Location vide ou lmnp ?

[fabR]

Bonjour,

Après quelques recherches je ne parviens pas à me décider. Je vais donc vous exposer notre projet afin de recueillir vos avis.

Nous avons acquis début 2012 notre résidence principale (F3) en région parisienne, hors je suis prochainement muté à plus de 600 km. Impossible donc de conserver ce bien en résidence principale.

Nous avons pris le parti de ne pas vendre, car nous ne récupérerions pas les frais de notaire. Nous sommes donc dans une optique de location. Pour ce faire, nous faisons des démarches de rachat de crédit afin d’intégrer le PTZ à notre crédit principal et de ne pas être bloqué.

A partir de la, trois choix sont possibles et j’aimerai bénéficier de vos lumières :
- Location vide sous le régime du micro-foncier.
- Location en lmnp sous le régime micro-bic
- Location en lmnp sous le régime réel simplifié.

L’option lmnp en régime réel simplifié est celle qui nous semble la plus intéressante.

Qu’en pensez-vous ?
Est-il possible de passer de résidence principale à lmnp en régime réel simplifié ? A quelles conditions ?
Est-il possible d’amortir les frais de notaires un an après l’achat ?
Un prêt patronal est-il, comme le PTZ, bloquant pour de la location ?

Voici quelques informations pour vous donner un ordre d’idée :
- Appartement ancien, prix : 205 000 €
- Frais notaire : 14 500 €
- Loyer estimé : 800 € par mois
- Charges de copro : 100 € par mois
- Taxe foncière : 900 €
- Gestion locative (estimation 5% du loyer) : 40 € par mois
- Intérêt de l'emprunt : mettons entre 450 € et 500 € par mois au départ

Merci pour vos retours.

 

[Aristide]

Bonjour,

Un prêt patronal est-il, comme le PTZ, bloquant pour de la location ?

Oui; vous devriez pouvoir le vérifier dans votre offre/contrat.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

et la location nue en réél (le microfoncier ne devrait pas etre interessant pour vous) ?

mais avant de parler fiscalité la question est nue ou pas nue ?
y'a-t-il un marché pour du F3 meublé la ou vous etes, avez vous la permission de votre commune (obligatoire a partir d'une certaine taille de commune)?

je dirais au réel de toutes facons (calculs a faire pour confirmer) mais il faut décider nue/meublé sur autre chose que la fiscalité.

 

[fabR]

Bonjour,

Tout d'abord merci pour ces premiers retours.

Concernant les deux prêts patronaux dont je dispose, l'un des deux indique effectivement qu'en "cas de cessation d'occupation, à titre de résidence principale" le remboursement par anticipation est exigé. Le second ne l'indique pas, je vais donc appeler l'organisme dès demain pour vérifier ce point.

Nue ou meublé? Et bien c'est une bonne question. Je ne connais pas le marché dans ma ville à ce niveau et je n'ai pas demandé de permission à la commune pour le moment. Comment savoir si l'on doit faire une demande et comment se renseigner sur le marché du meublé?
Dans un premier temps, nous allons probablement louer à un jeune de la famille qui quitte le logement de ses parents et qui est donc intéressé par un meublé.

 

[moietmoi]

y'a-t-il un marché pour du F3 meublé la ou vous etes, avez vous la permission de votre commune (obligatoire a partir d'une certaine taille de commune)?
.

bonjour, aucune permission, a la commune si il s'agit d'une location d'habitation a titre de résidence principale, juste s'assurer que le règlement de copro le permet;

 

[moietmoi]

une étude de marché sur la demande en meublé, l'étude du règlement de copro, et savoir qu 'en meublé il risque d'avoir plus de changement de locataires (en effet un jeune quittant ses parents verra d'un bon oeil le meublé, mais il sera vite appeler ailleurs.... en meublé vos obligations d'entretien sont plus importantes(le lit qui est cassé... c'est à vous d'en fournir..et à 600km ca coutera cher)

mais la fiscalité est un élément qui sera peut être décisif si votre location doit durer.. la 6eme année par exemple les interets d'emprunts seront plus faibles(300). donc en fonction de votre TMI (marginale) en foncier il ne restera pas grand chose ; tranche 30%+csg=45,5% d'impots sur les 9600-900taxefonciere-3600interets-480gestion-220 charges)=45%*4400=2002 donc il vous restera si tmi 30% 9600-1600-2002=5998

en meublé vous amortissez (environ 80% de 205 000 soit 164 000)en complément, mais le loyer est compté avec toutes les charges
donc en gros 164 000/35=4685 donc grosso modo vous serez en bic nettement plus faible que le foncier donc impots et csg plus faibles sur les loyers

 

[fabR]

Merci moietmoi pour cette explication.

Je comprends que le temps joue en faveur du meublé grace à l'amortissement qui se fait sur le bâti.

J'ai cependant quelques questions sur les calculs que tu exposes:

A quoi correspondent les 1600€ dont tu parles?

tranche 30%+csg=45,5% d'impots sur les 9600-900taxefonciere-300interets-480gestion-220 charges)=45%*7700=3465 donc il vous restera si tmi 30% 9600-1600-3465=4535

As quoi correspond le 35 ?

donc en gros 164 000/35=4685 donc grosso modo vous serez en bic nettement plus faible que le foncier

Je vais prochainement étudier le règlement de copro et contacter quelques agences immo pour vérifier les possibilités de location en meublé.

 

[moietmoi]

Merci moietmoi pour cette explication.

Je comprends que le temps joue en faveur de meublé grace à l'amortissement qui se fait sur le bâti.
J'ai cependant quelques questions sur les calculs que tu exposes

oups sur les ineterêts j ai loupé; 300*12=3600 et pas 300 je corrige cependant l'idée reste bonne

les 1600 c'est le total taxe fonciere+ charges propriétaires non récuperable +cout de gestion locative

les 35 c'est 35 ans temps d'amortissement en moyenne; (c'est approximatif)

 

[fabR]

Bonjour,

J'apporte une précision sur les prêts patronaux.
Après avoir contacté les 2 organismes auprès de qui j'ai contracté ces prêts, il s'avère que, dans le cas d'une mutation il est possible de conserver le prêt tout en mettant le bien en location.

 

[Aristide]

Bonjour,

Avez vous demandé les conditions et contraintes ?

Il me semble probable que ces dernière soient voisines de celles imposées pour les prêts dits réglementés que sont notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le Prêt Accession Sociale (PAS).

Cdt

 

[fabR]

Après avoir expliqué à la conseillère qui a suivi le dossier que je serai prochament muté, elle m'a simplement demandé de leur envoyer un courrier de mon employeur.

Pour plus de sureté, je rappelerai, avant de leur transmettre ce courrier, pour m'assurer qu'il n'y a pas de condition sur le montant des loyers comme celles qui régissent le PTZ.

Je vous tiens informé.