cas, cette démarche étant faite, une difficulté pourra apparaître pour déterminer les quotes parts revenant à chacun de vous "concubin 1" et "concubin 2"

En effet, fonction de vos charges et revenus une première démarche serait de calculer votre capacité de remboursement et simuler sur diverses durées/taux associés les crédits maximum possibles.

Dans chaque cas le montant de votre apport ajouté aux montants du prêt simulé vous donnerait :

= Les "Ressources/Recettes" l'autre volet de votre plan de financement:

Mais la démarche n'est pas aisée puisque les frais liés au crédit ( dossier + garantie + parts sociale +....) varient en fonction de ce dernier ce qui modifie donc le total des dépenses à financer; l'on se trouve en présence de références circulaires

=> Il va sans dire que le complément pour équilibrer les "Besoins = Emplois = Dépenses";globaux devraient être apportés par votre concubin.

=> Ce n'est qu'avec ces données connues que vos quotes parts respectives de propriété pourraient être calculées.

A toutes fins utiles ci-joint modèle de plan de financement :

Cdt

 

[Damienn]

Bonjour,

J'ai lu vite et peut être mal.
Désolé si la question a déjà été soulevée.
Pour que le transfert du PTZ soit possible, il faut que l'opération le permette.
Pour un bien ancien, il faut que le montant des travaux (avec factures de pro) représente 25% (pourcentage à vérifier) du coût total du projet (hors "frais de notaire") et que le bien soir situé en zone B2 ou C.

Édit : déjà vu par Aristide. Je rajoute le critère zone, quand même, alors ça va...

 

[Aristide]

Bonjour,

Sans connaître la date exacte de la première mise à disposition des fonds l'on sait cependant qu'elle remonte à plus de 6 ans.
Dès lors c'est cette version du code de la construction et de l'habitation qui s'applique :

Article D31-10-6 code construction et habitation

Version en vigueur du 01 septembre 2019 au 01 janvier 2022 [lien réservé abonné]

Création Décret n°2019-873 du 21 août 2019 - art. 6 [lien réservé abonné]

Modifié par Décret n°2019-873 du 21 août 2019 - art. 6 [lien réservé abonné]

Les conditions de maintien du prêt prévues à l'article L. 31-10-6 [lien réservé abonné]sont précisées au présent article.
….
6° La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit ou la société de financement dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, la nouvelle résidence principale doit respecter les conditions mentionnées à l'article D. 31-10-2 dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert. L'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Nota

Ces dispositions sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016. En cas d'accord de l'emprunteur et de l'établissement de crédit ou de la société de financement, ces dispositions sont également applicables aux prêts versés depuis le 1er janvier 2011.

Si la première mise à disposition de fonds a eu lieu il y a plus de 6 ans, hormis l'éventuel refus du prêteur pour insuffisance de garantie, il n'y a donc plus de conditions imposées pour le maintien/transfert du solde PTZ.

Cdt

 

[geentony]

Merci à tous pour votre contribution !

Je vois donc que j'ai un peu de pain sur la planche, comme l'on dit

La mise à disposition des fonds a eu lieu en septembre 2016 plus exactement.

Il semble que cette notion des 6 ans soit encore assez méconnue dans le secteur bancaire (côté clientèle)...

Quoiqu'il en soit, je crois que la situation va concerner davantage de personnes compte tenu de la remontée des taux actuels et de l'effet mécanique permissif après ce délai

Grand merci de votre aide, une nouvelle fois.

 

[Kilo46]

Hello,
Pourquoi mettre autant d'apport ? Le but ne serait pas d'apporter le moins possible (10% ou couvrir les frais de notaires) et garder du cash pour vous ? Est-ce que l'apport que vous indiquez sont toutes vos économies ?

Ou j'ai rien compris

 

[geentony]

Salut,

L'idée est de pouvoir atteindre 380k€ de financement pour se donner davantage de choix sur le marché...

Etant donné la capacité d'emprunt limitée, l'idée (naïve ?) est de compléter le prêt avec un plus gros apport versé directement au notaire, sans passer par la case banque pour cette partie du financement...

Vous avez tout à fait compris, c'est une contrainte de verser davantage d'apport et l'idéal eût été d'emprunter un plus gros montant (et plus tôt, vu les taux )

Le tout bien sûr sans y laisser toutes les économies

 

[Aristide]

Bonjour,

Je m'interroge alors naïvement sur la faisabilité (ou le non-sens) d'un "apport direct" au notaire, non intégré dans le prêt, qui permettrait d'augmenter la valeur d'acquisition du bien visé plutôt que de "diluer" l'apport dans le prêt bancaire (qui diminuerait de fait le montant réellement emprunté et le montant total de l'acquisition, non ?).

Etant donné la capacité d'emprunt limitée, l'idée (naïve ?) est de compléter le prêt avec un plus gros apport versé directement au notaire, sans passer par la case banque pour cette partie du financement...

Pourriez vous expliquer votre "idée" ?

Car, dans un plan de financement il y a une partie "Besoins = Emplois = Dépenses" et une autre "Ressources = Recettes" et elles doivent bien entendu s'équilibrer.

Donc le volet "Besoins = Emplois = Dépenses" étant déterminé il faudra que le total "Prêt + Apport" lui soit égal pour l'équilibrer
Dès lors, si vous fixez (ou si la banque vous impose) un montant d'apport personnel, le montant du prêt sera calculé par différence.
Inversement si c'est le montant du prêt qui est déterminé (calculé en fonction de votre capacité de remboursement) ce sera le montant de l'apport personnel qui sera alors déterminé/calculé par différence.

A noter que le plan de financement - en particulier le montant du crédit - devra être précisé dans le compromis de vente.

Cdt

 

[geentony]

Bonjour,

Merci de vos précisions @Aristide

Je pensais naïvement pouvoir gonfler le montant de l'opération pour contourner un éventuel plafond de la banque par un apport chez le notaire...

Ceci étant éclairci, je tenais à revenir vers vous pour vous partager de nouveaux éléments.

J'ai persisté auprès de ma banque et réussi à obtenir un autre RDV pour tirer au clair avec eux la faisabilité de transfert du PTZ.

Après plusieurs échanges entre le back-office et la conseillère qui me certifiaient de l'infaisabilité de la chose, ma contestation a finalement payé

Un retour probable d'un sachant plus haut placé du back-office (qui aurait interrogé la SGFGAS !) a permis de lever ce malentendu et de certifier de la faisabilité sans conditions du transfert (sauf garantie) après 6 ans de mise à disposition des fonds dans le cadre de mon PTZ émis en 2016.

Désormais, ma conseillère doit plancher sur une simulation avec les éléments en sa possession. Je vous donnerai davantage de détails dès qu'ils seront en ma possession.

Il faut donc garder espoir si vous vous retrouvez dans une situation similaire pour faire valoir cette possibilité, ils finiront par vous rendre raison

 

[Kizzo]

Bonjour,

Merci de vos précisions @Aristide

Je pensais naïvement pouvoir gonfler le montant de l'opération pour contourner un éventuel plafond de la banque par un apport chez le notaire...

Ceci étant éclairci, je tenais à revenir vers vous pour vous partager de nouveaux éléments.

J'ai persisté auprès de ma banque et réussi à obtenir un autre RDV pour tirer au clair avec eux la faisabilité de transfert du PTZ.

Après plusieurs échanges entre le back-office et la conseillère qui me certifiaient de l'infaisabilité de la chose, ma contestation a finalement payé 😀

Un retour probable d'un sachant plus haut placé du back-office (qui aurait interrogé la SGFGAS !) a permis de lever ce malentendu et de certifier de la faisabilité sans conditions du transfert (sauf garantie) après 6 ans de mise à disposition des fonds dans le cadre de mon PTZ émis en 2016.

Désormais, ma conseillère doit plancher sur une simulation avec les éléments en sa possession. Je vous donnerai davantage de détails dès qu'ils seront en ma possession.

Il faut donc garder espoir si vous vous retrouvez dans une situation similaire pour faire valoir cette possibilité, ils finiront par vous rendre raison 😉

Très bonne étape franchie !
Après, attention car possibilité de ne vaut pas encore accord...