Les SCPI

[Msimmo]

qu'est ce qui te fait dire ça ? tu as des infos officielles ?

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Prix d'achat à 185 contre reconstitution à 169 eur
Ce qui fait dans les 9.5% de surcote...

 

[Boboponge]

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Prix d'achat à 185 contre reconstitution à 169 eur
Ce qui fait dans les 9.5% de surcote...

Exactement, 169.17 au 30 Juin pour Primovie. C'est moins méchant pour pierval. Pour Primovie il est possible que la part baisse a 165 euros environ la prochaine expertise. D'ailleurs, j'ai fait la bêtise d'en acheter il y a deux ans dans fortuneo vie avec 0.75% de frais d UC et 15% de loyers spolié. Je me demande d'ailleurs, avant de prendre une éventuelle baisse, si ce n'est pas l'occasion de faire un arbitrage pour tester la liquidité scpi mise en avant par certains pour mettre en avant l'intérêt de mettre de la scpi en assurance vie.

 

[Kizzo]

justement tu le dis toi même elles sont devenues une classe d'UC .....

une UC par nature est liquide mais volatile . appliquerais tu ces qualificatifs à de l'immobilier qui est par nature un investissement de long terme , peu volatile et peu liquide ?

donc chacun fait ce qu'il veut bien sur . mais la responsabilité des assureurs eut été au minimum de mettre des garde fous à la liquidité vu qu'ils ne peuvent l'assurer ....

bien sur je comprends que vu les frais et les encours certains préfèrent ne pas trop regarder les conséquences ....

La SCPI, en ASV ou en dehors, a toujours été un titre. UC ou pas, qu'importe.

La SCPI est comme des FIP ou autres en terme de liquidité, il faut savoir où on met les pieds, ce ne sont pas des actions cotées avec un fort volume d'échange (achat et vente). C'est plutôt à sens unique (achat ou vente).
Sous-jacent immobilier, par définition c'est peu liquide. Je rejoins Buffeto sur ce point.

Le problème de la liquidité est un vrai sujet, et transférer la responsabilité à l'assureur sans avoir été assez lucide pour anticiper que le marché immobilier finit comme tous les marchés par se retourner c'est... disons une nouvelle preuve du court-termisme des gérants, et un désintérêt absolu de l'impact sur les épargnants.
Mais heureusement ils font signer des disclaimers donc c'est la faute de l'investisseur, pas la leur...

Donc mettre en ASV des SCPI, why not, mais soit l'assureur sait ce qu'il fait et peut assumer à long terme la liquidité, soit il sait qu'il ne peut pas et change les règles du jeu à sa main quand ça l'arrange plus (suspension des rachats etc)
Et ça, le Souscripteur doit bien en avoir conscience..

 

[Buffeto]

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Prix d'achat à 185 contre reconstitution à 169 eur
Ce qui fait dans les 9.5% de surcote...

ok mais je pensais qu'il avait des infos sur la prochaine expertise .

 

[Msimmo]

ok mais je pensais qu'il avait des infos sur la prochaine expertise .

Vu les rumeurs de baisse encore possible de SCPI en fin d'année (malgré l'atterrissage des taux) - cf article sorti il y a qq jours...
s'il y en a, ce serait à chercher dans les SCPI border line et proche de la surcote de 10% ?



Perso j'aurais dit que c'était fini, mais le trait est tellement proche avec +10% que certaines pourraient regretter de ne pas avoir decoter un peu plus leur prix lors de la précédente baisse ?

Ce serait dommage de commencer 2025 avec un signal négatif.

 

[Boboponge]

Vu les rumeurs de baisse encore possible de SCPI en fin d'année (malgré l'atterrissage des taux) - cf article sorti il y a qq jours...
s'il y en a, ce serait à chercher dans les SCPI border line et proche de la surcote de 10% ?

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Perso j'aurais dit que c'était fini, mais le trait est tellement proche avec +10% que certaines pourraient regretter de ne pas avoir decoter un peu plus leur prix lors de la précédente baisse ?

Ce serait dommage de commencer 2025 avec un signal négatif.

Dur de savoir.. mais si proche de la sortie du tunnel....je trouve dangereux prendre du primovie a l heure actuelle....et pour ceux qui en ont comme moi, c'est maybe le moment de s en debarasser...
C'est aussi tentant je pense pour primovie de baisser le prix de sa part fin 2024 pour afficher un meilleur objectif de rendement pour 2025 et relancer sa collecte...pour pouvoir rembourser les 791894 parts en attente de retrait....! Bref, ce dossier Primovie passe en vigilance pour moi! Et hop, arbitrage effectué dans fortuneo vie! Pour le coup, un point pour la liquidité de l'assurance vie ! Si baisse il y a, c'est l'assureur qui va se la prendre!

 

[moietmoi]

une UC par nature est liquide mais volatile

J'ai dans mes contrats d'av des Uc qui ont pour noms Harmonie coupon...entre autres..
Je crois que l'une est bloquée jusqu'en octobre 2026, l'autre pour 12 ans...
Et il y a d'autres uc à long terme

mais la responsabilité des assureurs eut été au minimum de mettre des garde fous à la liquidité vu qu'ils ne peuvent l'assurer ....

Comme pour toute chose, c'est dans les petites lignes des contrats qu'il faut aller chercher pour voir comment les choses sont prévues en cas de problème.
Aucun assureur, à mon avis, a été hors contrat.
Tout est écrit.

 

[Buffeto]

Aucun assureur, à mon avis, a été hors contrat.
Tout est écrit.

bien sur ....eux ils se couvrent ....
et ils ne perdent rien puisqu'ils ont touché les frais ...

 

[Kizzo]

bien sur ....eux ils se couvrent ....
et ils ne perdent rien puisqu'ils ont touché les frais ...

Et ils continuent de prendre les frais de gestion les malinous

 

[Msimmo]

Et ils continuent de prendre les frais de gestion les malinous

Ouais mais en même temps ils portent les SCPI arbitrees par les particuliers dans leur actif général...
Et au final cela peut impacter leur solvabilité etc...

 

[Kizzo]

Ouais mais en même temps ils portent les SCPI arbitrees par les particuliers dans leur actif général...
Et au final cela peut impacter leur solvabilité etc...

Oui... enfin je suis pas inquiet pour eux, les SCPI c'est pas la majeure partie de leur collecte...
Ce que je trouve moins cool c'est qu'ils prennent des frais de gestion sur des avoirs dont ils n'assurent plus la liquidité...

 

[AlbanLte]

Ils récupèrent les frais de gestion de l’UC + une rétrocession de la société de gestion de la SCPI

 

[Jaumep]

Exactement, 169.17 au 30 Juin pour Primovie. C'est moins méchant pour pierval. Pour Primovie il est possible que la part baisse a 165 euros environ la prochaine expertise. D'ailleurs, j'ai fait la bêtise d'en acheter il y a deux ans dans fortuneo vie avec 0.75% de frais d UC et 15% de loyers spolié. Je me demande d'ailleurs, avant de prendre une éventuelle baisse, si ce n'est pas l'occasion de faire un arbitrage pour tester la liquidité scpi mise en avant par certains pour mettre en avant l'intérêt de mettre de la scpi en assurance vie.

Concernant la liquidité des scpi en AV je vous sens excessivement méfiant.
Quelques éléments issus de mon expérience pour vous permettre de mieux apprécier la situation.
Durant la crise immobilière, plus ou moins finissante, cette liquidité des scpi en AV a été effective; j’ai pu sauver juste a temps 40 000 euros répartis sur 5 scpi d’un simple clic sur mon espace client ( assureur Spirica) alors que les sociétaires en direct sont encore aujourd’hui en attente de vente de leur part.
Depuis, j’a réinvesti doucement sur des scpi relativement récentes qui ont le vent en poupe ( Remake live, Iroko).
Il est vrai que les assureurs, qui ont du assumer la liquidité promise pendant la crise, se montrent désormais plus prudent et évoquent ( avenant Spirica) la possibilité de réguler cette liquidité en cas de crise et de retrait massif ( avenants Spirica).
Il est tout aussi vrai que la scpi, investissement immobilier, n’est pas structurellement conçue pour être un placement très liquide et que son intégration dans l’AV relève d’un calcul de risque en grande partie à la charge de l’assureur.
Cependant je pense que sur ce plan de la liquidité vous serez toujours mieux en AV qu’en direct; la mise en œuvre des résorbe relevant que des situations de crise exceptionnelle.

 

[moietmoi]

bien sur ....eux ils se couvrent .

En fait,pour tout produit de placement, les vendeurs se couvrent.
Le rôle de ce forum n'en est que renforcé.
Lire les petites lignes des contrats est fastidieux, les comprendre est souvent proche de l'exploit..

 

[Jaumep]

bien sur ....eux ils se couvrent ....
et ils ne perdent rien puisqu'ils ont touché les frais ...

Personnellement un assureur qui ne se couvrirait pas ne m’inspirerait aucune confiance.

 

[lebadeil]

En parlant de decote, de surcote, et de psychologie ....... La balgounette du jour :

Est-ce qu'un psychopathe peut être embauché chez Lustucru ?

 

[ba7872]

Salut à tous et toutes,
Est-ce qu'il existe des SCPI du domaine de la santé ?
Parce que je me dis que vu qu'il y a de plus en plus de vieux, il va en falloir des Epadh ... donc une SCPI spé dans la construction de ce genre de bâtiment ou même clinique serait peut être une bonne idée d'investissement ...

Attention : ce n'est pas parce que c'est un sujet à la mode que c'est rentable... Les gestionnaires d'Ehpad ne sont pas dans une santé financière très florissante, les coûts augmentent, certains ont fait faillites

 

[Jacques Sparreau]

Il est vrai que les assureurs, qui ont du assumer la liquidité promise pendant la crise, se montrent désormais plus prudent et évoquent ( avenant Spirica) la possibilité de réguler cette liquidité en cas de crise et de retrait massif ( avenants Spirica).

Là dessus il faudra être vigilants. Avoir conscience que c'est toujours l'assureur qui gagne. Donc il faut voir à quel point les nouvelles clauses (introduites suite à la crise en cours) permettant aux assureurs de se défausser magiquement de leur valeur ajoutée qu'est la contrainte de liquidité, plombent le tout et neutralisent ce qui est potentiellement le principal avantage de la détention en AV.
Je n'ai pas totalement la réponse, et il faudra étudier en détails dans quelle mesure leurs clauses leur permettent de dire "ah non en fait lol on garantit pas la liquidité" dès qu'on n'est plus en mer calme.

 

[Jacques Sparreau]

Attention : ce n'est pas parce que c'est un sujet à la mode que c'est rentable... Les gestionnaires d'Ehpad ne sont pas dans une santé financière très florissante, les coûts augmentent, certains ont fait faillites

Primovie ça semble craindre, s'ils sont à la lisière du canal des 10%, ils peuvent être forcés de réévaluer à la baisse. En tout cas acheter maintenant semble être un non-sens.
Pierval Santé semble davantage prendre la confiance, au point d'avoir augmenté leur prix de part récemment, et de lancer une flopée de projets en VEFA (rendement zéro pendant plusieurs années, mais joli uptick du prix de part à la livraison). Soit ils sont top (et acheter du Pierval en démembrement le temps de ces VEFA peut être un vrai bon plan), soit ils sont en train de faire de la voltige et vont se viander assez fort. Mais pour l'instant, ils sont loin des 10% en termes de surcote.

 

[Msimmo]

Attention : ce n'est pas parce que c'est un sujet à la mode que c'est rentable... Les gestionnaires d'Ehpad ne sont pas dans une santé financière très florissante, les coûts augmentent, certains ont fait faillites

Dans l'analyse du rapport, SCPI lab indique une cession

CESSION - Primovie a cédé un actif pour 23,00 M€ au 3ème trimestre 2024. La SCPI avait acquis la Clinique du Parc à Saint-Priest-en-Jarez (42) au BT4-2015 [lien réservé abonné]pour 16,68 M€. Cet ensemble de plus de 10 000 m² et d’une capacité de 125 lits affichait une valeur comptable de 18,03 M€ dans le Rapport annuel 2023.

donc à contresens de la baisse de la part. Mais l'état des ventes en attente oblige à arbitrer.

Le risque a se limiter à faire une mono activité, c'est d'être obligé d'acheter des actifs chers, peu rentable, même si derrière il y a un vrai besoin sociétal.

Info significative par exemple :

En 2022, 60,3 % des EHPAD étaient en situation de déficit (49,3 % en 2021), 32 % d'entre eux présentant un déficit supérieur à 5 % de leurs recettes