Locatif ou Assurance vie

[Gagarine]

Perso, je ne suis pas trop pour cette stratégie d'apporter 50% de la valeur du bien pour un financement sur 10 ans. Pourquoi ? Parce que cela fait énormément chuter la rentabilité interne ! Dans votre exemple (70k€ à 10% de renta financés à 50% par un apport perso), cela revient à placer vos 35k€ à 8% pendant 10 ans. On est loin des 15/20% de TRI avec un emprunt à 100% sur 15 ans. Mais il est vrai que votre patrimoine est constitué et qu'il s'agit pour vous de l'étoffer rapidement. Ma situation est très différente mais sans doute assez proche de la votre il y a 15 ans...

 

[forsythe]

On est loin des 15/20% de TRI avec un emprunt à 100% sur 15 ans.

Comme disaient Pendragon, Yannou79 et moi-même, nous serions intéressés par des exemples concrets de rentabilité, plutôt que de lancer des chiffres, pas forcément de manière péremptoire, mais surtout sans que nous puissions en comprendre la mécanique. C'est je pense l'intérêt du forum que de comprendre ce qui y est avancé.

Pendragon nous a fait part d'un exemple très clair et nous fait bénéficier de sa stratégie. Il est aisé donc de la commenter et pourquoi pas de s'en inspirer. Ce serait intéressant de faire de même.

 

[Gagarine]

Local commercial dans le centre de Bordeaux (rue Sainte Catherine). 132k€. 10% de renta. 1003€ de crédit /mois. 1083€ de loyer / mois. TF récupérable. Charge de co-pro récupérable. Assurances 300€/an. Travaux (moyenne) 1000€/an. IR/CSS généré les 1eres années 1820€ (TMI à 30%). Effort d'épargne sur 15 ans 180€/mois. Une revalorisation du bien de 2% donne une valeur à 160k€ au bout de 15 ans. Cela revient à placer 180€/mois sur une AV à 18%.

Voilà.

 

[Pendragon]

Perso, je ne suis pas trop pour cette stratégie d'apporter 50% de la valeur du bien pour un financement sur 10 ans. Pourquoi ? Parce que cela fait énormément chuter la rentabilité interne ! Dans votre exemple (70k€ à 10% de renta financés à 50% par un apport perso), cela revient à placer vos 35k€ à 8% pendant 10 ans. On est loin des 15/20% de TRI avec un emprunt à 100% sur 15 ans. Mais il est vrai que votre patrimoine est constitué et qu'il s'agit pour vous de l'étoffer rapidement. Ma situation est très différente mais sans doute assez proche de la votre il y a 15 ans...

Bon, merci pour votre feed back ... mais je n'ai pas tout compris

D'abord votre permier argument :"Dans votre exemple (70k€ à 10% de renta financés à 50% par un apport perso), cela revient à placer vos 35k€ à 8% pendant 10 ans"
- Oui et alors ? Vous connaissez d'autres méthodes ou produit qui vous offrent une rentabilité garantie de 8% par an ? Et en 10 ans ? Cela nous interesse tous !! (8% nets !!)

Ensuite : "On est loin des 15/20% de TRI avec un emprunt à 100% sur 15 ans."
Et là je n'y comprends rien. Pour ma part les 10 ans sont adpatés à mon cas car j'ai 50 ans et j'ai décidé d'arreter de bosser à 60 ans. Mais j'aurai 40 ans la durée de l'emprunt aurait été au maxi à 20 ans et le mini calculé pour un apport =0 et une remboursement mensuel = à 0.
Soit acquerir un bien sans apport et sans rien payer soit une rentabilité "infinie"

Mais me suis je bien exprimé ?

 

[Pendragon]

Local commercial dans le centre de Bordeaux (rue Sainte Catherine). 132k€. 10% de renta. 1003€ de crédit /mois. 1083€ de loyer / mois. TF récupérable. Charge de co-pro récupérable. Assurances 300€/an. Travaux (moyenne) 1000€/an. IR/CSS généré les 1eres années 1820€ (TMI à 30%). Effort d'épargne sur 15 ans 180€/mois. Une revalorisation du bien de 2% donne une valeur à 160k€ au bout de 15 ans. Cela revient à placer 180€/mois sur une AV à 18%.

Voilà.

1) 132 Ke frais de notaire compris ? On trouve bcp de produits comme cela à Bordeaux ?
2) Votre loyer couvre votre emprunt que de 80 euros. Donc tout le reste est à votre charge.
Assurance : 25E /mois
Travaux 85E/mois
Impots 200E au debut puis 300E /mois a la fin (plus de deduc interets emprunt)
CSG/RDS 30E/mois
Effort d'epargne 310E/mois et non pas 180. Et il faudra le louer tous les mois... Un mois de loyer en moins et vous devrez sortir 1100 E de votre poche / mois...

Pour finir si dans 15 ans il vaut 160 ke votre rentabilité sera à 8.1% brut.

Mais votre produit est tres bon. A mon avis vous l'avez acheté tres en dessous du marché. (Coup de bol, connaissance familiale ?) Donc pas de strategie particuliere dans ce cas

 

[Pendragon]

Comme disaient Pendragon, Yannou79 et moi-même, nous serions intéressés par des exemples concrets de rentabilité, plutôt que de lancer des chiffres, pas forcément de manière péremptoire, mais surtout sans que nous puissions en comprendre la mécanique. C'est je pense l'intérêt du forum que de comprendre ce qui y est avancé.

Pendragon nous a fait part d'un exemple très clair et nous fait bénéficier de sa stratégie. Il est aisé donc de la commenter et pourquoi pas de s'en inspirer. Ce serait intéressant de faire de même.

Merci. Pour faire encore plus simple:
Ma stratégie en immobilier locatif est de ne pas faire de remboursement mensuel et ne pas faire d'apport. Si vous avez une capacité d'epargne mensuelle reservez là aux AV ou PEA.


Donc il faudra couvrir par les remboursements des loyers :

Les interets d'emprunts
Assurance proprietaire bailleur
Les impots fonciers
les travaux d'entretiens
les impots supplementaires issus des revenus fonciers
la CSG/RDS

Et ne pas surévaluer les loyers pour eviter les turn over. En France un loyer entre 400 et 500E c'est OK. Au dessus attention, on touche une classe de gens qui avec plus de 500e/mois peuvent investir.

Bon et bien un bon tableur Excel avec tout ca vous donnera la durée de votre emprunt.

Attention trop de biens de ce type vous rendrons imposable à ISF donc autant que la rentabilité soit valable (5% net mini soit 10% bruts)

Re-attention egalement au piege du deficit foncier. Trop de personne ne peuvent plus sortir du systeme car ne peuvent plus payer les impots qu'ils doivent.

La encore Excel sera votre ami.

 

[Buffeto]

Attention trop de biens de ce type vous rendrons imposable à ISF
.

trop d'autres placements aussi !!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

[Pendragon]

trop d'autres placements aussi !!!!!!!!!!!!!!!!!!

Je voulais imposable à l'ISF ... rapidement.

Mais c'est bien d'etre imposé à l'ISF, une sorte de réussite sociale.

Une medaille de l'ISF devrait exister.

 

[Gagarine]

1) 132 Ke frais de notaire compris ? On trouve bcp de produits comme cela à Bordeaux ?

Frais de notaire inclus. très peu de produit. J'ai la chance d'être en contact avec un agent immobilier sur Bordeaux...

Impots 200E au debut puis 300E /mois a la fin (plus de deduc interets emprunt)
CSG/RDS 30E/mois

Les 1eres années, je compte 30% de bénéfices fonciers. Donc avec 30% de TMI et 12% de CSS, on a bien 13k€ de loyers / 3
* 42% = 1819€ d'IR+CSS /an soit 150€/mois.

Pour finir si dans 15 ans il vaut 160 ke votre rentabilité sera à 8.1% brut.

Les loyers sont indexés sur l'ICC... L'indexation de la valeur du bien se fait par extrapolation de l'indexation des loyers !

Concernant la vacation du bien, c'est le lot de tout investissement immobilier. Sauf que là j'ai un bail commercial dans la plus grande rue commerçante de Bordeaux. Ca limite les risques.

 

[Gagarine]

Ma stratégie en immobilier locatif est de ne pas faire de remboursement mensuel et ne pas faire d'apport.

C'est le souhait de tout le monde. Mais avec une renta à 10% il faut emprunter sur 20 ans. Perso je me refuse à investir sur plus de 15 ans. Mais ca, c'est une question de conviction.

Et une capacité d'épargne est toujours indispensable car il faut parer à une vacation plus longue que prévue ou des travaux un peu important qui eux non plus n'étaient pas prévue...

 

[Pendragon]

Concernant la vacation du bien, c'est le lot de tout investissement immobilier. Sauf que là j'ai un bail commercial dans la plus grande rue commerçante de Bordeaux. Ca limite les risques.

Sur le papier vous avez fait une super affaire, et le seul conseil que vous pourriez donner est :

"Si vous trouvez un local commercial à 132ke tout compris dans le centre de Bordeaux avec un loyer de plus de 1000E. Achetez le."

Mais comme ces biens sont introuvables, sauf pour vous..., le conseil reste mince.
Pour ma part si vous avez d'autres produits comme çà je prends !!! et sans stratégie !!!

 

[Pendragon]

C'est le souhait de tout le monde. Mais avec une renta à 10% il faut emprunter sur 20 ans. Perso je me refuse à investir sur plus de 15 ans. Mais ca, c'est une question de conviction.

Et une capacité d'épargne est toujours indispensable car il faut parer à une vacation plus longue que prévue ou des travaux un peu important qui eux non plus n'étaient pas prévue...

Je ne vous suis toujours pas. Quel savant calcul correle la renta de 10% avec un emprunt sur 20 ?

Pour moi la renta vous l'avez une fois le bien acheté. Soit :
Loyers-Charges-Impots.

Pendant le pret les revenus sont de 0 puisqu'il faut remboursé le pret.

Et gardez votre capacité d'epargne pour alimenter PEA ou AV . Jamais du locatif. Calculez la duree de votre pret pour avoir rbst=0.

 

[gimli]

et quid du in fine ? meilleure solution pour autofinancer un bien à condition d'avoir un apport comme vous pendragon.

Pourquoi n'avoir pas nanti les 35kE plutot que les apporter en apport ?
aux taux du in fine actuel, cela parait interessant non ?

continuez, ces discussions m'interessent car je compte me lancer prochainement, j'ai trouvé un immeuble à 9,2% brut (hors frais de notaire mais à négocier) et je me pose la question du financement.

en in fine, j'ai un TRI infini (autofinancement total car je peux nantir une bonne somme)
en pret classique sans apport, je dois sortir de l'argent mais au final, avec des hypothèses "classiques", je ressors au bout de 15 avec plus d'argent.
en pret classique avecapport, j'autofinance aussi

le hic étant que je souhaiterai garder le bien après les 15 ans (revenu complementaire) mais qu'aujourd'hui, ma femme ayant perdu son boulot, je souhaiterais un autofinancement total

du coup j'hesite
quand j'aurai tranché, je me poserai la question du regime fiscal (SCI soumise à l'IS me parait opportun si je garde l'immeuble au terme des 15 ans)

c'était long desolé

 

[Buffeto]

effectivement aux dires des spécialistes , le financement en crédit in fine est le top du top.

tu ne rembourses que des interets ce qui permet de les déduire intégralement .
d'autre part la somme nanties va produire des interets qui vont au final lisser le poids des interets du crédit payés.

c'est tout bénéfice....

 

[fabiana]

effectivement aux dires des spécialistes , le financement en crédit in fine est le top du top.

tu ne rembourses que des interets ce qui permet de les déduire intégralement .
d'autre part la somme nanties va produire des interets qui vont au final lisser le poids des interets du crédit payés.

c'est tout bénéfice....

A condition de payer beaucoup d'impôts

 

[Buffeto]

A condition de payer beaucoup d'impôts

quand tu investi dans le locatif au bout d'un moment , fatalement tu vas payer pas mal d'impots....
sans parler de l'ISF qui arrivera plus vite qu'on ne le croit généralement...

 

[fabiana]

quand tu investi dans le locatif au bout d'un moment , fatalement tu vas payer pas mal d'impots....
sans parler de l'ISF qui arrivera plus vite qu'on ne le croit généralement...

Yes, je suis d'accord.

Par contre question toute bête, prenons l'exemple d'un crédit in fine de 60k€ sur 15 ans à 3.5% fixe.

Ca donne 175€ d'intérêts par mois soit 2100€ par an.
On déduit les 2100€ des impôts ou du revenu imposable? (ou c'est encore autre chose?)

 

[Gagarine]

Vous les déduisez des revenus fonciers donc des revenus imposables.

 

[Buffeto]

.
On déduit les 2100€ des impôts ou du revenu imposable? (ou c'est encore autre chose?)

+1avec Gagarine.
il s'agit d'une déduction du revenu et non pas un crédit d'impot ( ne pas confondre)

 

[fabiana]

ok, donc le prêt in fine peut être moins intéressant qu'un prêt "classique".