micro foncier ou réel

[dodo1]

si le déficit global est le fait de déduire ces revenus foncier de mes revenus, vu que je suis pas imposable cela ne m'apporte rien.

 

[MatouXwY]

Ce n'est pas tant le fait que ça t'apportes quelque chose ou pas... C'est qu'il convient de le faire !

 

[MatouXwY]

non ce n'est pas des interets d'emprunt, l'agence a mis dans la déduction les charges payé pour la période non loué de l'année dont je savais pas qu'on pouvais déduire.

qu'appelle tu revenus global ? traitement des salaires ?

car j'ai entendu dire qu'en cas de report il falait loué minimun 3 ans après l'année de report

Attention ! il ne s'agit pas d'un report mais bien d'une imputation du déficit foncier sur les revenus de la même année.
Ceci ce fait jusqu'à 10700€.

Si votre logement a subi des frais avant la location, vous pouvez les déduire dans la mesure où vous aviez la claire intention de le louer. C'est manifestement le cas puisque... vous l'avez loué. Donc vous pouvez déduire l'intégralité des travaux elligibles (entretien, amélioration) à l'exception des outillages.
Aussi, toutes charges supplémentaires, frais d'agences relatifs à la recherche de locataire, à la rédaction des baux et de manière plus générale à la gestion déléguée de votre bien, sont déductibles.
Il en va de même pour les frais de copropriété, du moment qu'ils ne constituent pas des charges récupérables auprès de votre locataire.

 

[dodo1]

oui, mais par rapport au forfait cela ne change rien dans ma situation car je reste non imposable.

dans le cas d'un déficit foncier, je peux le reporter l'année prochaine ce qui me parait plus judicieux, mais dans ce cas là le fisc m'impose de louer le bien encore 3 ans, donc pas de possibilité de vente dans ce laps de temps.

 

[MatouXwY]

oui, mais par rapport au forfait cela ne change rien dans ma situation car je reste non imposable.

dans le cas d'un déficit foncier, je peux le reporter l'année prochaine ce qui me parait plus judicieux, mais dans ce cas là le fisc m'impose de louer le bien encore 3 ans, donc pas de possibilité de vente dans ce laps de temps.

Vous n'avez pas le choix... Si ce n'est que si votre revenu hors foncier n'est pas suffisant pour absorber tout le déficit imputable, vous pourrez reporter la part non imputée sur votre revenu global des 6 années suivantes.

La règle est la suivante :
"en cas de déficit foncier vous reporterez ce montant, dans la limite de 10700€ en déduction de votre revenu global ET sur les 10 années suivantes pour la part dudit déficit qui dépassera 10700€".

Quoi qu'il arrive, et surtout si vous avez l'intention de vendre le bien, de l'occuper, etc. , avant 3ans, alors faites attention à "l'engagement" que vous aurez révélé en affectant votre déficit foncier sur votre revenu global. C'est effectivement une sorte d'engagement de location pendant 3ans. Ceci ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez pas supporter de périodes de vacances locatives ou des changements de locataires!

 

[dodo1]

Vous n'avez pas le choix... Si ce n'est que si votre revenu hors foncier n'est pas suffisant pour absorber tout le déficit imputable, vous pourrez reporter la part non imputée sur votre revenu global des 6 années suivantes.

si c'est un petit deficit de 1000.

 

[dodo1]

c'est pas evident tout ceci quand on débute dans le locatif.

bref si je revend avant les 3 ans soit mon déficit sera annulé.

je préfère me poser les bonnes questions, je peux être amené a vendre je ne sais pour quelle raison.

 

[MatouXwY]

c'est pas evident tout ceci quand on débute dans le locatif.

bref si je revend avant les 3 ans soit mon déficit sera annulé.

je préfère me poser les bonnes questions, je peux être amené a vendre je ne sais pour quelle raison.

Bonjour,

Vous avez raison de vous poser des questions. C'est bon signe de s'en poser

Effectivement, si vous vendez votre bien sans laisser le délai de 3 ans se terminer, vous aurez un rattrapage des impôts (sans que cela soit reconnu comme une fraude ou une sanction) qui recalculeront le montant "économisé" lors de la déclaration de ce déficit.

Maintenant si vous n'avez de projets à proprement parler, de revente de ce bien à court terme, ne soyez pas sceptique au point de veiller à ne jamais avoir de déficit foncier... Ce serait contre une des logiques de l'investissement locatif.

 

[dodo1]

Bonjour,

Vous avez raison de vous poser des questions. C'est bon signe de s'en poser

Effectivement, si vous vendez votre bien sans laisser le délai de 3 ans se terminer, vous aurez un rattrapage des impôts (sans que cela soit reconnu comme une fraude ou une sanction) qui recalculeront le montant "économisé" lors de la déclaration de ce déficit.

Maintenant si vous n'avez de projets à proprement parler, de revente de ce bien à court terme, ne soyez pas sceptique au point de veiller à ne jamais avoir de déficit foncier... Ce serait contre une des logiques de l'investissement locatif.

en cas de vente un déficit par exemple de -1000 euros serait imputé comme revenus foncier ou dans le traitement salaire.


pour l'instant je n'ai pas de projet de vente, c'est juste que c'est la première fois que je fais du locatif et je voulais savoir ce qu'il arriverait en cas de vente dû par exemple à une imposition trop importante vu que je suis non imposable.

je ne sais pas si j'aurais dans l'avenir d'autre déficit vu que c'était mon ancienne résidence principale et qui est quasiment payé.
Si je veux faire du déficit il me faudra acquérir un 2ème bien

 

[MatouXwY]

en cas de vente un déficit par exemple de -1000 euros serait imputé comme revenus foncier ou dans le traitement salaire.


pour l'instant je n'ai pas de projet de vente, c'est juste que c'est la première fois que je fais du locatif et je voulais savoir ce qu'il arriverait en cas de vente dû par exemple à une imposition trop importante vu que je suis non imposable.

je ne sais pas si j'aurais dans l'avenir d'autre déficit vu que c'était mon ancienne résidence principale et qui est quasiment payé.
Si je veux faire du déficit il me faudra acquérir un 2ème bien

En cas de vente du bien, s'il avère que dans les 3 années passées vous avez imputé sur votre revenu global (donc dans votre cas sur vos traitements et salaires) un déficit foncier, quel qu'en soit le montant, le fisc vous demandera de payer les impôts que vous n'aviez alors pas payé du fait de cette imputation.

Dans votre cas, il ne faut pas avoir de scrupule à créer et déclarer un déficit foncier.

Dans votre cas, et si durablement vous ne payez pas d'impôts, cela est sans intérêt quand à rechercher à tout prix le déficit foncier !

En achetant un nouveau bien, vous ne créerez pas forcément un déficit. Il faudra pour cela avoir recours au crédit et/ou profiter d'un dispositif fiscal (borloo, etc.) et/ou engager des travaux.

 

[dodo1]

En cas de vente du bien, s'il avère que dans les 3 années passées vous avez imputé sur votre revenu global (donc dans votre cas sur vos traitements et salaires) un déficit foncier, quel qu'en soit le montant, le fisc vous demandera de payer les impôts que vous n'aviez alors pas payé du fait de cette imputation.

l'impot serait rattrapé sur l'année fiscal du déficit où rajouté sur l'année fiscale de la vente.

Dans votre cas, et si durablement vous ne payez pas d'impôts, cela est sans intérêt quand à rechercher à tout prix le déficit foncier !

ça j'en sais trop rien, mais je pense que oui sur les 3 années à venir.

non pour l'insant ce n'est pas le but de rechercher un deficit foncier, mais celui de 2010 il est là, a moins que je puisse déclarer 0 en loyer et ne pas faire de deficit, mais je ce serais dommage.

 

[MatouXwY]

euh non pour 2010 la question ne se pose pas. Déclarez comme vous devez déclarer... Pas de déclaration erronée !!!

Pour l'impôt, je n'ai pas eu d'application pratique de la chose, mais ce sera rattrapé lors du paiement de l'impôt concernant l'année fiscale où vous avez vendu le bien !!

 

[dodo1]

ok, merci pour toutes ces explications.

je vais donc déclarer mon revenus en réel et déclarer cette année un deficit foncier.

 

[dodo1]

je vais voir comment cela va se passé avec cette appartement, mais si un j'opte pour un deuxième appart, est ce que j'aurais un resultat foncier par appart ou est ce que le résultat foncier sera le cumul des 2.

 

[ZRR_pigeon]

l'option concerne l'ensemble des revenus fonciers, et le benefice/deficit foncier s'entend globalement. pas par appartement. tout est consollidé par année fiscale.

interdiction d'opter pour le micro foncier si biens acheté en robien, borloo, etc...

 

[dodo1]

ok, car si un jour je ne suis plus non imposable et que mes revenus foncier me pénalisent , je pourrais envisager d'investir dans un autre appartement afin d'arrivé d'avoir avec les 2 bien un resultat proche de 0, où simplement vendre mon bien actuelle pour rembourser ma résidence principale et réinvestir dans un apart à credit.

 

[ZRR_pigeon]

oui alors votre appart ne vous penalise pas du fait que vous devez payer des impots. Plus vous payez des impots dessus, plus cela veut dire que vous faites des benefices dessus. vous voyez les choses a l'envers. Ou plutot, vous confondez le cote tresorerie avec le cote enrichissement global.

Avant d'engager un deuxieme locatif, il me parait plus sain de solder la RP.

 

[dodo1]

oui alors votre appart ne vous penalise pas du fait que vous devez payer des impots. Plus vous payez des impots dessus, plus cela veut dire que vous faites des benefices dessus. vous voyez les choses a l'envers. Ou plutot, vous confondez le cote tresorerie du cote enrichissement global.

ok.

Avant d'engager un deuxieme locatif, il me parait plus sain de solder la RP.

c'est pas gagner car elle a été acheté il y a 1 ans et j'ai préférer gardé mon bien car étant payé à 90 %, je me suis dit que cela me permettrait de faire du locatif.

 

[ZRR_pigeon]

je ne saisis pas quelque chose, votre bien locatif est a 90% payé et votre RP loin d'etre payée c'est ca ?
Dans ce cas, ne faites pas de deuxieme locatif et epargnez et accelerer la cadence si possible de remboursement de la RP.
peut etre etait ce mon choix des termes, par solder je voulais dire rembourser le pret, pas vendre la RP.

l'endettement n'est pas un mauvais point, seul l'endettement sur la RP l'est. il faut bien distinguer les deux.

 

[dodo1]

je ne saisis pas quelque chose, votre bien locatif est a 90% payé et votre RP loin d'etre payée c'est ca ?

oui en effet, étant donné que j'avais un appart bien situé, cela me permetrait d'avoir un complément de revenu et me permettre de financer les travaux de ma RP.

il se trouve qu'il y a un an le marché était un peu tendu, mais j'avoue que l'aspect sentimental de mon ex RP à jouer dans la balance.

je n'ai pas assez historique pour dire si j'ai un mauvais choix, mais l'avenir nous le dira.

Dans ce cas, ne faites pas de deuxieme locatif et epargnez et accelerer la cadence si possible de remboursement de la RP.

ok

peut etre etait ce mon choix des termes, par solder je voulais dire rembourser le pret, pas vendre la RP.

Si je devais vendre un bien ce serait l'appartement qui pourrais me permettre de presque solder ma RP, mais je vais devoir attendre trois ans pour être exonéré des PV.