Les SCPI

[Olivier_SG]

1/ Visionne le max de webinars (ceux de Corum et de Sofidy st très bien) + lire les notices de tes sdg
2/ Construits un fichier Excel avec : 2044/2047/2042. Il te resservira chaque année.
3/ Imprime tous les IFU : plus simple d'y revenir et de "grifonner" dessus 😉
4/ Saisi les data sur ton fichier Excel
5/ Paramètre correctement impots.gouv
6/ Reporte ton Excel sur impôt.gouv

Bon courage 😉👍c'est une galère tous les ans ...

Après, il te faudra consolider avec tes IFU en AV et autres 😄

Bonjour et merci pour la clarté de ton processus de préparation.
Quand tu dis de refaire un Excel des 2044 2047 et 2042... comment les as tu construit? il a tellement de cases qui sont proposé dans le fichier à compléter sur .gouv que je ne sais par où commencer

 

[plop962]

Ce matin il y avait les AG d'Episcap Nano et la petite dernère Explore.

Peu de choses évidemment à dire de cette dernière, Explore qui est très récente, mais j'apprécie l'exécution d'Espicap, on sent qu'ils étaient prets. 30 millions collectés et déjà réinvestis en 2025, 3 actifs, 2 en UK et 1 en Pologne (acquisition et bail en euro !), tout le resultat de 2025 part en RAN et la distribution a commencé en janvier 2026 en se projettant sur un TD de 7% qui est l'objectif de 2026. Ils tablent sur une capitalisation de 45 M€ à fin 2026, au rythme de 1,5 million par mois. La collecte est je pense un peu moins rapide qu'ils espèraient et du coup s'orientent vers des biens entre 5 et 7 millions d'euro pour coller au ryhtme de la collecte et du délai de jouissance. Petit point bonus, le prix de part à 250€ est décoté déjà par rapport à la valeur de reconstitution de 257,93€ au 31/12. Je les sens pleinenement investi et au travail et j'espere vraiment que la collecte décollent un peu plus pour qu'ils puissent se recentrer sur leur thèse d'investissement du départ car c'est le seul vrai soucis que je vois pour l'instant. A titre perso, c'est la première fois que je prends des parts sponsors d'une scpi en lancement. Je l'ai fait car j'apprécie pas mal Epsicap donc je croise un peu les doigts et pas que ça pour ce début d'aventure..

Pour Epsicap Nano, l'AG commence par les mêmes slides sur le marché immo en europe par András Boros et je note que Léonard Hery a pensé à se présenter à la différence d'Explore où il avait zappé... Après on en vient à la SCPI, mais que dire, elle se porte bien ! Toujours plus d'associés, de collecte, etc. Je note d'ailleurs qu'elle a collecté 55 M€ en 2025 en net, ca fait grosso modo 4,5 par mois, 3 fois plus qu'Explore donc c'est tout à fait possible pour Explore de faire mieux sur son pauvre 1,5... A fin mars Nano a passé la capitalisation de 200 M€. Bon évidement ca reste petit par rapport à d'autres SCPI. Le TD de Nano sur 2025 est de 7% (tiens, comme Explore en 2026 ?) mais la revalorisation faite pousse le PGA a 8,27% ce qui est quand même une très belle perf. Et surtout quand on regarde l'historique, on voit que ca progresse chaque année depuis 4 ans. Petit laius au passage sur les TD parfois un peu excessif sur certaines SCPI en lancement... le TOF frole les 100% et ca fait plaisir. Nano poursuit aussi son but de diminuer la part de la france a moins de 50% d'ici la fin de l'année, par rapport a 63% a fin decembre 2025. Comme Activimmo hier, Espicap reste néanmoins très prudent sur l'impact des évènements qui peuvent arriver en 2026 et avoir un impact sur l'immobilier. Et le message est en gros, ne vous attendez pas à des résultats exceptionnels ou du moins plus élevés que les années précédentes, on va revenir à des TD plus mesurés, toujours au dessus de l'objectif a long terme, mais proche d'un 7%. Ils sont tres prudent aussi sur une éventuelle revalorisation et attendent de voir ce que les valeurs d'expertise à fin juin diront.

Les replay sont disponible sur leur chaine youtube, dans l'onglet direct, vous devriez donc pouvoir les trouver facilement.

 

[Pascal 75]

AG Comète (en Visio vu le buffet médiocre ) du 28/04/2026

Rappel :

Comète permet à ses associés d’investir indirectement dans toutes les classes d’actifs (hors logistique en zone euro et hors résidentiel), prioritairement au sein de l’Union Européenne et au-delà sur opportunité.

Une jeune SCPI diversifiée et mensualisée a été lancée en sept 2023 de 520 M€ de K.
Légèrement sous-cotée
Forte présence en UK (risque / opportunité de change)
La valeur du portefeuille progresse doucement.

La VR baisse à 253,83€ (toujours > au prix)

Des performances (TD de 9%) sans commune mesure avec Activimmo, mais cette SCPI est jeune est donc bénéficie d'un effet relutif via le délai de jouissance.
On peut espérer un bon rendement sur la durée (le taux ne restera pas à 9% )
Le poids de UK ne restera pas majoritaire dans le temps
Une bonne diversification sectorielle et une bonne granularité des locataires.
Un très bon TOF MAIS bcp plus facile pour une jeune SCPI





Inverser WALB et WALT sur cette slide :










En conclusion, pas d'alerte sur cette intéressante SCPI de diversification (car encore jeune)
Un K de 520 M€ sur moins de 3 ans ... pas mal ...
Une SDG, à priori, compétente et solide.

 

[Pascal 75]

Bonjour et merci pour la clarté de ton processus de préparation.
Quand tu dis de refaire un Excel des 2044 2047 et 2042... comment les as tu construit? il a tellement de cases qui sont proposé dans le fichier à compléter sur .gouv que je ne sais par où commencer

Pour la 2044 :



Pour la 2047 :




Pour la 2042 et 2042 C (j'ai un code couleur perso pour distinguer les cases reportées ).



N'oublie pas d'activer les reports à la fin des 2044 et 2047

Pour les pays en taux effectifs, plus la peine de faire un tableau spécifique depuis 3 ans.
Avant : cadre 8 de la 2047 -> Now, on passe directement et plus simplement à la case 4EA.

Si tu as des crédits, cela ajoute encore un peu de complexité

J'ajoute que si tu as le moindre doute, ne pas hésiter à appeler ta/tes SDG.
En générale, ils mettent en œuvre des cellules d'écoute dédiées à la fiscalité en cette période

J'oubliais le + important : Prévoir une bonne dose de chocolat et de remontant (à voir en fonction des régions)

Dire qu'on se casse la tête pour ... payer des impôts ...

 

[Pascal 75]

Pour information, des courtiers de MtX PmT appellent leurs Clients pour les inciter à vendre leur SCPI "Epargne Foncière".

ça sent pas bon pour cette SCPI.




Dire qu’ils étaient arrogants et pleins de certitudes face à mes inquiétudes, il y a déjà quatre ans, en AG .

Avez vous aussi reçu ce type d'appel ?

 

[Jacques Sparreau]

Une short list :

Corum Origin
Remake life
Iroko Zen
Transition Europe
Epargne Pierre / Epargne Pierre Europe
😉

Remake UK (risque/opportunité de change) est plutôt une scpi de diversification car il s'agit d'une scpi un peu à part avec une durée fixe.

Ces derniers temps à mon bag (qui contient déjà du Transitions Europe, du Iroko Zen, du Iroko Atlas que tu n'as pas mentionné aussi qui permet une jolie diversification hors-Europe, du Coeur d'Avenir pour ajouter un peu d'Education, du Pierval Santé pour ajouter un peu de Santé même si la performance est pas folle mais comptons sur les VEFA à long terrme), j'envisage d'adjoindre du Log In pour augmenter un peu la part de logistique et datacenters et parier sur ce secteur d'avenir.

 

[Jacques Sparreau]

AG Activimmo du 27/04/2026

Pas de gros problèmes sur cette SCPI thématique en logistique lancée en juin 2019.
qq points de vigilance néanmoins.

Introduction du président (Rémy Bourgeon) :

Objectif 50% à l'étranger (pour l'instant 22%)

Flambée sur la logistique en 2022 (crise Covid).
Résilience de la chaîne logistique.
45 mds investi sur cette classe en Europe en 2025
En France ; Ralentissement.

Bâtiments logistiques toujours plus sophistiqués : automatisation ++
Rapidité d'exécution / automatisation : Très important pour les locataires exploitants

2025 : augmentation du taux de vacances car moins d'activité. Attention à 2026 ... Guerre Iran -> Stagflation ou crise systémique ou reprise ??? En tout état de cause, l'avenir économique 2026 est "incertain".

Bat neufs -> les loyers augmentent.
Les anciens : bcp plus difficile.
Amélioration des bâtiments : Maintien des locataires en place.
Les locataires sont de +/+ sélectifs
Logistique urbaine : on en fait moins car les collectivités n'aiment pas.

2026 : 1er trimestre 2026 : très mauvais
2025 : poursuite de l'internationalisation en Espagne Portugal
Mensualisation début 2025

Point de vigilance sur le TOF (93,1%)

Les institutionnels représentent 15% du K dont 8% pour les assureurs.
Ces institutionnels sont d'ailleurs encore trusté les élections du CDS

L'endettement est minime : 1% avec un objectif à 10%

Afficher la pièce jointe 54067

Afficher la pièce jointe 54059

Afficher la pièce jointe 54060

Afficher la pièce jointe 54061

Afficher la pièce jointe 54062

Afficher la pièce jointe 54063

Afficher la pièce jointe 54064

Afficher la pièce jointe 54066

Afficher la pièce jointe 54068

En conclusion, une SCPI thématique de diversification à garder ou à considérer pour ceux qui ne l'ont pas encore..
Y investir massivement ne serait peut-être pas raisonnable.
En 2026, je préfère ... les diversifiées.

Comme je l'ai dit en AG, Activimmo n'a pas à rougir de son TD (5,49%).
Je précise tout de même que le TD 2025 a été renforcé par la RAN et les Plus Values
Il faudra cependant surveiller le TOF, les surfaces vacantes et les impayés (11% du total des loyers annuels actuellement).
Une crise économique importante pourrait fortement impacter cette SCPI

J'ajoute qu'un gros locataire (6.3% des loyers) est un transporteur routier (Jacky Perrenot)... warning sur cette activité actuellement suite à l'augmentation des coût de l'énergie.

Passons aux choses sérieuses :

Le Buffet ... note : 2/20 ...

Ca t'amène à un verdict Activimmo vs Log In?

 

[Atys]

Pour information, des courtiers de MtX PmT appellent leurs Clients pour les inciter à vendre leur SCPI "Epargne Foncière".

ça sent pas bon pour cette SCPI.

Afficher la pièce jointe 54084
Afficher la pièce jointe 54085

Dire qu’ils étaient arrogants et pleins de certitudes face à mes inquiétudes, il y a déjà quatre ans, en AG .

Avez vous aussi reçu ce type d'appel ?

Cela ne me surprend pas. En av il faut le faire. En direct et c'est mon cas c'est bloqué depuis la longtemps. Elle va probablement passer en capital fixe avec peut être une baisse de 40%

Accessoirement le bulletin trimestriel n'est toujours pas paru

 

[PapaMoney]

Cela ne me surprend pas. En av il faut le faire. En direct et c'est mon cas c'est bloqué depuis la longtemps. Elle va probablement passer en capital fixe avec peut être une baisse de 40%

Accessoirement le bulletin trimestriel n'est toujours pas paru 😡

Bonjour,
Oui, passage en capital fixe à craindre... sans préavis comme ça c'est produit il y a peu avec Paref
J'ai vendu les lignes des SCPI Paref et LaFrançaise en AV.
Plus du tout confiance en ces société de gestion.

 

[Pascal 75]

Le replay de Epsicap Nano :

Faire bien attention à la part "étranger" (37% actuellement) , cette SCPI ayant été bcp utilisée en AV

Bonne explication sur les taux : risque inflationniste -> remontée des taux -> baisse des valo immobilières









Objectif : France 50% à fin 2026



Une SCPI bien sous cotée :



Volonté : pouvoir avoir une décote pour absorber les chocs ... une augmentation possible en 2026 ???



Très important : Le graph de droite spread entre les taux SCPI par thème et le 10 ans all

 

[Pascal 75]

Epsicap Nano (ex Epsilon 360 - changement de nom validée en AG - ).

Conclusion perso en complément de la très bonne analyse de @plop962 sur le sujet

L'année prochaine, RDV en live à Bordeaux pour cette AG toujours très bien réalisée





En conclusion, une très bonne petite SCPI dynamique avec une marge de revalorisation intéressante dans l'attente des expertises patrimoniales du 30/06/26

 

[plop962]

@Pascal 75 tu n'as regardé que le replay de nano ? pas d'explore ?

 

[Pascal 75]

Ca t'amène à un verdict Activimmo vs Log In?

J'ai toujours préféré Activimmo à Log In.
Je n'aime pas trop la SDG Theorem (mauvais feeling au travers de leurs webinars) alors que j'ai toujours trouvé Alderan

Log in est bcp plus petite sans aucune position en France.
Elle est cependant mieux diversifiée qu'Activimmo

Mais, bon, c'est un "avis" on peut avoir les 2 ...
Moi ce sera Activimmo

 

[flatty35]

Je pense que les deux SCPI ont un historique très différente. Si je ne dis pas de bêtises Log In est parti d'un acteur de la logistique qui a ouvert une SCPI, et Activimmo c'est plutôt l'inverse plus classique. Ca explique pas mal de différences, mais Log In a un avantage sur la compréhension du métier du coup, mais surement moins bon en communication et en gestion pure du véhicule

 

[petit épargnant]

Pour information, des courtiers de MtX PmT appellent leurs Clients pour les inciter à vendre leur SCPI "Epargne Foncière"

Ils appellent les clients pour vendre mais est-ce possible de trouver un acquéreur ?

 

[Pascal 75]

Ils appellent les clients pour vendre mais est-ce possible de trouver un acquéreur ?

Ces appels ciblent Epargne Foncière en AV ... donc vente en 2 clicks.

Si les assureurs vendent "en masse" cette SCPI ... les détenteurs en direct vont être pénalisés ... comme en 2022

Raison pour laquelle je fais très attention dorénavant au % d'institutionnels (indicateurs ne figurant pas sur le BT - à demander spécifiquement). Je l'ajoute, quand cela est possible, dans ma synthèse

 

[petit épargnant]

Ces appels ciblent Epargne Foncière en AV ... donc vente en 2 clicks.

Si les assureurs vendent "en masse" cette SCPI ... les détenteurs en direct vont être pénalisés ... comme en 2022

Raison pour laquelle je fais très attention dorénavant au % d'institutionnels (indicateurs ne figurant pas sur le BT - à demander spécifiquement). Je l'ajoute, quand cela est possible, dans ma synthèse

Effectivement, Spirica doit déjà avoir un sacré stock de parts La Française, Perial, Primonial. Vu les baisses successives, je me demande si il reste beaucoup de gens qui n'auraient pas encore arbitré

 

[nico37]

Ces appels ciblent Epargne Foncière en AV ... donc vente en 2 clicks.

Si les assureurs vendent "en masse" cette SCPI ... les détenteurs en direct vont être pénalisés ... comme en 2022

Raison pour laquelle je fais très attention dorénavant au % d'institutionnels (indicateurs ne figurant pas sur le BT - à demander spécifiquement). Je l'ajoute, quand cela est possible, dans ma synthèse

C'est vrai ça serait pas mal qu'on connaisse la part des institutionnels pour toutes les SCPI diversifiées ou celle qui collectent et dont on parle régulièrement en bien sur le forum et de faire un classement .

tu as raison je pense qu'est un critère à ne pas négliger.

ce % est il divulgué par chaque SCPI ou c'est au bon vouloir de la SCPI?

 

[Pascal 75]

C'est vrai ça serait pas mal qu'on connaisse la part des institutionnels pour toutes les SCPI diversifiées ou celle qui collectent et dont on parle régulièrement en bien sur le forum et de faire un classement .

tu as raison je pense qu'est un critère à ne pas négliger.

ce % est il divulgué par chaque SCPI ou c'est au bon vouloir de la SCPI?

Difficile d'obtenir cette info.

Je le demande systématiquement en AG (mais je n'en fait pas 250 )
N'hésitez pas à le demander aussi, cela incitera peut être les SDG à mieux communiquer sur ce point.

D'autre part, il est intéressant de distinguer le % institutionnels total et le % en AV ...

Les institutionnels en SCPI peuvent être :

- Compagnies d’assurance (Les assureurs investissent pour le compte de Clients individuels - ils sont donc propriétaires de parts en UC-)
- Caisses de retraite
- Mutuelles
- Banques ou grands fonds d’investissement (SCI - il y a des fonds de fonds -)
- Family office (un peu à part ?)
- etc ...

Et ... last but not least ils trustent les CDS

J'apprécie Corum qui refuse les institutionnels (0%) et qui possède sa propre AV ... ça sécurise ...

 

[plop962]

Si les assureurs vendent "en masse" cette SCPI ...

Mais même eux ont besoin d'acheteurs non ?