micro foncier ou réel

[dodo1]

la taxe foncière pour un logement locatif est une dépense que tu engages pour pouvoir louer le bien et générer de la richesse (des loyers). elle est donc déductible de tes loyers perçus.

par contre la taxe foncière de ton habitation principale n'est pas déductible...

ha ok, merci

CSG ou RDS, tous les prelevements sociaux ne sont pas deductibles, voir message #58. plus précisément, aucun n'est déductible.

oui j'ai bien compris mais quand tu calcules ton rendement net tu es bien obligé d'en tenir compte dans tes calcul, dans ce cas là tu considères que c'est une dépense que tu affectes sur tes revenus 2010 ou 2011.

 

[ZRR_pigeon]

oui j'ai bien compris mais quand tu calcules ton rendement net tu es bien obligé d'en tenir compte dans tes calcul, dans ce cas là tu considères que c'est une dépense que tu affectes sur tes revenus 2010 ou 2011.

pour le rendement net oui, je croyais que c'etait une question de deductibilite fiscale....

 

[dodo1]

pour le rendement net oui, je croyais que c'etait une question de deductibilite fiscale....

Non je voulais juste savoir si la csg payé en 2011 je devais en tenir compte dans mes calculs de mon net sur les revenus de 2010 vu que c'est un impot sur des revenus 2010 ou alors sur 2011 vu que c'est payé en 2011.

tu fais comment toi ?

 

[ZRR_pigeon]

ben moi je suis betement les indications de la notice du formulaire 2044, je deduis ce que j'ai le droit de deduire...donc pas les impots ni les PS.

apres lorsque je fais des calculs de rendement (pour savoir apres coup si mon investissement est finalement bon ou mauvais), la j'inclue toute la fiscalité (IRPP + PS). mais cela n'a rien à voir avec les impots (et donc une deductibilité quelconque).

peut etre confondez vous les notions de :
- "résultat net foncier" de la declaration de revenus fonciers et
- "rendement net foncier" lorsque l'on calcule l'efficacité/performance d'un placement immo locatif.

 

[dodo1]

ben moi je suis betement les indications de la notice du formulaire 2044, je deduis ce que j'ai le droit de deduire...donc pas les impots ni les PS.

apres lorsque je fais des calculs de rendement (pour savoir apres coup si mon investissement est finalement bon ou mauvais), la j'inclue toute la fiscalité (IRPP + PS). mais cela n'a rien à voir avec les impots (et donc une deductibilité quelconque).

peut etre confondez vous les notions de :
- "résultat net foncier" de la declaration de revenus fonciers et
- "rendement net foncier" lorsque l'on calcule l'efficacité/performance d'un placement immo locatif.

je me suis mal exprimé car pour moi les PS et la TF sont des impots.

en faite je voulais savoir si pour le calcul de mon rendement net foncier je devais considérer les PS sur 2010 ou 2011

 

[Aristide]

Bonjour,

En comptabilité 'Charges/Produits" classique, il faut distinguer la constatation de la charge (ou du produit) de son paiement (ou de son encaissement).

Ces taxes sont sont dues au titre de l'exercice 2010; elles devraient donc être comptabilisées en "Charges à payer" en fin d'année 2010 et réduire d'autant le résultat.

Un puriste calculerait donc son rendement en intérant ces charges en 2010 année de constatation de la charge et non 2011 année du décaissement en trésorerie.

Ceci semble par ailleurs logique car si l'on se place en première année de location, en reportant la prise en compte de ces charges fiscales l'année suivante du décaissement vous majorez votre rendement de cette année "N".

Dès lors, l'année "N+1" du paiement à laquelle vous aurez affecté ces charges verra son rendement diminué et, les bases n'étant pas les mêmes du fait de ces taxes ou impôts différés dans le calcul, ces rendements ne seront pas comparables.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

je me suis mal exprimé car pour moi les PS et la TF sont des impots.

en faite je voulais savoir si pour le calcul de mon rendement net foncier je devais considérer les PS sur 2010 ou 2011

ben comme vous voulez, peu importe. vu que personne n'ira verifier vos calculs et qu'ils ne serviront a aucun organisme officiel.
vous pouvez meme omettre de mettre la TF dans le calcul pour ameliorer votre rendement.

moi, perso, je reintegre tout ce qui affere a l'annee dans l'annee en question, meme si le loyer de janvier a ete paye fin decembre ou autre paiement de charges de copro en retard.

 

[dodo1]

je m'en doutais un peu mais j'attendais l'avis de pro que vous êtes, je vais donc affecter mes PS au revenus de loyer 2010, ce qui va augmenté mon déficit sur 2010.

il est vrai vu qu'en 2010 je n'ai pas loué toute l'année, compté les PS sur 2011 aurait augménté mon rendement net mais cela n'aurait pas été la réalité.


merci à vous, je connais pas encore toutes les subtilités vu que cela fait que 18 mois que je suis bailleurs.

 

[ZRR_pigeon]

je m'en doutais un peu mais j'attendais l'avis de pro que vous êtes, je vais donc affecter mes PS au revenus de loyer 2010, ce qui va augmenté mon déficit sur 2010.

Tant que vous ne confondez pas ce "déficit" que vous mentionnez avec le déficit foncier au sens fiscal...tout va bien...

sinon, vous allez droit au redressement fiscal !

 

[dodo1]

Tant que vous ne confondez pas ce "déficit" que vous mentionnez avec le déficit foncier au sens fiscal...tout va bien...

sinon, vous allez droit au redressement fiscal !

c'esst clair mais cela n'est pas évident de savoir tout ce qui était déductible, un bon exemple moi je pensais que sur la taxe foncière on ne pouvait déduite que les taxe d'ordure qui sont imputable au locataire.

De toute façon j'ai fait du micro foncier.

 

[ZRR_pigeon]

c'esst clair mais cela n'est pas évident de savoir tout ce qui était déductible, un bon exemple moi je pensais que sur la taxe foncière on ne pouvait déduite que les taxe d'ordure qui sont imputable au locataire.

effectivement, c'est pile l'inverse.

De toute façon j'ai fait du micro foncier.

oui je me souviens de la discussion, on vous avait démontré que c'etait plus interessant de faire au réel plutot que du microfoncier.

de memoire 2400 euros de loyers brut et 3500 de charges deductibles...soit 145% de charges justifiées (pas inhabituel d'ailleurs).
mais vous avez choisi d'opter pour les 30% de charges forfaitaire du micro-foncier...

Tant mieux pour les finances publiques !!

 

[dodo1]

effectivement, c'est pile l'inverse.

comment ça l'inverse

oui je me souviens de la discussion, on vous avait démontré que c'etait plus interessant de faire au réel plutot que du microfoncier.

de memoire 2400 euros de loyers brut et 3500 de charges deductibles...soit 145% de charges justifiées (pas inhabituel d'ailleurs).
mais vous avez choisi d'opter pour les 30% de charges forfaitaire du micro-foncier...

Tant mieux pour les finances publiques !!

pas tout a fait juste loyer 2348 charges déductible 2071 soit 88 % soit un déficit de 800 euros.

le soucis c'est que je débutais dans le locatif et je ne savais pas si j'allais le louer sur 3 ans, mais cette année je pense être sous les 30 %.

 

[ZRR_pigeon]

sauf si vous avez un changement de locataire, sauf si etc...sachant que rien que
2348 et 2071 ca fait 270€ de loyer taxable au lieu de 70% de 2348. vous mangez la feuille de 1600€ des la premiere année...
vous pourrez voir au bout de 3 ans quelle aurait été la meilleure solution.

 

[dodo1]

sauf si vous avez un changement de locataire, sauf si etc...sachant que rien que
2348 et 2071 ca fait 270€ de loyer taxable au lieu de 70% de 2348. vous mangez la feuille de 1600€ des la premiere année...
vous pourrez voir au bout de 3 ans quelle aurait été la meilleure solution.

c'est clair, je savais pas si j'allais loué pendant les 3 ans, car j'avais pas mal de paramètre a tenir compte tel que le faite que je ne sois pas impossable en ce moment.

je crois même qu'il y avais plus de 88 % car l'agence m'avait annoncé un déficit car elle a compté les charges que j'ai payé pendant les travaux.

question bête si mon locataire me rembourse les taxes d'ordures de la TF, est ce que je dois les déclarer en tant que revenus ?

 

[ZRR_pigeon]

question bête si mon locataire me rembourse les taxes d'ordures de la TF, est ce que je dois les déclarer en tant que revenus ?

non. c'est un remboursement de frais.
mais certains deduisent toute la taxe fonciere et comptent en loyer le remboursement de la taxe d'enlevement d'ordures menageres. ce qui fiscalement revient au meme.

moi je prefere deduire de mes loyers la TF soustraite de sa TEOM. et me faire rembourser separement ma TEOM.

 

[dodo1]

effectivement, c'est pile l'inverse.


oui je me souviens de la discussion, on vous avait démontré que c'etait plus interessant de faire au réel plutot que du microfoncier.

de memoire 2400 euros de loyers brut et 3500 de charges deductibles...soit 145% de charges justifiées (pas inhabituel d'ailleurs).
mais vous avez choisi d'opter pour les 30% de charges forfaitaire du micro-foncier...

Tant mieux pour les finances publiques !!

tu avais raison si je tiens compte des charges que j'ai payé pendant que le bien n'était pas loué je suis à 3157 euros soit 134 %.

vu comme ça cela parait idiot d'avoir fait du micro foncier, mais vu que je suis déjà non imposable imputé le déficit sur mon revenu global ne m'aurait rien apporté.

la seule vrai différence c'est que cela ma couté 201 euros de PS

 

[ZRR_pigeon]

pas faux. j'avais pas réalisé que meme avec ces loyers en plus, vous restiez non imposable et seuls les PS faisaient la différence.