Lmnp Ehpad

[Gagarine]

Bonjour,

Vous n'avez effectivement pas de problème de TVA si vous ne cassez pas le bail pour vendre. C'est à dire que vous vendez un bien en LMnP avec gestionnaire. Reste à savoir si vous ne ferez pas de moins-value. La vente se faisant à un investisseur, celui-ci achètera une rentabilité. Il ne pourra pas défiscaliser mais pourra amortir le bien. Sachant qu'il en voudra au moins 6%, faites votre calcul par rapport au prix d'achat et à la revalorisation des loyers.
A titre d'exemple, un bien acheté 100k€ HT à 4% de renta et des loyers revalorisés de 2%/an. Loyer à l'achat : 333€/mois. Dans 10 ans : 400€. Valeur à la revente : 80k€...
De plus, avec un crédit de 100k€ sur 20 ans, dans 10 ans il vous restera à rembourser 60k€. Gain : 20k€. Avec un effort d'épargne de 400€/mois. 48k€ en 10 ans. Vous perdez 28k€ !
Avec un crédit sur 25 ans pour diminuer l'effort d'épargne à 300€ (36k€ sur 10 ans), le capital restant dû est de 72k€. 80-72-36= 28k€ de perte également...

Bien sur, ce n'est qu'un exemple. Toute ressemblance avec des cas existants ou ayant existé ne serai que pure coïncidence

 

[christianR]

Bonjour,
Pour une fois je viens au secours du lmnp Censi Bouvard... Il faut tenir compte de la réduction d'impôt de 25% qui améliore l'opération, mais le jeu vaut-il la chandelle de se ficeler pour 9 ans avec un gestionnaire ???
Cdlt

 

[Gagarine]

Cela suffit-il à rendre l'opération rentable dans le cas d'une revente à 10 ans ?

 

[babas]

je suis d'accord avec tout ça, je pense que le moins dangereux reste les résidences étudiantes, où on peut récupérer le bien pour le gérer soi même ou pour y mettre ses enfants, car les ephads c'est beaucoup plus compliqué...
J'ai pas pigé gagarine les 400e d'épargne, car ça fait 620€/mois sur 20 ans -330€ de loyer-les impots,on est plus proche de 100€, j'ai pas compris.

 

[McFly]

Bonjour,

Comme alternative, j'ai 2 autres propositions:

- Un scellier PLS en plein centre de Toulouse + Lmnp étudiant à Marseilles + Lmnp résidence de tourisme à Argeles
- un investissement par étapes en commençant par un scellier outre mer

et toujours la proposition EHPAD.

Que penses vous de ces alternatives, avantages/inconvénients si possible.

Merci

 

[Gagarine]

J'ai pas pigé gagarine les 400e d'épargne, car ça fait 620€/mois sur 20 ans -330€ de loyer-les impots,on est plus proche de 100€, j'ai pas compris.

J'ai taillé à la louche. Ce stype de placement oscille toujours entre 300 et 400€ d'effort d'épargne mensuel par tranche de 100k€ investis. Une fois ajouté les frais de gestion, assurances diverses et variés, frais de co-pro on doit s'approcher dangeureusement, sinon des 400€, au moins des 300€ / mois.

 

[babas]

ok j'ai pigé et je suis d'accord avec ça !

 

[dan17]

Bonjour,
J'ai été contacté pour un investissement en Ehpad. A priori l'offre est intéréssante car elle offre un rendement de 5.5 %,(tenez vous cpte des frais de notaire pour le calcul du rendement?) de plus le prix du m2 est de 4800.--ce qui me semble très correct(17 ans d'âge). Par contre je ne travaille pas en France et donc ne paye pas d'impôt sur France,et je ne peux faire aucune déduction. Conclusion est ce qu'un tel investissement est intéréssant ? Je pourrais avoir un taux de crédit de 1.5% capé 1 sur 15 ans!(chf).
5.5% c'est très bien aujourd'hui, même s'ils vont revoir les loyers annuellement, selon l'inflation: je serais bloqué avec ce taux sur 15 ans. Dans 15 ans, si je veux le vendre peut être on me demandera un rendement de 8% et je devrais baisser le prix de mon bien?
Qu'en pensez vous ?

 

[CALOU]

Bonjour,

En effet le statut de type "bouvard" n'est pas adapté à votre situation car vous n'avez rien à défiscaliser. Il vaut mieux chercher un LMNP ancien régime (qui ne donne pas de defiscalisation mais des loyers pratiquement pas fiscalisés) avec des rendements nettements plus intéressants. De type hôtelier vous pouvez chercher entre 6 et 7% à ce jour. Les grands groupes de gestions hôtelières offrent ce type d'investissement.

 

[seb06]

Bonjour, on me propose actuellement un projet EHPAD LMNP neuf. Le gérant est DOMIDEP que je ne connais pas. Quand pensez-vous ? Bcp se sites internet préconisent qu'il doit figurer la prise en charge par le preneur des articles 605 & 606, sur mon bail seul l'article 606 est stipulé, quand pensez-vous ?
Merci d'avance pour vos réponses

 

[CALOU]

Sans l'article 607 aucune vision de la rentabilite , mais qui est votre commercialisateur, cela est tres important egalement. Il faut noter egalement qu'avec les arrets des aides de l'etat beaucoup de gestionnaire vont en profiter pour baisser les loyers sous raison de forces majeurs.

 

[seb06]

donc c une proposition de la societe valority pour un programe sur macon gerant domidep

 

[CALOU]

Ce commercialisateur à assez mauvaise presse sur les blogs multiples, et les choix de leurs gestionnaires pas toujours heureux, je vous conseille avant de vous engager de faire un tour sur forum de cette entreprise.

 

[seb06]

merci pour cette reponse rapide et pour c conseil

 

[grassinet]

Bonjour Seb06,
je pense qu'investir dans un EPHAD aujourd'hui est un produit assez sûr.
Je pense aussi que le choix d'un gestionnaire n'est pas toujours évident et qu'il faut faire attention à ne pas tout mélanger : beaucoup de commercialisateurs ont eu mauvaise presse a cause de de leurs gestionnaires, et malheureusement, certaines personnes en font l amalgame.
D'autre part, je trouve que c'est un bon choix que d 'investir dans cette région là, car la population est plutôt traditionnelle et familiale près de Lyon.
De mon côté, j'ai des vues pour un investissement dans un meublé pour étudiants près de Marseille, et je suis en train de sélectionner le meilleur produit pour moi ... Bon courage et au plaisir d'échanger avec vous.

 

[christ.]

Bonsoir,
pour répondre à REGLISSE38, je voudrai savoir ou il en est actuellement avec son projet d'EHPAD à Romilly/Seine...?

 

[svenko]

Merci babar pour ces conseils.
Je viens de signer un contrat de réservation pour l'ehpad en question (réhabilitation d'une ancienne clinique) à Romilly/seine dans l'aube à 120kms de Paris. J'ai obtenu des éléments sur le profil financier du gestionnaire (Medic invest) et du promoteur (immo expansion). Je ne suis pas spécialiste en finance, mais cela semble correct. Pourriez vous me donner votre avis sur ces sociétés si je vous donne plus d'éléments (lesquels ?). Concernant le bail j'aurai également besoin d'un avis éclairé! D'autre part l'emplacement géographique est-il déterminant dans une telle opération. Ici, l'Ehpad se situe au centre de Romilly/seine (15000 hab.) à 200m de l'hopital et de la gare et 1h40 de Paris.
Cordialement

Réglisse,
Vous dites vous même n'être pas spécialiste, alors de grâce, faites lire ce bail et réservation à un bon avocat fiscaliste ou spécialisé car il y a suffisamment de problèmes avec certains groupes réputés sans souci pour ne pas se fourvoyer pour 25 ans... Le risque de défaillance ou d'abandon subtil existe même si les fondamentaux sont bons pour le gestionnaire, et dans ce cas la transformation des locaux sera.. vraiment peu aisée.
Ce n'est que mon avis de particulier un peu éclairé, mais je n'irai pas......

 

[CALOU]

Vous oubliez certaines choses, c'est que bientôt ces établissement n'aurons plus d'aides de l'état et que les gestionnaires pourront invoquer le cas de force majeur pour mettre une baisse de loyer. Il y a pas mal d'articles qui indique le risque important dans l'avenir de ce type de produits. A bon entendeurs...

 

[forum-lmnp]

Vous oubliez certaines choses, c'est que bientôt ces établissement n'aurons plus d'aides de l'état et que les gestionnaires pourront invoquer le cas de force majeur pour mettre une baisse de loyer. Il y a pas mal d'articles qui indique le risque important dans l'avenir de ce type de produits. A bon entendeurs...

pouvez vous citer précisément ces articles de presse dont vous parlez. Et de quelles aides de l'état vous parlez ? vous avez déjà regardé comment était composé le compte d'exploitation d'un egstionnaire d'ephad ?

 

[yannou79]

Il me semble que c'est surtout des aides à l'emploi pour le personnel médical non?