LMNP et comptabilité en autonomie

[Ezerian]

Il faut que tu prennes 15% dans ton cas.

Ah bon, franchement c'est etrange. Le bati est encore bien solide.

Oui, il y a des residences neuves dans la commune qui ont ete construites ou en construction.

 

[moietmoi]

Oui, il y a des residences neuves dans la commune

Donc le fisc peut avoir le prix du foncier.

 

[Rewolution]

C'est pas une question de solidité du bâti, c'est une question de prix du terrain.

 

[moietmoi]

C'est pas une question de solidité du bâti, c'est une question de prix du terrain.

Tout à fait d'accord..
La solidité peut éventuellement jouer sur la durée d'amortissement.

 

[Ezerian]

Du coup,

Pour le % du terrain,

Si je prends la valeur du m2 de terrain constructible de ma commune et/ou villes voisines sur les dernieres années. ([lien réservé abonné]) (Bas = loin de la mer / Haut = proche de la mer ou du centre)

Si je prends la surface au sol de la co-propriété du cadastre ([lien réservé abonné])

Si ensuite, je regardes le nombre de tantièmes de mon bien par rapport à la somme des tantièmes de la copropriété.

J'applique cette formule :

Valeur du terrain = prix au m2 du terrain constructible * surface de le copro * nb de mes tantièmes / nb total de tantièmes

% du foncier = valeur du terrain / prix du bien (valeur d'achat ou évalué par une agence)

Vous en pensez quoi ?

 

[moietmoi]

Vous en pensez quoi ?

Que du bien.
Car c'est une approche logique et défendable.
Il faut tout de même savoir que 99% des possesseurs de LMNP ne vont pas aussi loin pour avoir une répartition argumentée.

 

[Rewolution]

Bien aussi, mais si un jour, vous devez faire appel à un comptable (obligatoire en cas de revente par exemple), qui devra garantir la responsabilité de ses travaux, alors il n'aura d'autre choix que de tout re-calculer selon sa doctrine, depuis le premier jour d'activité.

Donc de mon point de vue, la compta en autonomie (sans comptable) est vraiment réservée à ceux qui savent qu'il ne vendront jamais jamais jamais leur bien.

 

[moietmoi]

qui devra garantir la responsabilité de ses travaux, alors il n'aura d'autre choix que de tout re-calculer selon sa doctrine, depuis le premier jour d'activité.

Malheureusement, je pense que tu as été un peu loin dans ton argumentation..

Un comptable aurait donc une doctrine et alors qu'il reconnaît la pertinence d'une évaluation, il changerait cette évaluation .?Pour que cela rentre dans ces colonnes informatiques., ou bien pourquoi ?

Je suis aussi favorable à tout faire traiter par un comptable dès le début, cependant il doit s'instaurer un dialogue permettant de sortir des sentiers battus et l'informatique doit s'adapter.

 

[Rewolution]

Oui, en passant d'un comptable à un autre, il y a une responsabilité qui s'arrête quand l'autre démarre. C'est clair.
Mais si c'est un particulier qui a installé des amortissements, soit le nouveau comptable est d'accord avec ce qui a été fait, et poursuit simplement. mais si il n'est pas d'accord, (ex pas de quote part terrain, c'est fréquent), alors il a totalement intérêt à refuser la poursuite de compta. Et ils auront tous le même réflexe.

Donc aligné avec toi, vu le coût aujourd'hui, c'est vraiment préférable de déléguer cette responsabilité.

 

[vilboux]

Oups ! Pour l'IFI, il faut qu'on dégage des bénéfices pour en être exonéré.
Pas grave, on en n'est pas loin, y'aura toujours moyen de moyenner ;-)

Bonjour je tu sur de ça
Lmp exoneration ifi ok mais meme si le résultat est négatif, on doit être exonéré d'ifi
C'est du pro,ça voudrait dire que pour les sociétés il faudrait dégage du bénéfice pour être exonéré d'ifi?

 

[Ezerian]

Bonjour,

La côte part du terrain. Si le terrain est en pente et qu'il a eu un éboulement du à un incendie. Je pense que je peux appliquer une décote par rapport au prix du terrain indiqué sur surface-parcelle.com.

Cette année, je passe par un expert comptable et j'espère qu'il ne va pas appliquer 20% forfaitaire mais bien une répartition correcte du bien.

 

[moietmoi]

Bonjour je tu sur de ça
Lmp exoneration ifi ok mais meme si le résultat est négatif, on doit être exonéré d'ifi
C'est du pro,ça voudrait dire que pour les sociétés il faudrait dégage du bénéfice pour être exonéré d'ifi?

Plusieurs points
- concernant l'exonération de l'assiette de l'ifi pour des " sociétés" il faut que cette société soit soumises à l'IS. ( Bénéfice ou pas) .le lmp n'est pas soumis à l'IS.

Pour le lmp.
En premier il faut que cela soit l'activité principale.
Le Bofip précise:
'Par ailleurs, lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé."

Donc les cas où le lmp ne rentre pas dans l'assiette de l'ifi sont rares.très rare.
Par ailleurs il est dit dans une réponse de l'administration :
'Seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer et non de déficit sont éligibles au régime des actifs professionnels. "

Essentiellement, les retraités ayant pas mal amorti leur bien peuvent avoir un lmp non inclus dans l'assiette...

 

[moietmoi]

La côte part du terrain. Si le terrain est en pente et qu'il a eu un éboulement du à un incendie. Je pense que je peux appliquer une décote par rapport au prix du terrain indiqué sur surface-parcelle.com.

C'est jouable.
Je vois quelques problèmes:
Y a t il eu un capital versé par une assurance ?
L'administration raisonne en valeur vénale.
Donc, en ce moment, à quel prix peut être vendu le terrain..
En général, je ne réponds que si je suis sûr. Ici c'est juste un avis..

 

[Ezerian]

C'est jouable.
Je vois quelques problèmes:
Y a t il eu un capital versé par une assurance ?
L'administration raisonne en valeur vénale.
Donc, en ce moment, à quel prix peut être vendu le terrain..
En général, je ne réponds que si je suis sûr. Ici c'est juste un avis..

Heu,
L'incendie a eu lieu avant l'achat pour voir les dedommagements versés par l'assurance de la copropriété.
Du coup, pour le moment je ne vois que les problèmes (chute de Pierres et de terre de la coline avec les arbres morts) et les problèmes avec les géomètres et la mairie pour définir qui doit payer la sécurisation du terrain. Du coup, je pense que le prix de vente de ce terrain est bien amputé lié à ces problèmes.

Merci

 

[moietmoi]

Du coup, je pense que le prix de vente de ce terrain est bien amputé lié à ces problèmes.

tel que présenté, un éventuel acquéreur diminuerait le prix d'achat, en achetant le risque qui va avec;

 

[oleg]

Bonjour,

Je souhaite réaliser la comptabilité et la déclaration de mon LMNP au réel , par moi même. (c'est une petite location saisonnière de seulement quelques semaines pas an, j'imagine donc très simple).

L'un de vous aurait-il trouvé un modèle excel pour démarrer ? Je ne trouve que des modèles payants (sans possibilité de vérifier préalablement s'ils sont pertinents à mon cas).

Merci d'avance,

 

[moietmoi]

c'est une petite location saisonnière de seulement quelques semaines pas an, j'imagine donc très simple).

Bonjour.
C'est justement compliqué.
Comment vas tu compter les périodes non occupées? Le code des impôts, si ce n'est pas ta résidence principale, exige que tu comptes un loyer fictif pendant tout le temps où il n'est pas loué, sauf si tu confies le bien à une agence avec exclusivité ,garantissant que tu n'utilisera pas le bien.
Certains experts comptables contournent la question, à mon avis, contraire au code des impôts pour un LMNP, de réintegrer tous les amortissements pour les périodes non loués et de ne compter les charges que pour les périodes louées.( Difficile à faire)
Pour savoir si il vaut mieux micro bic si tu y a droit, ou réel, il faudrait trouver un expert comptable qui fasse les 3 simulations ...

 

[oleg]

bonjour moietmoi,

C'est ma résidence secondaire dont je profite pendant les vacances et que je propose à la location le reste du temps sur les plateformes (calendrier des plateformes faisant preuve). Je comptabiliserai donc les charges déductibles au prorata du temps proposé à la location.
Je ne compte pas amortir le bien car mes charges suffisent à compenser totalement le faible revenu que j'en tire. (et pour éviter la réintégration de l'amortissement lors d'une hypothétique revente).
Je n'ai pas encore toutes les infos pour gérer par moi même mais j'imagine que c'est faisable, d'où ma question pour récolter quelques modèle pour démarrer.

 

[moietmoi]

Je ne compte pas amortir le bien car mes charges suffisent à compenser totalement le faible revenu que j'en tire.

Puis je te poser une question ;
A quoi cela sert de louer si les charges égalent le revenu...?

 

[oleg]

Puis je te poser une question ;
A quoi cela sert de louer si les charges égalent le revenu...?

Désolé, je ne comprends pas où vous voulez en venir.
C'est ma résidence secondaire. J'en profite les vacances et je la propose en location courte durée le reste du temps, pour dégager un petit revenu. "Grâce" aux charges déductibles je compte annuler l'impôt sur ces revenus.

Qu'est ce que je n'ai pas compris dans votre question ?