Les TEG sont inexactement affichés

[Aristide]

Merci Aristide.

Ceci confirme donc la défintion du taux efefctif en cause:

OUI

Bien, donc c'est très marginal comme nuance.

OUI

Par contre, à propos du TEG calculé sur le taux d'appel, Sven n'a toujours pas répondu à la question :
"Quelle est la nuance entre un taux capé et un taux plafond ?"

 

[avocatlex]

[lien réservé abonné]

du fait de l'arrondi monétaire à deux décimales (par défaut si 3è <5, par excès si 3è >= 5) il y a toujours un décalage de quelques euros en fin de prêt.

La pratique générale est de solder le capital restant dû et d'imputer le reste sur les intérêts.

Dès lors, souvent la dernière échéance diffère un peu des précédentes et donc, si l'on recalcule le taux réel par l'actualisation des flux de trésorerie, ce taux réel diffère très légèrement du taux annoncé.

Si, une fois fixé le chiffrage des termes de remboursement par usage du taux nominal, vous calculez le taux réel découlant de l'arrondi monétaire et utilisez ce taux réel pour conduire votre tableau d'amortissement, alors vous n'aurez aucun décalage de calcul en fin de prêt.

Cette imperfection, que vous constatez sur la quasi totalité des tableaux d'amortissement bancaire n'est donc pas une fatalité.

Vous pourrez d'ailleurs constater que les tableaux que j'ai produit à diverses reprises usent de ce moyen en sorte que la dernière échéance n'a nullement besoin de correctif.

Cette précision est sans conséquence pour les prêts à durée déterminée et à taux fixe, si ce n'est de rendre hommage à la beauté des mathématiques.

En revanche, elle peut en avoir pour des opérations d'autre nature (prêts indexés ou prêts avec chiffrages d'échéances évoluant par paliers) parce qu'elle traduit une approche différente de celle de nos principes généraux de droit interne, amenant à une inversion logique de calcul au sein des programmes informatiques bancaires.

Nous avions, en son temps, évoqué ce problème ici : la logique juridique des pays du sud de l'europe - disons de droit romain - amène à considérer que l'on doit déterminer en premier lieu la fraction de dette que rembourse l'échéance :

• d'une part en raison de ce que l'engagement premier de l'emprunteur est de rendre ce qui lui a été prêté.

• ensuite, parce que les intérêts versés ne sont que l'accessoire de la dette.

Ce n'est évidemment pas l'objet de ce forum de discussion, puisque cette situation n'a pas d'incidence sur le calcul du TEG mais l'observation d'Aristide, qui aurait pu apparaître de détail, me semble recouvrir un débat de très grande ampleur justifiant cette contribution.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui avocatlex, il y a déjà eu de nombreux échanges sur ce sujet dans ce forum.

Mais le calcul étant refait "à l'envers" comme vous le dites, le taux indiqué au contrat ne serait-il pas à revoir puisque différent du taux réellement appliqué ?

Par ailleurs, inverser la pratique de conception du tableau d'amortissemnt et donc calculer d'abord le capital amorti et, seulement ensuite, en déduire le montant des intérêst payés par différence avec l'échéance calculée, comment faire précisément, quand cette échéance n'est pas caculée mais choisie/décidée par les emprunteurs/prêteurs ?

Cordialement,

 

[avocatlex]

le calcul étant refait "à l'envers" comme vous le dites, le taux indiqué au contrat ne serait-il pas à revoir puisque différent du taux réellement appliqué ?

Non, étant réputé porté au contrat comme étant "nominal"

Par ailleurs, inverser la pratique de conception du tableau d'amortissemnt et donc calculer d'abord le capital amorti et, seulement ensuite, en déduire le montant des intérêst payés par différence avec l'échéance calculée, comment faire précisément, quand cette échéance n'est pas caculée mais choisie/décidée par les emprunteurs/prêteurs ?

quel que soit le chiffrage d'un terme de paiement, si l'on connait la périodicité des versements, on peut retrouver le taux qui conduira au parfait remboursement de la dette à l'issue de la durée encore à courrir du contrat.

A partir de là se déduit la fraction de dette remboursée par le paiement.

Bien à vous.

 

[Aristide]

[COLOR="Blue

[COLOR="Blue"]quel que soit le chiffrage d'un terme de paiement, si l'on connait la durée restant à courir et la périodicité, on peut retrouver le taux qui conduira au parfait remboursement de la dette

A partir de là se déduit la fraction de dette remboursée par le paiement.
[/COLOR]

Avec "des terme de paiements " choisis/décidés et non pas calculés, , on peut certes retrouver le taux réel appliqué.

Mais avec ces échéances définies à priori, le taux étant connu, comment faire pour d'abord calculer le capital amorti pour ensuite, et seulement ensuite, en déduire les intérêts inclus dans ces termes de paiements ?

Avec le développement des montages en échéanches lissées, la détermination d'une échéance cible devient de plus en plus fréquente; elle ne résulte plus d'un calcul; c'est la durée d'amortissement qui devient la variable calculée.

Cordialement,

 

[avocatlex]

avec ces échéances définies à priori, le taux étant connu, comment faire pour d'abord calculer le capital amorti pour ensuite, et seulement ensuite, en déduire les intérêts inclus dans ces termes de paiements ?

Avec le développement des montages en échéanches lissées, la détermination d'une échéance cible devient de plus en plus fréquente; elle ne résulte plus d'un calcul; c'est la durée d'amortissement qui devient la variable calculée.

Cordialement,

Il existe des outils mathématiques pour résoudre l'équation.

 

[Elaphus]

Je rebondis sur la question d'Aristide:

le taux indiqué au contrat ne serait-il pas à revoir puisque différent du taux réellement appliqué ?

Prenons un contrat de prêt 'tordu', avec une très longue franchise d'intérêts (10 ans), avec absence de capitalisation des intérêts pendant la franchise. Le taux indiqué au contrat ne serait-il pas à revoir puisque différent du taux réellement appliqué ?

On a donc 2 taux:

- un taux nominal apparent, contractuel, servant au calcul des intérêts 'simples';

- un taux "réel" très inférieur au précédent, compte tenu de l'absence de capitalisation des intérêts. Comment l'appelez-vous, ce taux minoré?

- mais par une curiosité coupable, il se trouve que la banque a appelé ce taux minoré...TEG, sans tenir compte d'aucune charge.

 

[Aristide]

Il existe des outils mathématiques pour résoudre l'équation.

Cela ne me semble pas possible => obligation de calculer d'abord les intérêts car on a bien les paramètres (Capital restant dû - taux du prêt - période) pour le faire.

Ensuite capital amorti = Echéance choisie à priori moins intérêts ci-dessus calculés.

Je ne vois pas comment, mathématiquement, ce soit possible de faire autrement mais serais très intéressé par l'équation mathèmatique qui permettrait de calculer directement ce capital amorti compris dans une échéance prédéterminée.

S'il existe des outils; je suis également preneur.

Qu'en disent les matheux ?

Merci

 

[Aristide]

Envoyé par Aristide

le calcul étant refait "à l'envers" comme vous le dites, le taux indiqué au contrat ne serait-il pas à revoir puisque différent du taux réellement appliqué ?

Non, étant réputé porté au contrat comme étant "nominal"

Je rebondis sur la question d'Aristide:

Prenons un contrat de prêt 'tordu', avec une très longue franchise d'intérêts (10 ans), avec absence de capitalisation des intérêts pendant la franchise. Le taux indiqué au contrat ne serait-il pas à revoir puisque différent du taux réellement appliqué ?

On a donc 2 taux:

- un taux nominal apparent, contractuel, servant au calcul des intérêts 'simples';

- un taux "réel" très inférieur au précédent, compte tenu de l'absence de capitalisation des intérêts. Comment l'appelez-vous, ce taux minoré?

- mais par une curiosité coupable, il se trouve que la banque a appelé ce taux minoré...TEG, sans tenir compte d'aucune charge.

Bonjour,

Je reviens sur cette question du taux réellement appliqué qui diffère du taux nominal contractuel du fait de l'arrondi monétaire ou bien d'un calcul en intérêts simples pendant une période de franchise (donc sans capitalisation annuelle) comme dans le cas d'Elaphus.

Je ne comprends pas cette réponse :

"Non, étant réputé porté au contrat comme étant "nominal"
car, à ma connaissance, il existe quatre combinaisons possibles de taux:

=> Taux nominal proportionnel
=> Taux nominal actuariel
Ces taux nominaux sont calculés sur le nominal du prêt.

=> Taux Effectif proportionnel (TEG)
=> Taux Effectif actuariel (TAEG européen toujours appelé TEG en droit français).
Outre le fait que ces taux prennent en compte les charges rendues obligatoires par le prêteur et comprises dans toutes l'échéances de la vie du prêt, ils sont aussi calculés sur le net versé.

Or dans le cas qui nous concerne, que le taux soit le taux contractuel ou bien que ce soit le taux recalculé "à l'envers", le calcul est toujours fait par rappport au nominal du prêt.

Dans les deux cas, il s'agit donc toujours de taux nominaux proportionnels.

D'autre part, si dans un prêt considéré, le hasard des arrondis monétaires faisait qu'il y ait plus d'arrondis par excès que d'arrondis par défaut, le résultat de ce recalcul donnerait un taux réellement appliqué supérieur au taux contractuel.

Dans une telle hypothèse, un emprunteur ne serait-il donc pas tout à fait en droit de contester un calcul d'échéances avec un taux supérieur (même très légèrement) au taux contractuel ?

Avec mes remerciements.

Cordialement

 

[avocatlex]

Envoyé par Aristide


si dans un prêt considéré, le hasard des arrondis monétaires faisait qu'il y ait plus d'arrondis par excès que d'arrondis par défaut, le résultat de ce recalcul donnerait un taux réellement appliqué supérieur au taux contractuel.

Dans une telle hypothèse, un emprunteur ne serait-il donc pas tout à fait en droit de contester un calcul d'échéances avec un taux supérieur (même très légèrement) au taux contractuel ?

Le contrat fixe les termes de paiements découlant de l'application du taux nominal, nécessairement arrondis à leur valeur monétaire.

l'application du taux réel, légèrement différent du taux nominal, conduirait à l'exact chiffrage de ladite échéance, l'arrondi étant par défintion exclu.

Dès lors il ne peut y avoir préjudice d'un emprunteur pouvant ouvrir droit à contestation, le chiffrage des termes de remboursement étant bien celui ou ceux fixé(s) à la convention.

 

[Elaphus]

=> Taux nominal proportionnel
=> Taux nominal actuariel
Ces taux nominaux sont calculés sur le nominal du prêt.

Merci Aristide, je ne m'étais jamais interrogé sur le sens du mot, là j'ai la solution!
Mais ne vaudrait-il pas mieux l'appeler "taux contractuel hors charges"?Ce qui est long, certes.

avocatlex [lien réservé abonné]:
- vous n'avez pas répondu sur l'hypothèse "franchise".
-pour un TEG inexact, il n'est pas besoin de préjudice, je crois même savoir qu'un TEG surestimé par rapport à la réalité resterait sanctionnable.

 

[sven]

A la demande générale , vous trouverez ci-joint une petite analyse sur le taux maximal et ses implications.


Au niveau des implications, j'ai retenu l'absence de limite, l'absence de sécurité, l'impact sur le remboursement de la dette et sur le TEG.

Pour ce dernier point en relation avec la présente discussion, il sera utile d'ouvrir la seconde pièce jointe.


En espérant faire avancer la réflexion sans commettre d'erreur (que vous pourrez relever).

 

[Aristide]

Merci Sven.

J'ai lu très rapidement tes explications mais je ne suis pas certain d'avoir bien tout compris.
Je les relirais tranquillement pour approfondir.

Mais, à chaud, quelques remarques
1) - Tu parles, de "cap sur la mensualité".
Dans le jargon bancaire un cap concerne plutôt le taux.
Pour la mensualité c'est comme tu l'écris aussi "un plafonnement de mensualité"

2) - Tu abordes l'amortissement négatif.
Je ne comprends pas que cette pratique ne soit pas sanctionnée.
En effet, l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"

3) - Concernant les deux taux cités, il y aurait donc un taux qui sert au calcul de l'échéance.
Mais cette échéance étant composée pour partie d'intérêts et pour autre partie d'amortissement du capital, la partie "intérêts" de cette échéance est calculée à un autre taux que celui qui a permis le calcul de l'échéance?

Ai-je bien compris ?

Un exemple chiffré pourrait sans doute faciliter la compréhension

Cordialement,

 

[sven]

Oui c'est bien ça. Quand le taux d'intérêt monte, il y a priorité à l'allaongement de durée (20%). Si c'est insuffisant ou si ça continue de grimper l'échéance est impactée.
A partir du moment où le taux d'intérêt est supérieur au taux max, l'échéance est calculée avec le taux max et les intérêts avec le taux d'intérêt.

Il n'y a pas meilleur exemple, je pense, que la feuille excel jointe car les formules ne sont pas protégées.

 

[avocatlex]

l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"Cordialement,

Observation judicieuse sur un point que je crois avoir également évoqué ici;

Et non seulement la capitalisation est ici infra-annuelle, mais on ajoutera que l'anatocisme suppose encore une convention spéciale que l'on cherchera vainement dans les contrats critiqués.

Ainsi, non seulment "l'amortissement négatif" est une parfaite incongruité économique, un terme de remboursement ayant pour objet de rembourser, mais encore cette manière de faire méconnait les prescriptions du code civil.

 

[Aristide]

Et non seulement la capitalisation est ici infra-annuelle, mais on ajoutera que l'anatocisme suppose encore une convention spéciale que l'on cherchera vainement dans les contrats critiqués.
COLOR]

Oui, tout à fait exact
Cordialement,

 

[Elaphus]

Aristide [lien réservé abonné]:

Je ne comprends pas que cette pratique ne soit pas sanctionnée.
En effet, l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"

+

avocatlex [lien réservé abonné]:

Et non seulement la capitalisation est ici infra-annuelle, mais on ajoutera que l'anatocisme suppose encore une convention spéciale que l'on cherchera vainement dans les contrats critiqués.

Ainsi, non seulment "l'amortissement négatif" est une parfaite incongruité économique, un terme de remboursement ayant pour objet de rembourser, mais encore cette manière de faire méconnait les prescriptions du code civil.

Bien!
Je crois que cela a très sérieusement progressé, depuis les origines de ce sujet (45 pages déjà, dont quelques méandres), j'ai souvenir que cette question n'avait pas reçu l'accueil qu'elle méritait, et ne semblait pas illégale.

Le lièvre levé par cette union du droit et des maths financières est gigantesque.
Bravo.

Peut-on élargir à tous les cas de 'negative equity'?

 

[Aristide]

Aristide [lien réservé abonné]:

Peut-on élargir à tous les cas de 'negative equity'?

Bonjour,

L'amortissement négatif accentue la "négative equity".
Hélas ce problème existe aussi sans amortissement négatif.
Il résulte en priorité de la chute du marché de l'immobilier
Cordialement,

La « négative equity » désigne la position peu enviable des ménages qui se retrouvent avec un bien immobilier dont la valeur est inférieure au capital restant du à la banque. Cette situation est généralement synonyme de faillite personnelle si pour une raison quelconque l’accédant à la propriété est obligé de revendre à ce moment là.
[lien réservé abonné]

 

[sven]

1) - Tu parles, de "cap sur la mensualité".
Dans le jargon bancaire un cap concerne plutôt le taux.
Pour la mensualité c'est comme tu l'écris aussi "un plafonnement de mensualité"

2) - Tu abordes l'amortissement négatif.
Je ne comprends pas que cette pratique ne soit pas sanctionnée.
En effet, l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"

1) J'ai parlé de cap de mensu car c'est parfois dit ainsi, voir plus bas pour des pub de prêts non capé et dit à "double cap"!

Faut-il comprendre du jargon bancaire qu'un cap serait un plafond particulier, puisque la banque prendrait à sa charge le risque le dépassement de cap?
Si oui, la définition d'un cap est-elle officielle et accessible quelquepart (ce serait utile)?

Avec le Prêt Double Cap, vous financez votre coup de cœur immobilier en conjuguant sécurité et performance.
Votre mensualité est plafonnée pendant une période minimale de 12 mois :
En cas de baisse des taux, votre mensualité est inchangée, c’est la durée de votre prêt qui diminue.
En cas de hausse des taux, votre pouvoir d’achat reste inchangé avec une mensualité plafonnée (variations déterminées par l’évolution de l’indice INSEE) : c’est la durée de votre prêt qui s’allonge.
L’allongement de la durée de remboursement de votre prêt ne peut excéder 5 ans.
Double Cap vous permet également de profiter des avantages d’un prêt à taux révisable en combinant un taux de départ attractif et une durée initiale pouvant aller jusqu’à 25 ans.

mais aussi:

Parfois, les banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée ne pourront descendre en dessous d’un certain montant ou augmenter au dessus d’un autre montant. A titre d’exemple, les banques peuvent proposer des taux révisables dont la durée initiale est de 20 ans, mais en cas de hausse de l’indice de variation, le crédit immobilier ne pourra dépasser 25 ans ou se réduire à 15 ans en cas de baisse du même indice (variation de + ou – 5 ans).


2) c'est bien en effet qu'il y ait un consensus aussi franc sur l'article 1154, qu'Avocatlex avait relevé sans que ce ne soit publié à ma connaissance.

Vous noterez cependant que j'allais un peu plus loin en prétendant que la capitalisation des intérêts commence à partir du moment où le taux d'intérêt dépasse le taux max (dès qu'il y a ralentissement), et donc sans attendre d'atteinde le seuil de l'amortissement négatif.

En effet la portion de capital qui n'est pas remboursé, du fait que l'échéance soit limitée, est bien reporté sur le CRD servant de base de calcul à l'itération suivante.
C'est le même principe que pour l'amortissement négatif, me trompe-je?

 

[Elaphus]

Peut-on élargir à tous les cas de 'negative equity'?
-->

L'amortissement négatif accentue la "négative equity".
Hélas ce problème existe aussi sans amortissement négatif.
Il résulte en priorité de la chute du marché de l'immobilier

Oui, bien sûr, je me suis mal expliqué, je voulais dire: dans tous les prêts, même à taux variable capé, voire à taux fixe, hors effet des autres facteurs (frais d'achats, hypo, commission de l'AI éventuelle etc)?

J'ajoute que de mon point de vue on ne devrait parler de 'negative equity' que déduction faite du loyer potentiel du bien.