LMNP après 9 ans

[Jaumep]

la question de la trésorerie peut se poser: crédit+charges+impots pouvant être supérieure aux loyers;
c'est un vrai problème.

Oui mais dans le cas de notre ami il ne payait pas d’impôts jusqu’alors et devrait en payer à partir de cette 9 ieme année. Cela veut dire qu’il y a une partie des charges qui a disparu et qui donc devrait contribuer à augmenter ces revenus ( malgré les impôts).

 

[moietmoi]

Cela veut dire qu’il y a une partie des charges qui a disparu et qui donc devrait contribuer à augmenter ces revenus ( malgré les impôts).

Oui. Les meubles sont amortis sur 5 ou 7 ans. Et au bout de 9/10 ans les amortissements immobilier baissent..que du classique..

 

[moietmoi]

Pourquoi vous dites cela, vous pouvez m’en dire plus ? Selon vous je ne devrais normalement pas payer d’impôts encore quelque années ?

Je ne pense pas.
Quand je dis que cela pose problème, je veux dire que les impôts apparaissent et que ceci peut devenir problématique pour la trésorerie.

 

[Jeremie-Isere]

Oui. Les meubles sont amortis sur 5 ou 7 ans. Et au bout de 9/10 ans les amortissements immobilier baissent..que du classique..

Pour les meubles, la comptable s’est basée sur une estimation. J’ai habité dans cet appartement avant de le mettre en location et j’ai investi dans très peu de meubles finalement.

 

[Jeremie-Isere]

Oui mais dans le cas de notre ami il ne payait pas d’impôts jusqu’alors et devrait en payer à partir de cette 9 ieme année. Cela veut dire qu’il y a une partie des charges qui a disparu et qui donc devrait contribuer à augmenter ces revenus ( malgré les impôts).

Après je me disais pour augmenter mes charges, que je pouvais faire quelques travaux, la cuisine a 25 ans, les fenêtres, etc

 

[Jeremie-Isere]

Par ailleurs, pour ceux qui m’ont répondu (et les autres) et qui louent en lmnp, vous arrivez à faire des rentrés d’argent chaque mois (cash flow positif) ?

 

[Kizzo]

Après je me disais pour augmenter mes charges, que je pouvais faire quelques travaux, la cuisine a 25 ans, les fenêtres, etc

Ne jamais oublier que les travaux, vous des déduisez en charge... mais vous les payez quand même. C'est jamais un gain, c'est une dépense
Donc ne pas en attendre une rentabilité... il fait entretenir son bien et profiter de ce qui est déductible mais la dépense reste payée par vos deniers

 

[Jaumep]

Par ailleurs, pour ceux qui m’ont répondu (et les autres) et qui louent en lmnp, vous arrivez à faire des rentrés d’argent chaque mois (cash flow positif) ?

Tout dépend des projets de chacun.
Le cash flow immédiat n’est pas forcément ce qu’on cherche dans l’immobilier.
L’immobilier est un investissement qui autorise le crédit ( pas possible sur un pea ou une assurance vie par exemple ). Pendant des années vous faites « travailler « un capital qui n’était pas le votre et que vous empruntez; les loyers vous permettent de rendre l’opération indolore et plus le temps passe plus vous devenez détenteur de ce capital emprunté: vous vous enrichissez ( même sans cash flow).
Si par contre vous disposez déjà d’un capital et que vous voulez en tirer une rente immédiate, pas sur que l’immo soit le meilleur choix.

 

[moietmoi]

- Faire des travaux pour ne pas payer d'impôts ?

J'en reviens à ta question.
Si des travaux peuvent aider réellement à gagner de la valeur pour l'appartement, en plus il sera plus facile de le relouer en cas de départ du locataire.
La question qui se pose:
Comment faire des travaux avec le locataire en place.
Mais il est vrai que si tu as de la trésorerie, faire des travaux a le double avantage
Donner de la valeur et faire un peu baisser les impôts.
En général les travaux intermédiaire, avec le locataire en place sont amortis sur 10 ans.
Tu dépenses 5000 euros de peinture, rénovation, chaque année cela comptera 500 euros de charges

 

[plop962]

Après je me disais pour augmenter mes charges, que je pouvais faire quelques travaux, la cuisine a 25 ans, les fenêtres, etc

A propos des fenetres... vous pouvez aussi réfléchir en fonction du DPE pour l'améliorer peut être.

 

[matt97354]

Si par contre vous disposez déjà d’un capital et que vous voulez en tirer une rente immédiate, pas sur que l’immo soit le meilleur choix.

Je ne suis pas d'accord.
Ave un capital on peut acheter un studio en LMNP et avoir 6% net immédiatement. Quels produits donnent la même chose avec des risques comparables ?

 

[moietmoi]

Je ne suis pas d'accord.
Ave un capital on peut acheter un studio en LMNP et avoir 6% net immédiatement. Quels produits donnent la même chose avec des risques comparables ?

J'approuve
Mais on pourrait te dire qu'avec l'expertise qu'il faut pour avoir 6% net, le rendement pourrait se faire aussi ailleurs.. bourse ou autre.
Tu connais comme moi des investisseurs immobiliers en lmnp qui font du 2%...

 

[matt97354]

Tu connais comme moi des investisseurs immobiliers en lmnp qui font du 2%...

Oui et je ne les comprends pas...
Ça prend 2 min de calculer un rendement net, et d'aller voir sur DVF ce que vaut réellement un bien.

 

[Jaumep]

Je ne suis pas d'accord.
Ave un capital on peut acheter un studio en LMNP et avoir 6% net immédiatement. Quels produits donnent la même chose avec des risques comparables ?

Oui, vous avez raison.
En fait j’ai très mal formulée mon opinion.
Ce que je voulais dire :
- l’investissement immobilier n’est pas nécessairement tourné vers la « rente » mensuelle immédiate mais est aussi le ( quasi) seul investissement qui permette de se faire un capital important sans une grosse mise de départ ( effet du levier du crédit); dans cette optique très fréquente il est rare qu’on dégage un cash flow mensuel significatif.
- personnellement, si j’avais un capital important disponible ( disons 100 000 euros) , je ne le mettrai pas dans l’achat d’un bien à louer car le rapport risque / gain ne me paraît pas top.
- maintenant si le but est de dégager un complément de revenus mensuel et qu.’on ne peut pas attendre ( 5 ans pea par exemple), bien sûr c’est une solution.

 

[Kizzo]

Oui et je ne les comprends pas...
Ça prend 2 min de calculer un rendement net, et d'aller voir sur DVF ce que vaut réellement un bien.

C'est vrai que sur le papier on arrive à tout...
Après quand on a des humains, qui parfois ne paient pas, ne louent pas 365 jours dans l'année...
Parfois on a un électroménager qui lâche
Parfois il y a la réalité qui s'éloigne du joli monde de la théorie

 

[Jaumep]

Je ne suis pas d'accord.
Ave un capital on peut acheter un studio en LMNP et avoir 6% net immédiatement. Quels produits donnent la même chose avec des risques comparables ?

Je vous fais une seconde réponse.
Autant je suis d’accord avec vous que le LMNP permet un rendement net immédiat en investissant cash ( sans crédit même si pour moi ce n’est pas un bon choix ( sauf nécessite), autant il me paraît difficile de faire du 6% sans crédit au moins dans les zones tendues des grandes villes et leur périphérie
Un studio 20m2 en première couronne parisienne ( je ne parle même pas de Paris) c’est autour de 180 000 euros pour un loyer moyen cc de 850 euros.
Même en payant 0 impôts ( et il faut y arriver sans la défiscalisation du crédit) vous serez plus près des 3,5 ou 4,5%.

 

[matt97354]

Un studio 20m2 en première couronne parisienne ( je ne parle même pas de Paris) c’est autour de 180 000 euros pour un loyer moyen cc de 850 euros.
Même en payant 0 impôts ( et il faut y arriver sans la défiscalisation du crédit) vous serez plus près des 3,5 ou 4,5%.

A Poitiers, un studio etudiant c'est en moyenne 50000, 385 euros charges comprises...

 

[matt97354]

- personnellement, si j’avais un capital important disponible ( disons 100 000 euros) , je ne le mettrai pas dans l’achat d’un bien à louer car le rapport risque / gain ne me paraît pas top.

Vous en feriez quoi ?

 

[Max1]

Dans tous les cas vous paierez moins d’impôts que ce que vous rapporteront les loyers ( encore heureux mais je préfère le rappeler car vous exprimez une crainte qui me paraît non justifiée).

D'un point de vue comptable, vous avez raison.
Mais jusqu'à présent les loyers couvraient le remboursement de l'emprunt (intérêts et _capital_ ).
Ce ne sera plus le cas si une partie du loyer va aux impôts.
Sa crainte d'un cash flow qui se dégrade est donc justifiée.

 

[Jeremie-Isere]

Oui et je ne les comprends pas...
Ça prend 2 min de calculer un rendement net, et d'aller voir sur DVF ce que vaut réellement un bien.

Quand j’ai acheté mon appartement, c’était pour y vivre pas pour le mettre en lmnp.