Locatif ou Assurance vie

[forsythe]

ca se dit ca ou c'est un néologisme que tu as créé?

Non Non, ça se dit.

 

[guillaume972]

Bonjour,

Voilà un sujet très interessant dont je me suis préoccupé en milieu d'année 2009. Je précise que je suis célibataire et que mon imposition annuelle est de 2500 €/mois.

J'ai regardé pas mal de projets immobilier et comme Forsythe je me suis posé la même question : 4 à 5 % de rentabilité pour tout cela de traquasserie. Est ce que ça vaut le coup. Les commerciaux, à chaque fois, me présenter la carrote fiscale. Au final, je n'ai rien investi !!

Par contre, j'ai ouvert un compte titres et un PEA. Sur mon compte, pour l'année 2009, sur 6 mois d'existence, j'ai fait une PV de 3000 € sur un investissement de 10 000 € soit quand même 30 % !!! et cela sans aucunes pression fiscales (malheureusement c'est terminé pour 2010)

Sur le PEA, je l'ai ouvert en décembre 2009, donc pour l'instant pas assez de recul pour faire une quelconque conclusion.

D'un autre côté, je possède aussi un contrat d'assurance vie sur internet en décembre 2006. Début janvier 2009, j'avais perdu 20 % de mon investissement de départ ( soit 4000 €) et maintenant je suis à 37 % de PV .

Il faut avouer que je profites du rebond boursier actuel mais je n'ai pas toutes les tracasseries d'un prêt bancaire, des loyers, des travaux.

J'aimerai investir dans l'immobilier mais pas avec du 5 % de rentabilité.

 

[forsythe]

vous oubliez des paramètres :

- le taux de vacance,
- les charges non récupérables,
- les impayés,
- les travaux,
- la possible stagnation des loyers, la tendance est à la stagnation voire la déflation et le risque de déflation est non nul en ce moment,
- la fiscalité avec l'IR sur les revenus fonciers ainsi que les contributions sociales,

Oui, j'ai fait un peu rapide pour comparer "en gros". C'était surtout le côté "pépère de l'assurance-vie à 4-5% par rapport aux risques (tous les risques donc, merci de les rappeler, sans compter les impondérables) du locatif à 6-7% quand aucun risque n'intervient.

de plus vous me paraissez optimiste avec un 50 m² dans l'ancien loué 600 €/mois,
à Nancy il y a des programmes de Robien à la location avec des loyers plafonnés à environ 600 € pour des 65 m² neufs avec parking et ascenceur.

C'est ce qu'on trouve en centre-ville. Certainement que les Robiens sont un peu excentrés. Mais encore une fois, c'était dans le "meilleur des cas".

Mais actuellement, alors que l'immo a fini sa période de bulle et est condamné à stagner, le locatif ne me parait pas si intéressant que ça, c'est lourd, cher, illiquide et peu rentable, même avec levier (et pourtant j'en ai)
le locatif ça eut payé...

C'est ce dont je commence à me rendre compte, mais j'ai du mal à le concevoir! Autant de risque pour si peu au final...

 

[solemio]

J'ai bien rigolé en 2008 quand certains vendaient en pronostiquant "l'éclatement" de la bulle immo pour placer en bourse et racheter de l'immo 50 voire 100% moins cher!!!

 

[virginie57]

déjà racheter de l'immo 100% moins cher, ça s'appelle du gratuit....

mais bon l'immo en France ne perdra pas 50% d'un coup (en une année) comme aux US ou en Espagne mais la conjugaison de plusieurs années de baisse modérée genre 5/6 % de baisse annuelle sur la durée d'un cycle ça représente facilement 30 % mini de baisse mais tout est aussi affaire de critère locaux (l'emplacement du bien, la région, l'économie de la région etc...)

 

[forsythe]

Le problème de la bourse c'est que c'est super aléatoire. C'est le casino quoi. Et préparer sa retraite sur de telles bases, c'est un peu risqué, même s'il faut bien sûr panacher son portefeuille.
Personnellement, je ne cherche pas les +30 de PV, car qui dit +30 de PV dit aussi -50 de MV! J'ai encore en mémoire les malchanceux qui ont perdu toute leur épargne en bourse avec le dernier krach boursier.
Alors que l'immobilier, c'est du solide, du concret. Il y a un projet avec une réalité et un service aussi à la société, qui est tout de même réel. Et au final, pour du 5% en effet.
Le problème vient des prix qui ont été multipliés par deux ou trois. Et "ça eut payé" donc. D'où le fait de se tourner vers d'autres placements, AV ou bourse à ce que je vois.

déjà racheter de l'immo 100% moins cher, ça s'appelle du gratuit....

J'adore la remarque!

 

[solemio]

Mais oui, ils y en a qui ne doutent de rien!

Il suffit d'aller sur le forum de la "bulle immo... " s'il existe encore (je pense que oui , au final d'après le gourou les "propriétaires" allaient payer pour se débarrasser de leur parpaings!

Mais alors pourquoi tant de convoitises?

Remarque au USA il y a des maisons à 10000$ qui ne trouvent pas preneur...

Donc méfiance, ne pas croire aux miracles dans un sens comme dans l'autre...

En fait il faut investir que ce dont tu n'as pas besoin car si tu perds ça changera pas ta vie.

(je ne parle pas de l'épargne de précaution)

 

[Gagarine]

Perso je dis merci la pierre ! Ca demande un peu d'huile de coude mais avec des placements bien choisis... Du 10% dans un bon local commercial avec TF recuperable, sur 15 ans cela doit faire un TRI de 20% ! bref, je ne connais pas d'autre moyen de capitaliser plusieurs centaines de milliers d'euros en moins de 20 ans avec un faible effort d'epargne mensuel.
Pour ce qui est de trouver des biens a forte rentabilitee, j'ai reussi, avec le temps, a entrer sur la short list d'un agent immobilier. D'un seul coup, les rentabilites proposees n'ont plus rien a voir.

 

[solemio]

C'est aussi mon avis.
Dans les années 90 j'étais devenu aussi pointu qu'un marchand de biens et j'étais souvent en concurrence avec eux... j'ai d'ailleurs failli tenter l'aventure mais la vie en décide autrement. Je me suis vue proposé une mission à l'étranger, au retour les conditions avaient changé et les bonnes affaires devenaient rares, de plus en plus rares...

Comme c'est souvent écrit en petit "les performances passées..."

Ce qui est sûr c'est que l'on n'a rien sans contreparties (ou alors être un riche héritier)

 

[forsythe]

Gagarine,
Serait-il possible d'avoir un ou deux exemples?

 

[Gagarine]

Des exemples de quoi ?

 

[forsythe]

De placements qui rapportent 10%. J'ai regardé dans l'ancien, et les prix sont tout de même très élevés. Je pense qu'il faut savoir prendre son temps et attendre la bonne affaire. Mais je voudrais simplement avoir une petite idée de ce qu'il faut entreprendre et à combien. Et rien de tel pour cela que d'avoir des exemples concrets en tête. Enfin, je crois.

 

[Pendragon]

D'accord avec Gagarine,

pour ma part je vise des loyers nets 450 et 500 E Max soit app 6ke/an

J'achete entre 60 et70 kE maison ou apprt tout frais compris pour une rentabilité de 10 à 11% brut.

J'amene 50% en apport et emprunt sur 10 ans les 50% restant (J'ai 50 ans et veut avoir remboursé à 60 ans.)

Si vous etes plus jeune votre apport peut etre nul. (J'ai fait ca il y a 10 ans).

Une rentabilité de 10% brut sera egale à 5% net de net.
(cad -foncier, csg, impots, assurance etc.)

Immobilier locatif est le seul moyen d'augmenter reellement son patrimoine.

(Perso parti à 25 ans avec 0 E, à 50 ans patrimoine > 750kE sans papa maman ou autre aide) . But patrimoine > 1Me pour la retraite

Bonne soirée.

 

[Buffeto]

Immobilier locatif est le seul moyen d'augmenter reellement son patrimoine.

(.

c'est un moyen .
Le seul? non bien sur .
il y a divers moyen mais , c'est aussi une question de choix personnel

 

[Pendragon]

Je me suis mal exprimé, tu as raison

C'est un complement aux assu vie, PEA etc...

Mais c'est le seul produit qui permet de tirer des interets avec un capital qui fructifie.

Et on peut en financer une part par les loyers des locataires.

Mais attention c'est une gestion tres stricte ni necessite bcp d'anticipation sur la gestion financiere. Mais c'est cà qui me plait ... !!!!

Faire attention aux impots car on est pdt toute la durée du pret imposé sur des loyers que l'on ne percoit pas reellement ...

 

[Gagarine]

C'est vrai que c'est un bon moyen de se constituer un patrimoine. On se prend vite au jeu. Mais on se rend également vite compte que cela a un coût... Et si un investissement de l'ordre de 150k€ est parfaitement envisageable même avec des revenus modestes, avec environ 200€ d'effort d'épargne mensuel par tranche de 100k€ (pour faire simple), le besoin en financement devient vite lourd... L'idée, bien sur, est de tenir jusqu'à la fin du 1er crédit. Ensuite, au pire, les biens se financent entre eux. L'argent appelle l'argent.

 

[forsythe]

Un très très grand merci pour vos conseils.

 

[yannou79]

De placements qui rapportent 10%. J'ai regardé dans l'ancien, et les prix sont tout de même très élevés. Je pense qu'il faut savoir prendre son temps et attendre la bonne affaire. Mais je voudrais simplement avoir une petite idée de ce qu'il faut entreprendre et à combien. Et rien de tel pour cela que d'avoir des exemples concrets en tête. Enfin, je crois.

J'aimerai bien avoir aussi des exemples concrets d'appart à 10% de renta brut car moi j'arrive pas à avoir du 6,5 en ayant démarché un paquet d'agence. (mais je dois pas être dans le coin idéal pour ca).

 

[Gagarine]

On trouve principalement des biens à 10% dans les villes moyennes ou petites. En ce moment sur Limoges (ma ville), vous trouvez des immeubles entre 200k€ et 400k€ à 10% de renta brut. Mais il faut compter environ 300€ d'efforts d'épargne mensuel par tranche de 100k€ pour financer totalement le bien (travaux, assurances, vacations, tf, ir, css)...

Ensuite, on trouve des biens à bonne rentabilité un peu partout à la condition d'avoir les bons contacts. Ainsi, j'ai pu acheter des locaux commerciaux en plein centre de Bordeaux à 10%. Avec TF récupérable ! Pour ce type de bien, il faut être réactif car ils sont assez rares. D'où l'intérêt d'être en confiance avec sa banque même si elle est un peu plus cher (pour rebondir avec d'autres sujets du forum)...

 

[Pendragon]

J'aimerai bien avoir aussi des exemples concrets d'appart à 10% de renta brut car moi j'arrive pas à avoir du 6,5 en ayant démarché un paquet d'agence. (mais je dois pas être dans le coin idéal pour ca).

La reponse est dans votre question. En effet certaines villes se pretent plus que d'autres au locatif.

Pour ma part j'habite dans une ville de province de 100000 habitants où en cherchant on trouve des maisons de ville 2-3 Ch pour 65kE .

Soit a peu pres 70kE tout frais compris.

Vu mon age (50) a present ma strategie est d'emprunter sur 10 ans en amenant la moitié (35ke). Les 35kE restant seront donc payés par le locataire.
Ce montage paye durant les 10ans le foncier, l'assurance,les travaux d'entretien, la CSG/RDS et les impots sur le revenus supplementaires.

Donc apport 35ke et j'en aurai le double dans 10 ans (au minimum car le bien vaudra + de 70kE)

Pour un emprunt sur 15 ou 20 ans vous pouvez vous permettre un apport nul.

Enfin retenez qu'une fois votre bien acquis (payé) il faut diviser par 2 votre rdt brut pour avoir le net. Donc investir dans l'immobilier à moins de 10% brut n'est pas rentable par rapport à une solution type assurance vie (pas de WC a déboucher de locataires penibles etc...)

Enfin c'est ma simple experience. D'autres feed back ?