Locatif ou Assurance vie

[Buffeto]

ben non puisque tu ne déduis QUE les interets .
dans un pret classique la mensualité se décompose entre intérets et capital.
au fur et à mesure que le pret avance la part interet décroit et la part capital augmente.
dans un pret in fine la mensualité n'est constituée QUE d'interets donc stable dans le temps.
ca permets une déduction plus importante ....donc moins d'impots à payer.

CQFD

 

[svenko]

Le in fine, je l'ai beaucoup fait, du temps où les taux étaient réellement attractifs et les rendements des Avies correctes.

Now, je resterais en amortissable car le delta entre intérêts pour les deux peut être compensé par d'autres investissements en "sifflet" afin de maintenir le montant d'intérêts quasi-constant.

En in fine, vous payez les intérêts à la banque plutôt qu'au fisc mais c'est contraint, vous n'avez pas de modulation possible pour atténuer l'inévitable progression du brut imposable.

Avec l'amortissable, dans dix ou quinze ans, les solutions et niches auront évolué et vous pourrez choisir.

Enfin, quid si l'ass Vie ne reconstitue pas le K?? et si la banque vous oblige à souscrire son produit amoureusement fait à la maison, souvent mer..ique...? aïe.......

Le in fine nécessite beaucoup plus de conditions favorables que l'on ne veut bien dire.

 

[gimli]

merci pour cette réponse concrete

disons que ce qui m'interesse dans le in fine, c'est :
1- le côté plus facilement autofinancé qu'un pret amortissable (je sors 0 cts si je revends le bien au terme du pret et sous certaines conditions j'en conviens ),
2- le choix au terme du prêt entre capital (je revends le bien) ou les revenus complémentaires (j'utilise l'ass vie pour rembourser le pret) ...
3-si je nantis la moitié de la somme, je percois un revenu complementaire pendant 20ans (tout petit car il faut provisionner pour les travaux qui ne manqueront pas d'arriver et les eventuelles vacances locatives)

ca peut rapporter moins qu'un pret amortissable mais ca rapporte quasi à coup sûr sans immobiliser d'argent

et ca correspond à mon objectif : completer mes revenus à court/moyen terme en vue d'une reconversion professionnelle pour laquelle j'accepte de perdre en revenu. ll me faut donc autofinancer. La contrepartie est que j'accepte de nantir une partie de mon épargne et je rembourserai probablement en anticipé pour augmenter mes revenus à ce moment-là

j'ai juste du mal à me persuader que c'est le meilleur montage dans mon cas

ps : sinon, on trouve du in fine à 3,8% sur 15 ans, ce qui est inférieur aux taux des ass vie actuelles. Et pour l'avenir, je table sur une reprise forte de l'inflation à moyen terme ...

 

[christianR]

Vous les déduisez des revenus fonciers donc des revenus imposables.

OK Gagarine on les déduit des revenus fonciers mais pas forcément du revenu imposable. Pour nuancer ta réponse, si les intérêts d'emprunt sont supérieurs aux loyers, ils sont reportables pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers, ce qui dans la plupart des cas conduit à ne jamais les imputer...
Cela peut se produire plus facilement avec le in fine justement donc il est difficile de dire le in fine c'est bien ou pas bien sans avoir vraiment analysé la situation. L'âge de l'emprunteur est important également car le coût de l'assurance n'est pas anodin sur un in fine car il porte sur la totalité du capital pendant toute la durée de l'emprunt. Cela se déduit aussi mais cela peut créer également du déficit reportable. Je pense personnellement que dans une tranche inférieure à 30% pour ne pas dire 40% l'amortissable est plus intéressant.

 

[fabiana]

dans un pret in fine la mensualité n'est constituée QUE d'interets donc stable dans le temps.
ca permets une déduction plus importante ....donc moins d'impots à payer.

CQFD

Oui, mais
Est-ce que la différence des impôts à payer couvre le "surplus" des intérêts payés dans tous les cas, je n'en suis pas certain.

Mon idée va plutôt dans le sens de christianR...

 

[Buffeto]

je suis d'accord pour dire qu'il vaut mieux etudier chaque cas particulièrement...

mais difficile de répondre ca sur un forum généraliste.

 

[fabiana]

Okay, prenons un exemple concret alors, ça m'aidera à piger le truc.

Mister XY
Salaire annuel 30k€
Impots?

Investissement immobilier locatif dans l'ancien.
Coût d'achat : 60k€ (studio loué 450€)
FN: 4800€
Frais annexes: 1200€ (frais de dossiers...)
Total: 66k€
Apport 10k€.


Crédit classique sur 15 ans (taux fixe 4%?):
Financement 56k€
Echéances: 400€/mois
total intérêts: 17900€
coût total 73900€

Crédit in fine (4%) nanti par assurance vie (4%):
crédit:
financement 60k€
Echenace: 200€/mois
total intérêts: 36000€

assurance vie: 1% sur frais de versement (pas pris en compte les frais de sortie)
versement initial: 4000€
versement mensuels: 220€
total versement: 43400€
total intérêts: 17300€

Coût total:
79400€ (43400+36000)

Maintenant il faut savoir combien on peut récupérer sur les impôts.????

 

[yannou79]

un crédit classique TEG 4 % est strictement équivalent à un In fine TEG 4% + assurance vie 4%. Comme le In fine génère plus d'interet et une meilleur protection en cas de décé, il est alors préférable. Dans la pratique, il est impossible de trouver un In fine qui a le même taux qu'un classique, et encore plus dur de trouver une AV dont le taux sera au moins égal au In Fine

 

[fabiana]

Ok, mais dans ce cas, quels seraient les bons chiffres afin de pouvoir se faire une idée plus précise de la différence in fine / pret classique?

 

[yannou79]

j'ai fait un tableau excel perso pour comparer les 2, si ca t'interesse, MP moi une adresse mail.

 

[Pendragon]

Un seul conseil si je peux me permettre.

...Faites simple...

Si le InFine etait interessant en locatif, tout le monde ferait cela.

Pour ma part, à chaque fois, malgré l'engouement du banquier a me refiler un credit total infine + une AV (j'avais bien compris son interet) , une simulation realiste n'a jamais abouti a quelque chose d'interessant...pour moi !!

InFine +AV OK si vous etes banquier.

 

[Buffeto]

Pour ma part, à chaque fois, malgré l'engouement du banquier a me refiler un credit total infine + une AV (j'avais bien compris son interet) , une simulation realiste n'a jamais abouti a quelque chose d'interessant...pour moi !!

InFine +AV OK si vous etes banquier.

parce que tu n'as pas trouvé le banquier qui acceptait une AV autre que la sienne ....moi si...

 

[Pendragon]

buffetophile, je parle de façon générale pour un petit investisseur comme moi.

J'investis en immobilier pour obtenir un bien payé avec les loyers durant la durée du pret. A la fin du pret je profiterai des loyers comme des revenus supplementaires.

Exemple Achat 60000E tout compris
emprunt sur 15 ans
loyers annuels 6000E

Ca va tout seul , un montage ine Fine adossé à une AV enrichira plus le banquier que moi.

Je parle pour un particulier qui a des revenus provenant de sources non bancaires ou d'assurances diverses.

Je suis toutefois pret à revoir ma position.

Qu'apporte une solution InFine + AV sur le cas décrit quelques lignes plus haut ?

 

[Buffeto]

je l'ai deja explique precedement....
1°) une meilleure imposition ( je prefere enrichir la banquier qui s'en souviendra que l'état qui , lui , ne me remerciera pas)
2°) une meilleure opération en cas de décés.
3°) un meilleur rapport dans la mesure où l'AV rapporte plus que le tax emprunté.
4°) des mensualités de remboursement moindre et donc une plus grande capacité d'emprunt.


5°)je suis comme toi : un petit investisseur.

 

[tbw]

Bonjour,

effectivement un des avantages du prêt infine est de pouvoir augmenter le levier financier et donc d'emprunter plus pour des revenus identiques par rapport au prêt classique (à amortissement).

Pour une très petit investisseur (comme moi) aucun intérêt, hormis si je meurs "jeune"

N'oubliez pas que le infine n'est pas une spécialité des banques françaises, donc dans ce cas pensez à regarder du coté des banques teutonnes, surtout si vous êtes frontalier.

 

[yannou79]

Exemple Achat 60000E tout compris
emprunt sur 15 ans
loyers annuels 6000E

Vous me faites réver, j'ai péniblement négocié un studio de 35 ans à coté de chez moi, avec un ravalement de facade à prévoir, 23 m². Mise à prix 80K, j'ai réussi à descendre à 65K. Pour ce prix la le précédent propriétaire le louai 450 € CC avec 80 € de charge (y a l'eau chaude/froide dedans) soit 370 € pour la poche du propriétaire si tout se passe bien, sans assurance locative.
J'hésite franchement mais ma femme après l'avoir visité l'a trouvé pas top du tout ... Quand je vois les chiffres que vous balancez, je me dis qu'il faut que je déménage...

 

[christianR]

je l'ai deja explique precedement....
1°) une meilleure imposition ( je prefere enrichir la banquier qui s'en souviendra que l'état qui , lui , ne me remerciera pas)
2°) une meilleure opération en cas de décés.
3°) un meilleur rapport dans la mesure où l'AV rapporte plus que le tax emprunté.
4°) des mensualités de remboursement moindre et donc une plus grande capacité d'emprunt.


5°)je suis comme toi : un petit investisseur.

C'est bien d'enrichir les banquiers au détriment de l'état...mais l'état c'est nous... Et quand l'état renfloue les banquiers, l'état c'est encore nous ! Difficile ensuite de râler quand l'état supprime des niches fiscales comme le LMP par exemple...

 

[Buffeto]

C'est bien d'enrichir les banquiers au détriment de l'état...mais l'état c'est nous... Et quand l'état renfloue les banquiers, l'état c'est encore nous ! Difficile ensuite de râler quand l'état supprime des niches fiscales comme le LMP par exemple...

on ne va quand meme pas lancer un sujet polémique politique ici sur la pire gestion qui puisse exister : celle des deniers publics , non?

 

[babas]

pour yannou, je suis en discussion pour l'achat d'un T3 d'environ 70 m2 que je souhaite meubler en coloc, 70k€ frais de notaire inclus, 5k€ de travaux de rénov et 5k€ de mobilier avec la cuisine, location environ 650€/mois hors charges...

 

[yannou79]

très sympathique Babas, mais je croyais que vous ne lanciez pas d'aussi petits projets? J'attends toujours une réponse de mon ami pour venir vous voir sur Lille, je ne vous oublie pas, de toutes façons j'ai fait quasi le tours de tout ce qu'on m'a proposé et de tout ce que j'ai étudié ( et croyez moi, j'ai pas tout poster ici même si ce forum m'a fait beaucoup avancer)