Les SCPI

[moietmoi]

Bonjour.
L'un d'entre vous a t il un avis sur Epargne Pierre Europe,?
Dans le cadre d'une diversification de mes SCPI..

 

[darkmilou]

Tout le monde assure la liquidité hors crise.
L'avantage comparatif vanté par l'AV dans ce domaine est, justement, que quand les choses vont mal et les retraits en attente s'accumulent, les porteurs en direct sont coincés, alors que les porteurs en AV bénéficient supposément d'une liquidité garantie assurée par l'assureur.
Du coup, avec ces nouvelles clauses qui autorisent l'assureur à dire "lol en fait non" autant qu'il veut quand il n'a pas envie, il faut considérer que ce supposé avantage de liquidité n'est pas à prendre en compte lorsqu'on choisit entre le fait de détenir ses parts en direct ou en AV.

a la base , j'ai pris de la scpi en AV justement pour cette liquidité garantie (qui ne l'ai actuellement plus aux moindres toussotements des sociétés de gestion)

 

[Jaumep]

Tout le monde assure la liquidité hors crise.
L'avantage comparatif vanté par l'AV dans ce domaine est, justement, que quand les choses vont mal et les retraits en attente s'accumulent, les porteurs en direct sont coincés, alors que les porteurs en AV bénéficient supposément d'une liquidité garantie assurée par l'assureur.
Du coup, avec ces nouvelles clauses qui autorisent l'assureur à dire "lol en fait non" autant qu'il veut quand il n'a pas envie, il faut considérer que ce supposé avantage de liquidité n'est pas à prendre en compte lorsqu'on choisit entre le fait de détenir ses parts en direct ou en AV.

Oui d’accord, c’est un avantage propre à l’AV qui se trouve amoindri vs en direct.

 

[Boboponge]

Je dis attention qd même aux hypothèses, notamment entre Remake Live et Iroko sur une AV Spirica sur 5 ans.
On peut raisonnablement estimer une revalorisation de 1% à 2% chez Iroko Zen (voir décote) pendant cette période, alors qu'elle sera nulle chez Remake.
De plus, quand tu projettes le taux net de fiscalité étrangère d'Iroko en 2024 vs Remake, tu vois que la différence s'estompe.
Tu ajoutes à cela que la part étrangère de Remake ne fait qu'augmenter alors que la part française d'Iroko augmente, je mets ma main à coupe

r qu'Iroko sera au dessus de Remake sur 5 ans.

Oui d’accord, c’est un avantage propre à l’AV qui se trouve amoindri vs en direct.

Mais du coup, si la liquidité garantie par l'assureur n'est plus, qu est ce qui justifie que l'assureur facture 0.5% mini du capital SCPI? Qu'offre t il en contrepartie ? (Hors avantages fiscaux qui sont payées par les contribuables Français non par l'assureur).
Pas de liquidité garantie sur une UC = Pas de frais de gestion sur cette UC! J'ai proposé cela a mon assureur vie mais il n est pas d'accord !

 

[Jaumep]

Mais du coup, si la liquidité garantie par l'assureur n'est plus, qu est ce qui justifie que l'assureur facture 0.5% mini du capital SCPI? Qu'offre t il en contrepartie ? (Hors avantages fiscaux qui sont payées par les contribuables Français non par l'assureur).
Pas de liquidité garantie sur une UC = Pas de frais de gestion sur cette UC! J'ai proposé cela a mon assureur vie mais il n est pas d'accord !

Les 0,5% sont les frais de gestion et s’appliquent à toutes le UC souscrites dans le contrat.
Ça n’a rien voir avec la liquidité du support.

 

[Phil17000]

Pas de liquidité garantie sur une UC = Pas de frais de gestion sur cette UC! J'ai proposé cela a mon assureur vie mais il n est pas d'accord !

Bizarre.
Il m'a l'air d'être dur en affaires votre assureur

 

[Boboponge]

Les 0,5% sont les frais de gestion et s’appliquent à toutes le UC souscrites dans le contrat.
Ça n’a rien voir avec la liquidité du support.

Ben si c est lié....Les UC sont en effet par nature liquides...et pour financer son risque de liquidité, l'assureur applique des frais de gestion (0.5 % chez linxea spirica).

Cest la raison pour laquelle les SCPI n'ont rien à faire dans un contrat d'assurance vie si l'assureur n'est pas en mesure d'en assurer pleinement la liquidité.

 

[Anonyme]

Il y avait un webinaire Périal tout à l'heure (17H) sur ses SCPI.
Vous le croirez ou non, on était que 5 connectés ...

Pas beaucoup d'infos à se mettre sous la dent, hélas.
Je retiendrais juste que les cessions sur PF02 servent à alimenter le fonds de remboursement qui a été mis en place.
La seule nouvelle petite info divulguée sur PFO2 est que la stratégie du fonds va évoluer au niveau typologie et s'ouvrir davantage pour être moins tributaire du bureau.
Ceci dit encore faut-il que la Scpi ait des nouveaux fonds provenant de nouveaux associés et je n'ai pas l'impression que ce soit le cas...

Voila!

 

[Phil17000]

Ben si c est lié....Les UC sont en effet par nature liquides...et pour financer son risque de liquidité, l'assureur applique des frais de gestion (0.5 % chez linxea spirica).

Les frais de gestion s'appliquent aussi aux ETF sur lesquels l'assureur ne supporte aucun risque de liquidité, donc je ne pense pas que les frais de gestion soient liés à la liquidité.

 

[lebadeil]

Mais du coup, si la liquidité garantie par l'assureur n'est plus, qu est ce qui justifie que l'assureur facture 0.5% mini du capital SCPI? Qu'offre t il en contrepartie ? (Hors avantages fiscaux qui sont payées par les contribuables Français non par l'assureur).
Pas de liquidité garantie sur une UC = Pas de frais de gestion sur cette UC! J'ai proposé cela a mon assureur vie mais il n est pas d'accord !

C'etait @Tantan "tentant" , mais pas surprenant

 

[Boboponge]

C'etait @Tantan "tentant" , mais pas surprenant

oui, très tentant et parfaitement justifié !

Du coup, j'ai clôturé mon contrat de plus de 8 ans. Les memes fonds seront placés sur pea (etf) et en direct (scpi européennes) avec une économie de 750 euros par an. (Les frais de gestion de 0.5% par an). Cela financera mon assurance auto, et du coup, j'ai transmis à mon assureur vie chez qui j'avais également mon contrat assurance auto une demande de résiliation loi hamon, car mon nouvel assureur auto me propose 3 mois offerts. Du coup, toutes ces économies me permettrons de financer 5 parts de Transition Europe en cadeau et en direct via le courtier en ligne Epargnoo. Et avec epargnoo, on a 100 euros de cadeau bienvenu + 3% de casback soit 130 euros qui me permettrons de financer mon assurance habitation pour un an.

Au global ce refus de l'assureur de m'offrir les frais de gestion est un mal pour bien. Cela aura permis de financer gratuitement quasi à vie mon assurance auto, mais aussi d'avoir 5 parts gratuites de Transition europe, ainsi qu'une année d'assurance habitation offerte! C'est fou tout ce que l'on peut faire avec 0.5%!

 

[Deedjo]

oui, très tentant et parfaitement justifié !

Du coup, j'ai clôturé mon contrat de plus de 8 ans. Les memes fonds seront placés sur pea (etf) et en direct (scpi européennes) avec une économie de 750 euros par an. (Les frais de gestion de 0.5% par an). Cela financera mon assurance auto, et du coup, j'ai transmis à mon assureur vie chez qui j'avais également mon contrat assurance auto une demande de résiliation loi hamon, car mon nouvel assureur auto me propose 3 mois offerts. Du coup, toutes ces économies me permettrons de financer 5 parts de Transition Europe en cadeau et en direct via le courtier en ligne Epargnoo. Et avec epargnoo, on a 100 euros de cadeau bienvenu + 3% de casback soit 130 euros qui me permettrons de financer mon assurance habitation pour un an.

Au global ce refus de l'assureur de m'offrir les frais de gestion est un mal pour bien. Cela aura permis de financer gratuitement quasi à vie mon assurance auto, mais aussi d'avoir 5 parts gratuites de Transition europe, ainsi qu'une année d'assurance habitation offerte! C'est fou tout ce que l'on peut faire avec 0.5%!

Bien tourné mais combien en impôts sur le revenus supplémentaires annuels ?

 

[Boboponge]

Ben pour les etf aucun car les fonds seront bloqués au moins 5 ans sur PEA. Pour les scpi oui, forcément plus D IR, mais je suis dans la TMI 11% donc ça va. Et je fais pouvoir bénéficier des avoirs fiscaux des scpi étrangères ce qui est impossible en assurance vie.

 

[D-Jack]

Ben pour les etf aucun car les fonds seront bloqués au moins 5 ans sur PEA. Pour les scpi oui, forcément plus D IR, mais je suis dans la TMI 11% donc ça va. Et je fais pouvoir bénéficier des avoirs fiscaux des scpi étrangères ce qui est impossible en assurance vie.

Il y a tout de même un autre intérêt à l'assurance vie (transmission par exemple, et entre autres)

 

[Deedjo]

Ben pour les etf aucun car les fonds seront bloqués au moins 5 ans sur PEA. Pour les scpi oui, forcément plus D IR, mais je suis dans la TMI 11% donc ça va. Et je fais pouvoir bénéficier des avoirs fiscaux des scpi étrangères ce qui est impossible en assurance vie.

A voir ton taux moyen, sinon ce sera 11% d'impôts sur un revenu net déjà amputé de l'impôt local.
Mais es-tu vraiment loin des 750 euros d'impôts supplémentaires ?

Au-delà de la fiscalité, je vois surtout moins de paperasse mais je comprends ton choix, moi-même je me suis aussi posé la question. Au final je n'ai qu'une SCPI en direct et qui n'existe pas en AV : 1 IFU suffira.

 

[lucienbramard]

Ben si c est lié....Les UC sont en effet par nature liquides...et pour financer son risque de liquidité, l'assureur applique des frais de gestion (0.5 % chez linxea spirica).

Cest la raison pour laquelle les SCPI n'ont rien à faire dans un contrat d'assurance vie si l'assureur n'est pas en mesure d'en assurer pleinement la liquidité.

L’assurance vie est une prestation d’assurance avant d’être un placement. Les frais de gestion rémunèrent cela et donnent aussi accès à la fiscalité favorable de l’assurance vie, qui n’existerait pas sans les assureurs. Le sujet est complexe

 

[Boboponge]

A voir ton taux moyen, sinon ce sera 11% d'impôts sur un revenu net déjà amputé de l'impôt local.
Mais es-tu vraiment loin des 750 euros d'impôts supplémentaires ?

Au-delà de la fiscalité, je vois surtout moins de paperasse mais je comprends ton choix, moi-même je me suis aussi posé la question. Au final je n'ai qu'une SCPI en direct et qui n'existe pas en AV : 1 IFU suffira.

J'ai estimé à environ 400 euros d IR en plus. Mais je vais faire des dons à des associations et déduire. Je préfère donner à des assos plutôt à qu'à l'assureur.

 

[dgcmez]

Mine de rien, je comprends vos choix, mais un point agréable en assurance-vie, c'est le fait de ne pas avoir ces fameuses déclarations annuelles.
J'ai 3 SCPI achetées à crédit en direct, et elles ont beau me fournir l'IFU, ça reste une corvée je trouve (Immorente/Novapierre Allemagne/Pierval Santé).
Du coup, j'ai eu tendance à loucher sur les SCPI en assurance-vie pour la simplicité, comme quoi les motivations de chacun sont variées !

 

[luluca]

Je suis aussi paperassophobe.
Concernant les SCPI (objet de cette file), je préfère payer 0,5% de frais supplémentaires (en fait 0,35%=0,5% x 70% à cause de mon TMI 30% qui vient diminuer la perte) mais avoir une tranquillité d'esprit.
- Sans compter le fait que, en direct, je paye plus de fiscalité (30% + 17,2%) que les 30% flat tax pour le % français des SCPI.
- Sans compter le fait que mes loyers sont capitalisés en nouvelles parts de SCPI sans devoir payer d'impôt tant que je n'ai pas retiré l'argent de l'AV. Ce qui ne serait pas le cas du direct : loyers versés sur mon compte donc imposés dans l'année, je perdrai le rendement sur cette partie "perdue, non investie" l'année suivante.
Au final, je ne pense pas que je paye plus en AV qu'en direct. Et je gagne en paperasse.

Les exemples de Tantan sont vrais si on exclus SCPI, ou on prend une SCPI 100% étrangère, ou on a un TMI de 11% ou moins.
Ce n'est absolument pas mon cas : je suis à TMI 30% (et j'imagine que c'est encore plus vrai pour ceux à 41% ou 45% sur ce forum), je suis majoritairement en SCPI, et ma SCPI de prédilection est majoritairement investi en France.

Est-on au moins aligné sur cet exemple @Tantan ?

Après, en effet acheter des actions ou des fonds compatibles PEA sur l'AV n'a pas de sens pour moi. On gagnerai en frais d'ordre et frais de sortie sur l'AV mais on perdrait les 0,5% annuellement.

 

[fdod]

SCPI crystal life présente sur PER ampli mutuelle mais je sais pas si c'est bon.