L'investissement Locatif n'est pas profitable.

[Invest Rookie]

Bonjour Bonsoir

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

achat 2 piéces,33m² à Saint Denis : 115000€ plus droits d'enregistrements, notaire ect estimé à 9700€

Equity(apport) 80000€
Dette 45000€ sur 15 ans à 2.5% TAEG soit 300€/mois

Travaux estimé à 10000€ que je peux sortir en vendant les titres de mon CTO( quel brise coeur )

Je veux etre réaliste avec le loyer mensuel que je pourrais percevoir avec ce bien

Loyer: 580€ C.C./mois

Donc ça nous fait : 580*12 = 6960€ - 3600(Dette)= 3360

3360€- 960€ (Charge Copro)-700 TF (estimée)= 1700

Ces 1700€ seront bouffée par les impots et assurances,vacances locative et autre petits travaux d'entretiens.

C'est vraiment un calcul grosso modo mais on est pas à une vache prés. J'ai lu il y a fort longtemps un post de Buffeto disant que l'investissement locatif n'était pas fait pour rapporté des revenus mais ce constituer un patrimoine à (trés)long terme.

 

[Aristide]

Bonjour,

C'est vraiment un calcul grosso modo

C'est le moins que l'on puisse dire !!!

Vous confondez "charges" et "Dépenses".

Un crédit remboursé par une mensualité de 300€ génère effectivement une "dépenses" (= sortie de trésorerie) à due concurrence.

Mais la charge n'est composée que des intérêts soit 45.000€ x 2,50% /12 = 93,75€ le premier mois; dégressif chaque mois ensuite soit :

+1.096€ première année
+ 1.033€ 2ème année
+
+
+ 136€ 14ème année
+ 48€ 15ème année.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Buffeto]

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

forcément , tu pars avec des données erronées ......du coup tu arrives à une conclusion ...erronée

un investissement locatif se fait à crédit à 110% .....pas d'apport personnel ...c'est la base .

 

[lopali]

un investissement locatif se fait à crédit à 110% .....pas d'apport personnel ...c'est la base .

Lors d'une année blanche, avec des bas taux de crédit et des liquidités faiblement rémunérées, moi je dis que ça se discute...

 

[Buffeto]

Lors d'une année blanche, avec des bas taux de crédit et des liquidités faiblement rémunérées, moi je dis que ça se discute...

.. oui bien sur mais je parlais en règle générale ....

 

[lopali]

960€ (Charge Copro)

À mon avis, c'est ça qui fait le plus de mal à cet investissement.

 

[Invest Rookie]

Vous confondez "charges" et "Dépenses".

Un crédit remboursé par une mensualité de 300€ génère effectivement une "dépenses" (= sortie de trésorerie) à due concurrence.

Mais la charge n'est composée que des intérêts soit 45.000€ x 2,50% /12 = 93,75€ le premier mois; dégressif chaque mois ensuite soit :



Cdt

Bonsoir, @ Aristide, à vrai dire j'ai du mal à comprendre le but de votre réponse, oui les mensualités sont composés d'interets mais aussi de capital et l'on rembourse d'abord beaucoup d'interets puis plus de capital au fur et à mesure du temps, quoi qu'il en soit cela fera toujours 300€/mois à sortir pendant 15 ans.
En effet les interets sont déductibles lors du calcul de l'imposition en régime machin bidule mais cela m'est complétement équilatérale.

@ Buffetto : HaHa j'ai l'impression d'entendre des youtubers immo! 0 apport et 110% de crédit comprenez que le risque n'est pas le même, c'est envisageable si vous gagnez trés trés bien votre vie et que la somme emprunté ne correspond pas à une grande part global de votre patrimoine.
Cela correspond clairement pas à mon profil, c'est déja compliquée d'etre en cash flow positif avec 2/3 d'apport, alors avec 110% de levier il faut étendre l'emprunt sur 30 ans, à l'américaine

@ lopali: c'est ma hantise les charges de copro

 

[agra07]

Bonjour Bonsoir

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

achat 2 piéces,33m² à Saint Denis : 115000€ plus droits d'enregistrements, notaire ect estimé à 9700€

Equity(apport) 80000€
Dette 45000€ sur 15 ans à 2.5% TAEG soit 300€/mois

Travaux estimé à 10000€ que je peux sortir en vendant les titres de mon CTO( quel brise coeur )

Je veux etre réaliste avec le loyer mensuel que je pourrais percevoir avec ce bien

Loyer: 580€ C.C./mois

Donc ça nous fait : 580*12 = 6960€ - 3600(Dette)= 3360

3360€- 960€ (Charge Copro)-700 TF (estimée)= 1700

Ces 1700€ seront bouffée par les impots et assurances,vacances locative et autre petits travaux d'entretiens.

C'est vraiment un calcul grosso modo mais on est pas à une vache prés. J'ai lu il y a fort longtemps un post de Buffeto disant que l'investissement locatif n'était pas fait pour rapporté des revenus mais ce constituer un patrimoine à (trés)long terme.

Bonjour,
Je ne suis pas un fin connaisseur de l'investissement locatif car je ne le pratique pas.
Mais si on reprend vos chiffres "à une vache près" on constate que pour une immobilisation de capital d'environ 90 000 € pendant 15 ans, vous vous retrouvez à la fin propriétaire d'un appartement correctement entretenu de 33 m2 qui vaudra combien ? et qui vous rapportera combien ?
N'est-ce pas là l'intérêt de l'opération ?

 

[Invest Rookie]

@ Agra07, Bonsoir Chez moi à Saint Denis un 2 piéces de 30 à 35m² ce traite vers 130000-150000€, plus si vous êtes à la porte de Paris(Stade de France) Personne peut prédire les prix à 15 ans. Idem pour les loyers. Je me demande si c'est pas mieux de garder cet apport pour une RP ou des investissements boursier...

 

[Buffeto]

@ Buffetto : HaHa j'ai l'impression d'entendre des youtubers immo! 0 apport et 110% de crédit comprenez que le risque n'est pas le même, c'est envisageable si vous gagnez trés trés bien votre vie et que la somme emprunté ne correspond pas à une grande part global de votre patrimoine.
Cela correspond clairement pas à mon profil, c'est déja compliquée d'etre en cash flow positif avec 2/3 d'apport, alors avec 110% de levier il faut étendre l'emprunt sur 30 ans, à l'américaine

cette semaine je vais signer un petit appart qui fait 79750 € FAI , FNI .....

je fais un crédit de 80k€ à 1.70% sur 20ans sans assurance (achat en SCI avec caution personnelle ) soit une mensualité de 393.44€ .

ce bien est actuellement loué 396€ ( dont 40€ de charges )


où est le risque ?

 

[moietmoi]

achat 2 piéces,33m² à Saint Denis

un 33m² à St Denis, la surface idéale en ce lieu pour avoir un couple locataire divorcé avec enfant inexpulsable ;ce n'est vraiment pas l'endroit, ni la surface pour faire du locatif;

115000€

cela doit être dans une tour.? 17ou 20 étages? à fuir sauf pour les marchands de sommeils ou les investisseurs aguerris qui ne recherchent aucune plus value, mais un bon rendement, or le votre est seulement correct;
par ailleurs pourquoi acheté avec tant de charges?ou alors il s'agit d'une copro bien mal gérée(sorti de faillite..)? si ce n'est pas une tour, c'est peut être un 1 ou 2 étage veillot?

Travaux estimé à 10000€

faire des travaux en 2018, sauf dans des conditions particulières dont vous êtes loin, c'est de l'argent perdu; (à cause de l'année blanche )

Loyer: 580€ C.C./mois

il vaudrait mieux raisonner en hc;

 

[Aristide]

Bonsoir, @ Aristide, à vrai dire j'ai du mal à comprendre le but de votre réponse, oui les mensualités sont composés d'interets mais aussi de capital et l'on rembourse d'abord beaucoup d'interets puis plus de capital au fur et à mesure du temps, quoi qu'il en soit cela fera toujours 300€/mois à sortir pendant 15 ans.
En effet les interets sont déductibles lors du calcul de l'imposition en régime machin bidule mais cela m'est complétement équilatérale.

Si une banque vous prête 100€ et que, ultérieurement - que vous les ayez investis ou non - vous lui rendez ces 100€, ils ne constituent pas une charge.

Il vous obligent certes à une sortie de trésorerie (= une dépense) mais ils ne vous auront rien coûté. Vous rendez juste à la banque le capital qu'elle vous a prêté.

En revanche si vous devez lui verser 101€ soit le capital reçu plus des intérêts, le montant desdits intérêts constituent alors une charge.

Le raisonnement est le même pour le calcul de la rentabilité de votre investissement où vous avez des produits (loyers) et des charges (intérêts + assurances + travaux + taxes +....) dont la différence génère soit un bénéfice soit un déficit.

A ne pas confondre avec recettes et dépenses dont le solde aboutit soit à un excédent en trésorerie soit à une insuffisance.

Cdt

 

[Invest Rookie]

ce bien est actuellement loué 396€ ( dont 40€ de charges )

cela doit être dans une tour.? 17ou 20 étages? à fuir sauf pour les marchands de sommeils ou les investisseurs aguerris qui ne recherchent aucune plus value, mais un bon rendement, or le votre est seulement correct;
par ailleurs pourquoi acheté avec tant de charges?ou alors il s'agit d'une copro bien mal gérée(sorti de faillite..)? si ce n'est pas une tour, c'est peut être un 1 ou 2 étage veillot?

Quel ville ? quel surface ? J'habite en région Parisienne. Pour 80000€ vous avez à peine un studio a refaire en banlieue. Ou un placard sur Paris ( Ceci n'est pas un sarcasme et est à prendre au sens propre)

@ Moietmoi : j'ai pas encore acheté j'ai juste fait une simulation avec un bien vu en agence. c'est pas une tour c'est un charmant immeuble de 2 étage qui à mal vieillit mais qui aurait besoins de quelque soins. j'ai mis un loyer en dessous du marchés pour avoir un locataire qui reste en place. un 2 piéce sur Saint Denis se loue plus aux environ de 650-700€ CC

 

[Buffeto]

Quel ville ? quel surface ?

41M2 : hall , salon/séjour , cuisine aménagée , 1 chambre , salle de bain , wc , une place de parking dans résidence sécurisée . neuf de 9ans ( fin de défisc )
petite ville ( 60 000hab ) de province avec universités délocalisées .

 

[Invest Rookie]

@ Aristide : Alors oui sémantiquement vous avez raison, ce qu'il faut ajouter au raisonnement est le fait que le capital est immobilisé dans un actif illiquide. Par exemple vous pouvez pas tiré 20000€ de votre appartement tout fraichement rénové afin d'effectuer un remboursement anticipé. C'est pour cela que l'on distingue la liquidité de la Solvabilité.

 

[Anonyme]

: un investissement locatif n'était pas fait pour rapporter des revenus mais ce constituer un patrimoine à (trés)long terme.

bonsoir,
et bien là vous avez tout compris

vous voulez faire un investissement locatif, faire payer la mensualité, les charges et les impôts par le loyer versé par le locataire ?
et bien vous avez la solution
dans 15 ans vous aurez terminé de rembourser le pret et vous aurez soit des loyers en complémentr de votre revenu soit un capital immobilier que vous pourrez vendre

vous voulez quoi en plus ? un ticket d'euromillion gagnant ?

il y a des jours ou je préfère rester dans mon canapé

 

[moietmoi]

c'est peut être un 1 ou 2 étage veillot?

immeuble de 2 étage qui à mal vieillit

Petit immeuble qui sera un de ces jours rasé avec indemnité d'éviction ridicule; c'est bon pour un locataire, mais pas en investissement; Avec ce budget pour ma part, en étant parisien, je m'intéresse à la province;

 

[Aristide]

Bonjour,

@ Aristide : Alors oui sémantiquement vous avez raison, ce qu'il faut ajouter au raisonnement est le fait que le capital est immobilisé dans un actif illiquide. Par exemple vous pouvez pas tiré 20000€ de votre appartement tout fraichement rénové afin d'effectuer un remboursement anticipé. C'est pour cela que l'on distingue la liquidité de la Solvabilité.

Liquidité et solvabilité sont des notions voisines la différence étant que la première est appréciée à court terme (trésorerie immédiatement disponible) alors que la seconde l'est à moyen/long terme (Capacité à régler la totalité de ses dettes).
Et ces notions sont de niveau "investisseur/emprunteur"

Mais elles diffèrent de la notion de "rendement/rentabilité" objet de votre, post laquelle ne ce situe plus au niveau ci-dessus mais seulement au niveau "projet".

Et pour ce calcul je confirme que dans une échéance payée le capital remboursé n'est pas une charge et n'est donc pas à prendre en compte; seuls les intérêts supportés constituent une telle charge à considérer.

Pour vous en convaincre:

Immobilier locatif : le poids des charges et des impôts

Commencez par faire le total des loyers encaissés cette année-là, plus les sommes versées par le locataire au titre des charges locatives. Retranchez ensuite toutes les dépenses supportées au titre du logement concerné : travaux et entretien courant, charges de copropriété, impôts et taxes (taxe foncière et contribution sur les revenus locatifs, CRL), assurances, et frais de gestion, qu'il s'agisse de la rémunération d'un gérant ou de dépenses engagées par vous-même (y compris, le cas échéant, en chiffrant le temps consacré à cette tâche). Incluez aussi le coût de l'éventuel emprunt contracté pour financer l'achat du logement ou des travaux, c'est-à-dire le montant des intérêts et des autres frais (assurance emprunteur...) versés dans l'année.

En revanche, ne tenez pas compte de la part correspondant, dans les échéances du prêt, au remboursement du capital emprunté : ce n'est pas une dépense, mais simplement la restitution au prêteur de sommes qu'il vous a avancées.

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A toutes fins utiles.....

Cdt

 

[agra07]

@ Aristide : Alors oui sémantiquement vous avez raison, ce qu'il faut ajouter au raisonnement est le fait que le capital est immobilisé dans un actif illiquide. Par exemple vous pouvez pas tiré 20000€ de votre appartement tout fraichement rénové afin d'effectuer un remboursement anticipé. C'est pour cela que l'on distingue la liquidité de la Solvabilité.

Bonjour!
Eh oui @Aristide est un puriste qui n'emploie qu'un vocabulaire de pro. !
(Il m'a repris un jour sur les termes "coût total d'un crédit" qui pour moi englobaient l'amortissement, les intérêts, les frais de dossier, les assurances et tout ce qui est directement lié à un crédit mais.... désigne apparemment autre chose pour un pro.).
Cependant, dans le langage courant, je comprends parfaitement que l'on emploie le mot charge tel que vous l'avez fait pour désigner d'une façon générale une dépense, surtout lorsque celle-ci résulte d'un engagement souscrit et revêt de ce fait un caractère obligatoire.
Pour le reste, "charmant immeuble qui a mal vieilli": à votre place, je me renseignerais sur le PLU (pour savoir si la rue n'est pas frappée d'alignement et quel est l'urbanisme futur du quartier) et j'essaierais de savoir si les planchers (NB: le terme "plancher" désigne pour les pro. l'élément structurel horizontal qui supporte les revêtements de sol et les plafonds) sont en bois ou en béton et dans quel état est la toiture. Je me renseignerais aussi sur la date de construction, l'isolation thermique, le mode de chauffage et l'exposition (au soleil et aux bruits de la rue le cas échéant).
Voilà: ce ne sont que quelques critères techniques en préalable pour moi à l'examen des critères financiers.

 

[Aristide]

Bonjour,

BCependant, dans le langage courant, je comprends parfaitement que l'on emploie le mot charge tel que vous l'avez fait pour désigner d'une façon générale une dépense, surtout lorsque celle-ci résulte d'un engagement souscrit et revêt de ce fait un caractère obligatoire.

Hum….!!!

Une dépense résulte forcément d'une charge payée.

Mais une charge ne correspond pas forcément à une dépense.
Par exemple l'amortissement que vous citez n'occasionne non seulement aucune dépense mais réduit une autre charge à payer = l'impôt qui deviendra donc une dépense moindre au moment de son paiement.

Autre exemple, une entité quelconque doit payer un loyer trimestriel à terme échu.
Cependant le bail est ainsi fait que les échéances trimestrielles de paiement ne correspondent pas aux trimestres civils; le premier terme trimestriel échu étant fin janvier "n" pour les loyers "11/n-1", "12/n-1" et "01/n".

Dès lors une bonne comptabilité comptera :
+ Compte de résultat "n-1" = Charge de deux loyers
+ Compte de résultat "n-1" = Charge constatée d'avance de un loyer
(=> pas de mouvement de trésorerie = pas de dépense)

+ Compte de résultats "n" = Charge de un loyer et solde simultané de Charge constatée d'avance de un loyer
+ Bilan "n" = compte de trésorerie = paiement dépense trois loyers.

Mais l'on s'éloigne beaucoup du bon calcul d'un taux de rentabilité d'une opération locative (où l'échéance payée est une dépense mais où seuls les intérêts constituent une charge).

Donc fin de parenthèse pour ce qui me concerne.

Cdt