Les SCPI

[Buffeto]

ce vendredi j'ai fait estimer ma RP par une agence immobilière avec un réseau national .

on me rend ce résultat . valeur estimée entre X€ et Y€ .......entre X et Y il y a juste 10% d'écart ......

10% pour une SCPI qui fait 2 589M€ ca fait juste 258 M€ ........

 

[Msimmo]

ce vendredi j'ai fait estimer ma RP par une agence immobilière avec un réseau national .

on me rend ce résultat . valeur estimée entre X€ et Y€ .......entre X et Y il y a juste 10% d'écart ......

10% pour une SCPI qui fait 2 589M€ ca fait juste 258 M€ ........

Justement pour une SCPI de 100 biens l'incertitude en % du total devrait être moins forte que pour un bien isolé.

 

[Buffeto]

Justement pour une SCPI de 100 biens l'incertitude en % du total devrait être moins forte que pour un bien isolé.

je ne vois pas pourquoi ?

 

[ODL]

ce vendredi j'ai fait estimer ma RP par une agence immobilière avec un réseau national .

on me rend ce résultat . valeur estimée entre X€ et Y€ .......entre X et Y il y a juste 10% d'écart ......

C'est bien connu que les agents immobilier sont des pros de l'estimation

Pour moi la plupart sont des bons opportunités plutôt

 

[Buffeto]

C'est bien connu que les agents immobilier sont des pros de l'estimation

qui donc est un pro de l'estimation ?

 

[Msimmo]

je ne vois pas pourquoi ?

Théorème centrale limite. L'écart type va diminuer en 1/√( n )
C'est ce genre de principe qui incite à diversifier en bourse aussi. Les extrêmes sont moins probables.

 

[Buffeto]

Théorème centrale limite. L'écart type va diminuer en 1/√( n )
C'est ce genre de principe qui incite à diversifier en bourse aussi. Les extrêmes sont moins probables.

imaginons une SCPI qui possède 100 biens . si sur ces 100 biens l'estimation varie de 10% ( comme sur le mien ) le résultat final variera de 10% .

d'ailleurs ce qui me surprend avec les estimation des valeurs des SCPI c'est que justement ca ne devrait pas être un chiffre mais une fourchette ....

 

[Msimmo]

imaginons une SCPI qui possède 100 biens . si sur ces 100 biens l'estimation varie de 10% ( comme sur le mien ) le résultat final variera de 10% .

d'ailleurs ce qui me surprend avec les estimation des valeurs des SCPI c'est que justement ca ne devrait pas être un chiffre mais une fourchette ....

Sauf que si l'erreur est aléatoire (hypothèse) il y a probablement des sur et sous évaluations qui se compensent.

Quand vous achetez en bourse 100 actions qui peuvent faire +-50%, c'est que vous pensez que cette diversification aura moins de variabilité qu'une action isolée.

 

[sorcier]

imaginons une SCPI qui possède 100 biens . si sur ces 100 biens l'estimation varie de 10% ( comme sur le mien ) le résultat final variera de 10% .

Non car là vous supposez que l'erreur est systématique et qu'il sera toujours dans la même direction.

@Msimmo est juste. Si l'erreur est aléatoire, l'erreur sur l'estimation de 100 biens sera bien plus bas que 10%.

C'est comme lancer une centaine de fléchettes sur une cible. Peut-être vous ratez toujours le centre, mais la moyenne devrait être proche du centre (sauf erreurs de vision ou coordination que je ne vous souhaite pas).

 

[moietmoi]

Non car là vous supposez que l'erreur est systématique et qu'il sera toujours dans la même direction.

@Msimmo est juste. Si l'erreur est aléatoire, l'erreur sur l'estimation de 100 biens sera bien plus bas que 10%.

C'est comme lancer une centaine de fléchettes sur une cible. Peut-être vous ratez toujours le centre, mais la moyenne devrait être proche du centre (sauf erreurs de vision ou coordination que je ne vous souhaite pas).

Oui pour de l'immobilier non locatif.
On dit par exemple que le M2 est à 5000 euros en moyenne dans une ville.
Supposons un acquéreur qui achète tous les biens en vente de la ville. Il aura acheté à 5000 euros exactement.alors que certains biens seront à 3000 et d'autres à 8000.
Mais au final, il sera exactement à 5000 , sans epsilon d'écart.
Mais pour le locatif, c'est un peu différent car les expertises prennent en compte les revenus futurs.
Or par principe ils ne sont pas connus et les erreurs peuvent être faites dans le même sens. Une SCPI de bureaux par exemple, les estimation prennent en compte la désaffection actuelle,donc tous les biens sont revus â la baisse, alors le fait qu'il y ait beaucoup de biens ne fera qu'amplifier l'erreur pour la valeur de parts,si le marché se réoriente vers les bureaux..

 

[Buffeto]

Quand vous achetez en bourse 100 actions qui peuvent faire +-50%, c'est que vous pensez que cette diversification aura moins de variabilité qu'une action isolée.

j'entends bin mais la comparaison entre la bourse et l'immobilier a ses limites .

logiquement l'immobilier n'a pas une variabilité aussi importante que les actions .

 

[Pascal 75]

Eurovalys, une baisse de prix de part de -6,8% actée au 1er Janvier 2024 :​

[lien réservé abonné]

-> Novapierre peut suivre le même chemin ???

 

[Pascal 75]

info axée sur l'immobilier de manière générale (pas strictement sur les SCPi, ni sur l'immo d'entreprises) :
Cependant, intéressant de connaitre le contexte immobilier pour nos SCPI ...

"SCPI : j'y vais ou pas en 2024 ?"
crédit SCPI : 5% sur 20 ans (exemple)
L'intervenante répond : OUI (bon il y aurait bcp à en dire avec moultes détails que nous avons bcp développé ici)

Actuellement sur youtube :

Nous vous rappelons votre inscription à notre webinaire du jour, mardi 23 janvier à 13h30, dédié à l'évolution des taux d'intérêt et les conséquences sur l'immobilier et les placements financiers.

 

[Pascal 75]

Des infos pédagogiques intéressantes éditées par Atland :

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[cactus_b]

Bonsoir,

Je profite de vos connaissances en SCPI car à l’inverse de nombreux d’être vous je débute. J’ai ouvert une AV (placement-direct) le 22/01/2023 avec deux lignes SCPI. Lignes choisies un peu au doigt mouillé à l’époque.
Et donc depuis fin 2023 c’est un peu la cata sur ces deux lignes.
J’ai lu (sans tout comprendre) qques un de vos récents échanges du Primomie.

Que me conseilleriez vous sur cette ligne, et par la même occasion sur Effimo.

Attendre que la tempête passe? L’absorption des frais dans le temps diminuera la perte? Peut-on espérer un rebond? C’est déjà trop tard?

Merci à vous

 

[Buffeto]

.

Que me conseilleriez vous sur cette ligne,

-4% ce n'est pas une catastrophe ....ce qu'il faut voir ce n'est pas la performance au temps T mais la ligne qu'elle suit depuis un an .
comment ces -4% ont ils évolué ?
moi avec une perte de ce genre je garde et je surveille puisque de mon point de vue il faut viser le long terme .....
l'immobilier ne va pas criser pendant des années ...

et par la même occasion sur Effimo.

là la chute est un peu plus sévère mais couper la ligne maintenant c'est accepter une perte .

Attendre que la tempête passe?

ca peut etre une option en effet

Peut-on espérer un rebond?

oui la question c'est dans combien de temps et auras tu la patience d'attendre ?

 

[cactus_b]

Je pense avoir la patience sur environ 10/15 ans. J’ai une autre AV d’environ 30k€ (sans perte pour le moment) , un PEA d’environ 60k€ qui se porte bien également.

Je suis sur du LT. Donc en effet je pense qu’attendre n’est pas plus mal.

En très court résume, peut-on dire que ces baisses de SCPI sont plus contraignantes pour les personnes atteignant la maturité/fin de détention visée de leur SCPI?

Merci pour ta réactivité

 

[Buffeto]

En très court résume, peut-on dire que ces baisses de SCPI sont plus contraignantes pour les personnes atteignant la maturité/fin de détention visée de leur SCPI?

disons que les baisses sont contraignantes si tu dois " vendre " urgemment .....
mais si tu as le temps alors .....il faut faire le dos rond et laisser passer l'orage .

 

[ba7872]

Bonsoir,

Je profite de vos connaissances en SCPI car à l’inverse de nombreux d’être vous je débute. J’ai ouvert une AV (placement-direct) le 22/01/2023 avec deux lignes SCPI. Lignes choisies un peu au doigt mouillé à l’époque.
Et donc depuis fin 2023 c’est un peu la cata sur ces deux lignes.
J’ai lu (sans tout comprendre) qques un de vos récents échanges du Primomie.

Que me conseilleriez vous sur cette ligne, et par la même occasion sur Effimo.

Attendre que la tempête passe? L’absorption des frais dans le temps diminuera la perte? Peut-on espérer un rebond? C’est déjà trop tard?

Merci à vous

Pour Primovie, la performance négative n'est que le reflet des frais d'entrée (compensés en partie par les dividendes reçus depuis la souscription). Le prix de part de Primovie n'a en effet pas baissé.
Pour Efimmo, idem + la baisse récente du prix de la part.

 

[sorcier]

Je profite de vos connaissances en SCPI car à l’inverse de nombreux d’être vous je débute. J’ai ouvert une AV (placement-direct) le 22/01/2023 avec deux lignes SCPI. Lignes choisies un peu au doigt mouillé à l’époque.

Si je ne m'abuse (j'ai le contrat Darjeeling), l'avenant dit que pas d'arbitrage possible avant 4 ans de détention de la SCPI. Donc, soit rachat total, soit tu attends. Je suis sûr que @Buffeto adore la politique de SwissLife par rapport aux SCPI...

L'interface devrait afficher quelque chose comme ceci: