LMNP et comptabilité en autonomie

[moietmoi]

En effet, Il n'y a pas de détail, ni sur les amortissements, ni sur le reste.
Je ne sais pas comment ça se passe quand on change de comptable ou qu'on veut reprendre la déclaration LMNP en main personnellement, c'était ma réponse initiale.
Mais peut-être que quelqu'un qui l'a fait saura répondre ?

Les comptables ont plein d'autres fichiers, tableurs, intégrés ou non à la compta, qui peuvent être fournis ou pas, au fur et à mesure de l'exploitation.
Par exemple, je trouvais que la décomposition n'était pas assez fine ... En fait ce qui était visible n' était qu'un condensé.
La décomposition du bien était faite jusqu'à la fenêtre, le volet roulant, les peintures...

 

[lebadeil]

Les comptables ont plein d'autres fichiers, tableurs, intégrés ou non à la compta, qui peuvent être fournis ou pas, au fur et à mesure de l'exploitation.
Par exemple, je trouvais que la décomposition n'était pas assez fine ... En fait ce qui était visible n' était qu'un condensé.
La décomposition du bien était faite jusqu'à la fenêtre, le volet roulant, les peintures...

J'en suis bien conscient, mais est ce que les comptables te partagent tous leurs outils / fichiers ? pendant la phase d'exploitation ou quand tu pars ? j'en doute ....

 

[moietmoi]

J'en suis bien conscient, mais est ce que les comptables te partagent tous leurs outils / fichiers ? pendant la phase d'exploitation ou quand tu pars ? j'en doute ....

Bonne question...

 

[franckophil]

En general les comptables doivent inscrire les immo dans leurs logiciels et ce logiciel, connaissant les regles (lineaire, duree) calcule les amortissements. J'avais demande un extrait de ces fiches pour reprendre en main ma compta qui etait partiellement erronee.

 

[Vavavoom]

Hello
Avec Madame, on utilise le site en ligne JD2M (JeDeclareMonMeublé), pour 290 E par an, quel que soit le nombre de biens pour tout saisir et éditer automatiquement la liasse fiscale.
Ils répondent rapidement aux questions éventuelles par mail. Il en existe d'autres similaires.

On conserve et on classe bien entendu toutes les factures (ce qui serait nécessaire aussi avec un comptable), et on maîtrise très bien Excel. Indispensable.

Pour la répartition des amortissements, on trouve tout le nécessaire sur le web ; au départ, j'ai un peu bidouillé les pourcentages à notre avantage, dans la limite du raisonnable/légal, avec l'accord de JD2M.

Pour la saisie annuelle des données de 5 apparts, ça nous prend en tout 9 heures environ à deux, sachant qu'avec un comptable, on aurait quand-même du boulot perso.

NB : pour les biens achetés en 2025, le statut LMNP n'a plus d'intérêt, car les amortissements sont désormais déduits du prix d'achat en cas de vente => maousse plus value.

Hope this helps.

 

[lebadeil]

NB : pour les biens achetés en 2025, le statut LMNP n'a plus d'intérêt, car les amortissements sont désormais déduits du prix d'achat en cas de vente => maousse plus value.

Pas tout à fait.
A partir de cette année, toutes les ventes en LMNP doivent réintégrer dans la plus value, les amortissements réalisés, peut importe l'année d'achat.

Ensuite les décotes de plus value s'appliquent (y compris sur les amortissements).

Personnellement, je considère que le modèle LMNP (en longue durée) reste valide, mais avec une légère dégradation de rentabilité lié à la reintegration des amortissements.
Avec la durée, cette degradation s'affaiblit grace a la décote.

 

[moietmoi]

NB : pour les biens achetés en 2025, le statut LMNP n'a plus d'intérêt, car les amortissements sont désormais déduits du prix d'achat en cas de vente => maousse plus value.

En complément de la correction indiqué par @lebadeil , on ne comptera que les amortissements utilisés pour la fiscalité.

Par ailleurs,chacun a ses objectifs.
Le LMNP permet donc avec la réforme de reporter à plus tard , et en moins fort, les impôts sur les revenus des loyers .
Ceci peut être très intéressant.

Merci pour le témoignage d'utilisation de JDMM

 

[Vavavoom]

Pas tout à fait.
A partir de cette année, toutes les ventes en LMNP doivent réintégrer dans la plus value, les amortissements réalisés, peut importe l'année d'achat.

Ensuite les décotes de plus value s'appliquent (y compris sur les amortissements).

Personnellement, je considère que le modèle LMNP (en longue durée) reste valide, mais avec une légère dégradation de rentabilité lié à la reintegration des amortissements.
Avec la durée, cette degradation s'affaiblit grace a la décote.

En effet, autant pour moi, on avait déjà abordé ce sujet sur un autre fil.
Je trouvais (et trouve toujours) injuste que cette nouvelle loi impacte également les logements mis en LMNP avant sa promulgation : le fait que les plus-values étaient traitées comme pour un logement nu a pu peser dans la décision d'achat pour une mise en location meublée. Pour moi, l'Etat ne respecte plus une partie du contrat que j'ai souscrit.
Par chance, étant passé en LMP "grâce" aux revenus en baisse dûs à la retraite, on échappe à ce coup de Jarnac

 

[lebadeil]

En effet, autant pour moi, on avait déjà abordé ce sujet sur un autre fil.
Je trouvais (et trouve toujours) injuste que cette nouvelle loi impacte également les logements mis en LMNP avant sa promulgation : le fait que les plus-values étaient traitées comme pour un logement nu a pu peser dans la décision d'achat pour une mise en location meublée. Pour moi, l'Etat ne respecte plus une partie du contrat que j'ai souscrit.
Par chance, étant passé en LMP "grâce" aux revenus en baisse dûs à la retraite, on échappe à ce coup de Jarnac

On a d'autres soucis avec le LMP (voir sujet URSSAF en particulier)

Effectivement lors du passage en retraite, on se retrouve avec des revenus diminués.
Si le CA locatif LMNP -10% abattements (pour auj.) > CA revenus locatifs (y compris charges) alors on passe en LMP.

J'ai fait un tableau comparatif LMNP versus LMP rafraîchi en Mai 2025 (avec l'aide de @moietmoi)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avantage-passer-lmnp-lmp.46569/post-702982

On avait aussi monté un tableau pour l'utilisation des logiciels comptables en 2024.
Intéressant de voir les retours d’expérience des membres sur cette file.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...our-la-declaration-fiscale.49136/#post-592766

Personnellement, en approche de la retraite, j'ai décidé de vendre un appartement, pour rester en LMNP

 

[Vavavoom]

On a d'autres soucis avec le LMP (voir sujet URSSAF en particulier)

Effectivement lors du passage en retraite, on se retrouve avec des revenus diminués.
Si le CA locatif LMNP -10% abattements (pour auj.) > CA revenus locatifs (y compris charges) alors on passe en LMP.

J'ai fait un tableau comparatif LMNP versus LMP rafraîchi en Mai 2025 (avec l'aide de @moietmoi)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avantage-passer-lmnp-lmp.46569/post-702982

Personnellement, en approche de la retraite, j'ai décidé de vendre un appartement, pour rester en LMNP

LMP vs LMNP c'est un vrai sujet (plutôt HS ici).
Perso, nous sommes gagnants en LMP car :
* Jusqu'ici "habilement" en déficit, donc cotises minimales de 1400 E env (pas encore réclamées)
* Calcul des plus-values bien plus avantageux
* Biens considérés comme professionnels donc ne rentrent pas dans le calcul de l'IFI

 

[Vavavoom]

LMP vs LMNP c'est un vrai sujet (plutôt HS ici).
Perso, nous sommes gagnants en LMP car :
* Jusqu'ici "habilement" en déficit, donc cotises minimales de 1400 E env (pas encore réclamées)
* Calcul des plus-values bien plus avantageux
* Biens considérés comme professionnels donc ne rentrent pas dans le calcul de l'IFI

Oups ! Pour l'IFI, il faut qu'on dégage des bénéfices pour en être exonéré.
Pas grave, on en n'est pas loin, y'aura toujours moyen de moyenner ;-)

 

[Ezerian]

Hello
Avec Madame, on utilise le site en ligne JD2M (JeDeclareMonMeublé), pour 290 E par an, quel que soit le nombre de biens pour tout saisir et éditer automatiquement la liasse fiscale.
Ils répondent rapidement aux questions éventuelles par mail. Il en existe d'autres similaires.

On conserve et on classe bien entendu toutes les factures (ce qui serait nécessaire aussi avec un comptable), et on maîtrise très bien Excel. Indispensable.

Pour la répartition des amortissements, on trouve tout le nécessaire sur le web ; au départ, j'ai un peu bidouillé les pourcentages à notre avantage, dans la limite du raisonnable/légal, avec l'accord de JD2M.

Bonjour, j'ai recherché sur le web et je ne trouve pas d'article de loi ou de guide qui explique comme décomposé le foncier du bati pour l'amortissement et comment calculer la durée d'amortissement des facades, des murs, des peintures, etc.

Peux tu nous partager ton guide ?

 

[Vavavoom]

Bonjour, j'ai recherché sur le web et je ne trouve pas d'article de loi ou de guide qui explique comme décomposé le foncier du bati pour l'amortissement et comment calculer la durée d'amortissement des facades, des murs, des peintures, etc.

Peux tu nous partager ton guide ?

Je ne sais plus du tout comment j'ai fait à l'époque (2012), car depuis, je me suis contenté de reproduire les taux tels quels à chaque nouvel achat. Pour rappel JD2M avait considéré que c'était fiscalement "correct".
Voici la répartition pour un studio, acheté en 2020, qui était à refaire en totalité, et à meubler (30 kE en tout) :





Hope this helps

 

[Rewolution]

Hello, Attention, les 10% de foncier sont pour des biens dans des zones pas chères (<3000€ /m²). A Paris ou dans des zones à 10 000€ le m², tu montes à 40% facile de quote part terrain.

Le reste me semble bien.

 

[Ezerian]

Hello, Attention, les 10% de foncier sont pour des biens dans des zones pas chères (<3000€ /m²). A Paris ou dans des zones à 10 000€ le m², tu montes à 40% facile de quote part terrain.

Le reste me semble bien.

Bonjour, c'est interressant de savoir cela. Y a t'il des guides que nous pouvons utiliser pour etre sur de la part de foncier ?

 

[moietmoi]

Bonjour, c'est interressant de savoir cela. Y a t'il des guides que nous pouvons utiliser pour etre sur de la part de foncier ?

Pas vraiment, les bons experts comptables peuvent aider..
Le principe étant tout de même que, en campagne le terrain vaut pas cher et la construction son prix et qu'en ville le foncier vaut plus cher et la construction à peu près le même prix qu'en campagne.

 

[Rewolution]

Moietmoi a raison. Il n'y a pas de guide clair donné par le Bofip, et si on se trompe, c'est un réel risque de redressement...
Dites vous qu'au minimum, c'est 10% et ça monte jusqu'à 50% pour des zones à 14 000€ le m² et plus.
Donc avec un palier de 5% tous les 2 000€ de plus du m², vous devriez avoir une quote part terrain acceptable.

 

[Ezerian]

Bonjour,

Pour un prix au m2 de 3400 € dans une ville de banlieue, vous pensez que 10% de terrain et 90% de bati est cohérent ?

Merci

 

[moietmoi]

Bonjour,

Pour un prix au m2 de 3400 € dans une ville de banlieue, vous pensez que 10% de terrain et 90% de bati est cohérent ?

Merci

Je suppose que c'est une assez grande copropriété des années 1960?
Si c'est le cas,
Cela me paraît très faible .
Mais tout peut se défendre, y a t'il des constructions neuves ou très récentes aux alentours ?

 

[Rewolution]

Il faut que tu prennes 15% dans ton cas.