Meilleur placement sur 15 à 20 ans

[Fred]

Bonjour à tous,

Dans la catégorie des placements en vue d'une préparation à la retraite, disons pour une durée minimale de 15 à 20 ans, je me demande ce que l'on peut considérer comme le meilleur placement.

Le meilleur placement n'étant pas celui qui rapportera le plus dans 20 ans, mais celui qui rapporterai le plus quelque soit l'évolution économique. C'est aussi un placement dont je pourrais récupérer le capital ou éventuellement le retirer petit à petit voire en rente. Un placement avec des versements réguliers que je pourrais arréter ou reprendre à tout moment.

Pour moi, j'écarte tout de suite le PERP car c'est un produit tunnel : on ne peut sortir qu'en rente.
En fait j'hésite entre deux produits : d'un coté, l'assurance-vie et de l'autre les investissements immobiliers (sans toutefois possibilité d'arrêt - reprise)
Je ne retiens pas non plus le PEA . Une gestion sur des fonds collectifs peut se faire aussi via l'assurance-vie.

Qu'en pensez-vous ?

 

[samdanis]

Question difficile...
en sachant que chaque solution a ses avantages et ses inconvénients :

Pour moi, la meilleure solution sur 20 ans, est celle qui aura la plus grosse valeur financière nette de frais et de fiscalité au terme de la période de comparaison.

Ensuite, à savoir, l'objectif est-il de se constituer un patrimoine ou bien de valoriser un patrimoine.

Et dans la comparaison, j'ajouterais le Plan d'épargne Entreprise : Excellent outil : pas de frais, fiscalité très intéressante.

L'immobilier peut-être très intéressant sous certaines conditions (à définir).

A l'origine, l'immobilier est un placement pour se procurer des revenus. Lorsque l'on est jeune (- de 40 ans) a t'on besoin de revenus complémentaires c'est-à-dire d'augmenter sa masse imposable donc son impôt sur revenu. A réfléchir.

Je pense que si l'on souhaite se constituer un patrimoine, les meilleures solutions (toujours en fonction de sa situation):

1. Acquérir sa résidence principale.
2. Effectuer des versements réguliers sur des supports actions ou euros en fonction de son aversion au risque sur de l'assurance-vie ou PEE.

Au bout de quelques années d'effort, votre patrimoine sera présent, et là, il faudra le valoriser. Une des solutions que j'ai choisi :

1. Investir dans l'immobilier (ancien) en souscrivant à un crédit in finé révisable (on ne rembourse que les intérêts) tout en déposant son apport (env. 50% de l'investissement immobilier) sur un support Euros.

Comme ça je joue sur les 2 tableaux. et si les taux de crédit remonte, mon assurance-vie Euros aura un rendement qui augmentera. Et dans 15 ou 20 ans, mon support Euros se sera valorisé d'autant que le capital restant dû.

Si je n'ai pas été clair ou si vous souhaitez plus d'infos, demandez moi...

Ce n'est que ma propre vision des choses, elle n'est malheuresement pas encore universelle. de la même manière elle n'engage que moi et si vous avez des conseils à m'apporter je suis à votre écoute. Mon "inexpérience" en la matière peut me cacher des choses.
Merci pour vos contributions.

Samlepirate...

 

[samdanis]

J'oubliais un détail important concernant l'assurance-vie.

Effectivement il s'agit d'un très bon support, mais attention de vérifier tous les frais : les banques ne sont pas les mieux loties, tous comme les assureurs.
De la même manière, une assurance-vie 0% de droit d'entrée n'est pas forcément la meilleure solution quand on a en même temps 1% de frais de gestion.

Mon conseil à ce niveau sera de se tourner vers des associations d'épargnants (type Asac Fapès, AFER,...)

 

[Fred]

La question est peut-être trop générique. C'est vrai que pour chacun, la réponse sera différente.

On dit souvent que la constitution d'un patrimoine personnel doit débuter par l'acquisition de sa résidence principale. Aujourd'hui, la situation du marché immobilier est quand même paradoxale. Les taux d'intérêts restent historiquement bas. Les prix du neuf et de l'ancien augmentent fortement tous les ans. L'indice de référence pour les augmentations de loyer fait une poussée de plus de 3%. Mais en même temps, on entend parler de mise en location avec des loyers stabilisés ou en baisse.
Cela veut dire que l'on peut assister à tout moment à un écroulement des prix. Si cela a moins d'importance sur un bien que l'on garde 20 ans, car les prix auront remontés. Sur des durées plus courtes, cela peut être dramatique. Et on ne connaît pas à l'avance les aléas de la vie. Il ne faut pas oublier notre histoire récente : le plus haut de l'immobilier vers la fin des années 80 et début 90, et le plus bas en 93 - 95.
Donc, se lancer dans l'immobilier est-il encore raisonnable aujourd'hui ?
Je sais que c'est une vision pessimiste des choses et qu'il n'est pas bon d'avoir raison trop tôt.

PEE Je l'avais oublié celui-là. Bon, la grosse difficulté reste quand même d'être salarié d'une bonne boîte proposant des avantages sociaux, dont ce Plan d'Epargne Entreprise. L'idéal étant un PEE avec un abondement généreux et de préférence géré par un organisme extérieur.
Donc, un placement à utiliser pour tous ceux qui en ont la possibilité.

Assurance vie Complètement d'accord avec toi. En se renseignant un petit peu, on tombe vite sur les offres des meilleures associations d'épargnants.

 

[Fred]

1. Investir dans l'immobilier (ancien) en souscrivant à un crédit in finé révisable (on ne rembourse que les intérêts) tout en déposant son apport (env. 50% de l'investissement immobilier) sur un support Euros.

Comme ça je joue sur les 2 tableaux. et si les taux de crédit remonte, mon assurance-vie Euros aura un rendement qui augmentera. Et dans 15 ou 20 ans, mon support Euros se sera valorisé d'autant que le capital restant dû.

C'est vrai que c'est pas bête, je n'avais pas noté l'intérêt que ce montage pouvait offrir contre une hausse des taux. [maj 6/3] En creusant un peu cette idée, un fonds obligataire doit être plus sensible à une remontée des taux qu'un fonds euros.

Au fait, pourquoi l'ancien et pas le neuf ? Pour un meilleur rendement financier et un investissement plus faible ?

 

[samdanis]

Et oui, comme le dit Fred, l'avis que j'ai donné n'est pas un avis de spéculateur.
Je ne souhaite pas acheter un bien immobilier (que ce soit du locatif ou non) pour le revendre et faire ma plus-value avec. Je me place ds une perspective de long terme et avec les spécificités locales :

Je ne prends pas du neuf car à Besançon, les prix sont d'environ 2000 à 2300€ le m2 et pour l'ancien on arrive à 1300, 1500 € le m2 pour un standing équivalent et des appartements récents (env. 10 ans). La rentabilité est donc bien meilleure et aujourd'hui, je ne paye pas assez d'impôts pour investir ds du neuf.
Ensuite, sur ce type d'appartements (10 à 15 ans), je sais ce que j'achète, les murs ont faits leurs "preuves". alors que ds du neuf, on ne sais pas réellement ce que va devenir l'immeuble (avis personnel).

Concernant ton idée de lier le Crédit in finé révisable à un fonds obligataire me semble une très bonne idée.
Mais je ne sais pas quelles sont la rentabilité actuelle des fonds obligataires.
Je suis allé sur le site de la vie financière, et, à priori, en fonction du fonds, la moyenne va de 1.12% à 6.58%. De la même manière, tt dépend également sur quel support nous nous sommes placés (assurance-vie ou PEA).

Concernant ce même placement si l'on souhaite prendre un peu plus de risque, et afin de se protéger d'une certaine manière je propose de mettre en garantie un fonds action avec un fonds euros et d'arbitrer tous les ans en fonction des résultats de chacun.
Exemple :
J'ai 100, je mets 70 sur fds euros et 30 sur fds actions. en espérant un rendement de 4.5% sur fds euros, je suis garanti contre une baisse de 10.5% de mon fds actions. Mais je peux également gagner 6.15% sur mon épargne totale sur mon fonds action prend 10% (au lieu de 4.5%).
Après on peut pondérer comme l'on veux.
@ bon entendeur.
Sam

Et toi Fred, quel et ton avis en la matière??

 

[samdanis]

L'immobilier locatif et non spéculatif

J'achète un bien pour le louer et dégager un rendement annuel en dehors de toute plus-value immobilière. Et je pense qu'aujourd'hui, nous avons du mal à tourner la page, nous voulons tous un rendement brut de 10% et même plus.
Ce rendement est je le pense dépassé. Il s'agit du rendement des années passées où les taux étaient plus élevés, où l'inflation était plus élevée.
Ramené à aujourd'hui (rappelons au passage que les fonds euros rapportent en moyenne 4.5% en 2004), l'immobilier locatif n'est pas si peu intéressant. et je pense qu'à partir de 8% de rentabilité brut, nous pouvons nous en sortir (à condition de souscrire un crédit). Sans crédit je pense que l'immobilier locatif n'est pas intéressant sauf cas exceptionnels (rénovations,...)

@+
Samlepirate,...

 

[Fred]

Décidemment, ce débat manque de contradicteur...

J'ai entendu une statistique pour l'année 2004, qui disait que, grosso modo, 50% des achats immobiliers neufs, avait été fait dans le cadre d'un investissement locatif défiscalisé. Quand on sait qu'une telle opération n'est finalement intéressante que pour les contribuables les plus fortement imposés, ou, ceux ayant déjà beaucoup de revenus fonciers... Hors fiscalité, les rendements annoncés peuvent être à 4% ou moins.

Pour une majorité des personnes, il me semble plus prudent d'investir dans l'ancien et de ne pas trop compter sur les réductions d'impôts. En plus des arguments que tu cites, les prix de revente des logements occupés sont souvent décotés.

Par contre, je suis surpris par le niveau de rendement que tu annonces ! (je pensais que c’était plus bas) C’est vrai aussi que cela dépend de chaque région et même de chaque ville, qui a un marché locatif différent. Il va falloir que je refasse quelques recherches et quelques calculs…

 

[samdanis]

Le niveau de rendement que j'annonce (8%) est un rendement brut.
C'est-à-dire que je prend mon capital investit (achat, frais d'acquisition, travaux,...) que je rapport aux loyers brut que je vais recevoir.
Il est évident que si je retire à ces loyers brut les charges (provisionnées ou réelles), les travaux, les taxes et impôts divers, je perds environ 3 points sur l'investissement.
Dans cette rentabilité, je n'integre pas le crédit car il fausserait la donne effectivement la rentabilité tomberait à 2%, mais je ne vois pas l'intérêt de faire un rapport locatif en intégrant l'argent que l'on n'a pas investit.

Je ne suis peut-être pas ds le vrai?
dans ce cas merci de m'éclairer!!

Sam

 

[samdanis]

N'y aurait-il personne sur ce forum pour prendre part à la discussion et nous donner leur avis?

 

[delgobel]

Bonjour, je suis nouveau sur votre site mais je suis dans le domaine financier depuis 1985. Notre agence est un bureau d'assurances, de banque et d'immobilier situé en Belgique.

Pour les placements à moyen/long terme 5 à 20 ans ou plus, j'ai trouvé une compagnie d'assurance vie qui est très connue dans les pays anglo-saxons et qui travaille en Belgique, France, Luxembourg, Irlande.

Le principe est un placement "with profits" qui assure un rendement minimum garanti de 3.5 % NET, plus une participation bénéficiaire, plus un bonus.

En plus, il n'y a pas de frais d'entrée et si l'investissement est entre 95.000 et 189.999 eur, vous recevez un taux d'attribution unique de 1.5 % et pour 190.000 eur et plus de 2.5 %.

Suivant la somme investie, vous êtes déjà sûrs d'avoir 5.5% NET, 7 % ou 8 % (taux d'attribution compris).

Suite aux lois sorties dernièrement en Europe, divulgation des informations entre pays, précompte ou retenue à la source de 15 à 35 % des intérêts, j'ai recherché un moyen d'éviter ces taxations.

Voilà plusieurs mois que j'ai trouvé et que de nombreux clients français, belges et d'autres pays investissent même des sommes très importantes en liquide, en titres ou par transfert.

Il est vrai que pour la forme la plus rentable, avec garantie de capital et de rtendement, le minimum que la compagnie exige, est 31500 eur.

Il n'y a aucune divulgation, aucune taxation, aucun frais d'entrée, pas de droits de succession à payer et, après 5 ans aucun frais de sortie. Que rêver de mieux ?

Le placement est côté AA+ par Standard and Poors et Aaa## par Moody's, qui est la meilleure cote.

Vous avez toujours un traitement VIP et la même personne de la compagnie avec qui vous avez toujours contact.

De nombreuses flexibilités existent mais ce serait trop long et ennuyeux à lire.

 

[Pascal59]

cette discussion est elle toujours en cours ? et avez vous revu vos positions depuis ?

j'ai moi-même été sur le point d'investir dans l'immo individuel (neuf ou ancien) pour constater après calcul, que la rentabilité n'excédait pas 3% voire 4% dans les plus petits villes (sauf à dire de tous faire soi-même !), avec tous les problèmes de vacance de loyer, cout d'entretien, frais collectifs, risque de non paiement des loyers...
De ce fait j'ai fait un peu de recherche dans d'autres domaines et suivant mes critères, je me suis tourné vers la résidence pour personnes agés dépendante. C'est un marché d'avenir (sic!) malgré les apparences. La rentabilité est située entre 5 et 6% et les loyer sont indexés sur le cout de la construction
J'ai investi à partir d'un crédit in fine adossé à une assurance vie (60/40) qui recoit également la TVA au bout d'un an. Remboursement du capital entre 12 et 15 ans suivant la rentabilité des supports d'AV
Inconvénient : le montant de l'investissement est un peu élevé, surtout que vous vous retrouvez avec de simples chambres et les 1/1000 de parties communes. Mais je le prend comme un placement financier et non comme propritétaire immobilier.

 

[Cédric]

Pourquoi ne pas faire un LMNP avec un crédit In Fine adossé a un contrat d'assurance vie ???
Vous faites d'un pierre 2 coups ....
Cordialement

 

[futon75]

moi je serais plutot partisent des multi-support sur un plan assurance-vie. De très bonnes propositions aujourd'hui sont sur le marché et tu es libre d'arbirtrer entre des dizaines de fonds différents.

En plus, cerise sur le gateau (même si c'est payant), selon ton apport tu peux demander une gestion sous mandat (dans ce cas tu paye en fct des plus-values)

Après avoir comparer pas mal de fond et de dépositaires, je me rends compte qu'en l'état actuel sans trop de risque (je n'ai pas dis pas de risque!) on est sur une base de 10% l'an net ...

 

[Babar]

Ou moins 30%, "les performances passées ne présageant pas des performances futures".

 

[futon75]

absolument, d'ou la notion que celà n'est pas sans risque. Mais très honnetement il n'y a pas d'investissement sans risque (même dans l'immobilier qui est d'un très bon rapport actuellement).

Pour être plus precis, il existe des fond garantis en euros qui propose 4,8 ,à 5 % l'an en ce moment. Mon calcul de 10% est fait d'un panier de fond (ne jamais mettre ses oeufs....) et si certains fonds proposent 20% une années ils compensent d'autres. L'autre point est de sécuriser les plus-values du moemnt en les transferant (celà se fait automatiquement selon les contrats) sur le fond sécurisé Euros.

Je terminerais neanmoins en rappelant qu'aucun placement n'est sûr mais sur une durée longue (15-20 ans), un placement sur des valeurs mobilières sort toujours de l'eau....

 

[Cédric]

Le meilleur placement c'est un LMNP par l'intermédiaire d'un crédit In Fine avec un contrat d'assurance vie en garantie !!
Je reste a votre disposition pour toutes questions complémentaires et si besoin des simulations mais en privée !!!
Cordialement

 

[stephmal]

ok pour me joindre à la discussion mais attention je ne suis pas un avis très éclairé, je débute...
à la lecture de tout cela , je me demande:
- pourquoi faire un prêt in fine avec une AV en obligations ou en euros... puisque tu as la durée, il serait possible de prendre quelques risques et de passer sur une AV avec risque équilibré et peut-être mêm dynamique, non ?...
- pourquoi prendre un prêt à taux révisable ? avec les taux actuels, qui sont encore relativement bas, tu peux améliorer le rendement de ton projet en prenant un prêt à taux fixe, même s'il est à un taux un peu plus fort (les différences de preêt entre taux fixe et taux révisable sur les prêt in fine me semblent d'ailleurs assez légères, de l'ordre de 0,2 ou 0,3%) ?
à bientôt
Stéphane

 

[yytm]

l'assurance vie ou l'immobilier se valent.pour l'assurance vie,c'est les multisuports,via la bourse car c'est un avenir certain,nous rentront dans un cycle de penurie via la demande croissante de matieres (petrole;cereale,eau,etc... des chinois et indiens entre autres ) et une offre
qui à deja atteint son maximum.pour l'immo,la penurie locative n'a pas fini
de s'exprimer et la defisc est interressante pour ceux imposes aux tranches
30% et plus.

 

[mickic]

Samdanis,

Pour moi il faut tenir compte de tout. Pour savoir quel est le rendement de l'opération, la meilleure solution consiste à calcul le Taux de Rendement Interne (TRI).
Pour cela, il faut savoir quels seront tous les flux de trésorerie, apprécier l'impact fiscal ... mais je ne vois pas mieux pour avoir une idée de la pertinence d'une opération.