L'investissement Locatif n'est pas profitable.

[paal]

Bonjour,
Mais l'on s'éloigne beaucoup du bon calcul d'un taux de rentabilité d'une opération locative.
Donc fin de parenthèse pour ce qui me concerne.
Cdt

Oui, il faut revenir à des règles de base en matière de comptabilité, qui diffèrent de la simple tenue du tiroir caisse d'un commerçant ...

Mais pour qui aura reçu une formation comptable, et qui aura évolué dans les services de gestion financière de multiples entreprises durant un petit demi-siècle, cela fait un peu drôle de constater ces assimilations qui deviennent trompeuses au fil du temps ....

Fin de commentaire ....

 

[agra07]

Mais l'on s'éloigne beaucoup du bon calcul d'un taux de rentabilité d'une opération locative (où l'échéance payée est une dépense mais où seuls les intérêts constituent une charge).

Bonjour,
En réalité, il n'a jamais été question de calculer un taux de rentabilité (lequel d'ailleurs?) dans la question posée par @Invest Rookie.
Il se contente de faire état de quelques éléments chiffrés à la louche (mais pas n'importe comment) pour susciter des commentaires et nourrir sa réflexion.
Sur le fond, j'ai résumé la situation à ma façon en p8: il immobilise un capital de 80 000 + 9 700 = 90 000€ environ pendant 15 ans en estimant que les loyers permettront de payer toutes les dépenses, charges, frais liés à l'opération (peu importe le nom qu'on leur donne: mensualités d'emprunt, charges de copropriété, taxes foncières, impôts, travaux....etc).
Au delà des incertitudes techniques que j'ai évoquées précédemment, l'état du marché immobilier dans 15 ans et le prix de revente éventuelle de l'appartement demeurent une incertitude mais il sera propriétaire d'un appartement entièrement payé.

 

[Aristide]

Bonjour,

??????

L'investissement Locatif n'est pas profitable.

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,

??????

Bonjour,
Ben oui!
pas nécessaire de calculer un taux de rentabilité avec deux décimales pour savoir si une opération qui comporte de toute façon plusieurs inconnues est intéressante ou pas.
Notre ami @Buffeto pourrait témoigner de sa méthode, lui qui a une certaine expérience pour ne pas dire une expérience certaine en la matière.

 

[Buffeto]

.
Notre ami @Buffeto pourrait témoigner de sa méthode, lui qui a une certaine expérience pour ne pas dire une expérience certaine en la matière.

ma devise est assez simple , quand une bonne affaire passe il faut la faire ......

le tout étant de définir ce qu'est une " bonne affaire " par rapport à sa propre situation .

je ne vois l'investissement locatif que comme un moyen d'augmenter le patrimoine à très long terme .

la rentabilité immédiate n'est que relative puisque dans la plupart des cas la fiscalité engloutit grosso modo 50% de nos revenus fonciers ( TMI +PS + TF ) .

par contre lorsque nos revenus vont chuter gravement ( à la retraite ) alors les revenus fonciers générés auront leur importance puisque la fiscalité sera plus douce avec un TMI en baisse .

 

[agra07]

par contre lorsque nos revenus vont chuter gravement ( à la retraite ) alors les revenus fonciers générés auront leur importance puisque la fiscalité sera plus douce avec un TMI en baisse .

Et le poste dépenses (pour ne pas dire charge) diminuera avec des emprunts remboursés.
C'est un calcul que beaucoup font.
L'important est de bien cibler les investissements immo.

 

[Jumal]

Bufettophile, en voyant les chiffres de ton investissement je vois qu’il te reste à charge : impôts, taxes foncières, assurances. Ce bien va donc dégager un cash-flow négatif pendant 20 ans, tu le vois comme un investissement pour une PV ?
(C’est une vraie question, pas une critique. C’est moi la novice ici ! )

 

[Buffeto]

Bufettophile, en voyant les chiffres de ton investissement je vois qu’il te reste à charge : impôts, taxes foncières, assurances. Ce bien va donc dégager un cash-flow négatif pendant 20 ans, tu le vois comme un investissement pour une PV ?
(C’est une vraie question, pas une critique. C’est moi la novice ici ! )

d'abord les impots ne sont pas une charge du bien en lui même ...cependant il faut bien les payer quand même .
ensuite de meme pour la TF ce n'est pas une charge du bien , c'est un impôt ....qu'il va aussi falloir régler .

quand aux assurances puisqu'il s'agit d'une copro , qui a déjà des assurances et que le locataire a déjà une assurance personnelle , je n'en prends tout simplement pas . elle ferait double emploi pour 99% des cas de sinistres.

donc qui paye les impôts ? et bien c'est moi , c'est une sorte d'épargne mensuelle forcée ..... si on excepte les impôts ( IR ET TF) c'est un investissement qui ne devrait pas me couter grand chose mensuellement .

par contre lorsque le crédit sera payé alors là , le loyer me reviendra quasiment à 100% ( si on excepte les impôts ) et donc sur un très long terme j'aurais augmenté mon patrimoine et c'est le locataire qui me l'aura financer en grande partie .

 

[Lacarbre]

Je pensai que l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) était obligatoire surtout dans une co-propriété ?

 

[Lacarbre]

La rentabilité d'un investissement immobilier ne peut être calculée que in fine une fois connu le prix de vente, la durée d'immobilisation et le coût de l'argent associé sur la durée sans oublier les éventuelles plus-values.

Le remboursement du capital emprunté ne doit effectivement pas être considéré comme une charge.

Au niveau des impôts seul l'impôt foncier peut être considéré comme une charge au même titre que les charges de co-propriété les intérêts d'emprunt et la PNO.

Quand aux travaux on peut soit les considérer comme une charge ou les intégrer dans un calcul de rentabilité comme un complément au coût d'achat surtout si il s'agit de gros travaux permettant de revaloriser le patrimoine.

L'impôt foncier me paraît être la charge la plus imprévisible en tout cas bien plus que les charges de co-propriété du fait du risque associé à la suppression de la taxe d'habitation.

Reste que l'immobilier reste à ce jour le seul investissement qui permette de se créer un patrimoine à crédit majoritairement financé par les loyers.

En LM(N)P, la fiscalité peut être adoucie par rapport aux revenus fonciers.

 

[moietmoi]

bonjour,

Reste que l'immobilier reste à ce jour le seul investissement qui permette de se créer un patrimoine à crédit majoritairement financé par les loyers.

tout à fait d'accord,
après et comme pour tout produit d'investissement:

La rentabilité d'un investissement immobilier ne peut être calculée que in fine une fois connu le prix de vente, la durée d'immobilisation et le coût de l'argent associé sur la durée sans oublier les éventuelles plus-values.

Ceci pour un investisseur qui fait appel au crédit ;

Et comme placement( on suppose que le contribuable dispose d'une somme à placer), l'immobilier bien choisi et en fonction de la TMI, reste compétitif par rapport aux autres placement en termes de rentabilité;

 

[paal]

Je pensai que l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) était obligatoire surtout dans une co-propriété ?

C'est vrai pour une résidence secondaire !!
On va dire que pour un bien locatif, j'ai connu une ou deux périodes de carence locative, et je me suis donc assuré pour ces biens au minium, pour l'incendie, la RC et les dégâts des eaux ; alors je sais bien que cela fait double emploi avec l'assurance du locataire ....

 

[Lacarbre]

Je ne pense pas que cela fasse double emploi du fait que la loi Alur a rendu obligatoire la PNO au moins pour ce qui relève de la responsabilité civile y-compris en locatif:

Article 9-1
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)
Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

 

[Buffeto]

Je pensai que l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) était obligatoire surtout dans une co-propriété ?

il parait mais ( je ne devrais pas le dire ici ) si tu savais le nombre de règlements et obligations qui existent et qui ne sont pas exécutés .....
nous sommes en France , pays où l'inflation de règles , de législations ( parfois contradictoires) , d'obligations en tous genres devient complètement ingérable , pour le pékin lambda mais aussi pour l'administration .

le fonctionnaire qui va venir me voir pour vérifier si j'ai une PNO sur mon micro investissement locatif n'est pas encore né ....mais il est déjà en grève ....

 

[Buffeto]

[QUOTE="Lacarbre, post: 283491,]
Article 9-1
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)
Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant..[/QUOTE]


oui je connais cette loi mais qui pour la contrôler et l'appliquer ? en privé je pourrais t'en citer plein dans le même genre ....

 

[Lacarbre]

Le problème n’est pas le contrôle et de plus il n’y a pas de sanction de prévue mais tu peux être sûr qu’en cas de sinistre l’assureur du syndic et l’assureur du locataire ne manqueront pas de chercher la moindre faille qui pourrait permettre de se retourner contre le propriétaire qui n’aurait pas souscrit une assurance responsabilité civile pourtant devenue obligatoire.

Par ailleurs même si il n’y a pas de contrôle, les agences à qui vous prévoyez éventuellement de confier la gestion locative exigent une attestation PNO.

 

[Buffeto]

Par ailleurs même si il n’y a pas de contrôle, les agences à qui vous prévoyez éventuellement de confier la gestion locative exigent une attestation PNO.

je gère tout personnellement .

 

[paal]

Il parait mais ( je ne devrais pas le dire ici ) si tu savais le nombre de règlements et obligations qui existent et qui ne sont pas exécutés ..... nous sommes en France , pays où l'inflation de règles , de législations ( parfois contradictoires) , d'obligations en tous genres devient complètement ingérable , pour le pékin lambda mais aussi pour l'administration .

Ce que vous écrivez-là me remémore un dialogue avec l'un des mes dirigeants (un canadien d'origine anglaise), avec qui j'avais mission (pour de nombreux expatriés) de rappeler les droits et obligations de l'individu lambda séjournant sur le sol français, et qui m'aura fait un jour cette réplique du genre (en anglais, of Corse) :

"Dites-moi, Chris, je crois que tout le monde ici comprend bien, tout ce que vous nous expliquez, et c'est fort utile ....

Mais je voudrais aussi que vous m'expliquez pourquoi les gens que j'observe autour de moi (machin, bidule, et truc chose ...) passent autant de temps à ne pas respecter les règles que nous sommes censés suivre ...."

J'ai bien entendu marqué un blanc, et cela en aura fait rire certains ...

Après cette pause, j'ai simplement répondu : nous sommes en France, il est existe une dernière règle de portée très générale mais non écrite :
pas VU, pas PRIS, mais il faut alors savoir aussi COMMENT ne pas se faire prendre ....

 

[Buffeto]

pas VU, pas PRIS, mais il faut alors savoir aussi COMMENT ne pas se faire prendre ....

un petit exemple ( il y a prescription ) ....il y aune quinzaine d'année mon voisin et moi voulions enclore notre terrain qui ne l'était pas . mais comme nous sommes dans le périmètre d'une église classée ( pourtant ce n'est pas la cathédrale de Chartres , loin de là ) , il fallait demander une autorisation à l'architecte des bâtiments de France .

mon voisin demande l'autorisation et on lui a imposé une clôture merdique . moi je n'ai rien demandé à personne et j'ai fait une clôture comme j'en avais envie ....

et personne ne m'a jamais rien demandé . par contre mon voisin a toujours sa clôture merdique

depuis un promoteur a construit dans le périmetre des bâtiments bien plus hauts que les notres , alors qu'il nous avait été interdit de construire sur plus d'un étage et que donc nous avons du faire des toits plats .....

comme quoi les réglementations ....