LMNP après 9 ans

[Jaumep]

A Poitiers, un studio etudiant c'est en moyenne 50000, 385 euros charges comprises...

Peut-être et certainement encore moins à Saint Étienne mais la rentabilité théorique de ces villes moins onéreuses est oblitérée par le moindre dynamisme: risque de vacances plus important ( délais entre 2 locataires), moindre possibilité de choisir votre locataire, plus grande fragilité économique des candidats locataires.
Après vous avez peut être une expérience contraire mais franchement faire 6% en immo sur un achat cash c’est loin d’être la norme.
Après on y arrive avec d’autres stratégies ( achat bien dégradé plus travaux pertinents avec augmentation du loyer et défiscalisation, LMNP financé à crédit avec imposition 0).

 

[Jaumep]

Vous en feriez quoi ?

Pea, Av, SCPI en direct…

 

[Jeremie-Isere]

D'un point de vue comptable, vous avez raison.
Mais jusqu'à présent les loyers couvraient le remboursement de l'emprunt (intérêts et _capital_ ).
Ce ne sera plus le cas si une partie du loyer va aux impôts.
Sa crainte d'un cash flow qui se dégrade est donc justifiée.

La taxe foncière, le cfe et frais comptable dégradent encore le cash flow..Hum pas évident

 

[Jeremie-Isere]

A propos des fenetres... vous pouvez aussi réfléchir en fonction du DPE pour l'améliorer peut être.

Le DPE n’est pas si mauvais, C ou D. Ce sont des fenêtres pvc double vitrage de 25 ans. Si je les change, c'est surtout pour l’acoustique (le tram passe devant)

 

[Jaumep]

Le DPE n’est pas si mauvais, C ou D. Ce sont des fenêtres pvc double vitrage de 25 ans. Si je les change, c'est surtout pour l’acoustique (le tram passe devant)

Ça c’est excellent pour vous.
C ou D vous êtes à l’abri de toute interdiction de louer ce qui valorise votre bien le jour où vous voudrez le vendre.

 

[titif0u]

Il faut être réaliste.. un jour où l'autre la fiscalité finit par nous rattraper.

Jamais payé d'impot pour l'instant !
J'aime bien jouer au jeu du chat et la souris avec le fisc...

Ca m'occupe !

Malheureusement pour la Première fois de ma Vie un evenement
Improbable s'est produit le mois dernier

Une ligne est apparu sur mes relevés de compte...
- 5,01 euros... en prélevement mensuel
"DGFIP" qlq chose...

Il s'agirait d'une anticipation des Prélèvements Sociaux que je vais sans doute payer pour 2024...
J'ai succombé au diable

J'ai commencé de la location NUE !
Toute Nue...
Le fisc ne preleve pas en dessous de... 5 euros

A un centime près ...

 

[Ezerian]

Oui. Les meubles sont amortis sur 5 ou 7 ans. Et au bout de 9/10 ans les amortissements immobilier baissent..que du classique..

L'amortissement du bien, c'est pas 3.33 % du prix d'achat (moins la valeur du foncier) sur 30 ans ?

 

[lebadeil]

Bonjour,

Je viens de lire cette file, un peu tardivement.

Une remarque néanmoins par rapport aux amortissements en LMNP.

Pendant les 10 premières années, c'est cohérent d'être en résultat comptable négatif, et on peut stocker les amortissements excédentaires. On ne paye pas d'impots.

Après cette période, on peut passer a un resultat comptable légèrement positif, mais on peut reprendre les amortissements excédentaires stockés les annees precedentes (sans contrainte de durée) pour arriver a un résultat fiscal a 0.
Donc, on continue a ne pas payer d'impots.

PS. Pour le déficit stocké, on a 10 ans pour le récupérer , mais il faut d'abord piocher dans les amortissements excédentaires.
Donc c'est souvent trop court pour récupérer le déficit, qui se trouve alors perdu.

J'ai retrouvé une autre file où on parle de ce sujet
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-amortissement-excedentaire-anterieur.48140/post-594623