Mise en location meublée

[furtif]

Bonjour,

J'ai acheté un appart à 168000€ en 2008 en tant que résidence principale (prêt initial de 135000€ sur 20 ans).

Mi-2015, j'achète un nouvel appart plus grand avec ma compagne dans lequel nous vivions maintenant.

J'ai naturellement mis en location meublée le petit appart : 900€ par mois (loyer+charges).
Il me reste 9 ans de crédit à payer : 850€ par mois
S'ajoutent les charges de copro : entretien 130€ par mois et travaux 80€ par mois (ravalement, ascenseurs, etc.)

A la vue de ces seuls éléments, le régime LMNP simplifié avec déduction des charges et de l'amortissement vous parait-il mieux fiscalement que l'abattement forfaitaire de 50% ?

Je ne comprends pas si le remboursement de mon crédit serait comptabilisé comme une dépense (-850€) dans mon bilan (qui serait donc le cas échéant déficitaire car 900 - 850 - 130 - 80 - intérêts d'emprunt).

Et comment calculer l'amortissement vu que l'achat remonte à 2008 et qu'une partie a déjà été remboursé.

Je voudrais juste un avis grossier de votre part pour savoir le LMNP simplifié est globalement avantageux. Dans l'affirmative, je payerai un comptable qui pourra tout m'expliquer.

Merci !

 

[moietmoi]

Je ne comprends pas si le remboursement de mon crédit serait comptabilisé comme une dépense (-850€) dans mon bilan (qui serait donc le cas échéant déficitaire car 900 - 850 - 130 - 80 - intérêts d'emprunt).

non, là tu confonds la trésorerie, et la compta, et la fiscalité, en comptant par ailleurs 2 fois les intérêts
donc sans rentrer dans les détails , seuls les intérêt peuvent, avec des limites, être comptés ( pas la mensualité totale)

Et comment calculer l'amortissement vu que l'achat remonte à 2008

il faut définir la valeur de l'appartement le jour de la mise en location meublée et en prendre entre 65 et 85% et commencer l'amortissement le jour de la location meublée( même si au début , tu as compté en micro bic)
as tu idée de combien vaut ton appartement maintenant?

et qu'une partie a déjà été remboursé.

non tu n a pas remboursé l'appartement , mais une partie du crédit

Je voudrais juste un avis grossier de votre part pour savoir le LMNP simplifié est globalement avantageux. Dans l'affirmative, je payerai un comptable qui pourra tout m'expliquer.

quel est le loyer hors charge? le loyer charges comprises est de 900;

S'ajoutent les charges de copro : entretien 130€ par mois et travaux 80€ par mois (ravalement, ascenseurs, etc.)

ça c'est ce que tu payes tous les mois? les 80 sont ils le fond de provision pour travaux?

prêt initial de 135000€ sur 20 ans).

sur ton tableau d'amortissement quels sont les intérêts annuels pour chacune des 5 prochaines années

et puis l'optimisation passe aussi par ta TMI tranche marginale

 

[furtif]

Ok pour le remboursement mensuel

Mon appart vaut aujourd'hui 190000 (acheté 168000 en 2008).
J'ai fait des travaux moi-même (j'ai seulement les factures des matériaux).

J'ai compté un forfait de 150€ de charge + 750€ de loyer. C'est des charges forfaitaires non indexées sur la consommation réelle d'eau pour plus de simplicité. C'est ce que paye le locataire.

Les charges de syndic (130€+80€ en moyenne), c'est ce que je paye en moyenne. C'est assez fluctuant, surtout pour les charges de travaux lorsqu'il y a des gros travaux.
Oui je paye tous les mois. Dans les 80€, il y a 67€ pour le ravalement qui sont à payer jusqu'en 2019. Je ne sais pas si ca t'aide, je ne sais pas ce qu'est le fond de roulement.

Au début du crédit, je devais être vers les 4500€ d'intérêt annuel. En 2015, c'était seulement 2269€ car j'ai renégocié le taux !

Je suis dans la TMI à 30%.

J'ai essayé un simulateur et le LMNP en frais réel est très avantageux : 0€ d’impôt grâce à l'amortissement et aux déductions de charge. En abattement 50%, j'aurai déclaré environ 10800€, soit 5400€ après abattement et j'aurai payé 1620€ d'IR + des cotisations sociales. Donc c'est sûr, j'opte pour le frais réel !

Par contre, j'ai commencé à louer le 15 décembre 2015.
Je n'ai fait aucune démarche (P0, etc) car je ne savais pas qu'il fallait faire ceci. Je l'ai découvert quand j'ai voulu déclarer mes impots hier, on m'a demandé un numéro SIRET. C'est la que j'ai découvert le frais réel (je pensai déclarer en micro-BIC avant cela).

Je suis donc très en retard pour faire du frais réel en 2015.
Un comptable m'a dit de jouer la bonne foi et de reporter les 15j de 2015 sur les revenus de 2016.
Et de faire ma demande de SIRET pour un début d'activité au 1er janvier 2016.

Qu'en pensez-vous ?

 

[moietmoi]

Ok pour le remboursement mensuel

Mon appart vaut aujourd'hui 190000 (acheté 168000 en 2008).
J'ai fait des travaux moi-même (j'ai seulement les factures des matériaux).

?

attention à ne pas compter les travaux 2 fois; (1 fois dans l 'augmentation de valeur de l'appartement, et une fois pour les amortir..)

Ce n est pas la valeur aujourd'hui, mais la valeur au début de la location;

 

[furtif]

attention à ne pas compter les travaux 2 fois; (1 fois dans l 'augmentation de valeur de l'appartement, et une fois pour les amortir..)

Ce n est pas la valeur aujourd'hui, mais la valeur au début de la location;

Merci du conseil, je prendrai la valeur de l'appart que j'estimais au premier jour de la location, c'est-à-dire 190000. La différence entre le prix d'achat 168000 et 190000 est liée principalement aux travaux. Je ne les ajouterai donc pas aux amortissements.

 

[moietmoi]

Merci du conseil, je prendrai la valeur de l'appart que j'estimais au premier jour de la location, c'est-à-dire 190000. La différence entre le prix d'achat 168000 et 190000 est liée principalement aux travaux. Je ne les ajouterai donc pas aux amortissements.

le seul danger si tu mets 190000 c est de devoir le justifier donc prends un ou 2 avis d'agences; par ailleurs, entre 168 et 190 il y a une plus value; suivant la théorie des biens migrants, elle ne sera pas imposée; mais si tu revends un jour à 155 par exemple, alors il y a un très faible risque (car légalement juste, mais difficilement détectée) que tu sois imposé sur la plus value de 168 à 190...

 

[GoodbyLenine]

"légalement juste"

Vous avez un quelconque texte de loi, ou extrait du BOFIP, qui pourrait confirmer cette affirmation (totalement erronée à mon avis) ?

 

[moietmoi]

Vous avez un quelconque texte de loi, ou extrait du BOFIP, qui pourrait confirmer cette affirmation (totalement erronée à mon avis) ?

oui. je vais retrouver le bofip qui cite tous les cas... un bien immobilier qui est d'abord dans le patrimoine privé, puis qui est inscrit à l'actif de l'entreprise (amortissement) qui revient dans le partimoine privé avant d'être vendu avec différence de prix; ou bien qui est vendu sans revenir au patrimoine privé.. avec paiement ou non de la plus value latente
La plus value des "bien migrants" est bien définie;avec les impositions dues, mais non mis en recouvrement, car en report d'imposition des plus value latentes qui sont exigibles dans certains cas

Par ailleurs si on regarde de plus près, imagine le bien nu acheté à 165 000 qui quelques années plus tard est mis en meublé à 190000 euros ; les amortissement se font donc sur la base de 190 000( -foncier) ; si il y a une forte baisse de l'immobilier et que l'immobilier ne vaut plus que par exemple 100 000; le fisc pourrait avoir 2 angles d'attaques : faire payer la plus value dite latente initiale, ou bien contester la valeur de l'amortissement;

 

[moietmoi]

Vous avez un quelconque texte de loi, ou extrait du BOFIP, qui pourrait confirmer cette affirmation (totalement erronée à mon avis) ?

un peu de lecture indigeste qui heureusement est relevé par des petits dessins....

dans l'interprétation du texte, il faut se souvenir que la plus value professionnelle n'est pas applicable en lmnp, comme le rappelle le 70 du A de cette page du bofip,

il reste donc ce cas les 2 plus values privés

3. Le bien a successivement fait partie du patrimoine privé de l'exploitant, été inscrit à l'actif de l'entreprise, puis repris dans le patrimoine privé (CGI, ann. II, art. 74 SG, III)

180

Il y a lieu de déterminer trois plus-values distinctes : une plus-value « privée », une plus-value professionnelle et une seconde plus-value « privée ». Pour le calcul de l'abattement pour durée de détention, les deux plus-values privées sont à considérer ensemble ; la période au titre de laquelle la plus-value est professionnelle n'est pas prise en compte.

Il est précisé que l'exonération prévue par l'article 151 sexies du CGI en faveur des terres agricoles ne s'applique pas dans cette situation. En effet, pour le bénéfice de cet avantage la terre doit être inscrite au bilan au moment de la cession

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ou bien si le bien est revendu sans le récupérer "non loué meublé" dans son patrimoine perso, par exemple si tu le vend meublé avec le bail en cours:

. Le bien a d'abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d'être inscrit à l'actif et d'être cédé comme élément d'actif (CGI, ann. II, art. 74 SG, I)

130

La plus-value réalisée dans le cadre d'une activité agricole, artisanale, commerciale ou libérale est calculée, si le bien cédé a figuré pendant une partie du temps écoulé depuis l'acquisition dans le patrimoine privé du contribuable, suivant les règles des plus-values des particuliers pour la partie correspondant à cette période (CGI, art.151 sexies).

Cette dernière plus-value est déterminée par différence entre :

- la valeur d'inscription à l'actif, qui doit correspondre à la valeur réelle du bien, au jour de cette inscription ;

- et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale) éventuellement corrigé dans les conditions prévues au II de l'article 150 VB du CGI par les frais engagés depuis l'acquisition jusqu'à la date d'inscription à l'actif (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).

L'abattement pour durée de détention est calculé dans les conditions prévues à l'article 150 VC du CGI à partir de la date d'acquisition du bien jusqu'à la date d'inscription au bilan (BOI-RFPI-PVI-20-20).

ce qui amènerait dans ce cas à 190-168

 

[GoodbyLenine]

Donc si je comprend bien :

Pour furtif, qui sera LMNP, pas de plus value professionnelle applicable (cf 70), même en amortissant son bien sur une valeur de 190 000€ (sous réserve que ceci corresponde bien à la valeur vénale du bien à la date où il est inscrit comme immobilisation).

Il n'y a que si le propriétaire du bien est tout à tour LMP et LMNP (oscillant éventuellement plusieurs fois entre ces 2 statuts) que le risque que vous mentionnez peut exister. Risque qu'il faut modérer si le statut LMP a duré 5 ans (pas forcément continues) avant la cession (cf exonération des plus-values immobilières pro, si CA <90k€/an en moyenne les 2 années avant la cession).

 

[moietmoi]

Donc si je comprend bien :

Pour furtif, qui sera LMNP, pas de plus value professionnelle applicable (cf 70), même en amortissant son bien sur une valeur de 190 000€ (sous réserve que ceci corresponde bien à la valeur vénale du bien à la date où il est inscrit comme immobilisation).[

à mon avis le notaire appliquera la règle de la plus value privée donc: avec les règles d'ajustement d'usage: prix de vente - prix d achat et abattament;
il le vend à 195 195-165 =30 à fiscaliser

il le vend à 164 164-165; pas de plus value pour le notaire;

Mais dans ce cas le fisc demandera, (si il étudie corrélativement la compta en case je sais plus combien, qui déclarera une plus value non taxable sur la base des amortissements et du prix de vente), le fisc demandera à scinder la plus value privée en 2 et demandera avec la règle de la non compensation des plus values et moins values le paiement de l'impôt sur la plus value de 165 à 190 comme le stipule le 130 du bofip;