Les SCPI

[Philou75]

Je prends mes SCPI qu’en NP alors les pénalités de sortie… SCPI = LT ou TLT

 

[plop962]

Je n'ai pas encore trouvé confirmation pour coeur d'Europe mais ça serait bien ☺️

Je m'auto-cite (pas classe !) juste pour dire que Sogenial a un peu du mal à communiquer, ca va finir par arriver, on va ptet finir par avoir un mail en tant qu'associé, voire un ou deux articles, mais bon... c'est pas leur fort les RP j'ai l'impression. Bref, c'est quand même clairement confirmé dans la note d'information mise à jour au 1er juillet.

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J'voulais être sûr du prix de retrait, le voilà...

C'est donc la première SCPI à revaloriser son prix deux fois cette année si je ne dis pas de bêtise, dommage tout de même de ne pas communiquer !

 

[plop962]

Ah d'ailleurs boursier.com a fait un papier sur la revalo d'epsicap nano.
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Et ils indiquent les augmentations de prix de parts depuis 2024 dans un graphique, je vous mets juste celles de cette année.

 

[Anonyme]

A croire que les offres avec CB ou frais réduits fonctionnent, je viens de recevoir une offre promo de Perial sur les frais de souscriptions pour leur SCPI Hospitalité Europe, probablement leur véhicule le moins intéressant...

J'espère que les pigeo..,. les clients, qui sont sensibles à ce genre d'argument, n'en oublie pas de regarder sous le capot les fondamentaux des SCPI qu'ils souscrivent !

 

[nikola31]

A croire que les offres avec CB ou frais réduits fonctionnent, je viens de recevoir une offre promo de Perial sur les frais de souscriptions pour leur SCPI Hospitalité Europe, probablement leur véhicule le moins intéressant...

J'espère que les pigeo..,. les clients, qui sont sensibles à ce genre d'argument, n'en oublie pas de regarder sous le capot les fondamentaux des SCPI qu'ils souscrivent !
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Cet animal n'est pas un pigeon.

 

[flatty35]

Je réfléchis à renforcer du Corum Origin en ce moment, du fait du bon historique qu'ils ont. AV ou Direct ? En AV je souhaite pouvoir retirer les revenus quand bon me semble

- Avec une TMI à 30 et une TM autour de 13-15, ca me ferait logiquement une imposition PS+IR autour de 30-32% après crédit d'impôt, dois-je prendre en compte d'autres parametres (amortissements / déficits ? parts de revenus financiers qui ne doivent pas etre énorme vu la taille du parc et qui de toute façon ferait 30% aussi ?)

- Si je souhaite retirer régulièrement le rendement et que je met ça sur une AV corum récement ouverte, ça me ferait 30% de PFU, contre 3x % en direct, sommes à priori assez comparables. Apparement il y a aussi un mécanisme en AV pour récupérer du crédit d'impot avec Corum, ça vient modifier le rapport de rentabilité j'imagine entre les deux options ?

- Côté AV, il y a l'obligation de mettre 45% en oblig / fond euro / rosetta, point non négligeable. Par contre je retire quand je veux (à 30% puis 24.7% voir 17.2% avec les abattements dans 8 ans)
- Côté direct, ça va impacter le revenu sans que je puisse controller quelles années je retire, en flat tax + PS - crédit d'impot

Vos avis ?

 

[flatty35]

Je réfléchis à renforcer du Corum Origin en ce moment, du fait du bon historique qu'ils ont. AV ou Direct ? En AV je souhaite pouvoir retirer les revenus quand bon me semble

- Avec une TMI à 30 et une TM autour de 13-15, ca me ferait logiquement une imposition PS+IR autour de 30-32% après crédit d'impôt, dois-je prendre en compte d'autres parametres (amortissements / déficits ? parts de revenus financiers qui ne doivent pas etre énorme vu la taille du parc et qui de toute façon ferait 30% aussi ?)

- Si je souhaite retirer régulièrement le rendement et que je met ça sur une AV corum récement ouverte, ça me ferait 30% de PFU, contre 3x % en direct, sommes à priori assez comparables. Apparement il y a aussi un mécanisme en AV pour récupérer du crédit d'impot avec Corum, ça vient modifier le rapport de rentabilité j'imagine entre les deux options ?

- Côté AV, il y a l'obligation de mettre 45% en oblig / fond euro / rosetta, point non négligeable. Par contre je retire quand je veux (à 30% puis 24.7% voir 17.2% avec les abattements dans 8 ans)
- Côté direct, ça va impacter le revenu sans que je puisse controller quelles années je retire, en flat tax + PS - crédit d'impot

Vos avis ?

Je vois que j'ai dis une bêtise sur la fiscalité, quasi pas de PS puisque Corum Origin est à 4% en France seulement, ce qui ramène la fiscalité autour de 17% dans mon cas, donc un rendement très comparable à une AV après 8 ans dans l'abattement.

 

[Pascal 75]

Voici le replay de la dernière émission de la saison de "Et+ Encore"

Qq points forts :

- Périal (toujours invité) n'a visiblement pas accepté l'invitation ? Pourquoi ?
- Les 3 SDG présentes vont mettre en place un/des fonds de remboursement sur la base de la valeur de réalisation -10%
- Ils évoquent aussi la possibilité de gré à gré et le passage en K fixe (refusé en AG chez Praemia)
- Ces fonds de remboursements seront alimentés par la vente sélective et non dilutive du foncier (tu parles Charles )
- Ils s'emmêlent allégrement les pinceaux sur l'intérêt ou non de la diversification intra-SCPI
- Ils refusent toute idée de fusions de SCPI ou de scission. Ils ne croient pas à la diversification.
Pourtant, Mme Michu m'a toujours dis qu'il ne fallait pas mettre tous ses œufs dans le même panier
- Le secteur des bureaux va très mal (ce n'est pas une découverte). Primovie est "plombé" par ses 16% de bureaux.
- Les souscripteurs sont au mieux résignés, au pire très fâchés (pour ceux qui ont un besoin urgent de liquidités)
- Les SCPI de ces 3 SDG présentent toutes (ou quasi toutes) des dettes élevées, un fort % d'institutionnels, une faible manœuvrabilité (gros K) et une relative importante granulométrie + une thématique bureaux prépondérante.
Cela nous donne une idée des critères à regarder de près et à éviter pour une sélection optimale


-> Autre point ayant retenu mon attention sur un autre domaine :

La proposition "Ciotti" sur le déplafonnement du PEA (+ alignement avec la fiscalité de l'AV) a été très bien perçu par le milieu de la finance et il n'est pas encore exclu qu'une discussion sur ce sujet n'aboutisse pas en 2026.
Objectif : mieux cibler l'épargne vers le financement de l'économie.

Le lien direct du site de la chaîne afin de ne pas alourdir notre file par une image de l'émission automatiquement générée.

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Vous y trouverez aussi toutes les autres vidéos 2025 de cette chaine (sur différentes thématiques d'investissement) dont bcp d'infos sur les SCPI.

 

[SCPIMANN]

Je réfléchis à renforcer du Corum Origin en ce moment, du fait du bon historique qu'ils ont. AV ou Direct ? En AV je souhaite pouvoir retirer les revenus quand bon me semble

- Avec une TMI à 30 et une TM autour de 13-15, ca me ferait logiquement une imposition PS+IR autour de 30-32% après crédit d'impôt, dois-je prendre en compte d'autres parametres (amortissements / déficits ? parts de revenus financiers qui ne doivent pas etre énorme vu la taille du parc et qui de toute façon ferait 30% aussi ?)

- Si je souhaite retirer régulièrement le rendement et que je met ça sur une AV corum récement ouverte, ça me ferait 30% de PFU, contre 3x % en direct, sommes à priori assez comparables. Apparement il y a aussi un mécanisme en AV pour récupérer du crédit d'impot avec Corum, ça vient modifier le rapport de rentabilité j'imagine entre les deux options ?

- Côté AV, il y a l'obligation de mettre 45% en oblig / fond euro / rosetta, point non négligeable. Par contre je retire quand je veux (à 30% puis 24.7% voir 17.2% avec les abattements dans 8 ans)
- Côté direct, ça va impacter le revenu sans que je puisse controller quelles années je retire, en flat tax + PS - crédit d'impot

Vos avis ?

J'ai décidé de renforcer corum origin en profitant de la promo.
Pourquoi? Pourquoi pas une nouvelle SCPI sans frais?
Et bien tout simplement car j'ai du CORUM origin depuis 2017 et le rendement est une horloge suisse... Revenu régulier, mensuel et un montant toujours au dessus de 6% brut, que le derniers immeubles acquis ont de bon rendement acte en main, bref j'en suis très content donc j'ai profité de la promo pour renforcer alors que je m'étais dit que j'avais déjà assez de SCPI loool

J'ai aussi une assurance vie corum mais j'ai choisi en direct car le max pour investir via assurance vie est 55% du montant sur SCPI... Et je ne voulais pas reprendre du fond euro ni des obligations....

 

[Vavavoom]

J'ai décidé de renforcer corum origin en profitant de la promo.
Pourquoi? Pourquoi pas une nouvelle SCPI sans frais?
Et bien tout simplement car j'ai du CORUM origin depuis 2017 et le rendement est une horloge suisse... Revenu régulier, mensuel et un montant toujours au dessus de 6% brut, que le derniers immeubles acquis ont de bon rendement acte en main, bref j'en suis très content donc j'ai profité de la promo pour renforcer alors que je m'étais dit que j'avais déjà assez de SCPI loool

J'ai aussi une assurance vie corum mais j'ai choisi en direct car le max pour investir via assurance vie est 55% du montant sur SCPI... Et je ne voulais pas reprendre du fond euro ni des obligations....

J'ai aussi du Corum (Origin et Eurion) qui me donnent satisfaction.
Mais vu les frais, c'est du long terme : 10 ans env pour rester à 5% bruts réels.
Ce qu'apporte réellement la promo, c'est un gain de 2.64% car les 3% sont "avant frais".
Voici mon calcul pour 10.000 €, sauf erreur :

* Prix de revente sans promo :
10000 x 0.88 = 8800 € (les 12% de frais sont appliqués à la revente)
* Prix de revente avec promo 3%, ajoutés en parts Corum :
Montant investi = 10000 x 1.03 = 10300 €
Revente 10300 x 0.88 = 9064 €
Frais dans ce cas 100%-(9064/10000) = 0. 0936 soit 9.36%
La remise réelle est de 12-9.36 = 2.64 points.

C'était juste pour préciser.

 

[Pascal 75]

Je confirme que l'abondement (en SCPI Corum) est bien de 3% brut de frais de souscription.
Mais, c'est déjà pas mal et c'est la première fois que Corum cède aux "promo".

J'ai qq hypothèses sur ce changement de paradigme :

- Une collecte avril mai juin en baisse ?
- Un plan d'investissement important ?
- Impact financier des équipes internes de commercialisation ?

Pour Corum Life, l'obligataire entreprises a observé une baisse de performance significative lors du "Liberation Day" du 02/04/2025.
Il y avait donc un Momentum sur les fonds Butler jusqu'à fin avril / début mai.
Et comme la promo Corum, (que j'avais signalé ici) a commencée le 28/04 ...

Le market timing, c'est pas bien , mais bon, qd ça colle avec une promo ...

 

[Jacques Sparreau]

Elles ont toutes été nouvelles un jour y compris Iroko et RL😉. Je ne dis pas qu’il faille acheter cette SCPI mais elles ont toutes eu leur chance😁

La différence étant que les autres jeunes lancées au cours des dernières années auront eu le temps de faire les soldes et acheter une foultitude de biens à vil prix en faisant des offres lowball au culot à des vendeurs désespérés.
Alors que New Gen, le temps qu'ils commencent leur collecte et montent en régime, ils auront raté le gros de la période des soldes, même s'ils pourront quand même acheter à prix honnête.

 

[Juln]

quel est votre avis sur sofidynamic?

 

[flatty35]

quel est votre avis sur sofidynamic?

Taux d'endettement 41%, pour moi c'est un No Go. C'est fait pour les gens qui aiment le risque (ce n'est que mon avis). Si le marché a un pépin, ça va mettre la SCPI par terre plus vite. Il faudrait avoir le taux moyen et l'échéance des dettes pour se faire un avis plus pousser sur la question (la moyenne des SCPIs est plutôt autour de 20% il me semble, souvent 40% est considéré comme le maximum, parfois écrit dans les statuts de la SCPI)
Edit : en février 2025 : La maturité moyenne de la dette est de 7 ans et 10 mois, avec un taux d emprunt moyen de 4,17%. Donc des prêts relativement courts, mais le taux n'est pas génial je trouve.

 

[Pascal 75]

quel est votre avis sur sofidynamic?

Sofidynamic (lancée le 24 Janvier 2024 donc très récente) :

Les résultats "purs" sont actuellement très bons.

MAIS il y a des risques (à mon avis) :

- Un nombre d'immeubles peu important (8) avec une granulométrie élevée et de grands centres commerciaux en portefeuille (donc une prise de risque importante)

- Une surexposition aux centres commerciaux à l'ancienne qui n'ont pas le vent en poupe et sont fragiles lors des crises sanitaires ou financières

- Le centre Parinor (qui n'est pas un retail park) a été acheté à un très bon prix car personne d'autre ne le souhaitait vraiment (il faudrait vérifier en détail toute l'histoire -si qq a des infos ?-).

- Qui a envie de s'installer en tant que commerçant à Parinor Aulnay ?
Sur place, ce n'est pas comme sur les photos commerciales ...

- Je me demande si Sofidy mesure bien à quel point le commerce en ligne est en train de bouleverser le marché.
La nombreuse clientèle proche de PArinor ne commanderait pas sur Temu et Shein ... ?

Le commerce de centre ville (pas toutes les thématiques et pas dans toutes des villes) ainsi que les "Retail Park" se portent très bien. Mais les centres commerciaux à l'ancienne ...

Encore une fois, pour l'instant, les résultats sont très positifs et ils le resteront peut-être (je le souhaite) ... mais on achète des SCPI pour 10 / 15 ou même 20 ans ...

Cerise sur le gâteau, le centre Parinor est diffusé sur tous les produits Sofidy (y compris leur SCI "MeilleurImmo").
Tant que tout va bien c'est OK, mais si jamais ce centre se casse la figure (comme Quartz ou Aéroville par exemple), que se passera t-il ?

 

[fr2k6]

Je signale un point qui me semble intéressant et qu'a révélé une représentante de la SCPI New Gen sur le forum de LouveInvest.

La SCPI entend profiter des nouvelles possibilités de créer des catégories de part pour, une fois la phase sponsor dépassée, proposer de mixer sa structure de frais: elle proposerait une catégorie à structure de frais "classique", qu'elle flécherait pour un horizon de détention à 20 ans et +, et une catégorie sans frais mais à frais de gestion augmentée, fléchée pour un horizon moindre.

En gros, mixer structure avec et sans frais d'entrée, mais au sein d'une même SCPI.

Je ne sais pas si c'est pertinent (ou surtout, pour qui ça l'est le plus, investisseur ou SDG), mais il me semble que c'est la première fois que je lis ça.

 

[flatty35]

Je signale un point qui me semble intéressant et qu'a révélé une représentante de la SCPI New Gen sur le forum de LouveInvest.

La SCPI entend profiter des nouvelles possibilités de créer des catégories de part pour, une fois la phase sponsor dépassée, proposer de mixer sa structure de frais: elle proposerait une catégorie à structure de frais "classique", qu'elle flécherait pour un horizon de détention à 20 ans et +, et une catégorie sans frais mais à frais de gestion augmentée, fléchée pour un horizon moindre.

En gros, mixer structure avec et sans frais d'entrée, mais au sein d'une même SCPI.

Je ne sais pas si c'est pertinent (ou surtout, pour qui ça l'est le plus, investisseur ou SDG), mais il me semble que c'est la première fois que je lis ça.

J'ai pensé l'idée intéressante dans un premier temps. Et puis finalement, avoir des associés avec des risques asymétriques ça ne me parait finalement pas si bien : les associés avec des parts sans frais de souscriptions pourraient générer des mouvement de décollecte fort sur des résultats décevants, et les associés avec frais de souscription pourraient se retrouver "piegés" dans une situation peu confortable. Je sais que ça peut déjà être le cas avec une structure classique lorsqu'un mouvement de décollecte s'amorce, mais la le piège est double car les conditions de sortie sont très différentes selon les associés.

 

[petit épargnant]

Je confirme que l'abondement (en SCPI Corum) est bien de 3% brut de frais de souscription.
Mais, c'est déjà pas mal et c'est la première fois que Corum cède aux "promo".

J'ai qq hypothèses sur ce changement de paradigme :

- Une collecte avril mai juin en baisse ?
- Un plan d'investissement important ?
- Impact financier des équipes internes de commercialisation ?

Pour Corum Life, l'obligataire entreprises a observé une baisse de performance significative lors du "Liberation Day" du 02/04/2025.
Il y avait donc un Momentum sur les fonds Butler jusqu'à fin avril / début mai.
Et comme la promo Corum, (que j'avais signalé ici) a commencée le 28/04 ...

Le market timing, c'est pas bien , mais bon, qd ça colle avec une promo ...

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Bien vu et merci du partage, autant j'avais pensé à renforcer sur les etf actions, autant là j'étais passé à coté.

Il y a quand même un truc qui m'énerve dans l'interface Corum : la façon de présenter la performance du contrat, la ligne "résultat de mon épargne" mise en "+XXX euros et en couleur verte" alors que le contrat est en négatif par rapport aux versements et du fait des frais des SCPI, c'est bof...

 

[Msimmo]

Bien vu et merci du partage, autant j'avais pensé à renforcer sur les etf actions, autant là j'étais passé à coté.

Il y a quand même un truc qui m'énerve dans l'interface Corum : la façon de présenter la performance du contrat, la ligne "résultat de mon épargne" mise en "+XXX euros et en couleur verte" alors que le contrat est en négatif par rapport aux versements et du fait des frais des SCPI, c'est bof...

Ah oui ça m'a rappelle une bonne discussion sur cette file d'ailleurs...
Dans le genre ils se présentent comme la meilleure SCPI mais ils n'assument pas les frais

 

[Pascal 75]

Une opportunité supplémentaire pour profiter de l'abondement de 3% but sur Corum XL ?
(Source : Figaro Eco)
Corum XL a parié sur UK depuis 2016 ...
Avez vous diversifié sur cette SCPI spécifique de Corum ? (Vos avis ?)





De plus, la Livre a bien remonté depuis 2020 mais n'est pas au plus haut (à voir ....)