LMNP après 9 ans

[Jeremie-Isere]

Bonjour à tous,

Cela fait 9 ans que j’ai mon appartement en LMP et ma comptable m’alerte que l'année prochaine, je devrais payer (pour la 1ere fois) des impôts sur mes loyers. Selon vous, quelles sont les différentes possibilités qui me sont données ?

- Vendre l’appartement ?
- Faire des travaux pour ne pas payer d'impôts ?
- Autres ?

Merci à vous

Jérémie

 

[Jaumep]

Bonjour à tous,

Cela fait 9 ans que j’ai mon appartement en LMP et ma comptable m’alerte que l'année prochaine, je devrais payer (pour la 1ere fois) des impôts sur mes loyers. Selon vous, quelles sont les différentes possibilités qui me sont données ?

- Vendre l’appartement ?
- Faire des travaux pour ne pas payer d'impôts ?
- Autres ?

Merci à vous

Jérémie

Bonjour
Un peu court comme contexte pour vous aidez efficacement.
Je suppose que vous êtes bien en LMNP ( dans le texte vous dites LMP) exposé à la fiscalité au réel et que ce LMNP n’est pas loué en courte durée type RBnB.
Si c’est bien ça, vous ne payez pas d’impôts tant que ceux que vous devriez payer sont compensés par vos charges ( crédit, immobilisation du bien…).
A partir du moment où vos charges sont inférieures à la fiscalité vous devrez payer la différence.
Peut-être une partie de vos charges a diminué ( fin d’un crédit ayant servi à acquérir le bien ?) d’où ne moindre compensation de votre imposition.
Mais ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle; ne pas payer d’impôt n’est pas un objectif en soi; ce qui importe c’est que le placement soit rentable.
Essayez de chiffrer votre gain net annuel, votre comptable devrait pouvoir vous aider.
Des travaux, oui si c’est utile et valorise le bien mais pas uniquement pour éviter l’impot.
Vendre, oui si vous estimez que le placement n’est plus rentable ( ça m’étonnerait au bout de 9 ans si le loyer est conforme au marché ) et si vous savez quoi faire du capital issu de la vente.
Sinon ( mon conseil) essayez de vous faire préciser le contexte par votre comptable.

 

[matt97354]

Bonjour,
Vendre et racheter un autre bien. Mais attention à la plus value !

 

[Jaumep]

Bonjour,
Vendre et racheter un autre bien. Mais attention à la plus value !

Pourquoi un nouveau bien échapperait à l’impôt que vous voulez fuir ?
Pourquoi fuir l’impôt si le bien est rentable et perdre une part du capital en frais de transaction ( vous en parlez vous même ) ?
Comment savoir le bien-fondé d’une vente pour achat quand on ne connaît ni la nature du bien, ni sa localisation, ni la capacité ou la volonté du propriétaire de s’endetter à nouveau ( seule manière de se défiscaliser en LMNP ).
Trop d’inconnus pour être aussi affirmatif.

 

[matt97354]

Pourquoi un nouveau bien échapperait à l’impôt que vous voulez fuir ?
Pourquoi fuir l’impôt si le bien est rentable et perdre une part du capital en frais de transaction ( vous en parlez vous même ) ?
Comment savoir le bien-fondé d’une vente pour achat quand on ne connaît ni la nature du bien, ni sa localisation, ni la capacité ou la volonté du propriétaire de s’endetter à nouveau ( seule manière de se défiscaliser en LMNP ).
Trop d’inconnus pour être aussi affirmatif.

Evidemment trop d'inconnus, réponse rapide en fonction du peu d'éléments.
Si le quartier a été réaménagé et à gagné 30%, il vaut certainement mieux garder le bien et revoir le loyer.
Le montant de l'impôt à A+10 reste une valeur primordiale.

 

[Jeremie-Isere]

Bonjour
Un peu court comme contexte pour vous aidez efficacement.
Je suppose que vous êtes bien en LMNP ( dans le texte vous dites LMP) exposé à la fiscalité au réel et que ce LMNP n’est pas loué en courte durée type RBnB.
Si c’est bien ça, vous ne payez pas d’impôts tant que ceux que vous devriez payer sont compensés par vos charges ( crédit, immobilisation du bien…).
A partir du moment où vos charges sont inférieures à la fiscalité vous devrez payer la différence.
Peut-être une partie de vos charges a diminué ( fin d’un crédit ayant servi à acquérir le bien ?) d’où ne moindre compensation de votre imposition.
Mais ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle; ne pas payer d’impôt n’est pas un objectif en soi; ce qui importe c’est que le placement soit rentable.
Essayez de chiffrer votre gain net annuel, votre comptable devrait pouvoir vous aider.
Des travaux, oui si c’est utile et valorise le bien mais pas uniquement pour éviter l’impot.
Vendre, oui si vous estimez que le placement n’est plus rentable ( ça m’étonnerait au bout de 9 ans si le loyer est conforme au marché ) et si vous savez quoi faire du capital issu de la vente.
Sinon ( mon conseil) essayez de vous faire préciser le contexte par votre comptable.

Bonjour,

Alors oui, c'est bien une LMNP, erreur de ma part. Pour faire court, ma situation actuelle :

- Appartement acheté 110 000 euros
- Loyer lmnp de 570 euros
- Crédit sur l'appartement de 570 euros
- Taxe foncière 1200 euros
- CFE 700 euros

Donc pas de cash flow positif. Le loyer rembourse mon crédit, c'est déjà ça.

Il me reste environ 9 ans de crédit.
Ma comptable m'informe que l'année 2025, je devrais faire un bénéfice de 4000 euros environ.
Oui, vous avez raison, il faut que je me renseigne auprès de ma comptable.

 

[Jeremie-Isere]

Evidemment trop d'inconnus, réponse rapide en fonction du peu d'éléments.
Si le quartier a été réaménagé et à gagné 30%, il vaut certainement mieux garder le bien et revoir le loyer.
Le montant de l'impôt à A+10 reste une valeur primordiale.

Pour le quartier, si je vendais maintenant, je pense que je le ferais une moins-value.
Pour le montant de l'impôt à A+10, vous pouvez développer ?

 

[moietmoi]

Bonjour
est ce un lmnp géré en sous location(étudiant, tourisme ehpad) ou bien simplement un bien classique avec des meubles?

 

[Jeremie-Isere]

Bonjour
est ce un lmnp géré en sous location(étudiant, tourisme ehpad) ou bien simplement un bien classique avec des meubles?

Bonjour,

Il s'agit d'un lmnp classique avec des meubles. Je ne passe pas par une agence.

 

[moietmoi]

Il s'agit d'un lmnp classique avec des meubles. Je ne passe pas par une agence.

donc, ce genre de location va avoir un avantage par rapport aux acquérurs qui vont commencer une location meublée;

La loi qui a le plus de chance de passer, fixe la date d'octobre 2024 pour les nouveaux baux qui soumettront le lmnp a une plus value beaucoup moins favorable, puisque pour les nouveaux lmnp, les amortissements passés serviront a augmenter la plus value taxable;
Donc si tu veux continuer dans la location meublée, la fiscalité de ton bien restera attractive par rapport à un nouveau

 

[Jeremie-Isere]

donc, ce genre de location va avoir un avantage par rapport aux acquérurs qui vont commencer une location meublée;

La loi qui a le plus de chance de passer, fixe la date d'octobre 2024 pour les nouveaux baux qui soumettront le lmnp a une plus value beaucoup moins favorable, puisque pour les nouveaux lmnp, les amortissements passés serviront a augmenter la plus value taxable;
Donc si tu veux continuer dans la location meublée, la fiscalité de ton bien restera attractive par rapport à un nouveau

ok merci pour les infos, je n'étais pas au courant de cette nouvelle fiscalité pour les nouveau baux.

 

[Kizzo]

Fuir l'impôt est très souvent un mauvais objectif tant la fiscalité peut évoluer.
Immobilier locatif = investissement à long terme. Il ne faut pas fuir dès qu'on paie un peu d'impôt : ils ne prennent jamais tout...
Il faut en revenir aux fondamentaux : la qualité intrinsèque de votre investissement. Avez-vous de meilleures opportunités ?

 

[Jeremie-Isere]

Fuir l'impôt est très souvent un mauvais objectif tant la fiscalité peut évoluer.
Immobilier locatif = investissement à long terme. Il ne faut pas fuir dès qu'on paie un peu d'impôt : ils ne prennent jamais tout...
Il faut en revenir aux fondamentaux : la qualité intrinsèque de votre investissement. Avez-vous de meilleures opportunités ?

C'est ce qui me fait un peu peur, combien je vais payer d’impôts. Je ne touche pas un gros salaire, la taxe fonciere est de plus en plus élevée..Et non je n’ai pas de meilleures opportunités. Heureusement j’ai une super locataire, qui règle ses loyers depuis le début.

 

[Jaumep]

C'est ce qui me fait un peu peur, combien je vais payer d’impôts. Je ne touche pas un gros salaire, la taxe fonciere est de plus en plus élevée..Et non je n’ai pas de meilleures opportunités. Heureusement j’ai une super locataire, qui règle ses loyers depuis le début.

Dans tous les cas vous paierez moins d’impôts que ce que vous rapporteront les loyers ( encore heureux mais je préfère le rappeler car vous exprimez une crainte qui me paraît non justifiée).
Le tout est de voir:
- pourquoi vous allez payer des impôts que vous ne payiez pas précédemment ( si c’est parce que vous avez moins de charges c’est plutôt positif).
- combien vous percevrez en net et la différence avec les années précédentes.
La taxe foncière, oui ça pique pas mal ( déductible des impôts mais votre comptable le sait).
Vous avez une locataire honnête; c’est super important et un excellent point qui doit vous conduire à ne brusquer aucune décision.
Profiter de la serenite que vous apporte cette locataire pour vous renseigner sur le pourquoi du comment et revenez au besoin avec des éléments plus chiffrés.

 

[gden]

Bonsoir
A priori débarrassez vous de la comptable plutôt que de l'appartement car elle n'a visiblement pas appliqué les amortissements

 

[moietmoi]

Dans tous les cas vous paierez moins d’impôts que ce que vous rapporteront les loyers

la question de la trésorerie peut se poser: crédit+charges+impots pouvant être supérieure aux loyers;
c'est un vrai problème.

Bonsoir
A priori débarrassez vous de la comptable plutôt que de l'appartement car elle n'a visiblement pas appliqué les amortissements

humm; je pencherais plus sur le fait que les frais d'acquisition ont été mal optimisés

 

[Jeremie-Isere]

la question de la trésorerie peut se poser: crédit+charges+impots pouvant être supérieure aux loyers;
c'est un vrai problème.

humm; je pencherais plus sur le fait que les frais d'acquisition ont été mal optimisés

Pourquoi vous dites cela, vous pouvez m’en dire plus ? Selon vous je ne devrais normalement pas payer d’impôts encore quelque années ?

 

[Buffeto]

Si la location marche bien pourquoi se séparer d'un bon produit juste pour un problème fiscal ?
Il faut être réaliste.. un jour où l'autre la fiscalité finit par nous rattraper.
Moi je garderais le bien et j'essayerais de défiscaliser autrement ( PER par exemple)

 

[matt97354]

Pour le quartier, si je vendais maintenant, je pense que je le ferais une moins-value.
Pour le montant de l'impôt à A+10, vous pouvez développer ?

Une moins value 9 ans après ? Dans quelle ville habitez vous ?
A+10 = 10 ans après l'achat

 

[Jeremie-Isere]

Une moins value 9 ans après ? Dans quelle ville habitez vous ?
A+10 = 10 ans après l'achat

Mon appartement est à Grenoble et pas dans le meilleur quartier. Point de deal, beaucoup de logements sociaux autour, c'est pas l’idéal mais il y a pire