LMNP après 9 ans

[Jaumep]

A Poitiers, un studio etudiant c'est en moyenne 50000, 385 euros charges comprises...

Peut-être et certainement encore moins à Saint Étienne mais la rentabilité théorique de ces villes moins onéreuses est oblitérée par le moindre dynamisme: risque de vacances plus important ( délais entre 2 locataires), moindre possibilité de choisir votre locataire, plus grande fragilité économique des candidats locataires.
Après vous avez peut être une expérience contraire mais franchement faire 6% en immo sur un achat cash c’est loin d’être la norme.
Après on y arrive avec d’autres stratégies ( achat bien dégradé plus travaux pertinents avec augmentation du loyer et défiscalisation, LMNP financé à crédit avec imposition 0).

 

[Jaumep]

Vous en feriez quoi ?

Pea, Av, SCPI en direct…

 

[Jeremie-Isere]

D'un point de vue comptable, vous avez raison.
Mais jusqu'à présent les loyers couvraient le remboursement de l'emprunt (intérêts et _capital_ ).
Ce ne sera plus le cas si une partie du loyer va aux impôts.
Sa crainte d'un cash flow qui se dégrade est donc justifiée.

La taxe foncière, le cfe et frais comptable dégradent encore le cash flow..Hum pas évident

 

[Jeremie-Isere]

A propos des fenetres... vous pouvez aussi réfléchir en fonction du DPE pour l'améliorer peut être.

Le DPE n’est pas si mauvais, C ou D. Ce sont des fenêtres pvc double vitrage de 25 ans. Si je les change, c'est surtout pour l’acoustique (le tram passe devant)

 

[Jaumep]

Le DPE n’est pas si mauvais, C ou D. Ce sont des fenêtres pvc double vitrage de 25 ans. Si je les change, c'est surtout pour l’acoustique (le tram passe devant)

Ça c’est excellent pour vous.
C ou D vous êtes à l’abri de toute interdiction de louer ce qui valorise votre bien le jour où vous voudrez le vendre.

 

[titif0u]

Il faut être réaliste.. un jour où l'autre la fiscalité finit par nous rattraper.

Jamais payé d'impot pour l'instant !
J'aime bien jouer au jeu du chat et la souris avec le fisc...

Ca m'occupe !

Malheureusement pour la Première fois de ma Vie un evenement
Improbable s'est produit le mois dernier

Une ligne est apparu sur mes relevés de compte...
- 5,01 euros... en prélevement mensuel
"DGFIP" qlq chose...

Il s'agirait d'une anticipation des Prélèvements Sociaux que je vais sans doute payer pour 2024...
J'ai succombé au diable

J'ai commencé de la location NUE !
Toute Nue...
Le fisc ne preleve pas en dessous de... 5 euros

A un centime près ...

 

[Ezerian]

Oui. Les meubles sont amortis sur 5 ou 7 ans. Et au bout de 9/10 ans les amortissements immobilier baissent..que du classique..

L'amortissement du bien, c'est pas 3.33 % du prix d'achat (moins la valeur du foncier) sur 30 ans ?

 

[lebadeil]

Bonjour,

Je viens de lire cette file, un peu tardivement.

Une remarque néanmoins par rapport aux amortissements en LMNP.

Pendant les 10 premières années, c'est cohérent d'être en résultat comptable négatif, et on peut stocker les amortissements excédentaires. On ne paye pas d'impots.

Après cette période, on peut passer a un resultat comptable légèrement positif, mais on peut reprendre les amortissements excédentaires stockés les annees precedentes (sans contrainte de durée) pour arriver a un résultat fiscal a 0.
Donc, on continue a ne pas payer d'impots.

PS. Pour le déficit stocké, on a 10 ans pour le récupérer , mais il faut d'abord piocher dans les amortissements excédentaires.
Donc c'est souvent trop court pour récupérer le déficit, qui se trouve alors perdu.

J'ai retrouvé une autre file où on parle de ce sujet
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-amortissement-excedentaire-anterieur.48140/post-594623

 

[PhamNam]

donc, ce genre de location va avoir un avantage par rapport aux acquérurs qui vont commencer une location meublée;

La loi qui a le plus de chance de passer, fixe la date d'octobre 2024 pour les nouveaux baux qui soumettront le lmnp a une plus value beaucoup moins favorable, puisque pour les nouveaux lmnp, les amortissements passés serviront a augmenter la plus value taxable;
Donc si tu veux continuer dans la location meublée, la fiscalité de ton bien restera attractive par rapport à un nouveau

Bonjour,
Pourriez-vous SVP confirmer votre source concernant le calcul de plus-values pour les anciens baux avant 2024 n'est pas intégré les amortissements ?
Merci beaucoup,

 

[Rewolution]

Bonjour, ca va pas être facile, puisque tous les baux meublés sont soumis à la loi de finance 2025 (puis 2026 qui reprend les mêmes calculs de plus-value taxable à la revente, augmentée des amortissements déduits au réel).

Je confirme qu'on ajoute bien à la plus-value la totalité des amortissements déduits depuis le début de l'activité de location meublée.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Pourriez-vous SVP confirmer votre source concernant le calcul de plus-values pour les anciens baux avant 2024 n'est pas intégré les amortissements ?
Merci beaucoup,

Bonjour ,
Le message auquel tu fais référence ,est un messages de ma part avant que la loi ne soit votée,
L'une des propositions était de faire une différenciation entre les anciens LMNP et les nouveaux.
La loi votée et inscrite dans le code des impôts ne fais pas cette différence.
Comme l'indique @Rewolution , pour tout LMNP sauf certaines résidences services, quelle que soit la date de mise en location meublée le calcul de la plus-value se fait en comptabilisant les amortissements réellement utilisé pour la baisse de l'impôt au fil des années.
Cette somme d'amortissements utilisés viens diminuer le prix d'acquisition initial.

 

[mathieuLbx]

Juste pour compléter : même avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, l'abattement pour durée de détention s'applique bien sur le total (gain classique + amortissements réintégrés). Donc à 9 ans de détention c'est 24% d'abattement IR sur tout, et dans 9 ans quand le crédit sera fini ce sera 78%. C'est moins favorable qu'avant 2025, mais ça reste une bonne raison de garder le bien sur la durée plutôt que de vendre maintenant.

 

[Jeremie-Isere]

Bonjour à tous,
Je donne des nouvelles de mon LMNP. Pour rappel, dans mon premier poste, j'indiqué que cela fait 9 ans que j’avais mon appartement en LMNP et que ma comptable m’alertait que l'année prochaine (soit 2025), je devrais payer (pour la 1ere fois) des impôts sur mes loyers.

Après vérification, la comptable s'était plantée dans les documents fiscaux ! Elle avait comptabilisé : 12 960 € de loyer au lieu de 6120 €, soit le double ! Elle a pu corriger l'erreur. Je n'ai donc pas payé d'impôts pour 2025

On verra pour 2026 !

Par ailleurs, en 2025, ma comptable m'a fait remplir un formulaire pour une demande de dégrèvement du CFE sur l'année 2024 (c'est la première fois). J'ai reçu un remboursement de 626 €. Je me demande si cette demande de dégrèvement peut se faire chaque année ?

 

[moietmoi]

Par ailleurs, en 2025, ma comptable m'a fait remplir un formulaire pour une demande de dégrèvement du CFE sur l'année 2024 (c'est la première fois). J'ai reçu un remboursement de 626 €

En année n+1, on peut faire si les recettes sont inférieures à 5000 euros une demande de dégrèvement..
Sans doute en 2024 étais tu en dessous.
Par la suite , dans certains cas on peut utiliser la demande de cde minimum de la commune ( souvent voisin de 450 euros.)

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,
Je donne des nouvelles de mon LMNP. Pour rappel, dans mon premier poste, j'indiqué que cela fait 9 ans que j’avais mon appartement en LMNP et que ma comptable m’alertait que l'année prochaine (soit 2025), je devrais payer (pour la 1ere fois) des impôts sur mes loyers.

Après vérification, la comptable s'était plantée dans les documents fiscaux ! Elle avait comptabilisé : 12 960 € de loyer au lieu de 6120 €, soit le double ! Elle a pu corriger l'erreur. Je n'ai donc pas payé d'impôts pour 2025

On verra pour 2026 !

Par ailleurs, en 2025, ma comptable m'a fait remplir un formulaire pour une demande de dégrèvement du CFE sur l'année 2024 (c'est la première fois). J'ai reçu un remboursement de 626 €. Je me demande si cette demande de dégrèvement peut se faire chaque année ?

Bonjour,
je suis surpris qu'au bout de 9 ans, on paye des impots en LMNP au reel (dans un cas location a l'année, si c'est votre cas ?), car on a peut etre un resultat comptable positif mais un resultat fiscal ramené à 0 grace à la reintegration des deficits ou amortissements anterieurs des années precedentes. A voir dans votre cas.

Le degrevement de la CFE peut se faire automatiquement si c'est une location en residence principale du locataire, vous pairez uniquement la partie plancher. Encore faut il le declarer aux Impots.

 

[Jeremie-Isere]

En année n+1, on peut faire si les recettes sont inférieures à 5000 euros une demande de dégrèvement..
Sans doute en 2024 étais tu en dessous.
Par la suite , dans certains cas on peut utiliser la demande de cde minimum de la commune ( souvent voisin de 450 euros.)

Depuis que j'ai ma locataire, mes recettes sont à 6840 €. A aucun moment, mes recettes ont été inférieures à 5000 euros.

 

[Jeremie-Isere]

Bonjour,
je suis surpris qu'au bout de 9 ans, on paye des impots en LMNP au reel (dans un cas location a l'année, si c'est votre cas ?), car on a peut etre un resultat comptable positif mais un resultat fiscal ramené à 0 grace à la reintegration des deficits ou amortissements anterieurs des années precedentes. A voir dans votre cas.

Le degrevement de la CFE peut se faire automatiquement si c'est une location en residence principale du locataire, vous pairez uniquement la partie plancher. Encore faut il le declarer aux Impots.

Bonjour, non justement, je pensais payer des impôts, mais finalement non. Ma comptable s'était plantée dans les recettes. Pour le dégrèvement du CFE, je peux le faire chaque année ?

 

[Rewolution]

Oui, c'est faisable chaque année. je crais que tu aies payé trop de CFE depuis 10 ans...

 

[moietmoi]

Pour le dégrèvement du CFE, je peux le faire chaque année ?

Pour en être dispensé c'est
En dessous de 5000 euros de recettes en n-2
Pour la CFE plancher chaque année..

 

[Rewolution]

Dispensé oui, en dessous de 5000€.
Mais plafonné à 1,531% de la valeur ajoutée, c'est chaque année.