LMNP en micro BIC ou au réel

[mochel]

bonjour

je me lance dans une 1ere acquisition d'un studio en résidence étudiant .
C'est un achat de 31000 € hors frais de notaire et le loyer est de 190 € HT / mois.

Si je suis en :
micro BIC ,a 14% d’impôt cela me coûterais 190*12*0.5*0.14 = 159 € d’impôt sur le revenue ?

Si je suis au réel :
je dois m'enregistrer pour la TVA au RC = coût ??
les revenues bruts sont toujours de 190 * 12 = 2280 €
je peux amortir le bien = 31000 / 15 ans ?
Je peux déduire les intérêts + assurance du prêt
Faut t"il prévoir un expert comptable pour la déclaration (budget 200 € ou plus ?) ?
Ou est ce faisable facilement ?
Quels sont les autres frais ?
En principe pas d’impôts car amortissement .....

donc je dois choisir le réel .. c'est juste comme raisonnement ?

Merci de votre avis et conseil

 

[Buffeto]

c'est juste comme raisonnement ?

oui c'est juste . le réel c'est certes un peu plus contraignant mais bien plus intéressant sur la durée , gràce à l'amortissement du bien ( d'ailleurs pourquoi ne l'amortir que sur 15 ans ? tu peux choisir plus longtemps )

 

[mochel]

Merci .
Combien coûte la partie gestion ?
15 ans c est la durée au ilme reste avant ma retraite

 

[Buffeto]

Combien coûte la partie gestion ?

ca dépend qui la fait ....dans quelle région...
c'est comme tout ...tout est négociable

 

[mochel]

je suis sur Metz
en ligne j'ai trouvé un site a 249 € / an pour 1 lot

 

[Buffeto]

je suis sur Metz
en ligne j'ai trouvé un site a 249 € / an pour 1 lot

c'est pas cher ......reste à voir ce qu'ils font pour ce prix .

 

[observateurlmnp]

vi vous achetez un bien en LMNP en bail commercial, avec TVA, et que votre acquisition a moins de 20 ans, le bic reel ou reel simplifié s impose, sinon vous ne pourrez pas facturer de la tva, donc vous devrez rembourser une partie de la tva de votre vendeur (art 257 bis du cgi)....

 

[mochel]

c'est pas cher ......reste à voir ce qu'ils font pour ce prix .

voici le lien

[lien réservé abonné]

Qu'en pensez vous ? J'ai pas d'actions chez eux.

cdt

Pascal

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous ?

rien de particulier .....tous les sites de ce genre promettent monts et merveilles....

 

[mochel]

rien de particulier .....tous les sites de ce genre promettent monts et merveilles....

J aimerai savoir si on peut le faire seul ?
Quelles sont les démarches ?

Merci

 

[Buffeto]

J aimerai savoir si on peut le faire seul ?

on peut mais franchement si on n'est pas comptable ce n'est pas si simple que ca....de plus les frais de comptables étant déductibles pourquoi s'en priver ?

 

[LMDP]

Attention pour l'amortissement sur 15 ans. On ne choisi pas. Il me semble qu'un bien immobilier s'amortit généralement sur 30 à 50 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Quelqu'un pour confirmer ou me corriger ?

 

[observateurlmnp]

compte tenu des déclarations en télétransmission qu'il faut faire maintenant (tva, déclaration 2031), sous peine d'amende, oubliez de le faire vous meme...ou alors faites du micro bic

 

[ZRR_pigeon]

Quelqu'un pour confirmer ou me corriger ?

d'apres les textes du fisc c'est 50 a 100 ans pour de l'immobilier. mais beaucoup de comptables pratiquent 30-40 ans sans redressement. certains vendeurs indélicats font des simulations sur 25 ans

pour les meubles c'est 5-10 ans je crois mais beaucoup de comptables pratiquent 7 ans.

 

[LMDP]

Merci pour cette précision

 

[paal]

Bonjour

je me lance dans une 1ere acquisition d'un studio en résidence étudiant .
C'est un achat de 31000 € hors frais de notaire et le loyer est de 190 € HT / mois.

Et vous envisagez d'acheter et de louer d'autres biens immobiliers sous le même mode ?

Si je suis au réel :
je dois m'enregistrer pour la TVA au RC = coût ??
les revenues bruts sont toujours de 190 * 12 = 2280 €
je peux amortir le bien = 31000 / 15 ans ?
Je peux déduire les intérêts + assurance du prêt
Faut t"il prévoir un expert comptable pour la déclaration (budget 200 € ou plus ?) ?

Pour le besoin qui est le vôtre, un comptable devrait très largement suffire ...

Ou est ce faisable facilement ?
Quels sont les autres frais ?
En principe pas d’impôts car amortissement ...

Si vous retenez la solution d'un comptable, il sera probablement nécessaire que vous opériez un partage des tâches avec cette personne, vous-mêmes renseignant un fichier Excel par exemple (selon une trame à définir - ou tout autre système adapté), et le comptable venant en vérification des informations collectées, puis d'assistance à la déclaration fiscale ...

Donc je dois choisir le réel .. c'est juste comme raisonnement ?
Merci de votre avis et conseil

Lorsque vous en viendrez à faire des acquisitions avec financement externe, et ou/des travaux à réaliser, nul doute que ce sera une meilleure solution !

 

[paal]

D'après les textes du fisc c'est 50 a 100 ans pour de l'immobilier. mais beaucoup de comptables pratiquent 30-40 ans sans redressement. certains vendeurs indélicats font des simulations sur 25 ans

Dans la pratique, l'amortissement est un poil plus compliqué que la simple application d'un taux moyen d'amortissement, appliqué à la valeur globale d'un bien ...

Dans votre cas, et comme il s'agit d'un studio, il n'y aura probablement pas de toiture, mais il va y avoir de l'installation électrique et/ou des agencements qui auront une durée d'usage différente de celle du gros œuvre ...

[lien réservé abonné]

Pour les meubles c'est 5-10 ans je crois mais beaucoup de comptables pratiquent 7 ans.

Pour ce qui est de l'ameublement d'un studio, cela ne va généralement pas aller bien loin ; par contre, et pour les unités plus importantes, cela peut commencer à chiffrer, et il faudra retenir à la fois un taux d'amortissement qui soit commun à l'ensemble du mobilier, et de déterminer un montant unitaire maximal au-dessous duquel, on ne pratique pas l'amortissement, mais on passe en charge l'année de l'acquisition (fer à repasser, télé, etc ...)

 

[Juloup]

Attention pour l'amortissement sur 15 ans. On ne choisi pas. Il me semble qu'un bien immobilier s'amortit généralement sur 30 à 50 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Quelqu'un pour confirmer ou me corriger ?

Ce n'est pas si simple. Si vous voulez respecter scrupuleusement la réglementation vous devez amortir l'immeuble par composantes, en distinguant les différentes parties selon leurs durées d'amortissement. Vous pouvez par exemple avoir le gros œuvre sur 50 à 200 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans (si vous en avez), l'aménagement intérieur (peinture par exemple) sur 10 à 20 ans, et des catégories intermédiaires (ascenseurs, chauffage, menuiseries, etc...).
Ce qui fait qu'au final vous n'avez pas un taux unique, mais un taux qui baisse avec le temps, au fur et à mesure que les composantes à durée d'amortissement courte sont totalement amorties. Et qui remontera lorsque vous remplacerez ces éléments par des neufs, qui devront à nouveau être amortis.
Et effectivement il n'existe aucune règle précise, à chacun de se créer sa grille en fonction de ses propres caractéristiques. Le tout étant de pouvoir les défendre par des durées de vie réelles en cas de contrôle. Et le point délicat étant bien évidemment de distinguer la part du foncier, qui lui ne s'amortit pas.

Et pour répondre à Paal : si, même dans le cas d'un studio il y a une toiture, qui est une partie commune de la copropriété, et dont une part doit être affectée au studio au prorata des tantièmes.

 

[Juloup]

déterminer un montant unitaire maximal au-dessous duquel, on ne pratique pas l'amortissement, mais on passe en charge l'année de l'acquisition (fer à repasser, télé, etc ...)

Ce montant est déjà déterminé par la réglementation : 500 € maximum.

 

[ZRR_pigeon]

Vous pouvez par exemple avoir le gros œuvre sur 50 à 200 ans,

il y a un exemple dans le BOI avec du gros oeuvre sur 80 ans.

apres pour la myriade de catégories et de taux, je suis d'accord avec la théorie, ok pour les entreprises.

mais en LMNP, pour un particulier avec son pauvre appart meublé, vous voyez un particulier se farcir ça ? ou demander a son comptable de se farcir ça ?

qui le fait comme cela ici ?