Les SCPI

[Atys]

Parce que l'immobilier ce n'est pas bourse. Cela se gère dans le temps long. +10/-10 c'est suffisant si les expertises sont sincères et faites régulièrement

 

[flatty35]

Parce que l'immobilier ce n'est pas bourse. Cela se gère dans le temps long. +10/-10 c'est suffisant si les expertises sont sincères et faites régulièrement

En effet, l'estimation de bien immobilier peut vite varier de 5 voir 10% selon l'évaluateur, alors rester dans un tunnel de +-5% par rapport aux estimations risque de provoquer plus de remous que nécessaire.

 

[Juln]

Parce que l'immobilier ce n'est pas bourse. Cela se gère dans le temps long. +10/-10 c'est suffisant si les expertises sont sincères et faites régulièrement

les experts et la sincérité ... enron, les agences de notation, ...

 

[cvarter]

A ma connaissance ça va être dur d'arriver à un TRI de 7/8% sachant que 7% c'est l'ordre de grandeur des taux de distribution des meilleurs avant fiscalité (sauf cumul avec une augmentation de prix de la part importante). Peut-être en PER / Assurance vie pour les meilleurs si le contexte est favorable ? Vu le temps de blocage possible, vous pourriez peut etre aussi envisager d'en placer une petite partie en non côté (BPI France Entreprise 3 sur PEA-PME, Fundora, next stage sur assurance vie ou que sais-je encore) pour tenter d'augmenter le TRI moyen et diversifier un peu.

Merci pour la réponse.
Avec les décotes proposées pour le rachat de parts de SCPI avec des problèmes de liquidités, je pense que ce TRI est possible.
Bien vu pour le non côté, que je surveille également
PS : J'évite l'assurance vie (trop chargée en frais)

 

[Juln]

Bonjour à tous,
J'ai lu pas mal de vos discussions et je serai preneur de vos avis d'experts souvent plus avisés (et roublards) que les conseillers patrimoniaux qui vendent simplement ce qu'ils ont en boutique.
Imaginons que j'ai 90.000€ à placer sur une durée de 10 ans avec très très peu de chance d'en avoir besoin d'ici là (liquidités à coté). J'avoue ne jamais avoir aimé les SCPI mais je me dis qu'aujourd'hui avec les décotes sur les reventes, ça se regarde. En gros ça me semble valable pour un TRI minimum espéré de 7/8% et je pense que le marché immobilier devrait se stabiliser.
Que me conseilleriez vous comme SCPI à acheter en secondaire ?
Mes critères d'investissement :
SCPI pas ou peu investi dans les commerces et les bureaux (donc du résidentiel ou de l'activité)
diversifié en Europe si possible (pas obligatoire)
Si possible qui distribue peu (pas gênant non plus)
SCPI à capital variable ou à capital fixe mais avec généralement une bonne liquidité (en gros peu de risque d'être collé dans 10 ans si le marché immobilier est "normal")
Démembrement intéressant pour mon cas (pas de recherche de rendement)
Achat en secondaire avec décote uniquement

Merci beaucoup
Longue vie aux investisseurs avisés !

les scpi / immo est un très bon socle. Je pense que mettre un peu de crypto en staking permettrait d'augmenter la renta ! avec bien sur un "petit" montant ou placer les dividendes en staking ou crypto ça dynamiserait un peu.

 

[plop962]

Avec les décotes proposées pour le rachat de parts de SCPI avec des problèmes de liquidités, je pense que ce TRI est possible.

Vous avez fait une simulation sur une de ces SCPI pour poser une hypothèse de revalorisation dans le futur et qui permettrait ce TRI sur 10 ans ?

 

[cvarter]

Vous avez fait une simulation sur une de ces SCPI pour poser une hypothèse de revalorisation dans le futur et qui permettrait ce TRI sur 10 ans ?

Non, mais je vois que c'est ce qu'on fait certaines bonne SCPI sur 10 ans avec une "bonne période" 2015 - 2021 et une mauvaise 2021 - 2025.

 

[Deedjo]

Pour information, l'objectif de taux de distribution 2025 de la SCPI Comète passe de 7% à 8%.

 

[Anonyme]

En effet, l'estimation de bien immobilier peut vite varier de 5 voir 10% selon l'évaluateur, alors rester dans un tunnel de +-5% par rapport aux estimations risque de provoquer plus de remous que nécessaire.

Oui le tunnel -5/+5%, et là je sors l'avis de l'expert c'est =>

 

[darkmilou]

Loyer reçu d'iroko zen sur spirit 2 ( en diminution par rapport au mois précédent)

 

[Deedjo]

Loyer reçu d'iroko zen sur spirit 2 ( en diminution par rapport au mois précédent)

Idem, à noter aussi qu'il y a eu les frais de gestion prélevés entre-temps....

 

[Pascal 75]

Comète à la fête ...



Le communiqué :

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[Philou75]

[lien réservé abonné]

 

[attente92]

Bonsoir,

Petits calculs personnels dont je vous fais part : Invest en 11/2024 de 5000 € sur Remake ds le cadre de Spirit 2.

Je constate que les frais de gestion annuels absorbent un mois de loyer : 6.25€ × 4 = 25 €.
Loyer moyen au bout d'un an 24,4 €× 11 mois = 269,5 € /5000= 5.39% de rendement au bout de 12 mois compte tenu de l'application d'un délai de jouissance de 1 mois par Spirica.

Pendant ce temps Spirica doit bénéficier des Crédits d'impôts européens et des effets de la fiscalité étrangère.

Petit à petit , les frais de gestion rognent les Uc d'année en année tandis qu'en détention en direct, passé le délai de jouissance de 5 mois , le nombre de parts est invariant à investissement constant et les crédits d'impôts européens déductibles de l'IR annuel.

Avec des deficits fonciers qui se profilent ds peu de temps avec la rénovation énergétique, je me dis que la detention en direct des Scpi européennes est à envisager..

 

[darkmilou]

Bonsoir,

Petits calculs personnels dont je vous fais part : Invest en 11/2024 de 5000 € sur Remake ds le cadre de Spirit 2.

Je constate que les frais de gestion annuels absorbent un mois de loyer : 6.25€ × 4 = 25 €.
Loyer moyen au bout d'un an 24,4 €× 11 mois = 269,5 € /5000= 5.39% de rendement au bout de 12 mois compte tenu de l'application d'un délai de jouissance de 1 mois par Spirica.

Pendant ce temps Spirica doit bénéficier des Crédits d'impôts européens et des effets de la fiscalité étrangère.

Petit à petit , les frais de gestion rognent les Uc d'année en année tandis qu'en détention en direct, passé le délai de jouissance de 5 mois , le nombre de parts est invariant à investissement constant et les crédits d'impôts européens déductibles de l'IR annuel.

Avec des deficits fonciers qui se profilent ds peu de temps avec la rénovation énergétique, je me dis que la detention en direct des Scpi européennes est à envisager..

comme toute UC a vrai dire !
après libres a toi de faire travaillé tes loyers pour justement généré un cout "moindre" de frais de gestion

mes loyers sont réinvestie en totalité chaque mois sur axiom short durations depuis un certains temps maintenant a defaults de ne pas pouvoir les réinvestir dans les scpi qui me plaisent

Peut être augmenté le nombres UC pour évité l'érosion au maximum de tes UC préférés ( je sait c'a reste de la poudre aux yeux )

j'ai aussi pour habitude de ne pas investir dans le mois ou les frais sont prélevés

un vrai bonheur de ne pas a voir déclaré ce sac de nœud lors de la déclaration d'impôts merite largement pour moi la perte de quelques 0.XX %

 

[SCPIMANN]

Je constate que les frais de gestion annuels absorbent un mois de loyer

Certe mais il faut tout prendre en compte... Ainsi niveau fiscalité, si vous arranger vie a plus de 8 ans vous ne paierais pas d'impôt sur le revenu lors de vos retraits (dans la limite de 9200 euros d'intérêt par an).... Ça doit compenser les frais de gestion de l'assurance vie.

 

[Pascal 75]

? Un retour en arrière au sujet du télétravail ?

​

Aujourd'hui, les salariés de la SG font grève pour ne pas revenir à la journée unique de TT hebdomadaire possible.

Amazon aurait-il initié un mouvement de retour en arrière significatif ?

On connait les avantages du TT mais quid des inconvénients :

- Difficultés pour l'intégrations des jeunes collaborateurs
- Manque de motivation
- Désorganisation avec le système de flex office (un open space sans bureau attribué)
- Suppression de l'émulation entre collègues
- Problèmes pour créer un esprit d'entreprise
- La sérendipité sociale disparait
- ....

Attention à ce que ce retour en arrière ne cache pas une stratégie dont l'objectif serait de pousser à la démission (juste une hypothèse)

? Vos avis ? sur ce sujet important pour le secteur bureaux.

Les SCPI ayant poursuivi leurs investissements (Avec discernement et opportunité) sur le secteur bureau ont peut-être eu la bonne stratégie (Je pense à Remake, Corum, Iroko, notamment).

 

[flatty35]

? Un retour en arrière au sujet du télétravail ?

​

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Aujourd'hui, les salariés de la SG font grève pour ne pas revenir à la journée unique de TT hebdomadaire possible.

Amazon aurait-il initié un mouvement de retour en arrière significatif ?

On connait les avantages du TT mais quid des inconvénients :

- Difficultés pour l'intégrations des jeunes collaborateurs
- Manque de motivation
- Désorganisation avec le système de flex office (un open space sans bureau attribué)
- Suppression de l'émulation entre collègues
- Problèmes pour créer un esprit d'entreprise
- La sérendipité sociale disparait
- ....

Attention à ce que ce retour en arrière ne cache pas une stratégie dont l'objectif serait de pousser à la démission (juste une hypothèse)

? Vos avis ? sur ce sujet important pour le secteur bureaux.

Les SCPI ayant poursuivi leurs investissements (Avec discernement et opportunité) sur le secteur bureau ont peut-être eu la bonne stratégie (Je pense à Remake, Corum, Iroko, notamment).

Pour moi on n'en est pas encore a remettre en cause le tt, c'est une entreprise parmis n ici, et le télétravail est devenu un argument de recrutement. Revenir au tout présentiel ou presque c'est se tirer une balle dans le pied pour l'instant, surtout dans les domaines où le recrutement est tendu. Par contre être sur un modèle hybride a majorité TT est pour moi le mieux, et il faut aussi des bureaux pour ça

 

[Pascal 75]

AG Paref Prima (Novapierre All + Novapierre All 2)

Synthèse perso :



Synthèse de la SDG
(Source AG Paref)















En résumé

Rappel de l'historique (Fusion) :



Points faibles

- Pour les détenteurs de NAV2 (Novapierre All 2), la fusion n'a généré aucun impact de valorisation.
Pour ceux de NAV 1 (Novapierre Allemagne) le prix a baissé de 280 € à 272 €
- Un endettement un peu fort (> 30%)
- Cette SCPI reste thématique.
Si l'all se met à tousser / si l'inflation All repartait à la hausse ... il pourrait y avoir un impact sur les loyers
Pour l'instant, l'inflation et le chômage sont très maitrisés en ALL Par contre, la croissance est atone ...
L'ALL reste une puissance économique majeure en Europe.

- Pas de collecte nette positive
- Il existe une liste d'attente qui n'est pas encore compensée par un fonds de remboursement (peut-être voté en AG - en seconde convocation-). 7,3 M€ de parts en attente.
- La SCPI reste en surcote de 4,5% alors que la valeur de retrait de NAV 1 (Novapierre All) a baissé lors de la fusion
- Pas d'acquisition en 2024.
- Une part d'institutionnels raisonnable < à 10%

Points forts

- Une fusion pertinente entre Novapierre Allemagne (NAV1) et Novapierre All 2 (NAV2) aboutissant à une capitalisation de + de 930 M€.
Cette SCPi est dorénavant ouverte à la souscription ce qui n'était plus le cas de NAV1
- Un TD de 5% jamais atteint par chacune des 2 SCPI.
- Le TOF est très bon (>95%)
- Des possibilités d'exploiter la nouvelle loi de modernisation en installant des points de recharges de batterie voitures sur les parkings et installation possible de photovoltaïques sur les toits des magasins / parkings. Ceci pourrait booster significativement les revenus de la SCPI (+/- 160 M€)
- La plupart des retails park sont drivés par des magasins de fooding (38% du patrimoine) peu impactés par les crises.

- Un accueil AG extra dans un magnifique hôtel particulier du 8ème.
Un brunch avec boissons allemandes fraiches avec ou sans alcool
Je recommande



Au total

Paref Prima est une SCPI thématique "retail park Allemand" ayant procédé à une fusion pertinente.
Je me suis fixé comme règle de ne plus investir sur des thématiques.
Cependant, pour ceux souhaitant se diversifier en All et, plus particulièrement, sur le Retail All ciblé fooding, c'est la seule et unique SCPI.

En cas d'achat de Prima, je recommande de bien analyser (répartition géographique et sectorielle) son portefeuille existant.
Par exemple avec l'outil de Louve ou de Monujo (y en a d'autres ...)

Pour ceux qui sont déjà investi ; SCPI à garder (avis perso).
De toute façon, il y a une liste d'attente (le fond de Remboursement n'est pas encore constitué)

Vos avis ?

 

[Juln]

quel est votre avis sur epargne pierre?