Les SCPI

[Buffeto]

Je suis sûr que @Buffeto adore la politique de SwissLife par rapport aux SCPI...

L'interface devrait afficher quelque chose comme ceci:

Afficher la pièce jointe 24931

il se trouve que j'ai immorente chez swisslife ( une des seules SCPi que je détiens en AV ) mais comme je n'avais pas l'intention d'arbitrer je n'avais pas remarqué cette particularité ....
ceci dit je la détiens depuis plus de 4ans mais je crois que c'est une protection raisonnable

 

[Pascal 75]

Bonsoir,

Je profite de vos connaissances en SCPI car à l’inverse de nombreux d’être vous je débute. J’ai ouvert une AV (placement-direct) le 22/01/2023 avec deux lignes SCPI. Lignes choisies un peu au doigt mouillé à l’époque.
Et donc depuis fin 2023 c’est un peu la cata sur ces deux lignes.
J’ai lu (sans tout comprendre) qques un de vos récents échanges du Primomie.

Que me conseilleriez vous sur cette ligne, et par la même occasion sur Effimo.

Attendre que la tempête passe? L’absorption des frais dans le temps diminuera la perte? Peut-on espérer un rebond? C’est déjà trop tard?

Merci à vous

Personne ne peut te donner un véritable "Conseil".
Un véritable conseil nécessiterait une étude approfondie et la connaissance précise de ta situation et de tes objectifs ce qui n'est peut-être pas l'objectif du forum sur les files publiques.

Je ne peux que te donner ce qui serait ma stratégie au regard des éléments transmis.

>Sachant que l'on s'attend à une baisse probable de la valo de primovie et que Effimo est une vielle scpi de bureau à 98%.

> Sachant que tu a la chance d'avoir une UDC qui a largement performé (bravo pour ce choix).

-> Je solderais 80% à 100% des ces 2 SCPI en perte avec, en parallèle, la vente en couverture du % adéquat de ce fonds en positif afin de compenser tes pertes.

Cette opération ne pouvant être réalisée en arbitrage (je confirme cette règle imbécile des 4 ans), je le ferais en rachat :



Je me repositionnerais sur des FMs et, peut-être, sur des FDs, même si le Momentum n'est plus le meilleur.
Alternativement, je réinvestirais mes fonds sur un autre contrat si tu souhaites rester en SCPi ?

Primovie peut, à long terme, repartir (quoi que ?). Je préfère nettement "Pierval Santé".
Primonial fait actuellement face à une généralisation de "cata" sur l'ensemble de sa gamme de produits.

Mais Effimo ... même à long terme .... bof bof

Enfin, les contrats SwissLife de Placement direct (si nous parlons bien de ces contrats ?) ne me semble pas être idéaux pour loger des SCPi.

Leur liste de SCPi n'est pas très pertinente :
Aucune des SCPi proposées n'est actuellement au top ...
+ abattements un peu en dessous d'autres contrats (il me semble ?)
+ Règle idiote des 4 ans avant de pouvoir arbitrer


De plus, les ddes sont capitalisés.
Je préfère avoir le choix entre distribution et capitalisation de mon coté.
Un contrat Spirica paraît bcp plus adapté aux SCPi ... (Spirit 2 ou Mtx Liberté) surtout avec du RemakeLive sur Spirit.

-----> Jamais de SCPi sur ces contrats SwissLife ...

Note : Cette réponse est une analyse perso. La réponse de @Buffeto, différente, est tout à fait respectable même si je ne la partage pas. Tu es le seul à connaitre parfaitement ta situation ... toi seul fera donc le meilleur choix

 

[Sluwp]

Personne ne peut te donner un véritable "Conseil".
Un véritable conseil nécessiterait une étude approfondie et la connaissance précise de ta situation et de tes objectifs ce qui n'est peut-être pas l'objectif du forum sur les files publiques.

Je ne peux que te donner ce qui serait ma stratégie au regard des éléments transmis.

>Sachant que l'on s'attend à une baisse probable de la valo de primovie et que Effimo est une vielle scpi de bureau à 98%.

> Sachant que tu a la chance d'avoir une UDC qui a largement performé (bravo pour ce choix).

-> Je solderais 80% à 100% des ces 2 SCPI en perte avec, en parallèle, la vente en couverture du % adéquat de ce fonds en positif afin de compenser tes pertes.

Cette opération ne pouvant être réalisée en arbitrage (je confirme cette règle imbécile des 4 ans), je le ferais en rachat :

Afficher la pièce jointe 24941

Je me repositionnerais sur des FMs et, peut-être, sur des FDs, même si le Momentum n'est plus le meilleur.
Alternativement, je réinvestirais mes fonds sur un autre contrat si tu souhaites rester en SCPi ?

Primovie peut, à long terme, repartir (quoi que ?). Je préfère nettement "Pierval Santé".
Primonial fait actuellement face à une généralisation de "cata" sur l'ensemble de sa gamme de produits.

Mais Effimo ... même à long terme .... bof bof

Enfin, les contrats SwissLife de Placement direct (si nous parlons bien de ces contrats ?) ne me semble pas être idéaux pour loger des SCPi.

Leur liste de SCPi n'est pas très pertinente :
Aucune des SCPi proposées n'est actuellement au top ...
+ abattements un peu en dessous d'autres contrats (il me semble ?)
+ Règle idiote des 4 ans avant de pouvoir arbitrer
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De plus, les ddes sont capitalisés.
Je préfère avoir le choix entre distribution et capitalisation de mon coté.
Un contrat Spirica paraît bcp plus adapté aux SCPi ... (Spirit 2 ou Mtx Liberté) surtout avec du RemakeLive sur Spirit.

-----> Jamais de SCPi sur ces contrats SwissLife ...

Note : Cette réponse est une analyse perso. La réponse de @Buffeto, différente, est tout à fait respectable même si je ne la partage pas. Tu es le seul à connaitre parfaitement ta situation ... toi seul fera donc le meilleur choix

Je ne sais pas si cette règle est si idiote même si ce n'est pas la forme la plus élégante à mon sens. Une SCPI qui doit garantir de la liquidité à un institutionnel représente un coût qui risque d'être porté par l'ensemble des associés et non par le seul institutionnel. Est-ce juste ?

 

[Pascal 75]

Je ne sais pas si cette règle est si idiote même si ce n'est pas la forme la plus élégante à mon sens. Une SCPI qui doit garantir de la liquidité à un institutionnel représente un coût qui risque d'être porté par l'ensemble des associés et non par le seul institutionnel. Est-ce juste ?

Chaque assureur a établi des règles différentes pour cela.
Je trouve que celle de SwLi (dont je n'avais pas véritablement connaissance avant cette discussion) est très pénalisante pour l'épargnant.

Dans l'ordre croissant de contraintes :

> Spirica : Pénalités de 3% en cas de rachats/arbitrages avant 3 ans
> SwLi : Transferts non autorisés avant 4 ans (carrément ... !).
> Suravenir : ddes versés seulement à 85% (Ne jamais pdre de SCPI chez eux )

Si vous connaissez d'autres règles de contraintes pour les SCPI chez d'autres assureurs/mutuelles, cela peut-être intéressant pour le forum ?

 

[Pascal 75]

Le bal des nouvelles scpi ..
Après Comète d'Alderan, une nouvelle chez Sofidy :

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[Mat-1975]

Hello !

Reporting T4 de Remake Live Dispo !

[lien réservé abonné]

Collecte en hausse / au T3 (291 969 parts vs. 159 476)
TD BRUT : 7.79 %
Minuscule baisse de part de 203.83€ en juin à 203.29€ au 31/12/2023

Pas mal du tout...

A plus !

Mathieu

 

[Atys]

Cette fois il n'y aura donc pas d'augmentation du prix de la part...

 

[Mat-1975]

Cette fois il n'y aura donc pas d'augmentation du prix de la part...

ça aurait été presque "suspect" dans le contexte actuel.
On va toucher un point bas cette année dans l'immobilier, puis ça repartira après.
Réjouissons nous de la perf pour le moment ?

A plus
Mathieu

 

[ba7872]

TD BRUT : 7.79 %

Et un TD net d'environ 6,5% (c'est le plus important pour ceux qui l'ont en AV)

Minuscule baisse de part de 203.83€ en juin à 203.29€ au 31/12/2023

Pour être précis, c'est la valeur de reconstitution

 

[Lukas]

Merci pour le rapport, je l'attendais avec impatience !

Le prix de la part ne change pas. C'est la valeur de reconstitution qui baisse légèrement.
Ils résistent bien dans le contexte actuel. Rassurant !

 

[Mat-1975]

Et un TD net d'environ 6,5% (c'est le plus important pour ceux qui l'ont en AV)

Pour être précis, c'est la valeur de reconstitution

Merci pour le rapport, je l'attendais avec impatience !

Le prix de la part ne change pas. C'est la valeur de reconstitution qui baisse légèrement.
Ils résistent bien dans le contexte actuel. Rassurant !

Oops... oui, désolé pour les imprécisions...

Par rapport au prix de la part de 204€, l'évolution de la valeur de reconstitution de 203.83€ à 203.29€ parait très raisonnable, on pourrait espérer une hausse du prix de la part peut être en 2025 ?

pour 2022 : 7.65% BRUT | 6.48% NET (de fiscalité étrangère)
pour 2023 : 7.79% BRUT donc oui dans les 6.50 % Net

A plus!

Mathieu

 

[Lukas]

J'ai le souvenir que l'un des deux gérants (David je crois) expliquait dans un webinaire qu'ils souhaitent toujours avoir un prix de la part au plus proche de la valeur de reconstitution. Donc oui peut être que ça évolua l'année prochaine. Je parierai plutôt sur une stabilité encore en 2025.

Le taux d'occupation reste en 100% ce qui est très bien, surtout qu'ils ont quand même 49% de bureaux et que c'est le secteur qui souffre en ce moment. Je suis plutôt rassuré sur leur gestion, je vais en reprendre une petite dose.

Sinon, ils annoncent un webinaire pour le 5 février à 10H : "Crise immobilière : comment Remake en profite ?"
[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

A regarder sur les contrats SwissLife :
Suite à nos échanges concernant SwissLife).
@cactus_b ; si vous souhaitez plus d'infos, je vous prose de passer sur les files "Obligataires" et "Fonds obligataire daté à 7 %"

 

[Mat-1975]

Tiens petite question....
On a reçu régulièrement de Remake 1.08€ par part chaque mois en 2023.
Va-t-il y avoir un petit "Rab" suite à l'annonce du TD définitif 2023 ? Vous savez comment ça se passe ?

A plus !
Mathieu

 

[sbene]

Non, c'est marqué 1,08 pour décembre dans le bulletin...

 

[Mat-1975]

Non, c'est marqué 1,08 pour décembre dans le bulletin...

Mais tu ne peux pas distribuer un Loyer Fixe et constant sur 12 mois : cela reviens à connaitre le TD final en début d'année ! Quelque chose m'échappe....

 

[sorcier]

Mais tu ne peux pas distribuer un Loyer Fixe et constant sur 12 mois : cela reviens à connaitre le TD final en début d'année ! Quelque chose m'échappe....

Une petite idée pour te clarifier ce qui est possible: Report à nouveau.

Je ne dis pas que soit cela mais ils peuvent prévoir un TD et ajuster.

J'ai un appart en location et je peux prévoir mon TD en début d'année et si j'ai des "soucis" je peux prendre de l'argent de mes réserves.

 

[moietmoi]

Va-t-il y avoir un petit "Rab" suite à l'annonce du TD définitif 2023

c'est dans le sens inverse que cela se passe; c'est à partir de ce qui a été distribué que le taux est calculé;
cela se passe comme pour de l'immobilier en direct: personnellement, je sais quel est le taux de rendement, un fois l'année finie et que je fais la somme des loyers et recettes diverses;
pour une scpi, le report à nouveau permet de distribuer un peu plus ou pas...

 

[Sluwp]

Chaque assureur a établi des règles différentes pour cela.
Je trouve que celle de SwLi (dont je n'avais pas véritablement connaissance avant cette discussion) est très pénalisante pour l'épargnant.

Oui je suis d'accord, elle est pénalisante pour l'épargnant en assurance-vie ....mais sans doute protectrice pour les autres épargnants (en général plus nombreux !) investis en direct Au final il faut trouver le juste milieu pour ne pas que les associés en direct se retrouvent lésés à cause des épargnants en assurance-vie. J'espère que l'ASPIM aura le courage de publier un rapport sur ce sujet (j'en doute) car nous sommes en plein dedans (plusieurs SCPI complètement bloquées en direct). J'espère aussi qu'à l'avenir la part de chaque institutionnel au capital de la SCPI sera mentionnée dans le RA.

 

[Behike56]

Epargne Foncière va verser 9,18€ par part pour le T4 2023, stable par rapport au T3.
L'opération vient d'apparaître sur mon AV MTP Liberté avec une date de valeur au 30/01...